【正文】 較好，有水泥路或機耕道相連。（2）動物：區(qū)內(nèi)分布著多種野生動物，門類較全，各門類中種類豐富，特有種和珍稀種類占有一定的比例，動物區(qū)系成分復雜，分布廣泛。本項目將繼承置信的社區(qū)文化營造模式，營造健康快樂的生活方式，創(chuàng)建獨特的休閑度假社區(qū)文化品牌，豐富度假人群和養(yǎng)生人群的精神文化生活，開創(chuàng)度假型社區(qū)生活方式之先河。品味差，檔次低，旅游接待能力嚴重不足。 房地產(chǎn)郊縣化發(fā)展趨勢帶來的機會隨著成都向第二三圈工業(yè)及居住大量向第二三圈層轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)郊縣化的趨勢大大加快，作為成都工業(yè)重鎮(zhèn)的某必然也將成為此趨勢的直接收益者。同時，國務院《風景名勝區(qū)條例》、《四川省旅游條例》、《成都市關(guān)于促進旅游業(yè)發(fā)展若干政策的通知》出臺，《龍門山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》修編及某開發(fā)市域唯一的國家級風景名勝區(qū)啟動旅游引擎也帶來巨大的發(fā)展機遇。龍門山休閑度假區(qū)功能定位：接待型旅游小鎮(zhèn)＋森林休閑度假療養(yǎng)基地結(jié)合龍門山休閑度假區(qū)選址地是遠離成都市區(qū)的生態(tài)氧吧、避暑勝地－龍門山風景區(qū)重要門戶和游客主通道，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，可依托地理優(yōu)勢，建設旅游接待型旅游小鎮(zhèn)。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機！隨著經(jīng)濟發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，人們追求與自然貼近，追求生活方式豐富多樣。同時，由于生活水平的提升，越來越多的青年人和中老年人注重療養(yǎng)、保健、體育休閑運動等方面，這也是國際的大潮流。本項目正是依托于銀廠溝良好的自然資源和旅游人氣，來推動養(yǎng)老地產(chǎn)/產(chǎn)權(quán)式酒店/小戶型投資性酒店公寓/花園洋房/疊拼別墅/聯(lián)排別墅等房地產(chǎn)開發(fā)和系列健康、休閑、養(yǎng)生、保健等系列產(chǎn)品。關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)格局：銀發(fā)旅游/養(yǎng)生餐飲/戶外健身/森林旅游。本項目立足于龍門山悠久的歷史文化和優(yōu)美的自然風光，打造全山水建筑，綜合中式、藏式、歐式、美式等多種獨具風情的建筑風格于一體，以區(qū)內(nèi)豐富的景觀資源等構(gòu)建極具東方阿爾卑斯情調(diào)的“西部避暑勝地，度假天堂”。公建配套以現(xiàn)代建筑風格為主。 本項目作為旅游、養(yǎng)老、保健、等為一體的綜合旅游開發(fā)區(qū)，將具備城鎮(zhèn)形態(tài)和旅游形態(tài)雙重功能，以旅游度假地產(chǎn)、銀發(fā)養(yǎng)生休閑地產(chǎn)為主體，同時具有完善的基礎設施和公建配套。擬建道路：本道路按照旅游道路標準修建，按照公路寬度劃分標準為三級道路，道路寬度和組成如下（在適當位置道路加寬，設置交叉路口）： 沿小水溝—寶應寺—巖峰溝環(huán)線可依托目前村民所修的機耕道修建觀光公路。第八部分 營銷推廣：體驗式營銷，推拉結(jié)合借用成都置信和四川銀谷天地的品牌優(yōu)勢，推行大營銷戰(zhàn)略，借助政府和媒體的力量，開展系列針對性活動，體驗龍門山避暑勝地的天然美景，體驗成都置信企業(yè)文化和星級服務。營銷范圍定位：70%地投入在成都，20%的投入在重慶，8%的投入西安，2%地投入在整個西南部。 廣告策略盡快啟動，先某后項目，先龍門山后項目。有效整合資源，全面開花，平面媒體、戶外媒體、空間媒體、網(wǎng)絡媒體、小受眾媒體相結(jié)合；堅持平面硬廣和新聞宣傳報道相結(jié)合；廣告平面要大氣，訴求點明顯；新聞宣傳報道要及時，新聞點突出；與華西都市報、四川電視臺等優(yōu)勢媒體深度合作，達成聯(lián)合打造、共同受益的目標。 龍門山休閑度假區(qū)前期營銷推廣營銷期從2007年7月—2008年4月，分為預熱期、強推期、持續(xù)期。2007年4月20日——8月30日預熱期。2008年度2008年3月開工建設，2009年9月完成A地塊（A）的建設，建設工期18個月；預計在2008年11月開始銷售。 遵循重要性、謹慎性原則；252。 項目建設投資估算本項目投資可按內(nèi)容分為前期營銷推廣投資、旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資等。 一期投資估算一期項目包括地塊及規(guī)劃指標具體見下表。商業(yè)市場：主要面向某及周邊區(qū)域、國內(nèi)外有意向投資保健養(yǎng)老、特色餐飲、體育休閑等行業(yè)且具一定投資實力的群體。我國已經(jīng)步入老年化社會。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年。商業(yè)本項目的商業(yè)地產(chǎn)以特色餐飲、休閑娛樂、購物、保健養(yǎng)生形態(tài)為主。項目的各項成本中，一期土地成本以60萬元/畝測算，其它如建筑成本等均參照某市房地產(chǎn)開發(fā)的投資估算數(shù)據(jù)并考慮由于具體位置及成本上漲等因素來綜合確定。 按照國家相關(guān)政策要求，開發(fā)商自籌資金必須達到項目35%以上，即38041萬元，公司現(xiàn)有注冊資金10000萬元，尚有資金缺口28041萬元，計劃以集團增加資本公積或引進合作伙伴資金方式彌補。 申請銀行或其他金融機構(gòu)項目融資；252。風景名勝區(qū)管理條例等國家省市旅游政策缺乏具體的操作細則，給項目帶來一定法律風險。 項目經(jīng)營管理風險本項目的經(jīng)營風險主要體現(xiàn)在重大經(jīng)營決策方面，包括項目定位、發(fā)展方向、產(chǎn)品設計、配套服務區(qū)的建設經(jīng)營、整個項目在營銷推廣上取得的實效程度等。在資金投入上，通過一期項目的示范模式，以點帶面，在動態(tài)中逐步增加投資、形成良好的資金鏈。 財務風險前期營銷投入風險該項目前期營銷推廣時間長、推廣力度大、費用投入大。投資估算的風險公司對項目進行了總的投資估算，由于存在較多不確定性，這種估算不可避免地會存在偏差，同時，建設期內(nèi)相關(guān)政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響公司在本項目的收入和盈利能力?；I資風險本項目由于其相關(guān)的配套基礎設施不全，項目建設周期長，投入資金大，建設資金有一部分通過銀行貸款解決，都有可能給本項目的資金籌措帶來風險。⑶、增強營銷力度，加強銷售步伐，促進現(xiàn)金回流，確保土地運營和信貸計劃如期完成。同時對現(xiàn)有土地及完工項目進行合理經(jīng)營，獲得相應經(jīng)營收入。預計銷售價格是否符合市場的需要。在盡可能的情況下，增大自有資金的投入比例，從而在滾動式開發(fā)效果不理想的情況下，增強資金供給能力，保證本項目的順暢運作。第十二部分 項目綜合評估從項目的經(jīng)濟和社會效益來看，本項目具有較高的社會效益和經(jīng)濟效益，而且通過本項目的實施可加快某北部山區(qū)的基礎設施建設和經(jīng)濟發(fā)展，極大地推進某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化進程，為某爭創(chuàng)全國優(yōu)秀旅游城市，實現(xiàn)城市價值的再造和提升做出大的貢獻。在必要的情況下，宜在前期的促銷工作中，以高優(yōu)惠點子，適當降低商品房部分的售價，以提高商品房部分的銷售率。分階段按步驟地完成整個項目。對策：合理分配信貸組合，短中常期結(jié)合，多種金融工具結(jié)合，同時考慮不能及時還貸的應急預案，以確保本項目不會出現(xiàn)信用風險。⑷、開辟新的融資渠道，充分利用成都置信的資源和某置信的資源沉淀進行融資，盡可能以多種途徑調(diào)動和運作資金，減少財務壓力，分擔風險。對策：⑴、針對籌資風險，首先是加強管理，保證按計劃開發(fā)和建設，增加自有資金，對公司各項建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金。對策：根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例的不可預見費，預算各項資金的到位額也留有一定余地。巨額的營銷費用投入能否及時收回存在較大的政策風險。企業(yè)管理和項目管理以經(jīng)營為核心，目的是保證項目的正常推進，保持良好的企業(yè)形象。在施工中加強資金監(jiān)督管理，防止項目實施過程中建設費用超支。由于此類風險是外界客觀存在的，屬于不可控風險，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，項目有關(guān)各方不能防止風險的發(fā)生，但可通過合理的分散或轉(zhuǎn)移等手段降低由于風險帶來的損失。 以設立信托計劃方式募集信托資金。 項目可考慮分批建設，前期預售收入約20000萬元可用于后續(xù)項目滾動開發(fā)，占全部項目總投的20%；252。注:粗略估計土地增值率在20%以下,故暫定土地增值稅為零。 項目檔次定位住宅：高檔次，與自然的完美結(jié)合，引領(lǐng)一種純天然的全新的生活方式；商業(yè)用房：中偏高檔次，特色行業(yè)可適當放寬，充分考慮銀廠溝的自然景觀和保健休閑概念。③體育休閑運動愛好者：由于銀廠溝在體育休養(yǎng)上將有巨大的投入，將建成高檔的游樂園和滑雪場，并有各種非常完善的體育休閑配套設施，這勢必將吸引國內(nèi)外大量的體育愛好者進入； 業(yè)態(tài)功能定位住宅結(jié)合某具體情況，本著實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化及創(chuàng)造舒適人居環(huán)境的原則，我們將本項目設計生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，配套完善，具有港式物業(yè)管理水平、具有人文韻味的新型生態(tài)社區(qū)。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。舊城改造與居民動遷帶來的需求：隨著石化基地的落戶，某市將處于快速城市化的進程中，在城市化進程中新城區(qū)的建設將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來大量的市場需求；（2）未來進駐某的目標顧客，其原因如下：外來人口解決居住的需求：石化基地、亞東水泥等重點工程的建設將為項目帶來一定的市場需求及高端客戶群；為工業(yè)配套服務和城市發(fā)展配套建設，將吸引來自五湖四海的人們在這里安居樂業(yè)；③由于回歸自然的時代潮流,銀廠溝獨一無二的優(yōu)勢會吸引越來越多的國內(nèi)外人士；④保健養(yǎng)生的需要：越來越多的青年人和中老年人會花費更多的時間和精力在保健養(yǎng)生這一方面，這也是生活品質(zhì)提升所帶來的必然結(jié)果。住宅市場：近期主要面向某市及周邊區(qū)域，具有中高收入、具有追求高品質(zhì)生活品質(zhì)意識和具有購買固定資產(chǎn)用于保值增值的青年群體和強調(diào)保健養(yǎng)老、回歸自然的中老年群體。項目內(nèi)容建筑面積用地面積容積率總投資額收益?zhèn)渥⒕频?52665150100經(jīng)營資產(chǎn)別墅型公寓10300222001個五星級酒店26982234001個四星級酒店25039355001個高檔商務酒店34842276001個旅館酒店55502414002個主題公園90920227300經(jīng)營資產(chǎn)混合用地19580019580086152商業(yè)用地1452009680087120可考慮為經(jīng)營資產(chǎn)低密度住宅933240777700559944中等密度住宅1242008280049680體育休閑1375027500經(jīng)營資產(chǎn)土地成本01558000合計16557751558000782896注：主題公園包括游樂園、滑雪場； 體育休閑項目包括野營、房車等設施；酒店、主題公園的土地成本已包含在總投資額內(nèi)；考慮地價上漲因素，土地成本按平均每畝85萬元計算。 一期項目建設周期為3年；252。2010年度完成后續(xù)建設及銷售。2008年4月01日左右置信生活方式入會開始（或銷售）。 項目進度計劃 營銷活動安排在2007年7月至2008年4月，重點在2007年8月至2007年10月：2007年3月20日——4月20日營銷準備期。營銷期從2007年7月—2008年4月。依托網(wǎng)絡營銷，借助電視和報紙廣告，力爭全面開花，重點擊破。使這里的人氣急劇提高，客流量爭取達到360萬人次；地價從30萬元/畝，在5年內(nèi)達到100萬元/畝以上。依托網(wǎng)絡營銷，借助電視和報紙廣告，力爭全面開花，重點擊破。因此，對坡面景觀、臨水景觀的打造更為強調(diào)。原有道路現(xiàn)狀：原有道路為15cm的混凝土道路，路寬2至3米，彎道多，內(nèi)側(cè)臨山，外側(cè)臨河。 規(guī)劃要領(lǐng)以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)范的雙重要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導城鎮(zhèn)發(fā)展，以城鎮(zhèn)建設配合旅游功能，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的系統(tǒng)整合。第七部分 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃設計原則總體思路：區(qū)域規(guī)劃為集旅游、養(yǎng)老、保健、等為一體的綜合旅游開發(fā)區(qū)，配備相應的配套設施，分為度假性住宅區(qū)、主題游樂商業(yè)區(qū)、酒店區(qū)等。 商業(yè)主要類型為保健理療項目、健身俱樂部、集中商業(yè)街、體育運動休閑商業(yè)、景區(qū)服務點等類型 休閑娛樂業(yè)定位本項目主要有酒店、旅館（湖濱、云中）、體育運動場所、自駕野營基地、溫泉、狩獵場、高爾夫等。健康休閑: 通過對旅游項目的靈活組合和包裝，擴大健身休閑地域空間，形成多樣化旅游產(chǎn)品。 目標群體描述：客戶特征：3045歲的中產(chǎn)人群：成熟、穩(wěn)重；追求時尚、個性的生活情調(diào)，講究身份地位和享受；喜歡自然山水，擁有度假閑暇；45歲以上的中老年人群：注重養(yǎng)老、健康、回歸自然；投資客戶：看重銀廠溝獨一無二的優(yōu)勢，希望獲得穩(wěn)定的收益。目前，這一特色旅游在全世界發(fā)展非常迅猛，參與者占到全球旅游者總數(shù)的一半左右。接待型旅游小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的最佳區(qū)域，既可以開發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，又可以開發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。但是，這里的政策風險和因為換屆選舉等帶來的政治風險是此項目的最大威脅。市場空白點帶來的機會受厄爾尼諾現(xiàn)象的影響，全球氣候變暖，夏季的平均氣溫在逐漸升高，尤其是距離“火爐”重慶很近，火車提速之后，重慶到成都的火車距離縮短到2個半小時。成都規(guī)劃方向的調(diào)整帶來的機會成都“十一五”規(guī)劃中明確指