【正文】 中國歷史文化名城座。多條國內(nèi)外航線（其中公里；甘孜、阿壩、涼山等旅游資源富集的民族自治州建成通縣油路4226423618019982005年的10%生態(tài)旅游方興未艾隨著改革開放和西部大開發(fā)的深入推進(jìn)，交通、通訊、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的明顯改善，人民生活水平不斷提高，四川結(jié)合建設(shè)長江上游生態(tài)屏障，實(shí)施天然林保護(hù)工程、退耕還林和退耕還草工程，大力發(fā)展生態(tài)旅游，初步形成了以世界遺產(chǎn)、“世界人與生物圈保護(hù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)”、森林公園和自然保護(hù)區(qū)等生態(tài)旅游項(xiàng)目為主要載體，以森林觀光、避暑、度假、野生動植物觀賞、生態(tài)考察、科學(xué)研究和教育培訓(xùn)、環(huán)境保護(hù)等為主要內(nèi)容的生態(tài)旅游發(fā)展格局，產(chǎn)生了良好的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。年全省億人次，實(shí)現(xiàn)總收入萬人。（1）客源地：風(fēng)景區(qū)以成都市域游客為主，約占70%，以省內(nèi)其他中等城市和重慶市游客為輔，約占30%，鮮有境外游客。（5）人均消費(fèi)：長線避暑游客人均消費(fèi)30～40元/日，周末度假游客人均消費(fèi)100～120元/日，觀光、體驗(yàn)和朝圣游客人均消費(fèi)60～80元/日。　　2006年，%；，%?！　?006年，%；，%。%，%。商品住宅為市場供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產(chǎn)市場規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 2007成都房地產(chǎn)市場分析　　2006年，中央相繼出臺了“國六條”及其配套文件等一系列宏觀調(diào)控政策，對改善未來住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有著積極的作用。由于導(dǎo)致本輪經(jīng)濟(jì)增長趨熱的部分誘因依然存在，2007年國民經(jīng)濟(jì)增長偏冷的可能性很小?！　〕啥颊幱诜康禺a(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場需求日益增長。從去年成都的房地產(chǎn)市場前端發(fā)展勢頭看，如果今年宏觀調(diào)控保持穩(wěn)健，2007年成都房地產(chǎn)市場仍會得以穩(wěn)步發(fā)展，市場規(guī)模會繼續(xù)有所擴(kuò)大，但增長速度“趨緊”調(diào)控導(dǎo)向下可能會減緩。近5年來成都高檔住宅的價(jià)格上漲迅速，當(dāng)前成都的高檔住宅市場仍處于發(fā)展階段，市場前景很好。消費(fèi)需求仍保持旺盛。Oo)OB。成都住房市場有著穩(wěn)定的外向型（外地人銷售比例數(shù)年穩(wěn)定在50%左右）銷售市場和成都近幾年穩(wěn)定的剛性需求，并且住宅投資已經(jīng)出現(xiàn)從一線城市向二線城市轉(zhuǎn)移趨勢，2006年的土地成本也有較大幅度提高。Eur[~k 房地產(chǎn)業(yè)需要抓住這一歷史機(jī)遇，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動外需，找到的新的擴(kuò)張點(diǎn)和推動力，使房地產(chǎn)在“十一五”規(guī)劃期間，發(fā)展到一個(gè)新的高度，為推動某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。2006年住宅新房銷售3642套 ，成交金額72390萬元；二手房銷售1246套， ，；2007年上半年住宅新房銷售1636套，成交金額35385萬元；二手房銷售517套 。第五部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 項(xiàng)目地理?xiàng)l件分析地質(zhì)地貌（1）地質(zhì)：風(fēng)景區(qū)位于龍門山構(gòu)造帶中段，龍門山構(gòu)造帶地域較廣，北東端至廣元，南西達(dá)瀘定，全長約500km，寬3070km，該構(gòu)造帶位于東部揚(yáng)子準(zhǔn)地臺邊緣與特提斯海的交接部位，受造山運(yùn)動的影響，形成由西北向東南推覆、滑覆的規(guī)模宏大的構(gòu)造帶，其從南東向北西大致可以分為四個(gè)構(gòu)造帶，即：前陸磨拉石建造帶、前緣沖斷帶、中央沖斷帶和后緣韌性變形帶，這四個(gè)構(gòu)造帶的前三個(gè)在龍門山風(fēng)景區(qū)內(nèi)發(fā)育完整，并具有典型的代表意義。它既是盆地西北部的邊緣山地，也是川西高原的邊緣山地，全區(qū)為典型的高山峽谷流水地貌，斷裂構(gòu)造十分發(fā)育，峰谷密集程度很高。三溝村區(qū)域有小水溝、大水溝、巖峰溝三條發(fā)源于趙家山－雞心包山麓的溪溝匯入湔江。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析龍門山休閑度假區(qū)主體位于某市龍門山鎮(zhèn)三溝村，處于通往龍門山風(fēng)景區(qū)核心景區(qū)銀廠溝的銀白公路右側(cè)、湔江東岸，北接九峰村，南鄰郭坪村，西隔湔江與團(tuán)山村相望，東蜿蜒逶迤至天臺山與白鹿、通濟(jì)相連，是進(jìn)出龍門山核心景區(qū)的必經(jīng)之地。從全省來看，龍門山是“龍門山推覆地質(zhì)構(gòu)造帶”的中心區(qū)域，是該地質(zhì)構(gòu)造景觀的典型代表，占有“‘龍門山地質(zhì)構(gòu)造’典型代表景區(qū)”的地位。項(xiàng)目所處的三溝村為龍門山國家級風(fēng)景名勝區(qū)重要組成部分的天臺山景區(qū)之休閑度假區(qū)域，天臺山古名大隋山、天□山，位于白鹿、通濟(jì)、龍門山三鎮(zhèn)交界處，為著名的帽狀飛來峰，《蜀中名勝記》中載“西山之勝在彭門者大隋為甲”。天臺山共36座峰，上抵九峰，下映白鹿，東望瑩華，西眺丹景諸山，與九峰、瑩華并稱川西三大仙山。3)環(huán)境情況水體質(zhì)量休閑度假區(qū)內(nèi)水體清澈透明，水質(zhì)良好無污染，經(jīng)檢測水質(zhì)完全符合規(guī)定的地表飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，其透明度、水色、懸浮物、嗅味等物理指標(biāo)優(yōu)良，休閑度假區(qū)附近產(chǎn)“響水洞”牌優(yōu)質(zhì)礦泉水。2)交通狀況：項(xiàng)目地對外交通依托的彭白、銀白公路經(jīng)整修，狀況良好。 項(xiàng)目開發(fā)SWOT分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢：氣溫低，風(fēng)景美。不一樣的風(fēng)景：龍門山5個(gè)明顯的植被垂直帶，具有次生林、森林、灌叢、高山草甸四種生態(tài)環(huán)境；青城山景區(qū)僅有次生林帶。二期所在地代家屋基位于九峰村，為林間坡地，地勢、朝向均絕好，可擴(kuò)展面積在1000畝以上。據(jù)初步考察，動物700余種和亞種，國家一級保護(hù)動物5種，二級保護(hù)動物9種，其中金絲猴、牛羚、豹、紅胸角雉屬國家一級保護(hù)動物，林麝、短尾猴、斑羚、大靈貓、紅腹角雉、水獺、獼猴、小熊貓、黑熊等屬國家二級保護(hù)動物，彭縣似魚骨和川西墨鰭魚屬中國的特有動物。專業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢本項(xiàng)目由成都置信團(tuán)隊(duì)全面運(yùn)作，充分利用成都置信專業(yè)化精英團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的全程運(yùn)作，無疑將大幅度提高項(xiàng)目的競爭力，使項(xiàng)目處于一個(gè)高層次的競爭平臺，在起點(diǎn)上就遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先競爭對手。 項(xiàng)目的機(jī)會交通改善帶來的機(jī)會隨著彭白路的整修、彭郫路的即將投入使用，成都龍門山的道路狀況、交通條件大為改善，其后即將修建的新彭白路、從成都人民北路北延線連接銀廠溝的東環(huán)線將進(jìn)一步縮短銀廠溝與成都中心城區(qū)的距離。品牌效應(yīng)帶來的機(jī)會本項(xiàng)目可充分利用成都置信在四川的知名度和品牌效應(yīng)，通過派駐專業(yè)化團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行全程運(yùn)作，無疑將大幅度提高項(xiàng)目的競爭力，使項(xiàng)目處于一個(gè)高層次的起點(diǎn)上，同時(shí)可與置信國色天鄉(xiāng)樂園、置信芙蓉古城、置信紅格溫泉酒店等構(gòu)成分時(shí)度假系列，形成強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和整體競爭優(yōu)勢。. 項(xiàng)目的威脅點(diǎn)龍門山的整體開發(fā)需要政府統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、打造，但是受財(cái)政影響，政府心有余而力不足，委托企業(yè)來打造成為必然的選擇。結(jié)合合龍門山休閑度假區(qū)選址地臨風(fēng)景優(yōu)美的鳳鳴湖、湔江，選址區(qū)域三溝村森林廣袤、山坡綿延、溪谷縱橫、寺廟眾多、特產(chǎn)豐富等資源背景，建設(shè)山野休憩基地，開發(fā)森林休閑旅游。在山水、森林景觀中開展多種功能的休閑活動，如避暑、登山、溯溪、森林浴、露營、野餐、探奇等，游玩的同時(shí)也更加了解熱愛自然。因此，鑒于銀廠溝獨(dú)到的地理環(huán)境優(yōu)勢和完善的相關(guān)配套，必將使之成為西部第一、全國一流的休養(yǎng)基地，同時(shí)還會吸引國外游客前來觀光療養(yǎng)。房地產(chǎn)格局：大力發(fā)展養(yǎng)老休閑地產(chǎn)，借助已有的市場基礎(chǔ)，建設(shè)養(yǎng)生休閑康體社區(qū)，做大做強(qiáng)銀發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)，開發(fā)森林狩獵場、高爾夫、騎術(shù)俱樂部，帶動山野別墅、野奢酒店等度假產(chǎn)業(yè)。 住宅主要類型為老年公寓、田園公寓；度假公寓；花園洋房；疊拼別墅；聯(lián)排和獨(dú)棟別墅。 項(xiàng)目規(guī)模定位本項(xiàng)目為集旅游、養(yǎng)老、保健、等為一體的綜合旅游開發(fā)區(qū)，建成后長期居住人口可達(dá)1萬人，全年接待游客量將超過360萬人次，將是總體建筑面積160萬平米的大型度假、養(yǎng)生、旅游社區(qū)。規(guī)劃的原則：l 保護(hù)自然生態(tài)資源；l 統(tǒng)籌兼顧，明確主題定位；l 優(yōu)化項(xiàng)目客群組成，提升消費(fèi)力；l 豐富游憩產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)匹配；l 完善經(jīng)營管理體系，提供高品質(zhì)服務(wù)。根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，鳳鳴湖至九銀橋段沿湔江東側(cè)主干道路大部份可根據(jù)原有道路走向修建，在原有道路的基礎(chǔ)上進(jìn)行加寬，擴(kuò)建。 項(xiàng)目內(nèi)外規(guī)劃景觀分析作為以旅游度假地產(chǎn)、銀發(fā)養(yǎng)生休閑地產(chǎn)為主體的山野旅游房地產(chǎn)景觀將以“融于自然，高于自然”的規(guī)劃目標(biāo)，注重以下幾點(diǎn)：山野旅游房地產(chǎn)一般可用的平地、臺地相對不多，景觀設(shè)計(jì)須結(jié)合坡面和溝谷用地。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，最主要的營銷渠道應(yīng)該以現(xiàn)場活動為主。營銷推廣目標(biāo)：在成都、重慶、西安乃至整個(gè)西南，牢牢站穩(wěn)“天下涼都”的橋頭堡。在前期借用龍門山地質(zhì)旅游文化價(jià)值和成都置信的品牌號召力進(jìn)行形象宣傳，達(dá)到預(yù)熱目的；廣告發(fā)布范圍力求覆蓋整個(gè)西南地區(qū)，重點(diǎn)在成都地區(qū)及重慶地區(qū)；整合公關(guān)活動公司、文藝演出公司、廣告策劃公司等社會類資源，以期達(dá)到方案集思廣益、控制人力成本、擴(kuò)大活動規(guī)模的目的。第九部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目開發(fā)分期及周期本項(xiàng)目分為營銷期和開發(fā)建設(shè)期，開發(fā)周期為2008年至2018年。周期時(shí)機(jī)活動形式預(yù)熱期（7月初—8月底）7月初，確定營銷活動方案后，迅速展開活動，造出聲勢，吸引整個(gè)西部的矚目龍門山形象大使評選龍門山攝影大賽冷水魚等美食節(jié)強(qiáng)推期（9月初—10月底）7月—10月，彭白路通車，展開系列體驗(yàn)式置信生活方式活動龍門云上體驗(yàn)之旅電影之夜狂歡之夜7月—10月，與旅游景點(diǎn)聯(lián)合打造，展開符合當(dāng)?shù)孛袼琢?xí)慣的針對性活動持續(xù)期（11月初—08年4月）第二階段活動展開階段（待定）客戶懇談會業(yè)主運(yùn)動會業(yè)主家庭才藝大比拼 一期建設(shè)期 預(yù)計(jì)2007年拿地325畝，一期建設(shè)期主要集中在2008年至2010年，具體開發(fā)計(jì)劃將根據(jù)拿地情況和市場銷售情況適當(dāng)提前或延后。2007年9月01日——10月30日強(qiáng)銷期。2009年度在銷售A區(qū)的同時(shí)，于2009年3月開始C地塊（CC）的建設(shè)，預(yù)計(jì)在2010年9月完工，并于2009年11月開始銷售。 營銷活動周期1年；252。此處僅作初步的投資分析，待項(xiàng)目的運(yùn)作方式和投資方式確定后再做詳細(xì)測算。地塊用地面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)容積率備注A760001086 低密度住宅,2層A891000136500 低密度住宅C94150062250 低密度住宅C102340028763 商業(yè)C125470082050 低密度住宅合計(jì)216600310649 市場定位針對某市購房消費(fèi)者市場調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合某市政府對新城的總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要定位為具有較強(qiáng)的保健休閑意識的中高端消費(fèi)者。目標(biāo)群體描述消費(fèi)者區(qū)域特征（1）某市區(qū)及周邊區(qū)域的目標(biāo)顧客，其原因如下：生活品質(zhì)的需要：隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的逐年提高，絕大部分城市居民有提升生活品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和愿望?，F(xiàn)代社會隨著住房條件的不斷改善及社會倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍。隨著生活水平的提升，越來越多的中老年人會更加看重休閑養(yǎng)生，隨著人口老年化的趨勢，這一群體會越來越大，消費(fèi)力也會越來越強(qiáng)。物業(yè)類型定位本項(xiàng)目將引進(jìn)港式物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)溫馨的物業(yè)服務(wù)。收益表地塊建筑面積成本（萬元）收益（萬元）備注A710864341629低密度住宅,2層A81365003685557330低密度住宅C9622501680826145低密度住宅C10287631294317258商業(yè)C12820502215434461低密度住宅土地成本19494按60萬元/畝計(jì)算合計(jì)310649108688136823稅前利潤率： %；稅后利潤率： %。252。 借入股東借款；252。國家目前強(qiáng)化國土資源的管理，進(jìn)一步加大了獲取土地指標(biāo)的難度，同時(shí)也會影響項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。對策：公司加強(qiáng)對工程設(shè)計(jì)和概算資金控制，在不影響質(zhì)量、工期的前提下，通過公開招標(biāo)降低工程造價(jià)。管理風(fēng)險(xiǎn)的回避主要在于企業(yè)管理和項(xiàng)目管理，企業(yè)管理和項(xiàng)目管理是常規(guī)工作。該營銷費(fèi)用投入能否收回取決于公司能否在銀廠溝拍地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在投資估算中對住宅銷售預(yù)計(jì)按照100％銷售計(jì)算，商業(yè)按照40％比例銷售估算，并且銷售收入都在項(xiàng)目預(yù)計(jì)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。此外如果項(xiàng)目因?yàn)槿魏尾豢煽刂苹虿豢深A(yù)見的因素造成項(xiàng)目建設(shè)成本超支、項(xiàng)目建設(shè)期延長，公司可能會面臨信貸機(jī)構(gòu)的附加信用條件或不能再新增借款的風(fēng)險(xiǎn)，將增加資金籌措壓力，同時(shí)會對項(xiàng)目建設(shè)工期產(chǎn)生一定影響。即充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，增強(qiáng)宣傳力度。 貸款償還風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目的打造需要較長時(shí)間的持續(xù)營銷投入，銷售回籠資金有一定的不確定性，但滾動的項(xiàng)目開支必須及時(shí)償付，如果資金的籌措渠道不暢，則資金的償付風(fēng)險(xiǎn)可能會很大。 為有效地解決項(xiàng)目的資金瓶頸，形成資金的有效供給，我們可能會采用以下步驟回避市場風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目前期，盡量先通過強(qiáng)勢推廣占領(lǐng)市場，再生產(chǎn)產(chǎn)品，一旦產(chǎn)品投入市場，則能迅速回籠資金。爭取縮短項(xiàng)目建設(shè)期的時(shí)間，盡快形成項(xiàng)目的配套能力。 43第 43 頁 共 43