【正文】 于1997年11月12日，2004年6月1日完成集團化改組，現(xiàn)有職員5000余名。今年，置信集團預計開工面積將達100萬平方米，目前，公司全力打造的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)西區(qū)（園區(qū)總體開發(fā)面積3057畝，一期300畝園區(qū)和180畝拆遷安置房建設(shè)已完工）和旅游復合項目置信國色天鄉(xiāng)樂園（園區(qū)及周邊環(huán)境約4000畝，一期風情園1000畝已完工）進展良好，所有項目均受到省市有關(guān)領(lǐng)導的密切關(guān)注。目前，企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達12億元。政府采用規(guī)劃+建設(shè)+管理的模式以適當?shù)姆绞酱_定成都置信實業(yè)（集團）有限公司為本項目的業(yè)主，項目具體實施由成都置信集團委托四川銀谷天地實業(yè)有限公司執(zhí)行。銀谷天地公司在2008年前提交土地利用規(guī)劃方案，一年之內(nèi)提交概念方案，然后按照經(jīng)政府批準的概念方案實施。通過拆院并院、建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)的方式先期進入該項目的建設(shè)中。對本項目區(qū)域內(nèi)可用于出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地采用公開招、拍、掛的方式進行出讓，在項目區(qū)域內(nèi)任何競得土地單位均必須按照政府通過的區(qū)域規(guī)劃概念方案進行開發(fā)建設(shè)，以保證其風格的統(tǒng)一性和整體性。4列入聯(lián)合國《人與生物圈保護網(wǎng)絡(luò)》的自然保護區(qū)處，國家A171517251國家級地質(zhì)公園處，全國重點文物保護單位處，中國歷史文化名城座，中國優(yōu)秀旅游城市座。9個支線機場組成的空中旅游走廊；開通了多條國內(nèi)外航線（其中條國際航線），建成了通達全省各主要旅游城市和旅游景區(qū)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，高速公路通車里程達到公里；甘孜、阿壩、涼山等旅游資源富集的民族自治州建成通縣油路公里，旅游的可進入性大大提高。 目前，4221064210003618019982005；旅游總收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由年的上升到10%在發(fā)展旅游過程中，四川堅持“政府主導、企業(yè)主體、市場運作”的原則，圍繞自然生態(tài)和歷史文化兩條主線，大力實施政府主導型戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境，積極推進擴大開放和區(qū)域合作，努力促進旅游形態(tài)由單一的觀光旅游向觀光與休閑、度假、會議等特色旅游相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變，旅游市場由國內(nèi)游為主向國內(nèi)游與入境游并重的方向轉(zhuǎn)變。生態(tài)旅游方興未艾隨著改革開放和西部大開發(fā)的深入推進，交通、通訊、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的明顯改善，人民生活水平不斷提高，四川結(jié)合建設(shè)長江上游生態(tài)屏障，實施天然林保護工程、退耕還林和退耕還草工程，大力發(fā)展生態(tài)旅游，初步形成了以世界遺產(chǎn)、“世界人與生物圈保護區(qū)網(wǎng)絡(luò)”、森林公園和自然保護區(qū)等生態(tài)旅游項目為主要載體，以森林觀光、避暑、度假、野生動植物觀賞、生態(tài)考察、科學研究和教育培訓、環(huán)境保護等為主要內(nèi)容的生態(tài)旅游發(fā)展格局，產(chǎn)生了良好的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。據(jù)不完全統(tǒng)計，年全省萬戶“農(nóng)家樂”共接待游客億人次，實現(xiàn)總收入億元，解決農(nóng)村就業(yè)萬人。 龍門山（銀廠溝）景區(qū)總體發(fā)展情況龍門山風景區(qū)自1984年左右開始開發(fā)以來，獲得了一定的發(fā)展，2007年核心景區(qū)的門票收入868萬余元，進入核心景區(qū)的游客數(shù)預計在40萬人次以上；風景區(qū)內(nèi)有800余家農(nóng)家樂接待點和幾家大的賓館飯店，沿銀白公路兩側(cè)連綿約10公里，其中在海匯橋、刺竹灣、洛河橋、龍門山鎮(zhèn)、東林寺形成五個較為集中的接待點，共有接待床位今年預計超過40000床，醫(yī)療點4家，郵電所、影劇院、娛樂廳各一家。（1）客源地：風景區(qū)以成都市域游客為主，約占70%，以省內(nèi)其他中等城市和重慶市游客為輔，約占30%，鮮有境外游客。（3）停留時間：避暑游客一般停留時間較長，從幾天到兩個月不等，周末度假游客一般停留二日，觀光、體驗和朝圣游客一般停留一～二日。（5）人均消費：長線避暑游客人均消費30～40元/日，周末度假游客人均消費100～120元/日，觀光、體驗和朝圣游客人均消費60～80元/日。 2006年成都房地產(chǎn)市場概況2006年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點；二手房市場對稅收政策變化反應敏感，在去年第三季度經(jīng)歷了短期成交量冷縮后在年底又較快地恢復到正常交易水平，去年二手房成交量仍然實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展；住房價格漲幅回落，但仍然處于高位?！　?006年，%；，%。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發(fā)的支撐?！　?006年，%；，%。2006年成都市商品房供應和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。%，%。%，%。商品住宅為市場供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產(chǎn)市場規(guī)模繼續(xù)擴大。　　從2005年1月至2006年12月的24個月內(nèi)，五城區(qū)房價月度走勢有兩個階段走勢平穩(wěn)：第一個階段是2005年10月至2006年3月(周期半年)，此期間住宅月度成交均價基本穩(wěn)定在4000元/平方米，緊接著2006年第二季度出現(xiàn)了一次快速沖高；第二個階段是2006年7月至12月(周期半年)，房價走勢再次趨穩(wěn)，這期間主要是受調(diào)控政策的影響，住宅月度成交均價基本穩(wěn)定在43004400元/平方米價位水平。 2007成都房地產(chǎn)市場分析　　2006年，中央相繼出臺了“國六條”及其配套文件等一系列宏觀調(diào)控政策，對改善未來住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有著積極的作用。中央決策層提出：2007年持續(xù)進行宏觀調(diào)控，實現(xiàn)經(jīng)濟將向“又好又快”轉(zhuǎn)軌。由于導致本輪經(jīng)濟增長趨熱的部分誘因依然存在，2007年國民經(jīng)濟增長偏冷的可能性很小?！　?005年起，成都房地產(chǎn)市場加速發(fā)展，進入新一輪上升擴張階段。　　成都正處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來開發(fā)規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)市場需求日益增長。去年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長，投資增幅呈逐月走高的強勢增長態(tài)勢。從去年成都的房地產(chǎn)市場前端發(fā)展勢頭看，如果今年宏觀調(diào)控保持穩(wěn)健，2007年成都房地產(chǎn)市場仍會得以穩(wěn)步發(fā)展，市場規(guī)模會繼續(xù)有所擴大，但增長速度“趨緊”調(diào)控導向下可能會減緩。房價也增長迅速，2003~%，高檔住宅市場蓬勃發(fā)展。近5年來成都高檔住宅的價格上漲迅速，當前成都的高檔住宅市場仍處于發(fā)展階段，市場前景很好。MRt CO 消費需求仍保持旺盛。但由于價格水平相對較高和2007年下半年大量中小戶型的入市預計住房銷售會受一定影響，但一些具備優(yōu)秀品質(zhì)和設(shè)計的產(chǎn)品仍會有市場。Oo)OB。(a_bU5) 成都住房市場有著穩(wěn)定的外向型（外地人銷售比例數(shù)年穩(wěn)定在50%左右）銷售市場和成都近幾年穩(wěn)定的剛性需求，并且住宅投資已經(jīng)出現(xiàn)從一線城市向二線城市轉(zhuǎn)移趨勢，2006年的土地成本也有較大幅度提高。但一方面由于受到越來越多宏觀政策的制約因素如業(yè)內(nèi)流傳的房產(chǎn)稅、加息預期；另一方面受住房結(jié)構(gòu)調(diào)整形成的更激烈的產(chǎn)品競爭趨勢； 預計整體上漲幅度會變小。Eur[~k 房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，對于城市GDP的貢獻、城市的現(xiàn)代化建設(shè)起到了重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)需要抓住這一歷史機遇，擴大內(nèi)需，拉動外需，找到的新的擴張點和推動力，使房地產(chǎn)在“十一五”規(guī)劃期間，發(fā)展到一個新的高度，為推動某市經(jīng)濟發(fā)展做出應有的貢獻。由于其優(yōu)越的地理環(huán)境和興建中的牡丹新城，自2005年來，行政中心旁的地塊逐漸變得炙手可熱。2006年住宅新房銷售3642套 ，成交金額72390萬元；二手房銷售1246套， ，；2007年上半年住宅新房銷售1636套，成交金額35385萬元；二手房銷售517套 。2006年某市城市房價1800元/平方米，地價50多萬/畝，2007至今房價已漲至2000元/平方米以上，高檔房產(chǎn)已漲至2500元/平方米以上，當前在售樓盤的最高售價已達2900元/㎡，房價有巨大升值空間。第五部分 項目分析 項目開發(fā)條件分析 項目地理條件分析地質(zhì)地貌（1）地質(zhì)：風景區(qū)位于龍門山構(gòu)造帶中段，龍門山構(gòu)造帶地域較廣，北東端至廣元，南西達瀘定，全長約500km，寬3070km，該構(gòu)造帶位于東部揚子準地臺邊緣與特提斯海的交接部位，受造山運動的影響，形成由西北向東南推覆、滑覆的規(guī)模宏大的構(gòu)造帶，其從南東向北西大致可以分為四個構(gòu)造帶，即：前陸磨拉石建造帶、前緣沖斷帶、中央沖斷帶和后緣韌性變形帶，這四個構(gòu)造帶的前三個在龍門山風景區(qū)內(nèi)發(fā)育完整，并具有典型的代表意義。天臺山景區(qū)位于中央沖斷帶，并有典型的飛來峰峰叢及溶蝕洼地。它既是盆地西北部的邊緣山地，也是川西高原的邊緣山地，全區(qū)為典型的高山峽谷流水地貌，斷裂構(gòu)造十分發(fā)育，峰谷密集程度很高。水文氣象（1）水文：風景區(qū)水系屬湔江的源頭，主要由銀廠溝、五道河及洛河橋溝組成，銀廠溝與五道河在海匯橋處匯合后，以下稱湔江，至洛河橋有洛河橋溝注入，構(gòu)成本區(qū)主要的水系。三溝村區(qū)域有小水溝、大水溝、巖峰溝三條發(fā)源于趙家山－雞心包山麓的溪溝匯入湔江。四季分明，夏涼冬雪，平均溫度11℃，極低溫零下15℃，極高溫28℃，降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米以上，年內(nèi)分配極不均勻，夏半年占80%以上，冬半年不足20%，濕度亦偏高，年均相對濕度80%，日照偏少，相對集中夏季，冬季雪深9～40厘米，全年無霜期約250天左右。 項目周邊環(huán)境分析龍門山休閑度假區(qū)主體位于某市龍門山鎮(zhèn)三溝村，處于通往龍門山風景區(qū)核心景區(qū)銀廠溝的銀白公路右側(cè)、湔江東岸，北接九峰村，南鄰郭坪村，西隔湔江與團山村相望，東蜿蜒逶迤至天臺山與白鹿、通濟相連，是進出龍門山核心景區(qū)的必經(jīng)之地。四季分明，夏涼冬雪，平均溫度11℃，極低溫零下15℃，極高溫28℃，降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米以上，年內(nèi)分配極不均勻，夏半年占80%以上，冬半年不足20%，濕度亦偏高，年均相對濕度80%，日照偏少，相對集中夏季，冬季雪深9～40厘米，全年無霜期約250天左右。從全省來看，龍門山是“龍門山推覆地質(zhì)構(gòu)造帶”的中心區(qū)域，是該地質(zhì)構(gòu)造景觀的典型代表，占有“‘龍門山地質(zhì)構(gòu)造’典型代表景區(qū)”的地位。從某市來看，龍門山是某市唯一的國家級風景名勝區(qū)，其地位無可比擬。項目所處的三溝村為龍門山國家級風景名勝區(qū)重要組成部分的天臺山景區(qū)之休閑度假區(qū)域，天臺山古名大隋山、天□山，位于白鹿、通濟、龍門山三鎮(zhèn)交界處，為著名的帽狀飛來峰，《蜀中名勝記》中載“西山之勝在彭門者大隋為甲”。其“天□”之名就來自蜀杜宇。天臺山共36座峰，上抵九峰，下映白鹿，東望瑩華，西眺丹景諸山，與九峰、瑩華并稱川西三大仙山?！比郎洗逋瑫r比鄰面積達14平方公里的白鹿省級森林公園，公園內(nèi)有銀杏、鵝掌楸等珍稀樹種，小熊貓、獼猴等珍稀動物，還有外來地質(zhì)地貌和奇特的溶洞石景景觀，還有道教、佛教、天主教圣地廟宇。3)環(huán)境情況水體質(zhì)量休閑度假區(qū)內(nèi)水體清澈透明，水質(zhì)良好無污染，經(jīng)檢測水質(zhì)完全符合規(guī)定的地表飲用水衛(wèi)生標準，其透明度、水色、懸浮物、嗅味等物理指標優(yōu)良，休閑度假區(qū)附近產(chǎn)“響水洞”牌優(yōu)質(zhì)礦泉水。 項目配套設(shè)施休閑度假區(qū)內(nèi)無集中的給水設(shè)施，系每一用水戶采用澗管引水、電機抽水、人工取水等方式自行取用山泉水或地下水；區(qū)內(nèi)生活污水經(jīng)簡單的化糞池處理后排放到湔江中；電力由已聯(lián)網(wǎng)的景區(qū)小水電（總裝機容量13060千瓦）提供，移動信號已經(jīng)覆蓋景區(qū)公路沿線。2)交通狀況：項目地對外交通依托的彭白、銀白公路經(jīng)整修，狀況良好。 3)市政單位及服務機構(gòu)：項目地附近共有醫(yī)療點四家，學校三所（均停用）、郵電所、影劇院、娛樂廳各一家。 項目開發(fā)SWOT分析 項目的優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢：氣溫低，風景美。在成都周邊具有避暑功能的風景區(qū)比較著名的就是青城山，而龍門山風景區(qū)與青城山比較有如下優(yōu)勢：不一樣的高度：龍門山景區(qū)13003534m；青城山景區(qū)700－1000m。不一樣的風景：龍門山5個明顯的植被垂直帶，具有次生林、森林、灌叢、高山草甸四種生態(tài)環(huán)境；青城山景區(qū)僅有次生林帶?？衫猛恋刭Y源面積大，約3131畝，預計可開發(fā)面積2599畝。二期所在地代家屋基位于九峰村，為林間坡地，地勢、朝向均絕好，可擴展面積在1000畝以上。同時，生物資源也非常豐富：（1）植物：共有植物種類約2000余種，其中國家保護植物18種，包括紅豆杉、水杉、水青樹、連青樹、領(lǐng)春木、延齡草、銀杏等，由于氣候垂直分布明顯，植物呈垂直分帶規(guī)律。據(jù)初步考察，動物700余種和亞種，國家一級保護動物5種，二級保護動物9種，其中金絲猴、牛羚、豹、紅胸角雉屬國家一級保護動物，林麝、短尾猴、斑羚、大靈貓、紅腹角雉、水獺、獼猴、小熊貓、黑熊等屬國家二級保護動物，彭縣似魚骨和川西墨鰭魚屬中國的特有動物。社區(qū)文化優(yōu)勢置信生活，生動活潑。專業(yè)化運作優(yōu)勢本項目由成都置信團隊全面運作，充分利用成都置信專業(yè)化精英團隊對項目進行專業(yè)的全程運作，無疑將大幅度提高項目的競爭力，使項目處于一個高層次的競爭平臺，在起點上就遠遠領(lǐng)先競爭對手。尤其是這里交通不利，從某到龍門山的道路更是崎嶇不平，客貨車混雜，而且這里的平均濕度較低，里面的配套不全，幾乎是農(nóng)家樂在“當家作主”。 項目的機會交通改善帶來的機會隨著彭白路的整修、彭郫路的即將投入使用，成都龍門山的道路狀況、交通條件