【正文】 算其它費用定額》冀建質【2004】158號（4）《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格【1999】1283號）（5）《工程勘察設計收費管理規(guī)定》（依建設部《工程勘察設計收費標準》【2002】10號）（6）《建設單位監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格【2007】670號）（7）《建設項目環(huán)境影響咨詢收費規(guī)定》（執(zhí)行中有關問題的通知財建【2002】125號）（8）《招標代理服務收費管理暫行辦法》（計價格【2002】1980號）（9）國家、部門、地區(qū)的其他有關規(guī)定（1）本項目投資估算包括建設投資，流動資金和建設期利息。設投資估算包括設計規(guī)模和設計方案提出的全部建筑、構筑物工程和供電、照明、給排水、消防、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設其它費用等；（2）主要設備包括計量設備、消防設備、監(jiān)控、貨運車輛、設備及信息系統(tǒng)設備等；（3）建設單位管理費是指建設項目從立項、籌建、建設、聯合試運轉、竣工驗收交付使用及后評估等全過程管理所需費用；（4）勘察設計費是指為本建設項目提供項目建議書、可行性研究報告及設計文件等所需費用；（5）工程保險費按工程費用的按標準計算；（6）預備費用按工程費和工程建設其它費用之和的7%計算；（7）建設投資經估算總額約為人民幣 萬元，鋪底流動資金為，詳見見項目建設投資估算表（附表1）。經估算，本項目總投資萬元，詳見附表1。投資估算表序號費用名稱金額（萬元）1第一部分費用2其他工程費3預備費用4貸款利息5鋪底流動資金4合計本項目總投資XXXXX萬元，項目單位全部自籌。 本項目建設期為XXXX個月，根據建設內容及開發(fā)進度，以XXXX個月為一個投資周期，則各階段建設投資分期投入的比例分別為50%、50%。項目的財務計算期為 15年。第十章 經濟影響分析 經濟費用效益分析本項目的經濟效益評價，是按照合理配置資源和社會經濟可持續(xù)發(fā)展的原則，采用影子價格、社會折現率等國民經濟評價參數，從國民經濟全局的角度出發(fā)，考察建設項目的經濟合理性。該工程建筑面積XXXXXX，占地XXX畝，總投資XXX萬元人民幣。資金由張家口龍辰博鰲物流有限公司自籌XXX萬元。（1）土地成本本項目通過招拍掛取得，不涉及拆遷戶征地拆遷補償，故土地成本金為土地使用費。土地使用權費為3780萬元，本項目占地315畝。（2）建筑工程費估算建（構）筑物工程量由土建專業(yè)提供。建筑物投資參照當地類似工程單方造價指標估算；構筑物和廠區(qū)附屬工程參照《河北省建筑工程概算定額》指標估算。（3）設備、辦公及生活家具購置費本項目設備購置費部分根據設備生產廠家報價，部分參照《機電產品報價手冊》標價估算，運雜費按規(guī)定計列；辦公及生活家具購置費參照《河北省建設項目概算其他費用定額》規(guī)定的相應工程概算指標估算。（4）安裝工程費估算設備安裝工程費參照相關規(guī)定的工程概算指標估算。（5）工程建設其他費用估算工程建設其他費用以工程費用為基數，參照《基本建設財務管理規(guī)定》和《河北省建設項目概算其他費用定額》、財政部關于解釋《基本建設財務管理規(guī)定》執(zhí)行中有關問題的通知財建【2003】724號等的有關工程經濟指標進行估算。（6）預備費用估算按第一部分工程費用與第二部分其他費用之和的7%計算。（1）財務評價的依據及基礎數據1）根據國家計劃委員會發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》第三版和國家現行的有關政策法規(guī)進行評價。2）財務評價方法根據本項目特點，所有指標僅對本建設投資部分進行財務分析。3）項目計算期：建設期48個月計算，計算期按15年估算。（2）利潤總額及分配 。以上數據結果詳見附表。 （3）財務盈利能力分析1項目投資稅后財務內部收益率%2項目投資稅后財務凈現值(Ic=7%)萬元3項目投資稅前財務內部收益率%4項目投資稅前財務凈現值(Ic=7%)萬元5權益投資內部收益率%6總投資收益率%（4）財務生存能力分析項目計算期內各年的凈現金流量及累計凈現金流量均為正值，各年均有足夠的凈現金流量維持項目的正常運營，可保證項目財務的可持續(xù)性。（5）不確定性分析1）盈虧平衡分析 達到設計能力時盈虧平衡點的生產能力利用率（BEP）%。2）敏感性分析分析選擇建設投資、產品銷售、可變材料價格三個因素的變化對全部投資內部收益率的影響，分析結果見附表11敏感性分析表。選擇建設投資、產品銷售、可變材料價格因素作單因素敏感性分析，經分析得知，產品售價對效益指標影響較大，為最敏感因素。同時選擇建設投資、售價、可變材料價格因素作多因素敏感性分析，當以上三種因素同時向有利于企業(yè)方向變化5%時，%，當三種因素同時向不利于企業(yè)方向變化5%，%，詳見附表10。（6）經濟效益分析項目建成投產后，按本報告所列方案：達綱年份銷售收入6821萬元/年，投資回收期為11年，稅后財務凈現值（Ic=7%），%，%，經濟效益顯著。 行業(yè)經濟影響分析項目內的大型農產品批發(fā)市場可為當地的農副產品提供展示與交易平臺，促進當地農副產品的流通，從而與城市規(guī)劃相結合，達到加強農業(yè)基礎地位、發(fā)展農村經濟及增加農民收入作用。項目創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，更好地為張家口市專業(yè)大量農村剩余勞動力，有利張家口市的“三農”建設。 區(qū)域經濟影響分析項目建成后，大批專業(yè)批發(fā)市場將從舊城區(qū)引導至本項目內，從而為舊城區(qū)節(jié)約大量土地資源，促進舊城區(qū)的改造建設。同時，專業(yè)市場的外遷，大型物流車輛也將駛離城市中心區(qū)，緩解城市中心區(qū)內的交通壓力。該區(qū)在城市規(guī)劃中屬于工業(yè)及商貿物流區(qū)，項目可幅射該區(qū)域商品加工與物流行業(yè)的發(fā)展，帶動周邊工業(yè)經濟快速增長，項目內的配套設施還可服務城區(qū)的居民，滿足城市規(guī)劃發(fā)展需要。第十一章 社會效益本項目率先實現產品物流管理的現代化、自動化和信息化， 將成為物流配送乃至整個西北地區(qū)農產品流通產業(yè)的示范基地，從而對我國農產品流通產業(yè)的發(fā)展起到 重大的推動作用。項目的建設和成功的運用，可以為全國農產品物流配送的業(yè)務提供一個技術進步，現代化管理的示范推廣基地。項目將依托與海爾、百麗、長虹等龍頭企業(yè)及京東、天貓等網商巨頭建立的長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系，打造以張家口市為中心，輻射京、冀、晉、蒙的電子商務產業(yè)支撐平臺。項目建成后,可以給 本地及周邊地區(qū)豐富的農副產品提供 更好存儲及銷售渠道,在帶動區(qū)域及周邊農民致富的同時實現公 司的發(fā)展,短期內經濟效益不明顯,但其社會效益明顯,從長遠看,它蘊含的較大商機將帶動張家口及周邊地區(qū)農業(yè)發(fā)展,推進區(qū)域產業(yè)結構調整的步伐,解決產品信息閉塞和加工困難等問題,提高農民收入。 由此可見，項目建設具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。第十二章 風險分析及對策 項目對張家口地區(qū)物流業(yè)的發(fā)展至關重要，對張家口地區(qū)工農業(yè)產品運銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。項目發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。同時，由于項目建設過程中存在一些不確定因素，因此，項目的建設也同樣存 在一定的風險，下面把項目可能存在的風險以及相應的對策進行 分析綜述。經分析，本項目的風險因素有：市場風險主要指項目市場需求預測的不確定性帶來的風險，市場風險是本項目面臨的最大風險，是項目成敗的關鍵。本項目市場風險主要有兩個方面（1）行業(yè)內競爭。張家口市及周邊地區(qū)商貿批發(fā)市場相對分布密集，其中有部分市場具備很強的競爭力，輻射范圍又基本以中部地區(qū)為主，物流園項目的建設將使競爭加劇。在如此激烈的環(huán)境中謀求生存與發(fā)展，存在一定的風險。（2）行業(yè)間競爭。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據整個社會零售總額相當高的比例，一些產品繞過中間環(huán)節(jié)，從產地（廠家）直接進入直銷店銷售；部分產品加工配送大戶直接從產地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。以上模式將對商批市場在商品流通的優(yōu)勢地位產生較大的沖擊。 技術方面的風險主要指項目采用先進技術和新技術應用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風險。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。另外，隨著科學技術的發(fā)展，生產工藝也在日益完善，特別是技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產品在不斷涌現。這樣，會改變原項目評估時技術參數和投入產出指標。 工程風險主要包括方案、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。 本項目投資額度大，在建設周期內建材漲價等因素可能會造成項目開發(fā)成本上升。 外部協(xié)作條件風險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政基礎配套設施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會大大增加項目的投資，延誤項目工期，對項目的建設和實施帶來不利。 環(huán)境影響方面的風險主要指項目在工程建設期對周圍的水資源、自然環(huán)境等產生的負面影響；運營期生產加工過程中，會產生加工、運輸機械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對周圍的水資源、自然環(huán)境等產生的負面影響。致使項目不能順利進行或要追加大量投資才能順利完成。 風險防范措施 針對市場風險采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設計、一流的管理建設一個現代化的、先進的、高效的物流園，通過整合張家口地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務和相關資源，引進大批實力雄厚的經營者，共同打造一艘商貿流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢，筑高區(qū)域性的行業(yè)進入成本，立足張家口，輻射華北、西北，面向全國。 項目通過引進權威物流專家組、設計院進行規(guī)劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現決策的前瞻性。項目的規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內部相應技術力量來協(xié)助和監(jiān)督設計、施工監(jiān)理等，減少技術風險。 在項目實施階段應對項目現狀情況進行全面的現場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數據，以降低項目建設的工程風險。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調好，加強對工期進度的控制。面對資金方面的風險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費用，在遵循節(jié)約原則的基礎上盡量打足投資。在項目開工前就需要有完整的資金保障計劃，同時，開設?？顚Ｓ脦簦_保項目的建設資金能及時到位，不被挪作他用。目前各項目配套設施和條件比較完善。 在項目建設期間，應嚴禁高噪聲設備在休息時間作業(yè)，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運營期間，對產生的污水垃圾等污染物采取相應的環(huán)保措施處理。綜上所述，龍辰博鰲物流商貿產業(yè)園項目在建設及運營過程中可能出現的風險主要有市場風險、技術風險、工程風險、資金風險、外部協(xié)作風險和環(huán)境風險。由于各項風險的風險程度均不大，不會對項目造成實質性影響。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風險降至最低。第十三章 結論及建議 結論，以大宗商品物流及農產品加工配送和交易、商品展銷貿易等為主要經營業(yè)務，以張家口地區(qū)的商品集散、儲存、加工配、送、中轉為重點，以商品進出口、商品價格信息形成與發(fā)布、商品展覽展銷、商品網上交易、商品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設現代化的商品物流中心，并在服務創(chuàng)新、質量安全、品牌效應、交易模式、業(yè)務增長和價值創(chuàng)造等各方面建設。、面向華北、輻射全國，建設成為張家口地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的商品現代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供應。因此，項目建設具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。，以市場為紐帶，把產地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，促進當地農產品的商品化，把資源優(yōu)勢轉換為產品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經濟優(yōu)勢，最終實現產品的有效供給。同時，商品通過集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關鍵作用。，投資財務凈現值XXXX萬元，%，投資回收期11年。 整個項目建設投資、建設周期和投資回報比較協(xié)調、合理。通過二年建設，可實現投產，建設項目全部投產后，達產能力快捷，通過11年的營運可收回投資，體現了工程風險小，利潤長期穩(wěn)定的特點。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質條件良好，交通方便，水、電供應有保障，適合項目建設。項目建設有利于保障張家口地區(qū)商品穩(wěn)定、安全的供應，平抑區(qū)域物價，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目，具有巨大的社會效益和經濟效益。因此，XXXXXXXX項目技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充分的。 建議，本項目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調項目規(guī)劃設計和實際使用要求之間的關系將是本項目的難點。因此，后續(xù)工作中，應該加強對本項目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進行更加深入的分析。，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，在確保工程進度的基礎上，提高資金使用效率。