【正文】 采用技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理，環(huán)境和社會可以接受的措施，減少能源從生產(chǎn)到消費各個環(huán)節(jié)中的損失和浪費，更加有效、合理地利用能源。具體措施如下：該項目在總體規(guī)劃時，結(jié)合當?shù)仫L向、太陽能輻射等氣候條件，合理確定各類建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、體形、間距。形成良好的、有利于節(jié)能的微氣候環(huán)境?！　∷凶≌某虺希虺掀珫|。保證冬季的最大日照。所有住宅都組織上了“穿堂風”，利用夏季的季風，由自然空氣流通降溫。特別是高層住宅，夏季可以少用或不用空調(diào)。建筑的圍護結(jié)構(gòu)，采用多孔輕質(zhì)砌塊或空心磚等新型節(jié)能墻體材料，采用外保溫或內(nèi)保溫設(shè)計。內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板或加氣混凝土砌塊來代替粘土實心磚。以達到節(jié)能、節(jié)土、利廢的目的。推廣使用節(jié)能照明燈具，推動國家“綠色照明”工程。推廣使用太陽能。推薦使用太陽能熱水器和太陽能取暖裝置。在設(shè)計時考慮預留管線。材料、半成品和設(shè)備的選購上注意運輸成本和節(jié)能。在保證質(zhì)量的前提下，就近選擇本地材料、半成品和設(shè)備。項目建設(shè)中采用節(jié)水型的工藝、設(shè)備、器具，以節(jié)約用水。強能源的科學管理，在今后的物業(yè)管理中，建立節(jié)約能源的管理體系，節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約燃氣；切實做到節(jié)能降耗，提高經(jīng)濟效益。加強對建設(shè)期的施工人員和項目后的業(yè)主、管理人員的節(jié)能教育，養(yǎng)成節(jié)能習慣。第八章 項目投資計劃與資金回收計劃一、總項目投資計劃與資金的籌措項目總投資計劃1）項目總投資額 ；其中：公益性項目 ， 房地產(chǎn)項目 ，另招商項目 。2）已投入資金： ； 王港防洪大堤建設(shè) ， 土地報批稅費 ， 土地拆遷費用 。3）計劃再投入資金 ；公益性項目 ，經(jīng)營性項目 。4）再投入資金計劃2007年10月—2010年9月 公益性項目投資 ，2007年10月—2011年9月 另招商項目投資 ，2007年11月—2015年12月 房地產(chǎn)開發(fā)投資 。項目資金來源及時間1）公益性項目資金來源根據(jù)相關(guān)文件明確，公益性項目資金以本宗土地出讓金土地成本返回部分，由市區(qū)二級政府財政支付。根據(jù)“收支兩條線”、“即征即返”原則，應由土地出讓金財政拔款來支付項目投資。根據(jù)岳麓區(qū)政府與我集團公司的協(xié)議，若財政拔款逾期，由項目建設(shè)單位——我公司先行籌付，以確保項目順利完成。2）非公益性項目資金來源全部由建設(shè)單位自行籌措。二 房地產(chǎn)項目投資計劃項目投資計劃1）項目投資額及組成項目總投資 ；其中：土地成本（含拆遷費用） ， 前期工程費用 ， 建筑安裝工程費用 ， 附屬工程配套費用 ， 財務費用 。2）項目投資計劃2007年11—12月 土地費用支付 ，2007年3—12月 前期工程費用 ，2008年—2010年 工程建設(shè)費用支付 ，2009年—2012年 工程建設(shè)費用支付 ，2011年—2014年 工程建設(shè)費用支付 ，2014年—2015年 其他費用支付 。項目資金來源集團公司投資 ，其它渠道融資 ，銀行貸款 。三 房地產(chǎn)項目資金回收計劃本項目的資金回收以商品房銷售為主要渠道，具體銷售計劃如下：2008年10月—12月 第一期工程開盤銷售 ，2009年1月—2010年12月 第一期工程期房、準現(xiàn)房銷售 ，2010年1月—2012年12月 第二期工程期房銷售 ， 第一期工程現(xiàn)房銷售 ，2012年1月—2014年12月 第三期工程期房銷售 ， 第一、二期現(xiàn)房銷售 ，2015年1月—12月 現(xiàn)房余房銷售 。預期在2013年可以收回全部投資。第九章 項目可行性研究分析一 從市場供需關(guān)系進行分析利用地段優(yōu)勢，立足岳麓區(qū)、面向長沙、湖南岳麓區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境是長沙市最好的，岳麓區(qū)的人文資源的豐實是全國突起見的。岳麓區(qū)的天比河東藍、水比河東清，交通暢捷、商業(yè)繁榮。立足岳麓區(qū)，岳麓區(qū)是市委、市政府的駐地，20余萬高校師生的所在地，是國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)白領(lǐng)階層向往的市中心。本項目又處在河西的中央商務圈，環(huán)境依山面水，是長沙及湖南中上層人士的最佳居所選擇。地段優(yōu)勢是本樓盤最大的優(yōu)勢。樓市一旦上市，將成為長沙樓盤的需求的最熱點之一。產(chǎn)品優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢是強大的競爭力本項目品種結(jié)構(gòu)合理，住房比例占90%以上，商業(yè)房、其他用房（長沙市相對滯銷積壓品種）所占比例小。住宅產(chǎn)品主要品種為濱水花園洋房和高層景觀公寓，將給未來的業(yè)主提供百年的享受。產(chǎn)品優(yōu)勢和高檔的品質(zhì)優(yōu)勢將是本樓盤強大的競爭力。結(jié)論從當前和發(fā)展的眼光看本樓盤在長沙的影響力將是強勢的、長遠的，能滿足眾多成功優(yōu)秀人士的熱情追捧，從供需關(guān)系分析，本項目實施是可行的。二 從項目投入與產(chǎn)出關(guān)系進行分析（一）經(jīng)濟技術(shù)指標分析（附見附表五）本經(jīng)濟技術(shù)指標按照市規(guī)劃局《項目規(guī)劃定點設(shè)計要點》和產(chǎn)品規(guī)劃定位計算，在進一步市場調(diào)研后，可作允許范圍內(nèi)的調(diào)整。規(guī)劃建筑面積按確定的分項目地界線確定。 規(guī)劃建筑面積按設(shè)計要點的容積率和用地面積計算，其中住宅面積中將24米高程控制范圍和臨湖建筑采用了花園洋房品種，其余為高層住宅。不計規(guī)劃指標面積主要取決于地下停車車位計算，目前每個地下車位按35平方米計算，停車率以75%計算。如要達到100%戶均一輛停車率，留有增加10萬平方米的地下室余量。（二）建設(shè)成本估算（詳見附表六）土地成本（包括拆遷費用）暫按350萬元/畝計算，估計實際成交價會低于估算價。摘牌后按實調(diào)整。前期費用僅指項目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計論證、工程地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計等費用。五通一平費用已包括在拆遷費用內(nèi)。工程建設(shè)造價已包括節(jié)能保溫設(shè)計，住宅外裝修及高層住宅建筑室內(nèi)公共部分全部為精裝修，住宅戶內(nèi)為簡裝修。（三）銷售收入與毛利估算（詳見附表七）銷售價格：本表的各類房屋銷售估價是靜態(tài)的，是根據(jù)長沙市類似產(chǎn)品、類似地段權(quán)衡估算的，隨著開福區(qū)新河三角洲全國“地王”的產(chǎn)生，估計今年下半年長沙市的房價會有20%以上的漲幅增長，估計本項目開盤時的房價會有不少于1000元/m2的遞升。固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)主要為公共配套用房中非銷售的資產(chǎn)和地下室兼作人防的部分。以成本價計算，具有增值保值的功能。土地增值稅：%，%的預征值估算，因本樓盤商業(yè)數(shù)量很小，估計留存相當?shù)挠嗟?。? 結(jié) 論從本項目投入與產(chǎn)出關(guān)系分析，結(jié)論如下：公益性項目的資金墊付和籌付由政府財政返回，根據(jù)政策有5—20%的經(jīng)濟回報率，是穩(wěn)妥的微利項目。房地產(chǎn)項目銷售達到估算目標就有相當?shù)拿?，如開盤銷售單價上升會有更大的利潤空間。結(jié)論：從項目投入與產(chǎn)出關(guān)系進行分析，本項目實施是可行的。表五：主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表序號指標名稱數(shù)量（m2）比重（%）1規(guī)劃用地面積4400001—（1）建筑占地面積1232001—（2）小區(qū)道路、廣場面積1400001—（3）綠地面積1768002規(guī)劃建筑面積10520002—（1）商業(yè)建筑面積660002—（2）配套公共建筑面積（含小學、幼兒園）460002—（3）花園洋房住宅面積2350002—（4）高層住宅面積7050003不計規(guī)劃指標面積3000003—（1）地下汽車庫面積2290003—（2）地下人防兼設(shè)備用房310003—（3）地下綜合用房400004容積率5建筑密度28%6綠地率表六：建設(shè)成本匯總表序號成本名稱計算式金額（萬元）1—（1）土地出讓金（暫定）660畝350萬元/畝2310001—（2）土地契稅及交易傭金（1）（4+1）%115501土地成本（含拆遷費用）（1）+（2）2425502前期工程費用S建45元/m247343—（1）地基處理及樁基工程費S建150元/m2157803—（2）地下建筑工程造價S地1800元/m2540003—（3）商業(yè)建筑工程造價S商950元/m262703—（4）公共建筑工程造價S公900元/m241403—（5）多層住宅工程造價S多住700元/m2164503—（6）高層住宅工程造價S商住1200元/m2846003建筑安裝工程費用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）1812404附屬工程費用S建40元/m242085開發(fā)建設(shè)配套費用[3]15%271866財務費用[1+2+3] ‰24482357成本合計1+2+3+4+5+6508153表七：銷售收入、資定資產(chǎn)與毛利預測序號指標名稱計算式金額（萬元）1—（1）商業(yè)用房銷售S商9000元/m2594001—（2）花園洋房銷售S多住7800元/m21833001—（3）高層住宅銷售S商住6800元/m24794001—（4）地下車庫使用權(quán)銷售S地車2800元/m2641201銷售收入小計（1）+（2）+（3）+（4）7862202—（1）公共建筑固定資產(chǎn)S公3000元/m2138002—（2）地下配套用房固定資產(chǎn)S地配2500元/m2177502固定資產(chǎn)小計（1）+（2）315503銷售營業(yè)稅[1]6%471734土地增值稅[1]%117935建設(shè)成本[表六]5081536毛利潤1+2345250651第十章 項目可行性研究結(jié)論 本項目的實施有利于龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全，能很好地解決西湖漁場被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活問題，能提高岳麓山景區(qū)的綜合接待能力，提高長沙市河西的城市形象，具有重大的社會意義。本項目的實施能根治原西湖漁場極端“臟、亂、差”的現(xiàn)狀，能建成河西的三大重點項目——西湖主題公園，極大地提高本區(qū)塊的生態(tài)自然環(huán)境質(zhì)量，具有重要的環(huán)境效益。本項目的實施有利于國家政府增加財政稅收，有利于被征地農(nóng)民提高經(jīng)濟收入，房地產(chǎn)開發(fā)也是一定投資回報，具有相當?shù)慕?jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目從社會需求關(guān)系分析產(chǎn)品符合政府導向和社會需求，從投入與產(chǎn)出關(guān)系分析有較大的利潤空間，本房地產(chǎn)項目有降低成本、增加收益的潛力，具有較強的抗風險能力。結(jié)論：經(jīng)分析，本項目的投資建設(shè)是可行的。浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司