【正文】 用效率。十、物流園區(qū)項(xiàng)目投資規(guī)劃（一）、項(xiàng)目總投資估算　　 : 66700 萬(wàn)元　 ：3000 萬(wàn)元　(二)、資金籌措　 ：企業(yè)自有資金：16752 萬(wàn)元21 / 29投資公司協(xié)議投資：50000 萬(wàn)元　 ：（1）向開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)貸款；（2）用項(xiàng)目抵押的方式爭(zhēng)取投資；（3）以入股的方式進(jìn)行合作；（4）以自有資金進(jìn)行滾動(dòng)發(fā)展；(三)、投資使用計(jì)劃　 ： （1）土地獲得費(fèi)用：8,000 萬(wàn)元 （2）立項(xiàng)及各項(xiàng)許可費(fèi)用：3,000 萬(wàn)元 （3）場(chǎng)地建設(shè)費(fèi)：1 億元 （4）配套設(shè)施費(fèi) 5,000 萬(wàn)元 （5）安裝費(fèi)：700 萬(wàn)元 （6）配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：2,600 萬(wàn)元 （7）綜合樓：5,000 萬(wàn)元 （8）標(biāo)準(zhǔn)化貨倉(cāng)： 億元 （9）冷藏貨倉(cāng)：2,000 萬(wàn)元 （10）公寓 2,600 萬(wàn)元（11）園區(qū)智能消防系統(tǒng) 2,000 萬(wàn)元（12）園區(qū)智能安防系統(tǒng) 500 萬(wàn)元22 / 29（13）園區(qū)智能信息管理系統(tǒng) 500 萬(wàn)元（14）物流信息化管理平臺(tái)系統(tǒng) 800 萬(wàn)元（15）不可預(yù)測(cè)：2,000 萬(wàn)元（16）建設(shè)費(fèi)用總額： 億元　 十一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 　長(zhǎng)春市物流產(chǎn)業(yè)辦公室近日通報(bào)了長(zhǎng)春市物流業(yè)發(fā)展情況。通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市物流業(yè)前四個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)額達(dá)到２１４億元，同比增長(zhǎng)％。其中，物流業(yè)增加值完成７３ 億元，同比增 ％。 自長(zhǎng)春市2022年將現(xiàn)代物流業(yè)定位成市三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以來(lái)，長(zhǎng)春物流業(yè)增加值連續(xù)幾年保持２０％以上的增長(zhǎng)速度。到2022年４月底，全市企業(yè)物流及物流相關(guān)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到２０６５戶，其中企業(yè)物流７４２戶，％；物流企業(yè)１３２３戶，％。 園區(qū)全部建成后預(yù)計(jì)可吸納 2022 人就業(yè)，年貨物吞吐量達(dá)到 200萬(wàn)噸，倉(cāng)儲(chǔ)量達(dá)到 50 萬(wàn)噸，配送量達(dá)到 20 萬(wàn)噸，交易額突破 30 億元，實(shí)現(xiàn)稅金 億元，?。ㄒ唬┬б嬖u(píng)價(jià)　 根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料顯示，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家第三方物流服務(wù)量約占其物流服務(wù)總量的 50%，考慮到長(zhǎng)春目前的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)物流自我服務(wù)比例、庫(kù)存對(duì)公用設(shè)施的需求程度、貨物貨類特性對(duì)物流操作的適應(yīng)程度以及物流操作的可能性與必要性（如煤炭、礦石、砂石、散糧等大宗散貨仍應(yīng)以傳統(tǒng)運(yùn)輸方式解決），長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)實(shí)際物流操作量分別確定為：2022 年長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)實(shí)際物流操作量占長(zhǎng)春市物流適用貨類物流服務(wù)量總量比例 10%，實(shí)際物流操作 總量為 100 萬(wàn)噸，其中庫(kù)23 / 29存量約為 50 萬(wàn)噸；第三方物流服務(wù)量占其物流服務(wù)總量的比例為10%，社會(huì)物流服務(wù)量對(duì)公用設(shè)施的需求比例 為 10%。2022 年長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū)實(shí)際物流操作量占長(zhǎng)春市物流園適用貨類物流服務(wù)量總量比例 20%，實(shí)際物流操作 總量為 200 萬(wàn)噸，其中100 萬(wàn)噸第三方物流服務(wù)量占其物流服務(wù)總量的比例為 15%，社會(huì)物流服務(wù)量對(duì)公用設(shè)施的需求比例為 15%。預(yù)測(cè)結(jié)果： 按照目前國(guó)內(nèi)物流操作的較好水平，考慮到今后的發(fā)展可能，同時(shí)考慮使各個(gè)預(yù)測(cè)參數(shù)在物流園區(qū)規(guī)模影響上的綜合平衡： 設(shè)定倉(cāng)庫(kù)年周轉(zhuǎn)次數(shù)：12 次/年； 倉(cāng)庫(kù)單位承載率：1 噸／平方米； 倉(cāng)容平均利用系數(shù)取 ； 倉(cāng)庫(kù)單位處理能力 噸／平方米。綜合考慮上述因素，長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園最終庫(kù)存能力估算為： 2022 年288 萬(wàn)噸；2022 年360 萬(wàn)噸。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)正常年銷售收入: 億元 正常年總成本費(fèi)用: 億元 正常年利潤(rùn)總額: 8, 萬(wàn)元 正常年稅后利潤(rùn): 5, 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % % 投資利稅率 % %24 / 29（三）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（1）建設(shè)規(guī)模和計(jì)算期該項(xiàng)目計(jì)算期定為十三年，其中建設(shè)期為 30 個(gè)月，經(jīng)營(yíng)期為十年。（2）達(dá)產(chǎn)期及達(dá)產(chǎn)系數(shù)本項(xiàng)目三年建成，第二年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 30%，第三年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 50%，第四年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 80%，第五年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。（3） 勞動(dòng)定員該項(xiàng)目定員 250 人，其中管理人員 50 人，生產(chǎn)人員和服務(wù)人員 200人。2. 產(chǎn)品總成本費(fèi)用計(jì)算 （1）原輔材料及動(dòng)力原輔材料和動(dòng)力價(jià)格均為到到廠價(jià)，達(dá)產(chǎn)后，正常生產(chǎn)年份原輔材料和動(dòng)力年費(fèi)用 9057 萬(wàn)元。（2）工資及福利基金根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平，生產(chǎn)人員工資及附加平均為：1000 元/，新增生產(chǎn)人員 200 人，年費(fèi)用為 240 萬(wàn)元。（3）制造費(fèi)用制造費(fèi)用中的新增折舊費(fèi)根據(jù)新增固定資產(chǎn)原值和《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定的分類折舊年限計(jì)算，采用直線折舊法，折舊率建筑物為 5%，25 / 29設(shè)備為 10%。制造費(fèi)用中的其它費(fèi)用根據(jù)建 設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。其它制造費(fèi)用包括修理費(fèi)、運(yùn)輸、 勞動(dòng)保護(hù)及保險(xiǎn)費(fèi)用等。取固定資產(chǎn)原值的 3%，本項(xiàng)目其它年制造費(fèi)用 為 萬(wàn)元。（4） 銷售費(fèi)用根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用以銷售收入的 5%計(jì)取，新增年銷售費(fèi)用合計(jì)為： 萬(wàn)元。（5） 管理費(fèi)用管理費(fèi)用中無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)根據(jù)《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定的攤銷年計(jì)算。無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷分五年完成，年平均攤銷 萬(wàn)元， 管理費(fèi)用中的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、懂事會(huì)費(fèi)、接待費(fèi)、工會(huì) 經(jīng)費(fèi)等其它費(fèi)用根據(jù)本行業(yè)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。測(cè)算結(jié)果為新增其它管理費(fèi)用為 360 萬(wàn)元。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入測(cè)算本項(xiàng)目主要收入為鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、公路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、鐵路和公路集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、 貨 物配送、流通加工費(fèi)、 儲(chǔ)調(diào)費(fèi)、交易中心租金、加油收費(fèi)、交易撮合的傭金收入等。費(fèi)率參照鐵路、港口及長(zhǎng)春市現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料進(jìn)行測(cè)算。收入計(jì)算：（1） 倉(cāng)儲(chǔ)收入=20 （元/ ）200,000 平方米12 月=4800 萬(wàn)元/年26 / 29（2） 交易中心租金=30（元/）50,000 平方米12 月=1800 萬(wàn)元（3） 運(yùn)費(fèi)收入= 鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)+ 公路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)+鐵路和公路集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)=5,000 萬(wàn)元 /年（4） 會(huì)員費(fèi)= 預(yù)計(jì)會(huì)員數(shù)（按長(zhǎng)春車輛擁有數(shù)的 10%計(jì)算會(huì)費(fèi)）=10%50 元=15 萬(wàn)元（5） 傭金=交易 額 傭金比例 =傭金標(biāo)準(zhǔn)為 3%=9,000 萬(wàn)元/ 年（6） 停車費(fèi)= 預(yù)計(jì)日停車臺(tái)次 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)天數(shù)=60010 元360 天=216萬(wàn)元（7） 其它收入= 油站收入+ 修理廠收入+增值服務(wù)收入+ 生活服務(wù)收入=100+800+2022+500=3400 萬(wàn)元合計(jì)正常年份 26631 萬(wàn)元、年 盈利能力分析（1） 主要損益指標(biāo)根據(jù)《企業(yè)所得暫行條例》有關(guān)規(guī)定， 本項(xiàng)目所得稅稅率為 33%，項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)提取 15%，用作企業(yè) 贏余公益金、公積 金，其余部分為企業(yè)的股利分配和未分配利潤(rùn)。根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算：投資利潤(rùn)率= （年利潤(rùn)總額/總投資）100%27 / 29正常年份新增投資年投資利潤(rùn)率為 %（2） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果如下：序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 備注所得稅后 所得稅前 1 內(nèi)部收益率 % % % 2 投資回受期（靜態(tài)） 年 不含建設(shè)期以新投資、新增年銷售收入和費(fèi)用計(jì)算，進(jìn)行先進(jìn)流量分析經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目所得稅前新增投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %；該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行；所得稅投資回收期 年（不含建設(shè)期），該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資能夠收回。（3） 不確定性分析以營(yíng)業(yè)負(fù)荷完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算如下式： 固定成本BEP= ————————————100% 營(yíng)業(yè)收入稅金 可變成本 *100%= —————————————=% 項(xiàng)目的水電、原輔材料消耗費(fèi)用及銷售管理費(fèi)用為項(xiàng)目可變成本，其它部分為固定成本。28 / 29由于建成初期應(yīng)業(yè)負(fù)荷不同，故簡(jiǎn)稱初期各年的固定成本均不相同，按各年的實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以銷售收入完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)為 %。見(jiàn)盈虧平衡圖。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)計(jì)算、分析，可以看出：，從新增銷售收入、利潤(rùn)總額及上繳稅金來(lái)看，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的?！叭室黄?”指標(biāo) 好于目前行業(yè)的基準(zhǔn) 值，說(shuō)明投資經(jīng)濟(jì)效益較好。，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目建成后，反映經(jīng)濟(jì)效益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上是可行 。 十二、 結(jié)論通過(guò)對(duì)創(chuàng)富物流園區(qū)項(xiàng)目的定性與定量規(guī)劃設(shè)計(jì)、長(zhǎng)春市物流發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)、園區(qū)的科學(xué)規(guī)劃合理分區(qū)、功能的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、服務(wù) 與配套的規(guī)劃。建筑規(guī)模、建 設(shè)方案、建 設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、 資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步規(guī)劃分析等多方面規(guī)劃設(shè)計(jì)。創(chuàng)富物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建成后社會(huì)效益明顯