【正文】 2％=625萬(wàn)元其他費(fèi)用（包含臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、融資費(fèi)等雜費(fèi)）100萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按上述費(fèi)用的3％計(jì)算（+100+7000+625）3％=957萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)：33652萬(wàn)元（取整）經(jīng)估算本項(xiàng)目的總投資為33652萬(wàn)元其中：固定資產(chǎn)投資為31000萬(wàn)元，其中建安工程6840萬(wàn)元；購(gòu)買土地24000萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目分項(xiàng)內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)(萬(wàn)元)金額（萬(wàn)元）1前期費(fèi)用土地出讓㎡1600024000報(bào)建費(fèi)㎡　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　80土地平整費(fèi)㎡　　20小計(jì)　　　2建筑工程及配套設(shè)施住宅、商鋪、車庫(kù)㎡380006840基礎(chǔ)設(shè)施　　　160小計(jì)　　　70003其他費(fèi)用管理費(fèi)用萬(wàn)元　　625其他費(fèi)用萬(wàn)元　　797不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元　　957小計(jì)　　　23794總計(jì)萬(wàn)元　　根據(jù)項(xiàng)目投資估算表。資金籌措主要來(lái)源為：216。 自有資金，第一年全部投入；216。 銀行金融機(jī)構(gòu)貸款：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；。216。 房地產(chǎn)預(yù)售。根據(jù)現(xiàn)行銀行13年期的企業(yè)貸款年利率，同時(shí)考慮到籌資過(guò)程中涉及到的承諾費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等，本項(xiàng)目的綜合資金成本率約為 %，項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，投建單位資信良好，并配合抵押與保護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險(xiǎn)很小。因此，初步的融資方案基本可行。根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，其中用于固定資產(chǎn)投資31000萬(wàn)元。（注：固定資產(chǎn)投資中的土地價(jià)值包含了平整用地時(shí)的拆遷補(bǔ)助、還建住宅等費(fèi)用。）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的建設(shè)期借款利息，是根據(jù)國(guó)家銀行同期同檔次貸款利率計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策時(shí)刻關(guān)注政策信號(hào)，根據(jù)獲悉的信號(hào)，及時(shí)調(diào)整投資行為，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。政策的不確定性必然對(duì)項(xiàng)目地塊的運(yùn)做產(chǎn)生影響，從目前XXX市和高新區(qū)政府在各領(lǐng)域政策的開(kāi)放速度看，相應(yīng)對(duì)策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時(shí)與政府溝通，反饋及時(shí)的政策信息，緊緊把握目前的歷史機(jī)遇，在短期內(nèi)建立全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 基于XXX目前的寫(xiě)字樓及商業(yè)裙房的供需、國(guó)家資本市場(chǎng)開(kāi)放力度、高新區(qū)的發(fā)展，該項(xiàng)目主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要為：，直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益大小，而房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系很大，特別是在同時(shí)期推上市的樓盤的影響。 。：在項(xiàng)目前期，把營(yíng)銷推廣工作做足，對(duì)商業(yè)和寫(xiě)字樓部分進(jìn)行有針對(duì)性的特色包裝推廣，提高預(yù)定目標(biāo)客戶群的認(rèn)同度，加大招商力度，控制好資金投入比例，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)供需、價(jià)格的變動(dòng)，以保證項(xiàng)目的順暢運(yùn)作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，會(huì)使經(jīng)營(yíng)成本增加，營(yíng)業(yè)收益低于期望值，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，因此，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在決策方面，包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目招商、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣等，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的回避主要是通過(guò)在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做好項(xiàng)目定位、整體規(guī)劃，分步實(shí)施、在動(dòng)態(tài)中逐步增加投資、形成良好的資金鏈，通過(guò)招標(biāo)選擇好的施工單位、供應(yīng)商，控制好建設(shè)成本。項(xiàng)目管理水平的高低，決定了項(xiàng)目收入支出的大小，也就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目抗商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)支出低而經(jīng)營(yíng)收益高，這樣就保證了盡快收回投資，保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持。因此該項(xiàng)目在投資時(shí)，為了降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理水平作出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)。管理風(fēng)險(xiǎn)的回避主要用高效的房地產(chǎn)方面不同專業(yè)人士組成的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)而獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色，所以商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算時(shí)，由于存在較多不確定性，這種估算不可避免地會(huì)存在偏差，同時(shí)，建設(shè)期內(nèi)相關(guān)政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能會(huì)對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響公司在本項(xiàng)目的收入和盈利能力根據(jù)穩(wěn)健性原則和謹(jǐn)慎性原則， 由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為兩年，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上市后的市場(chǎng)的銷售、出租情況存在不確定性，使資金回籠具不確定性，一旦項(xiàng)目開(kāi)工，就不能停下，項(xiàng)目的各項(xiàng)目開(kāi)支必須及時(shí)償付，如果資金的籌措渠道不暢，可能造成資有非有效供給，使后續(xù)工程進(jìn)度延后直至停工。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：216。 應(yīng)加大宣傳、推廣力度，盡可能的增加回款額或是提高回款速度。216。 準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、及時(shí)調(diào)整有關(guān)策略，并與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種可能的籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。216。 在進(jìn)行投資估算時(shí)，適當(dāng)考慮計(jì)入一定比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，預(yù)算各項(xiàng)資金的到位額也留有一定余地。在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)定期對(duì)估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變大，及時(shí)對(duì)估算進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)調(diào)整融資策略。216。 加強(qiáng)管理，保證工程能按期完工，加強(qiáng)銷售、出租力度，保證或提高現(xiàn)金回流速度。216。 充分利用開(kāi)發(fā)商資源進(jìn)行融資，盡可能以多種途徑調(diào)動(dòng)和運(yùn)作資金，減少財(cái)務(wù)壓力，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。九、結(jié)論與建議經(jīng)過(guò)上述論證，可以認(rèn)為本項(xiàng)目將有利于推動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、完善，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)促進(jìn)高新區(qū)乃至XXX市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展也具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。本項(xiàng)目擬定的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案科學(xué)合理，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)符合所在地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和方向，同時(shí)，由于該項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，因此招商引資的市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。本項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較理想。綜上所述，可以認(rèn)定該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，并且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建議嚴(yán)格控制建設(shè)期，盡量使各項(xiàng)工程按期完工，以保證項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。隨著環(huán)境保護(hù)意識(shí)的提高，企業(yè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的要求也越來(lái)越高。因此，項(xiàng)目應(yīng)注重健全法律和法規(guī)體系，提高地區(qū)整體的生態(tài)意識(shí)，營(yíng)造良好的生態(tài)氛圍；同時(shí)，應(yīng)該加快區(qū)域環(huán)境建設(shè)建設(shè)步伐，改善投資環(huán)境，提高的招商形象和吸引力。綜上，本研究報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)抓緊落實(shí)項(xiàng)目融資、施工單位選擇等事宜，以利本項(xiàng)目的盡快全面正式啟動(dòng)。進(jìn)而在XXX市、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好的機(jī)遇中，獲得更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀過(guò)后，希望您提出保貴的意見(jiàn)或建議。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅(jiān)持下去，讓我們共同進(jìn)步。