【正文】 中的300多家進(jìn)入上海，200多家在上海建立了跨國(guó)研發(fā)中心，70多家在上海設(shè)立了中國(guó)地區(qū)總部?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引外埠企業(yè)和跨國(guó)公司總部入駐，把“精華留下”，而將生產(chǎn)基地留在原址或安排在成本較低，資源豐富的周邊地區(qū)和外地，從而形成合理有序的產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的分工，有效利用當(dāng)?shù)刭Y本、資源、資訊、人才、技術(shù)等企業(yè)發(fā)展要素，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力的一種新經(jīng)濟(jì)形式。隨著經(jīng)濟(jì)全球化程度的加深和信息技術(shù)的快速發(fā)展，企業(yè)資源配置方式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)通過把生產(chǎn)制造功能在土地、能源、材料、勞動(dòng)力等常規(guī)資源成本較低的區(qū)域配置，將研發(fā)、營(yíng)銷、融資、戰(zhàn)略管理等總部功能在人才、信息、技術(shù)等戰(zhàn)略資源密集的中心城市配置，形成一種新的資源配置模式，實(shí)現(xiàn)了資源在企業(yè)層面上的空間優(yōu)化配置。因此當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。此外，地區(qū)市場(chǎng)的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)支撐以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，已成為XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎和增長(zhǎng)極。從XXX整體版圖來看，高新區(qū)與XXX空港工業(yè)園、正定新區(qū)南北分布呈縱向連接。經(jīng)濟(jì)是拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要源動(dòng)力，在政策“加持”的大背景下，高新區(qū)內(nèi)部功能分區(qū)也正式確立，CC大道沿線為高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)，科技聚集、財(cái)富聚集趨勢(shì)明顯。因此，建設(shè)總部基地具有非常的必要性：?？偛炕匾脒@些中介服務(wù)，從整體上提升了對(duì)外服務(wù)的水平。高新區(qū)作為一個(gè)迅速崛起的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，憑借著現(xiàn)有的資源，結(jié)合省、市政府的大力支持，引入外省、外國(guó)企業(yè)來投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)隨著總部基地的建設(shè)與發(fā)展，可為高新區(qū)甚至XXX市提供10000個(gè)就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問題?？偛炕厥莻€(gè)商務(wù)往來及其頻繁的場(chǎng)所，對(duì)拉動(dòng)周邊第三產(chǎn)業(yè)作用將非常巨大。另外，總部經(jīng)濟(jì)這一符號(hào)如同商標(biāo)，將賦予高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展無限的彈性和商機(jī)。三、項(xiàng)目定位以政府整體規(guī)劃與政策引導(dǎo)為建設(shè)基礎(chǔ)和原則；定位結(jié)合市場(chǎng)因素，緊密與市場(chǎng)相連；辦公樓部分與商業(yè)部分定位互為一體，能有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)整體性，減少對(duì)項(xiàng)目整體形象的推廣費(fèi)用；利于后期產(chǎn)品迅速銷售為原則； 建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為“高新區(qū)高端商務(wù)辦公綜合體的首選建筑”。擬招商客戶特征分析:對(duì)中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴程度低、多數(shù)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富、對(duì)便捷的交通依賴性較強(qiáng)、比較看重自身的形象、以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)企業(yè) 。企業(yè)總部基地定位為總部基地內(nèi)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其高效產(chǎn)出能為總部基地帶來較大收益。四、總部基地整體規(guī)劃；、人流動(dòng)向等綜合因素；、地塊形態(tài)與開發(fā)難易程度、內(nèi)部與外部資源占有等綜合因素；、酒店及公寓類物業(yè)建議規(guī)劃在地塊靠中心的位置；，結(jié)合項(xiàng)目定位和地塊情況綜合考慮；，供應(yīng)量巨大，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域配套缺失，因此項(xiàng)目商業(yè)定位為商務(wù)配套型商業(yè)，以滿足項(xiàng)目商務(wù)配套為主；?？偛炕亟ǔ珊?，將成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新的區(qū)域。商業(yè)條件緊鄰XXX城市副商業(yè)區(qū)，北國(guó)超市、八號(hào)公館、海世界等商業(yè)服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，具有相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍；配套條件醫(yī)療配套設(shè)施齊全，緊鄰 WW省醫(yī)科大學(xué)第二、第三、第四醫(yī)院東院、長(zhǎng)城醫(yī)院；教育科技資源豐富，毗鄰XXX高新區(qū)學(xué)區(qū)集中區(qū)域，幼兒園、小、初、高和大學(xué)等各類教育機(jī)構(gòu)齊全；金融服務(wù)體系完備，五大銀行和各商業(yè)銀行均在項(xiàng)目周邊設(shè)有分支機(jī)構(gòu)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為總部經(jīng)濟(jì)基地建設(shè)奠定了科技、人才、交通、生活基礎(chǔ)。六、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容高新區(qū)總部基地初步規(guī)劃為項(xiàng)目用地建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)大夏一座，工程總占地24畝，總建筑面積25000㎡。⑶整體規(guī)劃要把握好項(xiàng)目與城市、與周邊用地關(guān)系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。，計(jì)劃層數(shù)為26層，地下1層，地上26層；建筑面積1層為6000㎡，1—4層為4000㎡/層，地上5—26層為1000㎡/層，主樓總建筑面積為22000㎡；總部經(jīng)濟(jì)大廈地下1層為大型標(biāo)準(zhǔn)地下停車場(chǎng)；1—3層為商務(wù)接待酒店、銀行、高端餐飲等機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；4層為健身、茶藝、多功能廳等商務(wù)休閑類會(huì)所；5—8層為中餐廳、西餐廳；9層為多功能會(huì)議廳、展覽廳；1018層為各進(jìn)駐企業(yè)辦公總部的辦公場(chǎng)所及設(shè)備層；1922層為中小企業(yè)孵化基地；2226層為客房部。序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目分項(xiàng)內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)(萬元)金額（萬元）1前期費(fèi)用土地出讓㎡1600024000報(bào)建費(fèi)㎡　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　80土地平整費(fèi)㎡　　20小計(jì)　　　2建筑工程及配套設(shè)施住宅、商鋪、車庫(kù)㎡380006840基礎(chǔ)設(shè)施　　　160小計(jì)　　　70003其他費(fèi)用管理費(fèi)用萬元　　625其他費(fèi)用萬元　　797不可預(yù)見費(fèi)萬元　　957小計(jì)　　　23794總計(jì)萬元　　根據(jù)項(xiàng)目投資估算表。216。根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，其中用于固定資產(chǎn)投資31000萬元。政策的不確定性必然對(duì)項(xiàng)目地塊的運(yùn)做產(chǎn)生影響，從目前XXX市和高新區(qū)政府在各領(lǐng)域政策的開放速度看，相應(yīng)對(duì)策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時(shí)與政府溝通，反饋及時(shí)的政策信息，緊緊把握目前的歷史機(jī)遇，在短期內(nèi)建立全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，會(huì)使經(jīng)營(yíng)成本增加，營(yíng)業(yè)收益低于期望值，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，因此，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)。因此該項(xiàng)目在投資時(shí)，為了降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中的管理水平作出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：216。216。 加強(qiáng)管理，保證工程能按期完工，加強(qiáng)銷售、出租力度，保證或提高現(xiàn)金回流速度。本項(xiàng)目擬定的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案科學(xué)合理，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)符合所在地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和方向，同時(shí)，由于該項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，因此招商引資的市場(chǎng)前景比較樂觀。建議嚴(yán)格控制建設(shè)期，盡量使各項(xiàng)工程按期完工，以保證項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)而在XXX市、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好的機(jī)遇中，獲得更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。