【正文】 房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；提出要擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。二是對(duì)正常的住房需求進(jìn)行了合理引導(dǎo)，比如通過根據(jù)收入水平狀況確定購買商品房首付款比例，強(qiáng)化信貸審查，引導(dǎo)人們的合理需求；控制了住房的投資性需求和被動(dòng)性需求，遏制了投機(jī)性需求。主要通過土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。三是稅收政策的引入完善了中國宏觀調(diào)控工具的內(nèi)容?！靶聡藯l”特別指出要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行業(yè)的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。例如，“對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅”。這一稅收機(jī)制直指房地產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)要求流動(dòng)性較高的投機(jī)資本而言，至少在短期內(nèi)是一個(gè)沉重的打擊，而它對(duì)真正以自住為目的的普通老百姓幾乎沒有什么負(fù)面影響。政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，尤其是“三個(gè)八條”的主要目的是要將房地產(chǎn)市場盡快導(dǎo)入正常軌道上來。但是，政府在調(diào)控過程中也面臨著難點(diǎn)：政府一方面要抑制房價(jià)的上漲，另一方面又要防止投資過熱。理論上講，加大中低檔房的供應(yīng)是拉低房價(jià)的重要手段。但是，加大中低價(jià)位房屋供應(yīng)需要增加相對(duì)廉價(jià)的土地供應(yīng)，增加土地供應(yīng)意味著又一輪投資熱的開始，極易引起鋼鐵、能源等供應(yīng)緊張，價(jià)格上漲，使2004年的宏觀調(diào)控成果化為烏有。另外，大量增加供應(yīng)，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，意味著會(huì)帶來巨大的投資損失。所以，政府要“拿捏”調(diào)控力度，見到效果也需要一段時(shí)間。表25：2004年以來國家頒布的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要政策頒布時(shí)間頒布單位政策的主要內(nèi)容一、行政調(diào)控政策20040409國務(wù)院溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)表示，要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長勢頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，必須適度控制貨幣信貸增長。同月26日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各地區(qū)各部門要集中精力抓好中央確定的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策措施的落實(shí)，適度控制貨幣信貸增長，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目。 20040429國務(wù)院要求各地區(qū)、各部門和各有關(guān)單位在1個(gè)半月內(nèi)對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，重點(diǎn)清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目，以及2004年以來新開工的所有項(xiàng)目?！?20040430中國人民銀行國家發(fā)改委銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問題的通知》，《通知》指出，要進(jìn)一步控制信貸規(guī)模、降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 20050305政府工作報(bào)告溫家寶總理首次在政府工作報(bào)告中明確提出要抑制高房價(jià)，這表明局部地區(qū)房地產(chǎn)市場存在泡沫已經(jīng)成為共識(shí)，房價(jià)過高問題已經(jīng)上升到政治高度。20050326國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》“老國八條”，該《通知》從八個(gè)方面指明了目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體路徑?！锻ㄖ芬試鴦?wù)院文件的方式下發(fā)，表明了中央政府對(duì)目前房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度，表明今年乃至更長一段時(shí)間內(nèi)，關(guān)注與調(diào)控房地產(chǎn)市場將是中央政府工作的重心。20050427國務(wù)院溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，稱之為“新國八條”。20050511建設(shè)部等七部委進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知〉的通知》，對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價(jià)格的工作提出了“八點(diǎn)意見”。20050531國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，對(duì)5月11日七部委出臺(tái)的房地產(chǎn)新政中有關(guān)事項(xiàng)做出了更為細(xì)化的要求。通知要求，2005年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。二、主要金融政策20030605中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》“121號(hào)文件”。文件規(guī)定：銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的額度，不得超過土地評(píng)估價(jià)值的70％，期限最長不得超過兩年；購房者購買第二套住房時(shí)，必須承擔(dān)比購買第一套房更高的首付款比例；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房者，則要按照央行公布的同期檔次貸款利率支付利息；個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，期限最長不得超過10年。20040206中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。 20040411中國人民銀行從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。20040427國務(wù)院國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)將產(chǎn)生較大壓力。20041029中國人民銀行中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。，%%，%%。20050317中國人民銀行取消5年以上住房商業(yè)貸款優(yōu)惠利率，%，并放開了貸款利率上限；%；對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。這項(xiàng)針對(duì)個(gè)人的房貸新政全面提高所有購房者的供房負(fù)擔(dān)，提高購房門檻；打擊了市場上部分潛在購房者對(duì)房價(jià)的樂觀預(yù)期，對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。三、主要土地政策20040330國土資源部監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，這一政策的出臺(tái)徹底封死了土地協(xié)議出讓的口子。20040428國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，暫停半年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審、暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改、暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃，即“三個(gè)暫停”全面展開市場治理整頓。20041031國務(wù)院“三個(gè)暫停”剛剛到期，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》與央行加息的決定同時(shí)出臺(tái)。20041202國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對(duì)全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。20041206財(cái)政部國土資源部人民銀行聯(lián)合發(fā)出《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》要求：凡不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳納土地有償使用費(fèi)的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件。20041214國務(wù)院召開全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會(huì)議，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理，鞏固宏觀調(diào)控成果，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。20050110國土資源部正式對(duì)外發(fā)布了《2005年工作要點(diǎn)》，《要點(diǎn)》中對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了“從嚴(yán)從緊”四個(gè)字并明確指出，2005年3月前將查清城鎮(zhèn)閑置土地、空閑地和批而未供地情況；做好啟動(dòng)新一輪土地調(diào)查的各項(xiàng)準(zhǔn)備；嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)和供地政策、嚴(yán)把建設(shè)用地預(yù)審和審查報(bào)批關(guān)。資料來源：國研網(wǎng)整理三、影響篇：宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響（一）對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，有多方面拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)在以下三方面：首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動(dòng)其發(fā)展；其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最終產(chǎn)品為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所；第三，房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。所以，國際上對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)值每增加1個(gè)單位。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100億元房地產(chǎn)投資中，除了對(duì)建材業(yè)、建筑業(yè)、銀行業(yè)有影響外，還可誘發(fā)以下行業(yè)產(chǎn)生如下產(chǎn)出：，、、初步估計(jì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可直接或間接帶動(dòng)60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展。因此，自2003年下半年以來實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)這些行業(yè)也將產(chǎn)生間接影響，從而作用于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，這將有利于我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康地增長。，加上間接帶動(dòng)系數(shù)，可達(dá)23個(gè)百分點(diǎn)，7年來，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的這種帶動(dòng)作用一直在持續(xù)。在房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例達(dá)50%以上的上海、北京、廣州、深圳等地，房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用更為明顯。去年以來實(shí)施的一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策可能會(huì)拉低北京市GDP增長12個(gè)百分點(diǎn)；而上海今后兩年的經(jīng)濟(jì)增長可能會(huì)隨房地產(chǎn)市場的調(diào)整而放緩。 對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家早已形成共識(shí)，%9%之間比較合理。%，可視為經(jīng)濟(jì)仍然未完全走出過熱的一種征兆，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有利于改善這種局面。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要在36個(gè)月之間才能看出實(shí)際效果，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具體會(huì)影響到幾個(gè)百分點(diǎn)尚待觀察，但是通過這次以房地產(chǎn)為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控，應(yīng)該可以把今年全年的GDP增長率控制在9%左右。 表26：全國房地產(chǎn)投資占GDP的比重逐年增長 單位：億元，%年份GDP增長率房地產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資占GDP的比率19981999200020012002200320042005（16）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)（二）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，近幾年的快速發(fā)展已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)之一，在目前這種緊縮性的宏觀調(diào)控背景下，一系列的政策措施確實(shí)給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的沖擊和影響。對(duì)房地產(chǎn)市場供給的影響 土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩個(gè)生產(chǎn)要素。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策上來看，房地產(chǎn)業(yè)在這兩方面都遭遇政策緊縮。首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。在各項(xiàng)金融政策未出臺(tái)以前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金對(duì)商業(yè)銀行信貸的依賴性非常強(qiáng)。許多開發(fā)商在不具備開發(fā)條件下，就盲目投資項(xiàng)目，依靠銀行開發(fā)貸款拿地，然后將土地向銀行抵押再貸款開發(fā)資金，并通過承建商墊付部分同樣是來自商業(yè)銀行的建設(shè)貸款資金，以及項(xiàng)目開工后賣期房（個(gè)人購房商業(yè)貸款）回籠現(xiàn)金流，維持項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。可見，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都充當(dāng)著不同的信貸角色。然而，金融宏觀調(diào)控政策實(shí)施以后，先從土地開發(fā)貸款角度，抑制了開發(fā)商投機(jī)的可能性，2003年的“121號(hào)”文件以及2004年的提高房地產(chǎn)業(yè)貸款資本金比例，從原來的20%提高到35%及以上，為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻。一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，以至很多預(yù)期上市的項(xiàng)目延期并可能最終衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象將在2005年顯現(xiàn)。其次，土地的控制政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說更是雪上加霜?！啊贝笙耷伴_發(fā)商拿地不透明，私下暗箱和違規(guī)操作泛濫，大批開發(fā)企業(yè)嘗到了低價(jià)圈地的甜頭，用有限的資金到處圈地開荒，遲遲不向國家交納土地出讓金。而土地政策出臺(tái)以后，許多原來靠協(xié)議出讓拿到低價(jià)土地的開發(fā)商在沒有商業(yè)銀行作為后盾的前提下，被迫拓寬融資途徑，在這個(gè)過程中，最后順利過關(guān)的開發(fā)商寥寥無幾，土地供應(yīng)量急劇減少。在受限日前，沒有按照規(guī)定要求交納土地出讓金的項(xiàng)目被政府強(qiáng)制收回，然后通過土地交易市場“招、拍、掛”三種透明的方式，再次統(tǒng)一上市交易。與此同時(shí)，政府又暫停了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地，以至于本來就非常敏感的土地供應(yīng)市場變得更加緊張。由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對(duì)抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對(duì)房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對(duì)于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)