華麗黃金水案項目建筑規(guī)劃建議-資料下載頁
2025-08-01 16:32本頁面
【正文】 /M等）吸引人流 東側端頭位置設置大型娛樂業(yè)態(tài) 如 ktv等 西側端頭位置設置大中型餐飲業(yè)態(tài) 在各式餐飲中，穿插部分零售商業(yè)業(yè)態(tài)如：茶葉專賣 /紅酒專賣 /高爾夫用品等以及，穿插部分甜品店，小型咖啡 /茶坊 /酒吧等休閑商業(yè)業(yè)態(tài) 若干個 300500平方米左右體量的各式特色餐飲業(yè)態(tài)形成餐飲一條街 主要業(yè)態(tài)：特色餐飲 日、韓料理 /各國美食 西餐 在商業(yè)街中二 三樓設置美容 SPA/保健按摩健身中心等休閑業(yè)態(tài) 經營狀況下商鋪規(guī)劃建議 — 餐飲業(yè)態(tài)對商鋪功能的需求 配置 具體要求（大概 2022M2的店面） 水 電 三相五線 350KW（ 不含空調 ） 計量表到租戶 ， 預留電纜 5— 10 煤氣 能提供 50立方 /小時 ， 煤氣表到租戶位置 風 A： 排風 提供外接排風口 8000*1000， 排風量 80000立方 /小時 ， 并接入業(yè)主油煙集中處理系統(tǒng) 。 B： 新風 提供從室外直接取新風的新風口 ， 約 1000*600， 及安裝于室外新風機 ， 約 1000*1000*1000 空調 最好可以提供中央空調 ， 冷風 500CAL/平方米 ， 出口位置可以根據我方設計調整 。 電話 提供 2門外線電話 。 環(huán)保 符合環(huán)保要求 消防 噴淋主管入戶 ， 提供接點 ， 入總系統(tǒng) ， 協助報建并按設計完成消防噴淋 ， 報警 ， 煙感 。 圖紙 提供電子版平面圖 ， 外立面圖 ， 消防圖 ， 頂面圖 ， 暖通圖 。 車位 8噸車卸貨停車位及足夠的停車位 （ 35個 ） 某一 2022平方米中餐飲店鋪開店要求 銷售情況下商鋪規(guī)劃建議 — 面積控制 由于本案水街項目最終為實現銷售目的，所以在商鋪規(guī)劃方面不但要盡量滿足商家的使用需求，更重要的是滿足便于未來分割銷售，因此在商鋪面積控制上要充分考慮到銷售的價格抗性。 按照目前區(qū)域租金價格水平 30元 /平方米 /月測算，和目前李公堤 100150元 /平方米 /月，我們認為 25年后區(qū)域租金水平將有望達到 100150元 /平方米 /月的租金水平。 銷售價格預測： 120150*12*12=1700018000元 /平方米 按照蘇州商鋪銷售狀況來看，在商鋪銷售中市場接受度較高的總價范圍約在 100萬～ 500萬之間 ,其中受眾面最廣的總價范圍在 200萬 300萬左右。而一些總價格在 50100萬以下的小面積商鋪則更受到普通小投資者的青睞。 按照 200300萬總價測算，本項目商鋪單體主面積控制建議： 主力單體面積應該控制在 150250平方米左右 150平方米 250平方米 50平方米 300平方米 及以上 約占 75% 約占 15% 約占 10% 銷售情況下商鋪規(guī)劃建議 — 分割建議 分割銷售方式一： 1樓 +2樓 +3樓連帶銷售（需要每個單體商鋪預留內部樓梯位置，方便上下）建議采取此種方式 按照目前商鋪規(guī)劃，棟距為 8米，商鋪進深為 810米，一層單體面積為： 70平方米左右， 1+2商鋪單體面積為： 140平方米左右 1+2+3商鋪單體面積為： 210平方米左右 在不考慮得房率情況下，本項目商鋪單體面積滿足銷售商鋪分割要求。 分割方式二： 1樓 2樓 3樓分開銷售 重目前商鋪規(guī)劃方案來看，商業(yè)街設置了眾多戶外公共樓梯方便銷售者進入二層及三層商鋪銷售，但從銷售角度來看，商鋪分開銷售對于日后銷售將產生一定的困難，同時對于餐飲商鋪商家經營者來說，餐飲店鋪最好是一樓有一個堂口，而就餐區(qū)設置在樓上，這樣不但有利與創(chuàng)造較較好的就餐環(huán)境，同時也有利于降低經營租金成本。 其他問題 如何解決好商鋪銷售和商鋪經營之間的關系 商業(yè)的銷售與經營是一對矛盾體 ——開發(fā)商希望出售更多的商業(yè)面積來獲得商業(yè)利潤，一般采用產權分散銷售 控制總價 ；而經營商希望有更多的面積營造休閑的商業(yè)氛圍，多采用統(tǒng)一規(guī)劃經營，因此在 項目規(guī)劃中 ，應盡量兼顧兩者的利益。 35年商鋪銷售階段如何解決銷售面積與經營面積不符的問題 對于本項目商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)的定位，商家經營面積一般在 300平方米左右，有的在 600800平方米左右，甚至在 1000平方米以上，按照商家的經營面積去銷售將會導致銷售總價偏高，難以銷售。因此將會出現 23家商鋪購買者共同擁有一家經營者的局面，此時商鋪購買者的租金收益將如何計算。同時商家也面臨與 23個業(yè)主共同簽約的復雜問題。 是否需要商業(yè)經營管理的長期的管理。 單體商鋪設施問題 每個單體商鋪中，是否應該預留樓梯位置，以便未來商家經營結束后商鋪購買者使用商鋪。 關于發(fā)展商自身持有物業(yè)的問題 對于本項目 2萬余方的體量，必然需要引進部分大體量的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)帶帶動整體商業(yè)街的商業(yè)氣氛，但這些業(yè)態(tài)由于需求面積較大，將會產生未來無法分割銷售的問題，因此建議，發(fā)展商需要部分持有物業(yè)。 關于送貨通道問題 由于本項目客戶類型以餐飲客戶居多，因此需要考慮的到商家的送貨通道問題，初步規(guī)劃送貨道路放置在商業(yè)街與項目一期之間，為了避免對居住區(qū)域產生影響，建議通過密集的綠化進行遮擋，減少影響。 后續(xù)調整 經過與建筑規(guī)劃公司兩次討論，在商鋪面積分割上基本上取得了一致，只是對于部分商鋪 3層上的分割有不同的看法，根據初步統(tǒng)計， 3樓商鋪面積占文化水街道占總體比例的 20%左右，根據測算銷售價格占總體銷售價格的 10%左右，因此通過與規(guī)劃公司協商， 建議確保 1樓和 2樓商鋪面積的整體分割，盡量是 1層和 2層的商鋪進行優(yōu)化分割； 而將 3樓商鋪進行單獨處理，成為 1層 +3層的分割格局，適合部分餐飲 /娛樂客戶群體的需求； 3樓商鋪銷價較低 ，也有利于控制總價格； 3層商鋪具有一定的景觀優(yōu)勢，也有利與促進銷售。 THANK YOU!
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