太原鼎晨南屯商業(yè)項(xiàng)目前期策劃方案太原商圈調(diào)研(上-資料下載頁
2025-08-01 15:52本頁面
【正文】 與酒店相通。地下一層汽車庫，層高 ； 商業(yè)調(diào)研分析 /典型樓盤案例 商業(yè)調(diào)研分析 /典型樓盤案例 推廣名 太原不夜城（萬達(dá)酒吧街） 地理位置 東側(cè)臨平民路，西側(cè)臨綠柳巷，南側(cè)臨城坊街，北側(cè)臨萬達(dá) A2區(qū)高檔小區(qū) 開發(fā)商 太原萬達(dá)廣場有限公司 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建面 (萬 m2) 綠化率 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 30% 26套 戶型面積 主力面積 500平左右 業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目定位： 24小時(shí)不夜城。集洗浴中心、夜總會(huì)、迪廳、餐飲等業(yè)態(tài)于一體 入市時(shí)間 2022年 10月 銷售價(jià)格 (元 /m2) 整體酒吧街均價(jià) 1600017000 銷售情況 已銷售 24套，剩余未拆遷沒蓋好的兩套。 項(xiàng)目規(guī)劃 太原不夜城：東西向長 235m，南北向長 108m，呈矩形狀。 6個(gè)主力店： 10002022平米；最大店： 30004000平米，小店鋪： 5001000平米 購買客群描述 能源產(chǎn)業(yè)的私營業(yè)主為主，基本屬于投資性購買行為。 商業(yè)調(diào)研分析 /典型樓盤案例 小結(jié)： 太原不夜城，是大連萬達(dá)集團(tuán)在全國首次開發(fā)建設(shè)，并銷售的夜店消費(fèi)場所，在太原萬達(dá)廣場城市綜合體的大型社區(qū)規(guī)劃中形成了較具規(guī)模的夜生活業(yè)態(tài)。 分析： 本案與萬達(dá)不夜城的對(duì)比 即如何能夠在省會(huì)龍城形成 “ 北萬達(dá)、南鼎晨 ” 的全新商業(yè)格局 本案將會(huì)是山西省內(nèi)唯一的、國際化的，集休閑、娛樂、餐飲為一體的大型商業(yè)街區(qū)！ 商業(yè)資源：萬達(dá)商業(yè)合作伙伴中有 16家世界 500強(qiáng)企業(yè) 解決辦法： 拋棄傳統(tǒng)商業(yè)格局，差異化主題定位，把本案的主題做到最具鮮明個(gè)性特點(diǎn)，在我們定位的主題領(lǐng)域凸顯優(yōu)勢，同時(shí)展開相應(yīng)的招商工作。 本案相比萬達(dá)的不足點(diǎn)： 區(qū)域商業(yè)氛圍：萬達(dá)位于龍?zhí)逗?，北城核心居住區(qū)，人口密度較大 解決辦法： 本案定位主題業(yè)態(tài)應(yīng)該是輻射力最強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目，依托河西的大生活區(qū)、乃至整個(gè)山西甚至華北區(qū)域，尋求突破。 開發(fā)體量：萬達(dá)城市綜合體中有幾十余萬平米住宅連體開發(fā)，形成天然消費(fèi)客源 解決辦法： 本案依托長風(fēng)商務(wù)區(qū)、河西金融中心區(qū)兩大板塊帶來的客源，以及大量的地緣客戶和消費(fèi)人群，與之抗衡。 品牌知名度：萬達(dá)是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，品牌知名度、社會(huì)公信力高 解決辦法： 依托本土優(yōu)勢，組織實(shí)施大型營促銷活動(dòng)，全面包裝本案的品牌，沖擊市場。 第二部分 本案綜合分析 （一）本案 區(qū)位分析 本案綜合分析 /本案區(qū)位分析 河西區(qū)太原城市新地標(biāo) 太原汾河金融商務(wù)中心， 集金融、總部辦公、星級(jí)酒店、商業(yè)、文化娛樂休閑及配套公寓為一體。 其中金融、商務(wù)辦公、商業(yè)、娛樂為主要功能，其建設(shè)規(guī)模應(yīng)不小于 70%，其他配套公寓、住宅等功能不大于 30%。 本案綜合分析 /本案區(qū)位分析 本案綜合分析 /本案區(qū)位分析 本案緊鄰即將成型的長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) ，山西省 10大重點(diǎn)建筑項(xiàng)目中的 6項(xiàng)位于長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)，分別是 山西大劇院、省科技館、省圖書館、中國太原煤炭交易中心、市博物館、太原美術(shù)館。 山西省科技館 本案綜合分析 /本案區(qū)位分析 本案依托麗華苑與長風(fēng)街高檔住宅 /豪宅區(qū) ，麗華苑小區(qū)，萬國 MOMA、麗景苑、萬象城、富力現(xiàn)代廣場、海爾十二院城 …… 諸多項(xiàng)目喚醒河西住宅地產(chǎn)崛起， 本案則將成為河西商業(yè)地產(chǎn)崛起的標(biāo)志！ 本案綜合分析 /本案區(qū)位分析 小結(jié)： 十年河?xùn)|，十年河西?！澳弦莆鬟M(jìn)”的“西進(jìn)”，在 2022年終于使河西地產(chǎn)開始大踏步上升，大開發(fā)企業(yè)、大規(guī)模體量、高規(guī)格樓盤、路網(wǎng)迅速完善、新區(qū)加快建設(shè)、老廠區(qū)搬遷 …… 太原的目光已經(jīng)聚焦河西。 本案地塊位于 “ 汾河金融商務(wù)區(qū) ” 與 “ 長風(fēng)文化商務(wù) 區(qū) ” 兩大國際商區(qū)之間 ，區(qū)域內(nèi)金融、商務(wù)辦公、商業(yè)及劇院、煤炭交易中心等大型公建配套的落成，勢必使區(qū)域內(nèi)人口流量增加， 將為本案帶來巨大的客流！ 傳統(tǒng)居民人口眾多、流動(dòng)性差，穩(wěn)居河西、消費(fèi)河西，為本項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的客戶資源與消費(fèi)市場。 （二）本案 地塊分析 本案綜合分析 /本案地塊分析 本案用地約 ，總建約１６萬平米。 本案周邊交通便利，東臨新晉祠路，西接舊晉祠路，北距南內(nèi)環(huán)西街、南至長風(fēng)大街西街不足800M。四周均屬主干道，路況較好、車流量大；項(xiàng)目中間一條規(guī)劃路向西越過舊晉祠路將與新莊北街相通繼而與千峰路相連。目前，有 308 路、 823路、 618路、 848路、 868路共 6條公交線路途經(jīng)本項(xiàng)目。 本案地塊狹長，地形特點(diǎn) 使本案自然形成商業(yè)街區(qū) ，是繼太原銅鑼灣廣場后，又一大型街區(qū)形式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 同時(shí)本案 具備大規(guī)劃發(fā)展優(yōu)勢、大金融區(qū)位優(yōu)勢、大市府經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、大交通路網(wǎng)優(yōu)勢、大規(guī)模商業(yè)優(yōu)勢， 幾大優(yōu)勢引領(lǐng)本地塊商業(yè)地產(chǎn) 金礦價(jià)值 ！ 本案綜合分析 /本案地塊分析 小結(jié)： （三） 本案目標(biāo)客群分析 誰來買單 本案目標(biāo)客群分析 /消費(fèi)人群 教育院校 大型高尚居住區(qū) 長風(fēng)商務(wù)區(qū)消費(fèi) 大中專學(xué)生、教職員工 麗華苑、麗景苑、長島國際、萬國城 MOMA、富力現(xiàn)代廣場、十二院城、西岸、萬象城等社區(qū)居民 周邊專業(yè)市場消費(fèi) 裝飾、建材、汽貿(mào)等流動(dòng)性較大的專業(yè)市場從業(yè)者 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以高檔住宅、酒店、公寓、寫字樓、歌劇院、體育場館等為主，故此區(qū)域?qū)⑹钦?wù)、商務(wù)活動(dòng)頻繁往來的聚集地。同時(shí)可 為本案集聚大量的優(yōu)質(zhì)客群 。 河西金融港消費(fèi) 河西金融港的落成將會(huì)為本案匯集全國金融商務(wù)人士客群。 地 緣 性 客 群 區(qū) 域 性 客 群 本案目標(biāo)客群分析 /購買人群 他們是 …… 本案客群分析 /購買本案客群及特征 特征： 現(xiàn)已經(jīng)營娛樂產(chǎn)業(yè)的人士 容易接受新鮮事物、喜歡追求刺激消費(fèi) 具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力且看好娛樂業(yè)的發(fā)展 具有很深的政府關(guān)系背景
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