【正文】 優(yōu)點(diǎn)在于一次性付款，征收速度快，不用支付過渡費(fèi)，資金周轉(zhuǎn)迅速，棚改的資金效應(yīng)得到最大程度發(fā)揮。該模式弊端在于：一是對于價(jià)值較低的被征收房屋，由于商品房價(jià)格較高，棚改居民拿到貨幣補(bǔ)償后無法在市場上40 / 130購買到商品房，需要自己補(bǔ)差價(jià)；二是政府即期資金支付壓力較大。該模式適合市區(qū)中心的棚改地塊。(二) 政策支持2022年全國兩會關(guān)于棚改的政策精神李克強(qiáng)總理在2022年全國兩會政府工作報(bào)告中指出，要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造力度。在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新常態(tài)下，探索推進(jìn)購買存量房源安置，是今后推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的有效途徑。從工作效率來看，購買存量房源安置可有效縮短安置周期，實(shí)現(xiàn)低成本、高效率安置。地方政府用回購或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目，用于安置棚戶區(qū)改造居民，幫助地方房地產(chǎn)減小庫存壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近年來，全國各地高度重視棚戶區(qū)改造，積極完善棚改規(guī)劃，力爭借助政策機(jī)遇，全面完成改造工作。但經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方財(cái)政極為困難，由于資金匱乏，棚改推進(jìn)工作異常艱巨。國家相關(guān)部委要統(tǒng)一政策，積極支持“貨幣安置”“回購商品房源安置” 等各種安置模式。同時(shí)，進(jìn)一步放寬國開行金融貸款支持政策，貸款資金應(yīng)覆蓋新建項(xiàng)目、回購改建、加固配套、道路交通、地下空間開發(fā)利用、拆遷安置、貨幣補(bǔ)償、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施、市政管網(wǎng)配套等，使貸款資金盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會效益，減輕政府財(cái)政舉債壓力，加快資金的回收速度，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)用好棚戶區(qū)改造貸款資金41 / 130的通知》(建?！?022〕155號)2022年10月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)用好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》( 建?！?022〕155號)，規(guī)定各地可根據(jù)棚戶區(qū)改造計(jì)劃與當(dāng)?shù)卮媪可唐纷》抗?yīng)規(guī)模，將小戶型和戶型合適的存量商品住房納入安置房房源，明確相應(yīng)的計(jì)劃安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府組織棚戶區(qū)居民自主購買、政府購買存量房源等方式，加快實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造居民的住房安置。2022全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會上相關(guān)聲音住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日召開全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會，副部長齊驥在會上表示要大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進(jìn)行安置。全國有數(shù)以千萬計(jì)的城鎮(zhèn)人口住在棚戶區(qū)中，棚改的任務(wù)相當(dāng)繁重。要積極推廣棚改貨幣化安置，加快棚改進(jìn)度，提高安置工作效率；要加大督察力度，實(shí)施臺賬管理；要加強(qiáng)與國家農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的協(xié)作配合，共同分析、協(xié)調(diào)解決開發(fā)性金融支持棚改、完善棚改融資長效機(jī)制等方面的問題；要進(jìn)一步完善政策措施，依法依規(guī)做好棚戶區(qū)居民的安置補(bǔ)償工作；要認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒各地的創(chuàng)新做法和經(jīng)驗(yàn)，不斷完善棚改工作機(jī)制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在經(jīng)驗(yàn)交流會上表示，房42 / 130地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。目前我國商品房供需總量基本均衡，部分地區(qū)出現(xiàn)了供大于求的情況；同時(shí)，部分中低收入階層的住房保障問題亟待解決。在這種情況下，通過在棚戶區(qū)改造中加大貨幣補(bǔ)償?shù)牧Χ纫约案嗟剡\(yùn)用發(fā)放租賃補(bǔ)貼的方式解決住房保障問題，不但可以在一定程度上消化商品房的庫存，還解決了保障群體的住房問題，也避免了繼續(xù)建設(shè)保障房造成的資源浪費(fèi)。棚改新政策住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，在此基礎(chǔ)上，住建部將督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施。(三) 購買安置可充分尊重民意，調(diào)動棚改居民參與改造的積極性采取傳統(tǒng)的新建模式，工程施工期較長，對棚改居民來說，現(xiàn)房比期房更受歡迎，希望以購買現(xiàn)房商品住房的形式安置居民居多。棚改居民對未來房源的不確定性普遍存在顧慮，而購買安置可充分尊重棚改居民就近安置的意愿，讓棚改居民就近選擇合適房源，能夠?qū)崿F(xiàn)自下而上，按需申報(bào)，43 / 130能極大調(diào)動棚改居民參與拆遷改造的積極性，保障棚改拆遷安置工作順利推進(jìn)。(四) 節(jié)省安置時(shí)間和安置成本，保證房源質(zhì)量棚改實(shí)施多年，待改造的地塊多是商業(yè)開發(fā)價(jià)值小、資金平衡難的區(qū)域。因此，資金籌措難、拆遷安置難的矛盾更加凸顯。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實(shí)起來更加困難，在商品房項(xiàng)目中配建的棚改安置房項(xiàng)目開工及施工進(jìn)度都受到了不同程度的影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨(dú)立國有工礦地區(qū)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。棚戶區(qū)改造從拆遷到入住，至少需要2年時(shí)間。購買存量現(xiàn)房可在短時(shí)間內(nèi)完成安置工作，大大縮短安置期限。此外，按現(xiàn)行辦法規(guī)定，新建安置需對被拆遷居民支付部分過度費(fèi)用，且新建安置住房需大量人力、物力、資金支持，自我國實(shí)行利率市場化之后，融資成本一直保持在高位。購買存量住房安置居民，減少了過渡費(fèi)等費(fèi)用的支出，安置成本大大降低。購買安置房源嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，房源可保證五證齊全、質(zhì)量過關(guān)，棚改居民既可以就近靈活選擇，還可以起到一定的監(jiān)督作用，不會出現(xiàn)后續(xù)房屋質(zhì)量糾紛等一系列社會問題。(五) 消化存量住房44 / 130房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段面臨近6億平方米的待售庫存。最新報(bào)告顯示，截至2022年12月底，研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，%。其中，35個(gè)城市中有29個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州、%、%和%。而這已是35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。推動利用存量商品房進(jìn)行棚戶區(qū)改造安置房工作，將存量商品房作為重要的安置房房源，不僅能夠迅速實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造居民的住房安置，降低拆遷安置過程中矛盾糾紛現(xiàn)象發(fā)生率，而且能夠消化城市較多的庫存商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。此外，房源庫存過大使得地方政府財(cái)政收入銳減，資金壓力加大也增加了建設(shè)安置轉(zhuǎn)向購買安置的必然性。利用現(xiàn)有房源做安置房，可以在有效解決未來總庫存的同時(shí)減少建設(shè)費(fèi)用，化解地方的財(cái)政負(fù)擔(dān)，從而激活全社會經(jīng)濟(jì)。(六) 維護(hù)社會穩(wěn)定隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)度的進(jìn)一步加快，城中村、城市棚戶區(qū)改造工作提到了重要的位置，但是因?yàn)橘Y金、拆遷等問題，造成了大量的上訪、強(qiáng)拆等群體性事件，不和諧的現(xiàn)象發(fā)生。采取購買房源安置模式，部分減少安置成本，縮短安置期限，可以有效降低上述現(xiàn)象發(fā)生。(七) 國內(nèi)棚改購買安置實(shí)踐45 / 130從地方政府實(shí)踐來看，對于購買商品房用于棚改安置，政策在越來越清晰。2022年7月29日，福建省住建廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，明確各市縣政府可以采取政府收儲方式，積極穩(wěn)妥收儲商品住房作為保障性住房；8月11日，湖南省住建廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定政府可回購普通商品房用于保障性房源；以被譽(yù)為“鬼城 ”的鄂爾多斯為例，鄂爾多斯通過鼓勵團(tuán)購、把符合條件的商品房由政府進(jìn)行回購轉(zhuǎn)為保障房、回遷安置房等來消化存量。截至2022年9月底，已經(jīng)購買安置房源7666套；另外據(jù)2022年7月22日《財(cái)經(jīng)國家周刊》報(bào)道，住建部正密切關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式，當(dāng)時(shí)機(jī)成熟，會對這一模式做得好的城市經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣。截止2022年第一季度，我國已有多個(gè)省份和地區(qū) 擬實(shí)施棚戶區(qū)改造“以購代建” 安置辦法，其中，昆明市政府辦公廳日前已下發(fā)《昆明市人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造以購代建的實(shí)施意見》明確“棚戶區(qū)改造要優(yōu)先確保拆遷戶利益，以購代建的房源要質(zhì)量優(yōu)良、安全可靠，且不得高于所在區(qū)域內(nèi)周邊同類普通商品住房的平均價(jià)格”。除此之外，湖南、浙江、新疆等多地均落地了市場化手段收購或者租賃商品房，我省也有部分地區(qū)已開始探索購買安置棚戶區(qū)改造方案。因此，“以購代建 ”安置辦法是棚改未來的發(fā)展趨勢所在。46 / 130第二節(jié) 購買安置流程征求意見由涉及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的街道辦事處與村(居)委會入戶摸底調(diào)查棚改居民安置意愿，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果，就需購買安置房源的區(qū)位、建筑面積、安置均價(jià)、戶型及配套設(shè)施等內(nèi)容，向村( 居) 民代表大會征求意見；并上報(bào)區(qū)棚改領(lǐng)導(dǎo)小組。房源籌集縣棚改領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)部門同擬購安置房源的有關(guān)單位進(jìn)行談判，范圍為全區(qū)的及周邊地區(qū)的地產(chǎn)商或建設(shè)主體。經(jīng)過初步談判和遴選，采用公開招標(biāo)的方式，確定購買房源及其建筑面積、購置價(jià)格、戶型等。公示報(bào)批談判和競標(biāo)的結(jié)果公示后報(bào)縣政府審批確定。購買對象應(yīng)符合以下條件：(1)符合居民安置意愿；(2)滿足++++現(xiàn)行征收拆遷補(bǔ)償政策要求，原則上以中小戶型為主；(3)應(yīng)具有國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可等47 / 130有關(guān)要件；(4)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊配套設(shè)施齊全；(5)符合國家住宅質(zhì)量相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；(6)無抵押、凍結(jié)、查封、權(quán)屬糾紛等情況。安置實(shí)施區(qū)棚改領(lǐng)導(dǎo)小組將確定購買的安置房源的建筑面積、價(jià)格、戶型等情況匯總后，由縣政府授權(quán)的平臺公司(*******開發(fā)有限公司)會同街道辦事處、村(居)委會組織實(shí)施。第三節(jié) 購買安置方案目前，++++縣城區(qū)內(nèi)五證齊全具備安置條件的約20個(gè)，可售房源約2400套。縣政府成立了有財(cái)政、住建、國土、規(guī)劃、稅務(wù)、房產(chǎn)等部門組成的工作組，工作組已經(jīng)同各商品房開發(fā)企業(yè)多次進(jìn)行協(xié)商談判，開發(fā)企業(yè)對政府集中購買安置房源方式已經(jīng)認(rèn)同，購買意向書已確認(rèn)，購置控制價(jià)格基本確定。購買房源情況匯總表序號 房源名稱安置總戶數(shù)安置人口 安置套數(shù) 購房面積 (m2)購置單價(jià)(元)購房總價(jià)(萬元)1 金山新村二期 400 1242 400 合計(jì) 400 1242 400 48 / 130購買安置房源選擇意向表序號 拆遷項(xiàng)目拆遷戶數(shù)選擇意向( 房源或純貨幣)房源安置戶數(shù)0 純貨幣補(bǔ)償1 金山新村二期400 金山新村 400 合計(jì) 400 400 49 / 130第四節(jié) 本項(xiàng)目房源購置成本分析本項(xiàng)目擬用于購買安置普通商品房為普通商品房，戶型合理、功能齊全、配套完善、質(zhì)量優(yōu)良，不高于所在區(qū)域內(nèi)周邊同類普通商品住房的平均價(jià)格。本項(xiàng)目所購房源價(jià)格相比市場價(jià)格，不同地段，每平方米可實(shí)現(xiàn)讓利400元/ 平方米左右。開發(fā)商讓利主要體現(xiàn)在一次性購房優(yōu)惠(團(tuán)購讓利)。本項(xiàng)目一次性購置安置房源42022平方米，并全款一次性付清，開發(fā)商可迅速回?cái)n資金，減少了融資成本。購置節(jié)約投資表序號棚改項(xiàng)目房源安置戶數(shù)購置房源名稱購買面積市場價(jià)格購買均價(jià)節(jié)約單價(jià)(元/平方米) 節(jié)約比 率 節(jié)約資金 (萬元)1金山新村二期400 金山新村 50400 3400 % 400 50400 綜上所述，通過實(shí)施“以購代建” ，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)安置棚改居民400戶。 第五節(jié) 房產(chǎn)市場分析一、++++縣土地市場分析50 / 13020222022年++++商住用地年份 商住用地出讓 面積(畝) 商住用地出讓成交 總價(jià)(萬元) 商住用地出讓成交均 價(jià)(萬元/畝) 工業(yè)用地出讓成交均 價(jià)(元/m 2)2022 33052 2022 42756 982022 16500 1762022 41988 ++++近三年商住用地出讓面積和成交均價(jià)在2022年有大幅度增長，而2022年出讓面積增長速度有所放緩，而成交均價(jià)仍有較大幅度的增長。其原因主要是政府控制土地供應(yīng)，以避免房產(chǎn)市場的過度增長。二、++++縣市場分析++++20222022年房產(chǎn)交易情況表(住宅)年份 成交套數(shù)(套) 成交總價(jià)(億元) 成交均價(jià)2022 418 2022 818 2022 728 2022 832 2022年，++++房產(chǎn)交易較2022年翻了一翻。而受2022年房地產(chǎn)總體走勢下滑的影響，2022年++++房產(chǎn)成交指標(biāo)增長有所放緩。而隨著國家2022年對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列促進(jìn)政策，房產(chǎn)市場有望在未來一定時(shí)期內(nèi)回到較快速度發(fā)展的軌道。三、++++縣商品房市場分析++++縣商品房市場分析2022年 2022年 2022年 2022年當(dāng)年新增住宅面積(萬m 2) 同比增長率 (%) 0 130% 37% 0當(dāng)年銷售住宅面積(萬m 2) 51 / 130同比增長率 (%) 0 124% 9% 0年底庫存住宅面積(萬m 2) 同比增長率 (%) 11% 51% 147% 4%當(dāng)年成交住宅套數(shù)(套) 1187 2724 3106 2312同比增長率 (%) 0% 129% 14% 0當(dāng)年住宅成交金額(萬元) 91035同比增長率 (%) 0% 139% 14% 0銷售均價(jià)(元/m 2) 2655 2830 2950 3150同比增長率 (%) 5% 6% 4% 6%近年來，++++縣房地產(chǎn)預(yù)售面積和商品房銷售均價(jià)均呈現(xiàn)一定程度的增長，其中，2022~2022年，房地產(chǎn)預(yù)售面積平%，商品房住房銷售平均價(jià)平均增長率為%。52 / 130第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目根據(jù)本地棚戶區(qū)年度改造需求、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：一、購買安置購買安置1個(gè)片