【正文】 陡街和南順城街交叉口東南側陡街和南順城街交叉口東北側昭陽區(qū)羅炳輝廣場北側，商業(yè)4608萬元2009年8月25日 昭通市中心城市朱提大道與邦漢路交叉口南側昭儲0905號15232平方米，商業(yè)4000萬元1752009年11月20日 第四章 昭通市在售項目情況分析市場銷售情況2009年昭通市政府提出全市房地產業(yè)固定資產力爭完成11億元的總要求，%。重點房地產項目15個，其中昭陽中心城市8個，鎮(zhèn)雄縣2個、水富縣1個、永善縣1個、鹽津縣1個、威信縣1個、彝良縣1個，昭陽中心城市房地產項目本月完成5470萬元。 其中昭陽區(qū)重點建設項目基本情況如下：秀水康城二期商住樓，該項目為續(xù)建工程，總投資12000萬元，已完成9230萬元，工程進度正常，年內可完成。龍泉花園，該項目為續(xù)建工程，總投資75000萬元，已完成23000多萬元， 2009年計劃完成30000萬元。海樓明珠，該項目于2008年11月18日開工，總投資7600萬元，已完成3264萬元， 2009年計劃完工。鳳凰城，該項目于2008年9月開工，總投資13000萬元，已完成2810萬元， 2009年計劃完成5000萬元。泰平盛世水岸，于2008年11月17日開工，總投資50000萬元，已完成24200萬元，2009年計劃完成6000萬元。華南大廈，該項目于2008年11月15日開工，總投資7200萬元，已完成3200萬元，2009年計劃完成5600萬元。福都大廈，該項目于2009年2月6日開工，總投資6000萬元，已完成2370萬元，2009年計劃完成3070萬元。云房北苑，該項目現正在辦理規(guī)劃等相關手續(xù)，力爭7月份開工建設，2009年計劃完成2500萬元。目前昭通市的在售樓盤主要分布在市中心和北部新城兩個區(qū)域。市中心由于舊城改造放量出大量的土地，目前有五個在售的商業(yè)、住宅項目，分別是濟川門財富中心、昭陽二十一世紀、華南大廈、福都大廈、西街商業(yè)中心。項目名稱昭陽二十一世紀（一期）項目位置昭通城小北門街和建設北路的交叉處開發(fā)商云房地產規(guī)劃設計重慶輕工業(yè)設計院全程營銷推廣昆明風之鈴市場咨詢機構建筑面積13萬平米建筑類別商鋪、住宅項目介紹一期工程有60多間臨街鋪面和近70套面積在80190平方米的多層洋房；屬于昭通城整個商業(yè)住宅區(qū)的西北主入口，是未來三條步行街的必經通道，也是項目惟一的7層住宅。項目一期商鋪面積從70平米到236平米不等，相臨鋪面可打通經營，也可分割經營。部分鋪面層高達到67米，可分割為二層空間使用，主要經營范圍為婚紗攝影、體育用品、品牌美容、咖啡休閑、品牌服飾、主題餐飲等。開盤時間2009年9月26日銷售電話08702167111 2167222項目賣點昭陽二十一世紀主打休閑、娛樂、購物和不夜城的營銷理念。開盤價格一期認籌卡已全部售出。目前住宅價格約為2800元每平方米，商鋪2000030000元/平米。項目名稱華南大廈項目位置昭通市青年路南段開發(fā)商昭通市華南房地產開發(fā)經營有限公司項目介紹華南大廈由兩棟17層的小高層組成，其中14層為商鋪和寫字樓，517層為住宅，目前住宅已經銷售完成，住宅面積由57140平米不等，銷售均價在28002900元每平米左右，13層為商鋪，買一層得2層，價格為37100元每平米，項目4層為寫字樓，目前銷售價格為3360元每平米。項目名稱福都大廈項目位置昭通市朝陽區(qū)青年路195號開發(fā)商昭通市昌繁房地產開發(fā)經營有限公司全程營銷成都地心軸營銷項目介紹該項目于2009年2月6日開工，總投資6000萬元，項目包括住宅和商鋪，目前住宅已全部銷售完成，住宅價格2800元每平米，還剩少量商鋪，位置不佳，銷售價格為15000元每平米。項目名稱西街商業(yè)中心項目位置昭通西街中段新百大對面項目介紹項目位于昭通市中心區(qū)域，西街周邊商業(yè)氣氛較濃，周邊行政機關、學校、商業(yè)娛樂場所遍布，交通較為便利，目前還剩3個鋪面。面積分別為5673平米不等，價格為1900023000元每平米。項目名稱濟川門財富中心開發(fā)商昭通鴻皓地產商業(yè)運營邦輝地產機構項目位置北順城街羅炳輝廣場售樓地址朱提步行街電視臺對面占地面積6畝多建筑面積項目定位購物、餐飲、休閑娛樂、居住、辦公項目介紹整個項目由三個部分組成，南北順城街部分，主要是原老電影院位置及原德克士所在位置，兩棟位于西、陡步行街的交匯處，為6層建筑，負1層、13層為商業(yè)，46層為住宅和辦公樓。商業(yè)廣場部分是由占地8500平方米的羅炳輝廣場及12層的小高層建筑和大型的地下停車場組成，13層及地下一層為商業(yè)，45層為高檔寫字樓，612層為高檔景觀住宅。整棟樓配置四部電梯。經營區(qū)域商業(yè)廣場一層：銀行、國際名品服飾二層：休閑娛樂、美容美發(fā)三層：酒吧、茶吧四層：休閑娛樂、KTV、桑拿會所地下廣場：手機、數碼電子廣場、家電南順城商城一層：品牌服裝專賣店、珠寶首飾、名表、化妝品二層：國際快餐、冷飲水吧三層：網吧、舞廳、KTV四六層：健身、美容美發(fā)、茶吧地下廣場：風情美食街北順城街商城一層：黃金珠寶、護膚品、眼鏡、手藝品二層：精品服飾（女裝、內衣)三層：男裝、男鞋、休閑鞋、皮具、箱包四六層：休閑大類：健身、美容、酒吧、茶餐廳售樓電話08702232088 2232888銷售價格商鋪：750030000元/平米開盤時間2009年11月28號交房時間2010年6月左右通過對昭通市市場情況以及幾個商業(yè)樓盤的調查，我們發(fā)現，昭通市目前的商業(yè)形態(tài)比較單一，缺乏統一的招商、管理和經營，大多還是以商品零售為主，且商業(yè)的品牌也比較單一，多數為面向大眾化的消費，消費檔次不高，沒有大型知名品牌進入。目前正在招商的羅炳輝廣場（濟川門財富中心）雖然采用統一招商的模式，但從其招商的品牌上看，依舊沒有大型國際品牌進駐。目前北部新城朱提大道附近樓盤比較集中，多為企業(yè)單位住房，例如，電力小區(qū)、地稅小區(qū)、運政小區(qū)等，這些小區(qū)均已交房，目前，只有在售的只有盛世水岸一個樓盤，并且開盤部分剩余房源不多，均為頂樓200平米以上的房源，目前的銷售價格為2500元每平米。鉆石花園開盤時價格為1300元/平米左右，該樓盤是由恒基地產開發(fā)的。華園小區(qū)均價在1800元/平米左右，最高價2500元/平米。其他單位房價格大概在13002300元/平米。項目名稱泰平盛世水岸項目位置昭通市北部新區(qū)太平組團，朱提大道東側，電力小區(qū)北側。開發(fā)商泰斗房地產占地面積12公頃容積率建筑密度%綠地率40%停車位1390建筑面積49223平米建筑類別普通住宅,高層,小高層,花園洋房項目介紹泰平盛世水岸”項目位于昭通市北部新區(qū)太平組團，朱提大道東側，電力小區(qū)北側，距離火車站約5公里，距離飛機場約3公里。項目的建筑類型屬于混合業(yè)態(tài)社區(qū)，其中包括濱水洋房、花園洋房、小高層、高層等，配套設施包括購物廣場、商務酒店、商業(yè)步行街、公共休閑場地、綠化景觀、水體景觀、游泳館、室外活動室、幼兒園、兒童游樂園、老年健身場所等現代公共生活設施。開盤時間2009年8月銷售電話0870 2243333 88955666項目賣點昭通市第一個采用供暖的小區(qū)開盤價格開盤價格1900元/平米起，目前2500元/平米。采樣情況匯總片區(qū)樓盤樣本住宅價格（元/平米）住宅均價（元/平米商鋪價格（元/平米）商鋪均價（元/平米）市中心昭陽二十一世紀280028002萬3萬23150濟川門財富中心750030000西街商業(yè)中心華南大廈2800290037000福都大廈280015000北部新區(qū)盛世水岸25002133未銷售50009000華園小區(qū)18002500鉆石花園130022005000左右南市區(qū)海樓明珠2460248014000左右1000015000鳳凰城2500項目調查結論：通過對昭通本地的走訪調查我們發(fā)現，在2007年金融危機爆發(fā)之初，昭通的房價在每平方米1600元1800/元之間，在受全球金融危機的影響，全國房地產業(yè)普遍受到冷落，許多大城市的房價不同程度下跌，有的城市降幅還很大，昭通的房地產似乎也受到一定的影響，最明顯的表現就是購買力下降，但奇怪的是，房價不僅沒有下跌，反而略有上升，到2008年底便突破了2000元/平方米，目前昭通市平均房價穩(wěn)定在2500元/平米左右。營銷推廣目前昭通市樓盤推廣選擇的渠道主要為電視臺、戶外彩屏、電臺廣播、報媒、戶外路牌(含公交站臺和車身廣告)和宣傳單派發(fā)。其中電視臺為昭通電視臺，電臺選擇以交通頻率為主，報媒為昭通日報。媒體各塊的比例分別為電視36%、大屏20%、電臺10%、報紙10%、戶外平面20%、宣傳單派發(fā)應該占4%。昭通電視臺，這是第一投放媒體，第二是戶外廣告——大屏幕，再次是平面及電臺。樓盤宣傳關鍵在于針對消費群體，應該說在首次開盤前15天左右采用電視。銷售中期有電視、平面和宣傳單就行了，但電臺及大屏幕相對較少。目前尚沒有渠道營銷和專業(yè)網站宣傳，有些網站是附加條件，比如昭通電視臺，可以免費加載網站。目前“太平盛世水岸”是昭通樓市的晴雨表，均價為2780元/㎡，但最近一段時間隨著南片區(qū)水體公園的建成，南片區(qū)的樓盤價格迅速攀升，唯有“鳳凰城”不算明顯，原因是整個小區(qū)規(guī)劃不合理，空間狹小，綠地面積小。營銷費用通常占總投資的1‰2‰。但一般都達不到，‰，“太平盛世水岸”‰。項目銷售額在4億左右，投放全部完成為200萬元。，這是針對當地項目來說，外地項目沒有政府攤派。總 結中國房地產指數研究院新公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》顯示，在國家采取一系列房地產調控措施背景下，購房者觀望心理嚴重。六成人堅信房價下跌。在二季度，購房者對國家實行平抑房價的調控政策信心明顯增強。認為房價會小幅下降的購房者占比居首，%，%，兩項共占約六成。昭通市也加快了保障性住房建設。，并于年底前竣工面積達50%、投資額達60%、入住率達20%以上；并著手加快制定20102012年各縣區(qū)保障性住房建設規(guī)劃，并于2010年7月底前向全社會公布；條件具備的棚戶區(qū)改造項目，在立項后盡快啟動；加快公共租賃住房和限價商品房建設試點。在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，支持和鼓勵國有企業(yè)、開發(fā)區(qū)和社會單位、集體經濟組織依照規(guī)劃、利用存量建設用地建設公共租賃住房，有條件的縣可開展限定住房套型面積、銷售價格開發(fā)建設普通商品住房的試點工作。與此同時，要增加住房有效供給，從增加居住用地有效供應著手，加快項目審批。堅決抑制不合理住房需求，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，加強對房地產開發(fā)和個人售房的征稅管理。加強市場監(jiān)管，一是加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。二是加強對預售許可或者辦理銷售備案的房地產開發(fā)項目的監(jiān)管。進一步加強房地產市場統計分析和監(jiān)測，完善房價分類和發(fā)布機制，穩(wěn)定市場預期。中國房地產的調控確實是遲早會在各個城市產生作用的，但是業(yè)內很多人士認為此次調控政策和手法失當，他們認為一個商品的價格不是由國家去限制或控制的，在目前市場經濟情況下，商品的價格只能是由供需關系來調整的，國家的強行干預只會導致更加扭曲的市場行為，現在中國的廉租房、限價房數量相對于需求來說還遠遠不夠，一件商品的緊缺意味著價格的上揚，業(yè)內人士更多的是認為不久的將來房價還將開始一輪報復性上漲，因為“房價的調整是必然的，無論是出于經濟規(guī)律，還是政府的調控。但房價的最終方向必然和國家的經濟同步?！眹业慕洕灰凰ネ?，價格是始終要上行的。上面的兩方觀點顯示的是兩種聲音，但是房價還沒降、租金已經迅速上漲。租房市場的火熱主要體現在房租價格大漲上，5月以來的兩個月時間內，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過了10％，其中北京5月份的房屋租賃價格較去年同期上漲了20%，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%；4月以來，廣州樓市更出現了最近幾年罕有的怪現象。樓價在緩慢下降，租金在恢復性上漲。租金的上漲，為廣州的樓價建立了一個比較扎實的支持。同時從4月中旬房產新政頻頻出臺以來，北京中介的二手房炒賣業(yè)務遭受了沉重打擊，二手房成交量下跌超過50%以上，從5月1日起至6月2日，二手住宅成交總量為14414套，日均成交為436套，成交的套均建筑面積在90平米上下。中國指數研究院7月2日發(fā)布的研究報告稱，上半年，一線城市樓市成交面積同比下跌近50%；當期30個重點城市房價總體波動上行，其中深圳、北京房價漲幅最高，%%。根據北京市房地產交易管理網截至6月30日的數據，北京6月商品住宅期房共成交2898套，日均簽約97套，這是自去年1月份以來，18個月內首次跌破100套，為北京樓市日均成交的最低點。2010年6月，上海房屋租賃指數為1227點，較上月上升6點，%。低、中、高端市場全線飄紅，且呈現近來少有的快速上漲之勢，%，其中，%，%，%。上海房屋租賃指數辦公室認為，四種因素疊加促使租金大漲。一是傳統旺季到來，畢業(yè)生租房歷來是8三個月租賃市場的重頭戲；二是房價高企，分流出不少購房需求以租賃過渡，而業(yè)主將掛牌物業(yè)由賣轉租，雙方合力激活了租賃市場；三是去年買賣市場活躍，但租金漲幅相對滯后，由此引發(fā)今年的補漲行情；四是隨著房產稅推進