【正文】 陡街和南順城街交叉口東南側(cè)陡街和南順城街交叉口東北側(cè)昭陽區(qū)羅炳輝廣場北側(cè)，商業(yè)4608萬元2009年8月25日 昭通市中心城市朱提大道與邦漢路交叉口南側(cè)昭儲(chǔ)0905號(hào)15232平方米，商業(yè)4000萬元1752009年11月20日 第四章 昭通市在售項(xiàng)目情況分析市場銷售情況2009年昭通市政府提出全市房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)力爭完成11億元的總要求，%。重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目15個(gè)，其中昭陽中心城市8個(gè)，鎮(zhèn)雄縣2個(gè)、水富縣1個(gè)、永善縣1個(gè)、鹽津縣1個(gè)、威信縣1個(gè)、彝良縣1個(gè)，昭陽中心城市房地產(chǎn)項(xiàng)目本月完成5470萬元。 其中昭陽區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目基本情況如下：秀水康城二期商住樓，該項(xiàng)目為續(xù)建工程，總投資12000萬元，已完成9230萬元，工程進(jìn)度正常，年內(nèi)可完成。龍泉花園，該項(xiàng)目為續(xù)建工程，總投資75000萬元，已完成23000多萬元， 2009年計(jì)劃完成30000萬元。海樓明珠，該項(xiàng)目于2008年11月18日開工，總投資7600萬元，已完成3264萬元， 2009年計(jì)劃完工。鳳凰城，該項(xiàng)目于2008年9月開工，總投資13000萬元，已完成2810萬元， 2009年計(jì)劃完成5000萬元。泰平盛世水岸，于2008年11月17日開工，總投資50000萬元，已完成24200萬元，2009年計(jì)劃完成6000萬元。華南大廈，該項(xiàng)目于2008年11月15日開工，總投資7200萬元，已完成3200萬元，2009年計(jì)劃完成5600萬元。福都大廈，該項(xiàng)目于2009年2月6日開工，總投資6000萬元，已完成2370萬元，2009年計(jì)劃完成3070萬元。云房北苑，該項(xiàng)目現(xiàn)正在辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)，力爭7月份開工建設(shè)，2009年計(jì)劃完成2500萬元。目前昭通市的在售樓盤主要分布在市中心和北部新城兩個(gè)區(qū)域。市中心由于舊城改造放量出大量的土地，目前有五個(gè)在售的商業(yè)、住宅項(xiàng)目，分別是濟(jì)川門財(cái)富中心、昭陽二十一世紀(jì)、華南大廈、福都大廈、西街商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱昭陽二十一世紀(jì)（一期）項(xiàng)目位置昭通城小北門街和建設(shè)北路的交叉處開發(fā)商云房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重慶輕工業(yè)設(shè)計(jì)院全程營銷推廣昆明風(fēng)之鈴市場咨詢機(jī)構(gòu)建筑面積13萬平米建筑類別商鋪、住宅項(xiàng)目介紹一期工程有60多間臨街鋪面和近70套面積在80190平方米的多層洋房；屬于昭通城整個(gè)商業(yè)住宅區(qū)的西北主入口，是未來三條步行街的必經(jīng)通道，也是項(xiàng)目惟一的7層住宅。項(xiàng)目一期商鋪面積從70平米到236平米不等，相臨鋪面可打通經(jīng)營，也可分割經(jīng)營。部分鋪面層高達(dá)到67米，可分割為二層空間使用，主要經(jīng)營范圍為婚紗攝影、體育用品、品牌美容、咖啡休閑、品牌服飾、主題餐飲等。開盤時(shí)間2009年9月26日銷售電話08702167111 2167222項(xiàng)目賣點(diǎn)昭陽二十一世紀(jì)主打休閑、娛樂、購物和不夜城的營銷理念。開盤價(jià)格一期認(rèn)籌卡已全部售出。目前住宅價(jià)格約為2800元每平方米，商鋪2000030000元/平米。項(xiàng)目名稱華南大廈項(xiàng)目位置昭通市青年路南段開發(fā)商昭通市華南房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司項(xiàng)目介紹華南大廈由兩棟17層的小高層組成，其中14層為商鋪和寫字樓，517層為住宅，目前住宅已經(jīng)銷售完成，住宅面積由57140平米不等，銷售均價(jià)在28002900元每平米左右，13層為商鋪，買一層得2層，價(jià)格為37100元每平米，項(xiàng)目4層為寫字樓，目前銷售價(jià)格為3360元每平米。項(xiàng)目名稱福都大廈項(xiàng)目位置昭通市朝陽區(qū)青年路195號(hào)開發(fā)商昭通市昌繁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司全程營銷成都地心軸營銷項(xiàng)目介紹該項(xiàng)目于2009年2月6日開工，總投資6000萬元，項(xiàng)目包括住宅和商鋪，目前住宅已全部銷售完成，住宅價(jià)格2800元每平米，還剩少量商鋪，位置不佳，銷售價(jià)格為15000元每平米。項(xiàng)目名稱西街商業(yè)中心項(xiàng)目位置昭通西街中段新百大對(duì)面項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于昭通市中心區(qū)域，西街周邊商業(yè)氣氛較濃，周邊行政機(jī)關(guān)、學(xué)校、商業(yè)娛樂場所遍布，交通較為便利，目前還剩3個(gè)鋪面。面積分別為5673平米不等，價(jià)格為1900023000元每平米。項(xiàng)目名稱濟(jì)川門財(cái)富中心開發(fā)商昭通鴻皓地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營邦輝地產(chǎn)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目位置北順城街羅炳輝廣場售樓地址朱提步行街電視臺(tái)對(duì)面占地面積6畝多建筑面積項(xiàng)目定位購物、餐飲、休閑娛樂、居住、辦公項(xiàng)目介紹整個(gè)項(xiàng)目由三個(gè)部分組成，南北順城街部分，主要是原老電影院位置及原德克士所在位置，兩棟位于西、陡步行街的交匯處，為6層建筑，負(fù)1層、13層為商業(yè)，46層為住宅和辦公樓。商業(yè)廣場部分是由占地8500平方米的羅炳輝廣場及12層的小高層建筑和大型的地下停車場組成，13層及地下一層為商業(yè)，45層為高檔寫字樓，612層為高檔景觀住宅。整棟樓配置四部電梯。經(jīng)營區(qū)域商業(yè)廣場一層：銀行、國際名品服飾二層：休閑娛樂、美容美發(fā)三層：酒吧、茶吧四層：休閑娛樂、KTV、桑拿會(huì)所地下廣場：手機(jī)、數(shù)碼電子廣場、家電南順城商城一層：品牌服裝專賣店、珠寶首飾、名表、化妝品二層：國際快餐、冷飲水吧三層：網(wǎng)吧、舞廳、KTV四六層：健身、美容美發(fā)、茶吧地下廣場：風(fēng)情美食街北順城街商城一層：黃金珠寶、護(hù)膚品、眼鏡、手藝品二層：精品服飾（女裝、內(nèi)衣)三層：男裝、男鞋、休閑鞋、皮具、箱包四六層：休閑大類：健身、美容、酒吧、茶餐廳售樓電話08702232088 2232888銷售價(jià)格商鋪：750030000元/平米開盤時(shí)間2009年11月28號(hào)交房時(shí)間2010年6月左右通過對(duì)昭通市市場情況以及幾個(gè)商業(yè)樓盤的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，昭通市目前的商業(yè)形態(tài)比較單一，缺乏統(tǒng)一的招商、管理和經(jīng)營，大多還是以商品零售為主，且商業(yè)的品牌也比較單一，多數(shù)為面向大眾化的消費(fèi)，消費(fèi)檔次不高，沒有大型知名品牌進(jìn)入。目前正在招商的羅炳輝廣場（濟(jì)川門財(cái)富中心）雖然采用統(tǒng)一招商的模式，但從其招商的品牌上看，依舊沒有大型國際品牌進(jìn)駐。目前北部新城朱提大道附近樓盤比較集中，多為企業(yè)單位住房，例如，電力小區(qū)、地稅小區(qū)、運(yùn)政小區(qū)等，這些小區(qū)均已交房，目前，只有在售的只有盛世水岸一個(gè)樓盤，并且開盤部分剩余房源不多，均為頂樓200平米以上的房源，目前的銷售價(jià)格為2500元每平米。鉆石花園開盤時(shí)價(jià)格為1300元/平米左右，該樓盤是由恒基地產(chǎn)開發(fā)的。華園小區(qū)均價(jià)在1800元/平米左右，最高價(jià)2500元/平米。其他單位房價(jià)格大概在13002300元/平米。項(xiàng)目名稱泰平盛世水岸項(xiàng)目位置昭通市北部新區(qū)太平組團(tuán)，朱提大道東側(cè)，電力小區(qū)北側(cè)。開發(fā)商泰斗房地產(chǎn)占地面積12公頃容積率建筑密度%綠地率40%停車位1390建筑面積49223平米建筑類別普通住宅,高層,小高層,花園洋房項(xiàng)目介紹泰平盛世水岸”項(xiàng)目位于昭通市北部新區(qū)太平組團(tuán)，朱提大道東側(cè)，電力小區(qū)北側(cè)，距離火車站約5公里，距離飛機(jī)場約3公里。項(xiàng)目的建筑類型屬于混合業(yè)態(tài)社區(qū)，其中包括濱水洋房、花園洋房、小高層、高層等，配套設(shè)施包括購物廣場、商務(wù)酒店、商業(yè)步行街、公共休閑場地、綠化景觀、水體景觀、游泳館、室外活動(dòng)室、幼兒園、兒童游樂園、老年健身場所等現(xiàn)代公共生活設(shè)施。開盤時(shí)間2009年8月銷售電話0870 2243333 88955666項(xiàng)目賣點(diǎn)昭通市第一個(gè)采用供暖的小區(qū)開盤價(jià)格開盤價(jià)格1900元/平米起，目前2500元/平米。采樣情況匯總片區(qū)樓盤樣本住宅價(jià)格（元/平米）住宅均價(jià)（元/平米商鋪價(jià)格（元/平米）商鋪均價(jià)（元/平米）市中心昭陽二十一世紀(jì)280028002萬3萬23150濟(jì)川門財(cái)富中心750030000西街商業(yè)中心華南大廈2800290037000福都大廈280015000北部新區(qū)盛世水岸25002133未銷售50009000華園小區(qū)18002500鉆石花園130022005000左右南市區(qū)海樓明珠2460248014000左右1000015000鳳凰城2500項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論：通過對(duì)昭通本地的走訪調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，在2007年金融危機(jī)爆發(fā)之初，昭通的房價(jià)在每平方米1600元1800/元之間，在受全球金融危機(jī)的影響，全國房地產(chǎn)業(yè)普遍受到冷落，許多大城市的房價(jià)不同程度下跌，有的城市降幅還很大，昭通的房地產(chǎn)似乎也受到一定的影響，最明顯的表現(xiàn)就是購買力下降，但奇怪的是，房價(jià)不僅沒有下跌，反而略有上升，到2008年底便突破了2000元/平方米，目前昭通市平均房價(jià)穩(wěn)定在2500元/平米左右。營銷推廣目前昭通市樓盤推廣選擇的渠道主要為電視臺(tái)、戶外彩屏、電臺(tái)廣播、報(bào)媒、戶外路牌(含公交站臺(tái)和車身廣告)和宣傳單派發(fā)。其中電視臺(tái)為昭通電視臺(tái)，電臺(tái)選擇以交通頻率為主，報(bào)媒為昭通日?qǐng)?bào)。媒體各塊的比例分別為電視36%、大屏20%、電臺(tái)10%、報(bào)紙10%、戶外平面20%、宣傳單派發(fā)應(yīng)該占4%。昭通電視臺(tái)，這是第一投放媒體，第二是戶外廣告——大屏幕，再次是平面及電臺(tái)。樓盤宣傳關(guān)鍵在于針對(duì)消費(fèi)群體，應(yīng)該說在首次開盤前15天左右采用電視。銷售中期有電視、平面和宣傳單就行了，但電臺(tái)及大屏幕相對(duì)較少。目前尚沒有渠道營銷和專業(yè)網(wǎng)站宣傳，有些網(wǎng)站是附加條件，比如昭通電視臺(tái)，可以免費(fèi)加載網(wǎng)站。目前“太平盛世水岸”是昭通樓市的晴雨表，均價(jià)為2780元/㎡，但最近一段時(shí)間隨著南片區(qū)水體公園的建成，南片區(qū)的樓盤價(jià)格迅速攀升，唯有“鳳凰城”不算明顯，原因是整個(gè)小區(qū)規(guī)劃不合理，空間狹小，綠地面積小。營銷費(fèi)用通常占總投資的1‰2‰。但一般都達(dá)不到，‰，“太平盛世水岸”‰。項(xiàng)目銷售額在4億左右，投放全部完成為200萬元。，這是針對(duì)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目來說，外地項(xiàng)目沒有政府?dāng)偱伞?總 結(jié)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院新公布的《2010年第二季度購房者消費(fèi)調(diào)查研究》顯示，在國家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下，購房者觀望心理嚴(yán)重。六成人堅(jiān)信房價(jià)下跌。在二季度，購房者對(duì)國家實(shí)行平抑房價(jià)的調(diào)控政策信心明顯增強(qiáng)。認(rèn)為房價(jià)會(huì)小幅下降的購房者占比居首，%，%，兩項(xiàng)共占約六成。昭通市也加快了保障性住房建設(shè)。，并于年底前竣工面積達(dá)50%、投資額達(dá)60%、入住率達(dá)20%以上；并著手加快制定20102012年各縣區(qū)保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并于2010年7月底前向全社會(huì)公布；條件具備的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在立項(xiàng)后盡快啟動(dòng)；加快公共租賃住房和限價(jià)商品房建設(shè)試點(diǎn)。在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，支持和鼓勵(lì)國有企業(yè)、開發(fā)區(qū)和社會(huì)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃、利用存量建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房，有條件的縣可開展限定住房套型面積、銷售價(jià)格開發(fā)建設(shè)普通商品住房的試點(diǎn)工作。與此同時(shí)，要增加住房有效供給，從增加居住用地有效供應(yīng)著手，加快項(xiàng)目審批。堅(jiān)決抑制不合理住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人售房的征稅管理。加強(qiáng)市場監(jiān)管，一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。二是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售許可或者辦理銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析和監(jiān)測(cè)，完善房價(jià)分類和發(fā)布機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期。中國房地產(chǎn)的調(diào)控確實(shí)是遲早會(huì)在各個(gè)城市產(chǎn)生作用的，但是業(yè)內(nèi)很多人士認(rèn)為此次調(diào)控政策和手法失當(dāng)，他們認(rèn)為一個(gè)商品的價(jià)格不是由國家去限制或控制的，在目前市場經(jīng)濟(jì)情況下，商品的價(jià)格只能是由供需關(guān)系來調(diào)整的，國家的強(qiáng)行干預(yù)只會(huì)導(dǎo)致更加扭曲的市場行為，現(xiàn)在中國的廉租房、限價(jià)房數(shù)量相對(duì)于需求來說還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，一件商品的緊缺意味著價(jià)格的上揚(yáng)，業(yè)內(nèi)人士更多的是認(rèn)為不久的將來房價(jià)還將開始一輪報(bào)復(fù)性上漲，因?yàn)椤胺績r(jià)的調(diào)整是必然的，無論是出于經(jīng)濟(jì)規(guī)律，還是政府的調(diào)控。但房價(jià)的最終方向必然和國家的經(jīng)濟(jì)同步。”國家的經(jīng)濟(jì)只要不衰退，價(jià)格是始終要上行的。上面的兩方觀點(diǎn)顯示的是兩種聲音，但是房價(jià)還沒降、租金已經(jīng)迅速上漲。租房市場的火熱主要體現(xiàn)在房租價(jià)格大漲上，5月以來的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，全國多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過了10％，其中北京5月份的房屋租賃價(jià)格較去年同期上漲了20%，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%；4月以來，廣州樓市更出現(xiàn)了最近幾年罕有的怪現(xiàn)象。樓價(jià)在緩慢下降，租金在恢復(fù)性上漲。租金的上漲，為廣州的樓價(jià)建立了一個(gè)比較扎實(shí)的支持。同時(shí)從4月中旬房產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)以來，北京中介的二手房炒賣業(yè)務(wù)遭受了沉重打擊，二手房成交量下跌超過50%以上，從5月1日起至6月2日，二手住宅成交總量為14414套，日均成交為436套，成交的套均建筑面積在90平米上下。中國指數(shù)研究院7月2日發(fā)布的研究報(bào)告稱，上半年，一線城市樓市成交面積同比下跌近50%；當(dāng)期30個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)總體波動(dòng)上行，其中深圳、北京房價(jià)漲幅最高，%%。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)截至6月30日的數(shù)據(jù)，北京6月商品住宅期房共成交2898套，日均簽約97套，這是自去年1月份以來，18個(gè)月內(nèi)首次跌破100套，為北京樓市日均成交的最低點(diǎn)。2010年6月，上海房屋租賃指數(shù)為1227點(diǎn)，較上月上升6點(diǎn)，%。低、中、高端市場全線飄紅，且呈現(xiàn)近來少有的快速上漲之勢(shì)，%，其中，%，%，%。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，四種因素疊加促使租金大漲。一是傳統(tǒng)旺季到來，畢業(yè)生租房歷來是8三個(gè)月租賃市場的重頭戲；二是房價(jià)高企，分流出不少購房需求以租賃過渡，而業(yè)主將掛牌物業(yè)由賣轉(zhuǎn)租，雙方合力激活了租賃市場；三是去年買賣市場活躍，但租金漲幅相對(duì)滯后，由此引發(fā)今年的補(bǔ)漲行情；四是隨著房產(chǎn)稅推進(jìn)