【正文】 投資營銷 地產(chǎn)項目投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細(xì)致的市場調(diào)查，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價值，模擬出最有實現(xiàn)可能的價格方案，并進(jìn)行投資風(fēng)險分析，對價格方案進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，并提出規(guī)避的方法，通過拍賣、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競爭。 房地產(chǎn)項目定位營銷 營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。細(xì)致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數(shù)據(jù)因中國的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時”的落后，或者說是中國房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場數(shù)據(jù)帶來的偏差，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。 　　開發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場規(guī)律、引導(dǎo)市場，方才會得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會取得市場，占領(lǐng)市場的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場的開發(fā)商。只有站在市場的前沿、引導(dǎo)市場、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品住宅。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計營銷 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準(zhǔn)確的市場定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計相應(yīng)的房地產(chǎn)。“以人為本”是任何房地產(chǎn)設(shè)計所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點和最終目標(biāo)，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。從項目的人文歷史、地理地貌入手，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位，進(jìn)行園林設(shè)計，進(jìn)行配套設(shè)計，外觀色彩、外立面設(shè)計。 房地產(chǎn)形象營銷 通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。 形象設(shè)計包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過以上的形象設(shè)計及包裝，通過良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)建筑質(zhì)量　　房地產(chǎn)建筑的過程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實現(xiàn)過程，建立健全的監(jiān)理機制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過程，對建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。 第8章 項目策劃的體系與實施 項目策劃書的實施項目策劃書編寫出來之后，應(yīng)制定相應(yīng)的實施細(xì)則，以保證項目活動的順利進(jìn)行，要保證策劃方案的有效應(yīng)做好三方面的工作：1 監(jiān)督保證措施 科學(xué)的管理應(yīng)從上到下各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)、權(quán)、利明確，只有監(jiān)督才能使各個環(huán)節(jié)少出錯誤，以保證項目活動的順利開展?！　? 防范措施 事物在其發(fā)展過程中有許多不確定的因素，只有根據(jù)經(jīng)驗或成功案例進(jìn)行全面預(yù)測，發(fā)現(xiàn)隱患，防微杜漸，把損失控制在最小程度內(nèi)，從而推動項目活動的開展。 　　3 評估措施 項目活動發(fā)展到第一步，都應(yīng)有一定的評估手段以及反饋設(shè)施從而總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，及時更正，以保證策劃的事后服務(wù)質(zhì)量，提高策劃成功率 項目策劃體系 體育與項目策劃體育運動與當(dāng)今人類的關(guān)系越來越密切，社會越發(fā)展，體育發(fā)展水平越高。體育的發(fā)展又促進(jìn)了社會多方面的發(fā)展。首先提高了人的身體素質(zhì)，從而推動整個社會的生理健康化；其次促進(jìn)了城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。承辦體育項目活動的城市或國家為了保證活動的順利開展，自然會加強城市建設(shè)，改善交通狀況，提高服務(wù)水平，從某種程度上推動了城市現(xiàn)代化進(jìn)程；第三體育也加速了高科技的應(yīng)用。體育運動中比賽機械以及賽事記錄都融入了電腦等高科技的發(fā)展之中。隨著市場化的進(jìn)程，體育成為第三產(chǎn)業(yè)中強勁的企業(yè)。20世紀(jì)90年代，當(dāng)經(jīng)濟環(huán)境惡化時，體育卻逆勢而上。體育已成為一種產(chǎn)業(yè)有效地推動了市場經(jīng)濟的發(fā)展，體育產(chǎn)業(yè)不只是直接和體 育器材、設(shè)備等生產(chǎn)、銷售有關(guān)的活動，也包括體育表演、體育設(shè)施建設(shè)以及體育運動項目的經(jīng)營活動，特別是由體育本身提供的多種勞動服務(wù)而帶動其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的附加值。更是體育產(chǎn)業(yè)化的重 要內(nèi)容。體育產(chǎn)業(yè)化的結(jié)果是一系列有關(guān)體育項目策劃的產(chǎn)出，策劃與體育項目結(jié)合是體育走上市場化、產(chǎn)業(yè)化、商品化的必然結(jié)果。 旅游與項目策劃當(dāng)代旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展勢頭最為強勁的產(chǎn)業(yè)和最大的產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)發(fā)展之快，產(chǎn)業(yè)勞動力之強，使許多國家和地區(qū)都把旅游業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)，予以大力扶持和發(fā)展。伴隨著 我國旅游業(yè)迅速發(fā)展，我國旅游資源開發(fā)及硬件建設(shè)正不斷增加和完善，但是旅游業(yè)經(jīng)濟顯得十分薄弱，為了更好地促進(jìn)旅游經(jīng)濟的發(fā)展，旅游項目策劃顯得十分必要。旅游項目策劃就是旅游企業(yè)或旅游中介機構(gòu)通過特色的活動以及一系列促銷手段來刺激廣大旅游消費者的欲望，從而達(dá)成實際購買能力的謀略。它又可分為下列幾種類型：　 1．生態(tài)旅游項目策劃，又包括（1）森林生態(tài)游項目（2）沙漠生態(tài)游項目策劃； （3）草原生態(tài)游項目策劃； （4）高山生態(tài)游項目策劃。 　　 2．度假區(qū)項目策劃?！? 　3．民俗文化游項目策劃?！? 　4．主題公園項目策劃?！? 　5．文化節(jié)項目策劃?！? 　6．世紀(jì)之旅項目策劃?！　? 7．婚慶游項目策劃 公關(guān)與項目策劃　關(guān)即公共關(guān)系，是指公共群體中的合諧關(guān)系以及良好的溝通渠道。公關(guān)既是一門科學(xué)，又是一門藝術(shù)，它是從企業(yè)文化中分離出來的一門學(xué)科，20世紀(jì)80年代，傳入我國，在我國社會中產(chǎn) 生了重要影響，有人提出站在新世紀(jì)門檻面臨的三個問題：一是信息社會，二是公共關(guān)系，三是全球經(jīng)濟增長速度取決于開辟新的市場。也有人提出大市場說，除了產(chǎn)品、價格、渠道、促銷外，還有公共關(guān)系及權(quán)力。 日本豐田汽車公司20世紀(jì)50年代后期推出一種名為光環(huán)的小轎車，起初進(jìn)入市場困難重重。后來公司進(jìn)行一系列的公關(guān)項目策劃，制出一系列廣告片《海濱廣虎光環(huán)》、《空中飛車 光環(huán)》、《猛撞油桶光環(huán)》、《懸崖滾車光環(huán)》，通過與消費者的溝通，使公眾認(rèn)識到豐田小轎車的優(yōu)良性能，結(jié)果在市場上樹立了良好的形象?！」P(guān)項目策劃一般是通過一系列的項目活動和開展，營造渠道網(wǎng)絡(luò)人員的良好關(guān)系，從而解決項目開展中遇到的危機，更好推動項目活動的運行，為項目活動的實現(xiàn)其自身價值助上一臂之力。 但在現(xiàn)代社會中，公關(guān)項目策劃往往與市場結(jié)合得十分緊密。 教育與項目策劃　育是社會發(fā)展的重要組成成份，教育也是社會發(fā)展的強大動力，教育興則民族興，可見，教育在現(xiàn)代社會中是多么重要。　 市場經(jīng)濟條件下，教育也日益產(chǎn)業(yè)化，教育項目也層出不窮，例如：學(xué)生減員項目，學(xué)費并軌項目等等，這必然也少不了策劃的參與?！　? 教育項目策劃是指以教育為突破口，通過系列措施來帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的謀略。它不僅要實現(xiàn)其自身的經(jīng)濟價值，更重要的是還要實現(xiàn)其社會價值，這也決定了教育項目策劃具有很大的社會性。 文化與項目策劃 中國歷史悠久，文化淵源流長，文化造就了一方水土，文化更造就了一方能人。在市場機制下，文化更造就了無限商機。文化搭臺，經(jīng)貿(mào)唱戲的項目屢見不鮮，為我們提供了很好的借鑒?！　? 文化項目策劃是指以文化為依托，聯(lián)系良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，弘揚文化，實現(xiàn)文化的市場價值的謀略。它又具體分為文化傳播項目策劃和圖書項目策劃。文化傳播項目策劃側(cè)重于文化的社會價值，而圖書項目策劃側(cè)重于文化的經(jīng)濟效益。 房地產(chǎn)與項目策劃　 房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動項目的進(jìn)程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)展程度及效果。致 謝 “情緣未了畢業(yè)近，魂牽夢縈大學(xué)情”。大學(xué)四年學(xué)習(xí)時光已經(jīng)悄然接近尾聲，在此我想對我的母校、我的父母、親人們、我的老師和同學(xué)們表達(dá)深深的謝意。 感謝我的家人對我大學(xué)四年學(xué)習(xí)的默默支持和付出，感謝我的母校湖工大給了我在大學(xué)四年深造的機會，讓我能繼續(xù)學(xué)習(xí)和提高自身的素質(zhì)；感謝我的老師和同學(xué)們四年來對我的關(guān)心和鼓勵。老師們課堂上的激情洋溢，課下的諄諄教誨；同學(xué)們在學(xué)習(xí)中的認(rèn)真，生活上的熱心幫助；所有這些都讓我的四年充滿了感動、感恩情懷。 這次畢業(yè)論文我得到了很多老師和同學(xué)們的幫助，其中我的論文指導(dǎo)老師李進(jìn)濤老師對我的關(guān)心和支持尤為重要。每次遇到難題，并向老師尋求幫助時，李老師每次都不管忙或閑，總會抽空出來和我一起商量解決的辦法。李老師平日里工作繁忙，但我做畢業(yè)設(shè)計的每個階段，從選題到查閱資料，論文提綱的確定、中期論文的修改、后期論文格式的調(diào)整等各個環(huán)節(jié)都給予了我細(xì)心的指導(dǎo)。這幾個月來，李老師不僅在學(xué)業(yè)上給了我極大地幫助，同時，還在思想上給我無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向李老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。同時，本篇論文的寫作還參考了國內(nèi)外文獻(xiàn)和資料，謝謝它們的幫助。感謝在整個畢業(yè)設(shè)計期間，和我密切合作的同學(xué)和曾經(jīng)在各個方面給予過我?guī)椭幕锇閭?，在此，我再一次真誠地向幫助過我的老師和同學(xué)們表示感謝！參考文獻(xiàn)[1] 葉維鈞,張秉忱,中國展望出版社,1998.[2] ,1998.[3] ,市域城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境矛盾分析與對策研究,2004.[4] 吳明偉,孔令龍, ,東南大學(xué)出版社,2003.[5] 胡蝶,問題與對策,沿海企業(yè)與科技,2006.[6] ,經(jīng)濟學(xué)動態(tài),2000.[7] 張聞天選集,人民出版社,1985.[8] 建國以來重要文獻(xiàn)選編,中央文獻(xiàn)出版社,1994.[9] [M]. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003.[10] [M]. 北京：中國計劃出版社，2002.[11] [M]. 北京：中國人民大學(xué)出版社，2002.[12] 陸軍、周安柱、[M]. 北京：電子工業(yè)出版社，2006.[13] [M]. 北京：電子工業(yè)出版社，2005. 目運 營 維 護(hù) 管 理 可 運 用 圖 式 模 型 和 數(shù) 學(xué)目運 營 維 護(hù) 管 理 可 運 用 圖 式 模 型 和 數(shù) 學(xué)35