【正文】 的人居環(huán)境能有效地將污潔部分進(jìn)行分區(qū)處理，以避免交叉污染。好的戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴(kuò)大。②面積配比本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對(duì)而言，面對(duì)的市場并不廣泛。塔樓部分的戶型以一居、二居為主。有效地均衡整個(gè)一期產(chǎn)品的配比狀況，拓寬了市場范圍，使之相互促動(dòng)，以帶來更多的客戶源。戀日嘉園二期在銷售中，對(duì)面積配比的問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達(dá)到65－70％之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引起重視。③層高層高雖然僅僅是一個(gè)數(shù)字，但往往能反映一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與開發(fā)商的實(shí)力。在未來的銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢來好好引導(dǎo)給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項(xiàng)目的一個(gè)重要指標(biāo)，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時(shí)也影響采光，裝飾風(fēng)格等。④健康指標(biāo)講到健康或健康住宅，一般我們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個(gè)方面來考慮的。“內(nèi)部”主要指通風(fēng)狀況，采光情況，排污狀況等?！巴獠俊敝饕缚諝猓丝诿芏?，容積率，日照，氣候等。從去年開始，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題。“光彩國際公寓”打出了“營造會(huì)呼吸房屋”的口號(hào)。采用愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)；“藍(lán)堡”采用了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計(jì)量，新風(fēng)交換；“棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，同時(shí)維持40％左右的濕度，三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可以滿足自然通風(fēng)的需求。當(dāng)然以上項(xiàng)目的“外部”情況都比較糟糕，本案外部情況要好的多。另外在內(nèi)部處理上，設(shè)計(jì)師有意識(shí)的增加每間屋子的采光和通風(fēng)渠道，不留暗房。這一點(diǎn)上，本案設(shè)計(jì)是相當(dāng)成功的。⑤開間和進(jìn)深的關(guān)系開間與進(jìn)深是普通住宅中消費(fèi)者比較關(guān)心的問題。，、。這些指標(biāo)基本能滿足客戶底要求。，設(shè)計(jì)師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中。本案進(jìn)深設(shè)計(jì)比較靈活。板樓部分12米多的進(jìn)深依靠各單元的錯(cuò)落變化使之察覺不出，塔樓部分的進(jìn)深安排則顯得更加靈活，大進(jìn)深產(chǎn)品的最大問題就是采光問題，而本案塔樓基本保證每個(gè)房間都有采光面，而且樓體設(shè)計(jì)時(shí)特意留了一個(gè)采光通風(fēng)口。因此，未來銷售中，銷售人員可將之作為本案優(yōu)勢進(jìn)行推廣。⑥室內(nèi)與室外的關(guān)系一個(gè)好的設(shè)計(jì)，能保證室內(nèi)外的有效溝通，與大自然的親近，與風(fēng)，與陽光，與景觀，與綠樹的親近。本案無論是板樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。尤其是塔樓設(shè)計(jì)，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于板樓的品質(zhì)。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實(shí)。功能分區(qū)分析人們居住的房屋是由一個(gè)個(gè)小的單元所組成的。有臥室，有廚房等。因功能的不同而被分開，但并不是每一個(gè)單元都只是簡單分割就可以的。臥室，對(duì)采光、面積的要求就與起居室不同。每一個(gè)單元，他們是相互獨(dú)立，而又相互聯(lián)系的，他們之間依靠玄關(guān)、通道等聯(lián)系在一起。①起居室起居室是一個(gè)家庭活動(dòng)的中心，基本的要求為面積要足夠大，采光通風(fēng)要好。到達(dá)各個(gè)單元房間方便，能滿足正常的家庭集中活動(dòng)需要。一般起居室的開間較大，如本案12號(hào)樓的L1戶型，起居室大多與餐廳在一起，以便于集中活動(dòng)，出入口較多。②臥室臥室功能主要是休息，臥室是一個(gè)溫馨浪漫的空間。二居以上還分主臥和次臥，進(jìn)出口一般只有一個(gè)，主臥要求較高，對(duì)面積大小，采光通風(fēng)都有一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。③廚房廚房是一個(gè)家庭的重要活動(dòng)場所。因功能需要，普通住宅的廚房大多一字排開或圍合布置案臺(tái)、灶臺(tái)、洗菜池等。由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。有的廚房還帶有儲(chǔ)藏室和生活陽臺(tái)，以便于這一空間完成所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。④衛(wèi)生間一般來講，衛(wèi)生間的功能主要是洗浴與排瀉功能。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。一些高檔物業(yè)，它們的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。但本案作為一個(gè)普通住宅出現(xiàn)，只要滿足洗浴和排泄功能也就可以了，關(guān)鍵是要做好排水與排風(fēng)的處理。四、景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。由于近幾年北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們已不滿足于簡單的栽點(diǎn)樹，種點(diǎn)草，留條路的產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)。人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。①道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)一樣。好的設(shè)計(jì)也要注意幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，如人車分流原則，一級(jí)主干道與二級(jí)次道關(guān)系等。本案采用人車分流原則，將行車道與人行道有效分離開來。圍繞人行主干道設(shè)計(jì)本案的景觀。主干道為引導(dǎo)性設(shè)計(jì)，移步換景，同時(shí)賦予諸多林間小路和水景道，使業(yè)主在行進(jìn)間享受景觀帶來的生活樂趣。一級(jí)主干道與二級(jí)次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)，即使是道路色彩也有變化。②綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)主要由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地組成。l品種——綠化系統(tǒng)的喬木、灌木應(yīng)根據(jù)北京氣候特點(diǎn)，進(jìn)行選擇適當(dāng)部分針科類植物，以保證冬季景觀需要；局部可使用一些灌木科的黃芽；移植部分原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念；草地的需求相對(duì)弱點(diǎn)，進(jìn)口草皮價(jià)格高，到一定高度就不再長高，國產(chǎn)草皮價(jià)格低，需要不停修剪，維護(hù)成本高。l布局——我們認(rèn)為綠化組合的設(shè)計(jì)是一門科學(xué)。高低的變化，樹形的對(duì)比，顏色的變化，與建筑物的關(guān)系。這些都是要注意的問題。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。③水景系統(tǒng)通過平面設(shè)計(jì)圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計(jì)相當(dāng)有特點(diǎn)。主要集中在兩個(gè)方面：一是主次方面，主水景設(shè)計(jì)氣勢磅礴，次水景設(shè)計(jì)曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動(dòng)的集中；二是點(diǎn)線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個(gè)個(gè)精彩的水景點(diǎn)。在北京這個(gè)缺水的城市，如此的水景設(shè)計(jì)必然讓眾多消費(fèi)者刮目相看，在營銷過程中，此同樣是本案的又一大優(yōu)勢。④小品處理景觀系統(tǒng)中的小品處理，會(huì)對(duì)綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點(diǎn)、涼亭、疊石花池等。通過對(duì)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。這里我們要提一下，在未來社區(qū)中，引導(dǎo)系統(tǒng)與說明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，需要與本案產(chǎn)品風(fēng)格，人文氣息相統(tǒng)一，否則就會(huì)顯得格格不入。⑤地面處理綠化部分的地面處理不再多說，主要說一下道路系統(tǒng)中的地面處理。我們認(rèn)為一級(jí)主路與二級(jí)次路及林間小徑之間的地面處理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。這樣做的目的就是建立引導(dǎo)作用，同時(shí)與周圍景觀能相融合。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10㎝的木板等?？偠灾?，景觀系統(tǒng)的處理與建筑產(chǎn)品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系的。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè)化的景觀設(shè)計(jì)要謹(jǐn)慎使用，一個(gè)好的社區(qū)景觀應(yīng)該是地勢錯(cuò)落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。它們之間有動(dòng)靜變化，高低變化，有急促與平緩的對(duì)比，包括營造大自然的音響（如流水聲、疊瀑聲）。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已走在南城項(xiàng)目的前列，星河城雖有集中廣場，但設(shè)計(jì)并不豐富，且各樓座之間的景觀設(shè)計(jì)基本沒有，只有一些綠色植被。本案景觀系統(tǒng)的優(yōu)勢在營銷中應(yīng)大力加以引導(dǎo)。五、配套設(shè)施①室內(nèi)配套設(shè)施由于本案沒有采用精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，將來的交房標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)的配套設(shè)施主要有門、窗、采暖設(shè)備(暫未知是集中還是分戶供暖)、電路安排、寬帶入戶等。因本案配送東西較少。在客戶較關(guān)心的表面可考慮設(shè)備質(zhì)量好一點(diǎn)。其它配套設(shè)施資料暫不詳。②室外配套設(shè)施本案室外配套設(shè)施較多，主要有會(huì)所、車位、電梯等。目前市場中社區(qū)會(huì)所形式已受到消費(fèi)者的認(rèn)可，會(huì)所是社區(qū)活動(dòng)的中心，有的會(huì)所也會(huì)兼顧生活配套功能，如醫(yī)療、洗衣、幼兒托管等。由于本案有部分底商，因此未來會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。車位安排也是社區(qū)的一個(gè)主要配套。目前北京市場一些新建項(xiàng)目的車位與人居戶數(shù)比例達(dá)到1比1的比例，甚至有的更高，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。本案機(jī)動(dòng)車車位安排數(shù)量相對(duì)較少，總數(shù)為592個(gè)，而本案目前總戶數(shù)為1182套，％，這是本案的一個(gè)劣勢，應(yīng)在銷售中注意此問題的處理。電梯的品牌資料暫時(shí)不詳。板樓部分基本一梯兩戶，小戶型部分為一梯四戶。塔樓部分的戶數(shù)相對(duì)較多，這是塔樓建筑形式存在的一個(gè)通病。與其它項(xiàng)目塔樓相比。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢。六、競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析戀日嘉園二期現(xiàn)銷售的為二期，有90米左右的樓間距，開闊舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進(jìn)深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。外墻：高級(jí)外墻面磚、高級(jí)外墻涂料、花崗巖結(jié)合裝飾。內(nèi)墻：樓門大廳為進(jìn)口高級(jí)耐擦洗涂料與花崗結(jié)合。電梯門套為花崗巖拼飾。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級(jí)乳膠漆。戶內(nèi)部分為耐水膩?zhàn)庸纹健５孛妫簶情T大廳、頂層候梯廳為花崗巖。其它層候梯廳為地磚。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。廚房、衛(wèi)生間作至防水保護(hù)層。門窗：樓門為高級(jí)金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級(jí)三防門。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。天花：公共部分為高級(jí)進(jìn)口乳膠漆。戶內(nèi)為耐水膩?zhàn)庸纹?。衛(wèi)生間/廚房：初裝修。預(yù)留上下水接口。預(yù)留通風(fēng)/排煙管道?？照{(diào)機(jī)位：每戶預(yù)留空調(diào)機(jī)位。電源：小區(qū)采用380/220V六路供給，三相四線制。戶內(nèi)5路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復(fù)式及躍層12KW。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護(hù)。通訊：每戶配2條超五類電纜（每纜4對(duì)8芯）。雙線電話入戶（使用其中兩對(duì)線）。每戶設(shè)置1條與物業(yè)管理中心的專線，可用作緊急求助系統(tǒng)。燃?xì)猓菏姓艿烂簹?。電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。有線電視系統(tǒng)。小區(qū)廣播：小區(qū)設(shè)置專用及普通電視頻道對(duì)住房的內(nèi)部廣播系統(tǒng)。保安系統(tǒng)：小區(qū)外圍墻采用紅外線對(duì)射防護(hù)系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī)24小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶安裝可視對(duì)講機(jī)。采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)8度。信箱：首層為每戶設(shè)獨(dú)立信箱。層高：。供水：城市自來水。每戶配置大容量合資熱水器。電梯：合資名牌電梯。（不詳）有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機(jī)及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，確保時(shí)時(shí)安全。樓宇對(duì)講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善的安全防范管理措施。，由5棟板式小高層精品住宅及其他配套設(shè)施組成，總建筑面積近12萬平方米，正南正北的朝向，通風(fēng)良好，具有超闊的采光面。一梯兩戶，具有豐富層次感的外立面。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善?，F(xiàn)澆框剪結(jié)構(gòu)，抗震性佳。　　戀日嘉園在社區(qū)內(nèi)部原有幼兒園、中小學(xué)配套的基礎(chǔ)上，計(jì)劃與名校聯(lián)合辦學(xué)，相信會(huì)給購房者帶來更多的信心與保障。星河城星河城，全案總建筑面積112萬平方米，自2003年起，共三期建設(shè)完成。多種建筑形式（塔樓、板式小高層、板式多層）結(jié)合，中央情景園林設(shè)計(jì)，共6900多個(gè)家庭單元。一期15萬平米，由兩大組團(tuán)構(gòu)成，一居到四居60余種戶型。交通：一條大路直達(dá)西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側(cè)緊鄰建設(shè)中的馬家堡西路，秋季全面建成通車。配套：陽光游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、市政配套、北京康復(fù)中心、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行。明日嘉園“明日嘉園”是由宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司開發(fā)，裕昌置業(yè)股份有限公司投資，繼“旭日嘉園”成功開發(fā)后的又一項(xiàng)目?！懊魅占螆@”距南三環(huán)（北方車輛大世界正南方）500米。坐落于馬家堡西路嘉園大社區(qū)，建設(shè)中的菜市口大街與馬家堡西路直達(dá)南四環(huán)，與北太平莊橋南北貫通。百利寶102路、70738351等多條線路公交車緊鄰小區(qū)。“明日嘉園”有約1公頃的綠地、園林景觀設(shè)計(jì)；緊鄰規(guī)劃總面積超過10公頃的公園；樓宇大廳精裝修，每棟樓安裝3部合資電梯；有地下車庫，服務(wù)性地層商業(yè)街；觀景外飄窗，落地玻璃的采光陽臺(tái)；步行社區(qū)，人車分流，24小時(shí)保安。物業(yè)管理費(fèi)：投資商：北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司建筑單位：宣武城建占地面積：100000平方米綠化率：35%總建筑面積：200000平方米容積率：2七、本案產(chǎn)品配比分析高板部分塔樓部分1214樓戶型配比統(tǒng)計(jì)表戶型A1A2A2aA3A4B1B2B2aB3B4B5C1合計(jì)供量43634049404364949643377面積56?101　比例11%2%1%11%13%11%11%2%13%13%2%11%　樓號(hào)121212121212121212121212　131313131313131313131313　141414141414141414141414　注：共11種戶型。其中：一室一廳：AAA2a、AA4160