北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)匯都東方項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)-資料下載頁(yè)
2025-07-28 17:25本頁(yè)面
【正文】 財(cái)富東方公寓新華北路(北關(guān)環(huán)島西南)4000元/平方米京貿(mào)國(guó)際公寓公寓八里橋南街16號(hào)5698元/平方米珠江國(guó)際城公寓京哈高速第一個(gè)出口京東駕校內(nèi)5900元/平方米永順西街住宅小區(qū)住宅、商業(yè)通州區(qū)永順地區(qū)商業(yè)5000元/平方米、住宅3000元/平方米第三章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度一、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排鑒于本項(xiàng)目征地面積有限,故一級(jí)開(kāi)發(fā)采用一次實(shí)施方案,不進(jìn)行分區(qū)域?qū)嵤?。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)期12個(gè)月。第一階段：完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見(jiàn)書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)）的申報(bào)工作。第二階段：拆遷評(píng)估及地上物拆遷（協(xié)議拆遷）。第三階段： 完善征地手續(xù)（包括簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、支付征地補(bǔ)償款、取得征地批復(fù)、取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書等）第四階段：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成土地平整第五階段：申請(qǐng)入市43 / 46二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 單位（天、月）時(shí)間項(xiàng)目0515151525153515451555156515751585159515105151151512121212112取得一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)規(guī)劃意見(jiàn)書交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)市政咨詢方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易第四章 投資方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資及相關(guān)費(fèi)用參照近年來(lái)北京市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格或類似土地項(xiàng)目，按照市場(chǎng)造價(jià)水平進(jìn)行估算。估算結(jié)果：。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)靜態(tài)成本測(cè)算序號(hào)成本項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）備注1專業(yè)人士及服務(wù)費(fèi)詳見(jiàn)前期費(fèi)用工作方案2征地補(bǔ)償費(fèi)詳見(jiàn)征地工作方案3房屋拆遷費(fèi) 詳見(jiàn)拆遷工作方案4市政建設(shè)費(fèi)詳見(jiàn)市政建設(shè)工作方案5財(cái)務(wù)費(fèi)用 %6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按8%計(jì)算7合計(jì) 233萬(wàn)元/畝8樓面土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本住宅單價(jià)：1390元/平方米商業(yè)單價(jià)：2652元/平方米二級(jí)開(kāi)發(fā)靜態(tài)成本測(cè)算住宅部分:假定：a:結(jié)合案例，預(yù)計(jì)該地區(qū)銷售樓面價(jià)格不低于4200元/平方米 b:樓面熟地價(jià)掛牌后沒(méi)有出現(xiàn)競(jìng)價(jià)。序號(hào)成本項(xiàng)目樓面成本（元/㎡）備注1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本1390依靜態(tài)測(cè)算2土地出讓金1603建安成本16004小市政接用160按建安成本10%計(jì)算5管理費(fèi)38（2）—（4）項(xiàng)*2%6財(cái)務(wù)費(fèi)用98按50%資金貸款,%,貸款一年7兩稅一費(fèi)231%計(jì)算8銷售費(fèi)用105%計(jì)算合計(jì)3782二級(jí)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率:%商業(yè)部分:假定：a:結(jié)合案例，預(yù)計(jì)該地區(qū)銷售樓面價(jià)格不低于7400元/平方米 b:樓面熟地價(jià)掛牌后沒(méi)有出現(xiàn)競(jìng)價(jià)。序號(hào)成本項(xiàng)目樓面成本（元/㎡）備注1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2652依靜態(tài)測(cè)算2土地出讓金3503建安成本25004小市政接用250按建安成本10%計(jì)算5管理費(fèi)62（2）—（4）項(xiàng)*2%6財(cái)務(wù)費(fèi)用170按50%資金貸款,%,貸款一年7兩稅一費(fèi)407%計(jì)算8銷售費(fèi)用185%計(jì)算合計(jì)6576二級(jí)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率:約 %建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資金流入資金流出專業(yè)人士及服務(wù)費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)市政建設(shè)費(fèi)房屋拆遷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)（Ic=10%）凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流出表一級(jí)開(kāi)發(fā)資金自籌，待入市交易后，由中標(biāo)人一次支付第五章 關(guān)鍵點(diǎn)控制政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對(duì)于土地供應(yīng)管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過(guò)程中仍存在許多的問(wèn)題，而且由于政策變化較快，使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有很大的變化性,隨著政策的改變會(huì)給開(kāi)發(fā)商的前期工作帶來(lái)一定的困難，為此將對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的管理、資金管理等方面帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。土地成本與價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本與相同區(qū)位相比偏高，土地價(jià)格問(wèn)題主要要考慮市場(chǎng)的承受能力，尤其是住宅項(xiàng)目的土地成本相對(duì)于其他項(xiàng)目成本有很強(qiáng)的敏感性，如果土地成本過(guò)高，會(huì)導(dǎo)致房子的銷售價(jià)格也隨之提高，開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨極大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目前景 如果匯都東方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得非常成功，工作得到市土地整理儲(chǔ)備中心的肯定，也可以與中心建立緊密的業(yè)務(wù)關(guān)系，繼續(xù)承擔(dān)其它一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而對(duì)于通州區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一種支持與肯定，也帶動(dòng)更多的開(kāi)發(fā)商投資在通州。
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