【正文】 務(wù)方案、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)等在相應(yīng)場所公示；有具體的落實(shí)措施和考核辦法，有完整的培訓(xùn)體系，分崗位定期組織培訓(xùn)、考核。 每年至少 次采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式的服務(wù)工作調(diào)查，綜合覆蓋率以上，形成記錄并對存在的問題有整改措施。 管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)，有完善的標(biāo)示系統(tǒng)。 每年至少公示 次物業(yè)服務(wù)收支情況。 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，收費(fèi)合理。 運(yùn)用信息化技術(shù)對物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備管理檔案、收費(fèi)管理、日常管理檔案等進(jìn)行管理。 每年至少 次開展社區(qū)文化活動；配合社區(qū)居委會開展各類宣傳活動；重要節(jié)日有專題布置。.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理（屬于業(yè)主共有及未移交相關(guān)專業(yè)單位的部位及設(shè)施設(shè)備） 有專人對房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，共用部位的完好率達(dá)到以上，共用設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到以上；公共照明系統(tǒng)完好達(dá)到以上。 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用狀況，及時(shí)編制維修計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者社區(qū)居委會報(bào)告并組織維修。 依據(jù)合同約定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）及房屋使用說明書等的要求，指導(dǎo)業(yè)主物業(yè)使用人正確使用房屋；告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，巡查公共空間及外墻亂張貼、亂涂亂畫、亂懸掛、亂堆放等現(xiàn)象，監(jiān)督室外外招牌、廣告牌安裝使用遵守相關(guān)規(guī)定，陽臺封閉規(guī)格、空調(diào)安裝位置有序，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)勸阻、制止，送達(dá)書面通知，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 每月檢查 次小區(qū)內(nèi)公共雨污水管道、化糞池等，并視檢查情況進(jìn)行清掏、疏通；污水泵每半年啟動 次；雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理、疏通；窨井不漫溢，井蓋無缺損。 每年檢測 次避雷裝置，及時(shí)修復(fù)銹蝕、變形、斷裂部位。 每日 次對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，做好巡查記錄；設(shè)備安全運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備巡查和設(shè)備用房衛(wèi)生清潔制度在工作場所明示；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 電梯運(yùn)行管理： 按照規(guī)定由有資質(zhì)的電梯維保單位負(fù)責(zé)維保，簽訂書面合同。 有完善的電梯檔案資料及電梯管理、安全運(yùn)行、保養(yǎng)維護(hù)、巡視檢查、監(jiān)督考評、突發(fā)應(yīng)急處理等管理制度。 按照規(guī)定配有相應(yīng)人數(shù)的電梯安全管理人員并持證上崗。 電梯 小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、通風(fēng)、監(jiān)控等設(shè)施及配件保持完好，轎廂整潔；五方對講系統(tǒng)通暢；顯著位置有電梯檢驗(yàn)合格標(biāo)志、乘梯須知、警示及提示標(biāo)志。 每年至少進(jìn)行 次電梯運(yùn)行突發(fā)事件應(yīng)急處理演練。 電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)技術(shù)人員須在分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。 做好消防系統(tǒng)管理： 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)：火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 次，每月檢查測試 次報(bào)警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；火災(zāi)報(bào)警探測器、手動報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測試 次報(bào)警、警報(bào)功能；每月檢測切換 次主、備電源，每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn) 次。 消防廣播系統(tǒng)：每月檢查測試 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量。 防排煙系統(tǒng)：每月檢查測試 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 防火分隔設(shè)施：每月抽查測試 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充 次潤滑油。 水滅火系統(tǒng)：消防泵、噴淋泵每月啟動 次，每年檢查 次潤滑情況。 每月測試 次應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志，測量照度和供電時(shí)間。 每月巡查 次消防栓、滅火器，保證處于完好狀態(tài)；配電室、監(jiān)控室、機(jī)房、檔案室、庫房等重點(diǎn)部位按規(guī)定配備相應(yīng)種類的滅火器材。 消防設(shè)施每年至少進(jìn)行 次全面檢測，檢測記錄應(yīng)完整準(zhǔn)確并存檔備查。 二次供水系統(tǒng)未移交供水企業(yè)的： 二次供水管網(wǎng)、供水設(shè)備設(shè)施 小時(shí)運(yùn)行，保證供水正常壓力。 二次供水設(shè)備設(shè)施每天巡視 次，并做好相關(guān)記錄；生活飲用水水箱、蓄水池蓋保持完好并加鎖，鑰匙由專人管理。 每半年對蓄水設(shè)施進(jìn)行 次清洗，按照衛(wèi)生防疫要求進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)、檢測等工作。 供配電系統(tǒng)未移交電網(wǎng)企業(yè)的： 設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)每 小時(shí)檢查 次，對主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行檢查、記錄；具備無人值守條件的配電室每日檢查 次。 高低壓配電柜、變壓器應(yīng)每年檢修除塵 次，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓測試。 有安防系統(tǒng)的，安防系統(tǒng)相關(guān)設(shè)施設(shè)備每日巡查、檢查 次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并做好記錄，監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，值守人員 小時(shí)值班；視頻監(jiān)控文件有效存儲，保存?zhèn)洳槠谙抟话悴簧儆?天。 小區(qū)內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、清晰、明確；有危險(xiǎn)、安全隱患、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備的部位設(shè)置安全防范、警示或者維護(hù)設(shè)施。 對可能發(fā)生的各類突發(fā)事件、極端天氣、設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案，對可預(yù)見緊急事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)有巡查、檢查并落實(shí)防范措施。 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)；各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地標(biāo)識明顯、齊全、規(guī)范、美觀。 外墻、公共樓梯間、墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，道路、場地保持平整，無積水。 每日巡查 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄。 每日巡查 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)勸阻、制止，并送達(dá)書面通知。 急修 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，不能及時(shí)修復(fù)的，向相關(guān)業(yè)主解釋清楚，或者書面告知相關(guān)業(yè)主。 有完整的房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)檔案、臺賬；運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄齊全，按照年度、季度、月度存檔。.公共秩序維護(hù)（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)合同約定的公共安全秩序和公共財(cái)物的管理） 消防控制室應(yīng)有專人 小時(shí)值班，持證上崗，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障等信息；消防專用通道暢通，發(fā)現(xiàn)封閉、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及時(shí)報(bào)告公安部門；每年組織或者配合相關(guān)部門組織有業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)公司員工參與的消防演習(xí)。 值班崗位有詳細(xì)的值班和交接班記錄。 實(shí)行封閉管理小區(qū)：主出入口 小時(shí)值崗，當(dāng)值人員立崗時(shí)間不少于 小時(shí)；對外來人員進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行詢問、登記；對進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員發(fā)放臨時(shí)出入證，實(shí)行亮證管理。 引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的約定，對違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。 每 小時(shí)至少到指定區(qū)域巡視 次。 每周進(jìn)行防火檢查 次。 小區(qū)秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)及實(shí)操全年不少于 課時(shí)，能夠正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；每年對員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn) 次。 車輛實(shí)行登記管理，車輛行駛有規(guī)定的路線，交通、停車等標(biāo)志；對外來機(jī)動車進(jìn)行詢問、登記；有人員巡視小區(qū)車輛停放情況，及時(shí)提示車主在指定地點(diǎn)有序停放；非機(jī)動車有指定停放區(qū)域，停放整齊。.公共衛(wèi)生保潔服務(wù) 按樓層設(shè)置垃圾桶，并實(shí)行袋裝化管理，生活垃圾每天至少清運(yùn) 次；垃圾桶、果殼箱無滿溢現(xiàn)象，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，按照相關(guān)規(guī)定及實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺。 根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前書面通告業(yè)主物業(yè)使用人。 有水系景觀的，每日巡查，定期清理，保持無雜物，無異味。 雨、雪停后 小時(shí)內(nèi)清除必要道路的積水、積雪。 有公共衛(wèi)生間的，每天清潔，無明顯異味。 樓內(nèi)共用區(qū)域： 大堂、門廳，每日拖擦 次，定期保養(yǎng)，保持材質(zhì)干凈、有光澤。 電梯轎廂、操作板、地面等清潔每天不少于 次；電梯門壁打蠟上光每月不少于 次，表面光亮、無污跡。 樓道及欄桿、窗臺、紗窗、消防栓、標(biāo)識牌等共用設(shè)施清潔，每周 次，保持表面無污漬，樓道、樓梯保持清潔、無垃圾。 墻面、天花板清潔每月 次，保持無蛛網(wǎng)、表面無污漬。 大堂、門廳、樓道、電梯等業(yè)主活動區(qū)域消殺，夏季每日不少于 次，冬季每周不少于 次。 樓外共用區(qū)域： 道路、廣場、綠地等公共部位清潔每天不少于 次，目視地面干凈、地面垃圾滯留不超過 小時(shí)。 綠地、明溝，每周清理 次。 宣傳欄、信報(bào)箱、小品等清潔，每 周 次，目視無污漬、明亮清潔（ 米以上部分可以每季度抹擦、除塵 次）。 天臺、屋頂，保持清潔、無垃圾。 每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水 次，每季度滅鼠 次。.公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 有專（兼）職的專業(yè)人員進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)管理，有綠化管理制度、臺賬及養(yǎng)護(hù)措施。 花草樹木生長良好，有良好的觀賞效果；綠化成活率在以上，無明顯斷壟、枯樹，無黃土裸露。 草坪按時(shí)修剪，保持平整，無 平方米以上斑禿，每年清除雜草不少于 次。 喬、灌木、攀緣植物每年修剪 次以上，喬、灌木樹冠完整，花、灌木開花結(jié)果。 大型喬木、樹木標(biāo)牌、編號管理。 根據(jù)氣候和季節(jié)狀況，按植物品種、生長、土壤狀況適時(shí)組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防澇、防凍及病蟲害防治工作。 綠化產(chǎn)生的垃圾，重點(diǎn)區(qū)域，隨產(chǎn)隨清；其他區(qū)域，日產(chǎn)日清。附件二 獎懲辦法. 季度考核。項(xiàng)目物業(yè)季度考核成績滿分分，考核結(jié)果以《啟新項(xiàng)目考核表》結(jié)果為準(zhǔn)。. 個(gè)人評價(jià)。對項(xiàng)目內(nèi)工作人員（含外包人員）進(jìn)行獎優(yōu)罰劣。獎勵(lì)依據(jù)來源于平日走訪、業(yè)主反饋、工作業(yè)績等。. 如當(dāng)季度考核成績低于分，且季度內(nèi)考核不合格項(xiàng)經(jīng)甲方書面（含郵件）提醒仍未能整改到位的，定義為考核不合格，在車位空置費(fèi)用當(dāng)中扣除一萬元。. 個(gè)人處罰：對于未佩戴工牌（包含工牌字跡不清晰）或未按崗位著裝要求著裝的或儀容儀表不符合崗位要求的罰元（從當(dāng)季項(xiàng)目車位空置費(fèi)中扣除）。對于服務(wù)缺陷或工作過失但未給地產(chǎn)公司造成直接損失的，第一次口頭警告第二次書面警告，第三次要求物業(yè)公司限期換人。.獎勵(lì)辦法：項(xiàng)目優(yōu)秀良好合格季度考核成績≥～～獎懲措施連續(xù)兩季度優(yōu)秀，獎勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理元，各部門主管元，共計(jì)元考核成績高于分，獎勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理元，各部門主管元，共計(jì)元不獎勵(lì).該考核標(biāo)準(zhǔn)自進(jìn)場之日起生效，有效期兩年。若兩年到期后，乙方仍然為甲方提供服務(wù)，那么在屆滿前個(gè)月，甲、乙雙方共同確認(rèn)獎懲辦法是否繼續(xù)執(zhí)行，若有調(diào)整的，以調(diào)整后的為準(zhǔn)，若雙方無法達(dá)成一致意見的，則現(xiàn)有的獎懲辦法繼續(xù)執(zhí)行。附件三 授權(quán)書本授權(quán)書聲明：“ ”為“ ”的分支機(jī)構(gòu)，本公司現(xiàn)全權(quán)委托“ ”負(fù)責(zé)【啟新項(xiàng)目（地塊）】項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，并全權(quán)處理在【啟新項(xiàng)目（地塊）】項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)中的一切事宜?！? （公章及法定代表人印章）”與“ （公章及法定代表人印章）”具有同等法律效力，本公司承擔(dān)“ ”在【啟新項(xiàng)目（地塊）】項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)承擔(dān)的一切法律責(zé)任。涉及該項(xiàng)目的收支款項(xiàng)及票據(jù)、稅務(wù)方面的各項(xiàng)事宜均由“ ”負(fù)責(zé)。授 權(quán) 人：（蓋章）法定代表人（蓋章）日期：年 月 日被授權(quán)人：（蓋章）法定代表人（蓋章）日期：年 月 日被授權(quán)人賬戶信息：公司名稱： 開戶行： 銀行賬號：附件四空置房委托管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、安排專人負(fù)責(zé)對空置房進(jìn)行管理，確?？罩梅课蓦S時(shí)處于交用狀態(tài)；同時(shí)，應(yīng)確保滿足質(zhì)量與職業(yè)健康安全、環(huán)境管理要求。二、建立健全空置房管理制度，空置房管理應(yīng)有詳細(xì)記錄。三、做好來客接待工作?？蛻艨捶恳形蟹饺藛T陪同或委托方出具的看房證明。并由委托方人員向乙方借取空置房鑰匙陪同客戶看房,并負(fù)責(zé)看房完畢后門窗關(guān)閉工作,其他人員未經(jīng)允許謝絕看房。四、做好通風(fēng)管理工作。確保室內(nèi)空氣流通，冬季應(yīng)做好防凍工作。五、加強(qiáng)雨季管理工作。雨季前，應(yīng)對屋面進(jìn)行檢查、清掃，確保雨水口、雨落管排水通暢；雨前及時(shí)關(guān)閉窗戶；雨后應(yīng)對所有空置房進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)漏雨現(xiàn)象，及時(shí)采取措施。屬于工程質(zhì)量問題，及時(shí)聯(lián)系保修單位或委托方進(jìn)行處理。六、加強(qiáng)冬季防凍管理。對于集中供暖的房屋，供暖前系統(tǒng)試水時(shí)，必須對所有空置房供暖管線、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時(shí)通知保修單位或委托方進(jìn)行維修處理，確保供暖系統(tǒng)正常運(yùn)行。供暖期間，每月一次對空置房進(jìn)行室內(nèi)溫度測量并填表記錄備查，通風(fēng)后應(yīng)及時(shí)關(guān)窗，確保不發(fā)生管道、設(shè)施設(shè)備凍壞現(xiàn)象。對于不供暖的空置房，甲方應(yīng)把暖氣管和其他供水管內(nèi)的水撤出；采取保溫、關(guān)閉閥門等有效措施，確保冬季防凍。因閥門質(zhì)量問題導(dǎo)致管內(nèi)有水造成凍裂造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。七、加強(qiáng)室內(nèi)外保潔工作，確保室內(nèi)外清潔、干凈、無積塵，室內(nèi)保潔應(yīng)保證每月至少二次。八、加強(qiáng)巡視檢查工作，每周一次對空置房進(jìn)行巡視檢查并做好詳細(xì)記錄，及時(shí)處理在檢查巡視過程中發(fā)現(xiàn)的問題。屬于施工質(zhì)量問題，及時(shí)聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修處理；屬于管理責(zé)任問題，由受托方進(jìn)行處理；問題嚴(yán)重的要及時(shí)通知委托方進(jìn)行處理。乙方應(yīng)于每周月最后一周將《空置房巡查記錄表》蓋章后報(bào)送甲方。九、加強(qiáng)空置房的安全防范工作，嚴(yán)防空置房室內(nèi)設(shè)施設(shè)備丟失損壞，確保隨時(shí)入住交付使用。十、接受和配合委托方相關(guān)人員的監(jiān)督和檢查工作。附件五空置車位委托管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、地下停車場秩序的指揮維護(hù)，車位停放維護(hù)，人車分流維護(hù)和車場設(shè)備設(shè)施維護(hù)。二、定期清掃擦洗地面和交通標(biāo)識，保持地下停車清潔整齊，標(biāo)識清晰。定期開啟排風(fēng)設(shè)備，保持地下停車場空氣流通。三、對地下停車場設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)