【正文】 填補山水區(qū)無主題百貨商場和無大型專業(yè)商場的空白，還將是未來5—8年內(nèi)山水區(qū)商業(yè)的形象坐標。整個建筑具備現(xiàn)代化商場所需的各項硬件指標，具備優(yōu)厚的競爭條件。 項目的開發(fā)建設時間跟山水區(qū)城市的開發(fā)進展時間十分的融合，占盡了市場先機。項目的開發(fā)與建設順應了山水區(qū)城市化進程的需要。將能滿足山水人民日益增長的對消費市場、消費環(huán)境的消費需求?，F(xiàn)有的山水區(qū)商業(yè)沒有真正意義上的綜合百貨賣場，山水區(qū)300萬人口將是本項目最終的消費人群，最終的受益者。開發(fā)商以長遠的戰(zhàn)略眼光對項目進行開發(fā)，導入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念，從項目的建筑規(guī)劃設計、項目的銷售、項目的長期經(jīng)營管理自項目開發(fā)之始就由專業(yè)的公司和團隊介入，充分保證了項目開發(fā)的完美成功。3．商場劣勢由于城市規(guī)劃進程，現(xiàn)階段項目地正處在籌備期間，整體的主商圈還未形成。購物客群也還有待于培養(yǎng)，車流動向還沒有定位，商業(yè)市場還需要進一步的引導與培育。山水區(qū)主題百貨商業(yè)的空白給予了項目機會點的同時也同樣存在著引導市場和培育市場的風險。項目留給了后期經(jīng)營管理著必將成為巨大后遺癥。同時也是后期經(jīng)營管理面臨的緊箍。3．商場機會目前山水區(qū)有規(guī)模，上檔次，具有時尚理念的、鮮明主題定位的商業(yè)還是一個空白?，F(xiàn)有的消費環(huán)境已不能滿足消費人群的需求。通過引進專業(yè)的華潤萬家，專業(yè)的營銷手段全心打造，必將打破現(xiàn)有的臨街購物面臨的環(huán)境差、商品質(zhì)量不放心、價格不公正的傳統(tǒng)商業(yè)消費局面。對現(xiàn)有的商業(yè)進行全方位的洗牌，最終引領山水區(qū)商業(yè)消費，成為山水區(qū)的商業(yè)坐標。3．商場競爭整個山水區(qū)現(xiàn)階段暫無大的市場競爭存在。商場部分有幾家小規(guī)模的商業(yè)現(xiàn)已進入調(diào)整階段，動向比較明顯。四、商場階段經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃4．商場短期經(jīng)營目標及規(guī)劃4．1．三年目標：開業(yè)后1—2年（培育期） 商場開業(yè)后一、二年為商場的經(jīng)營培育期，經(jīng)營目標是商場要快速進入商場正常的運作軌道，人、財、物、產(chǎn)、供、銷要達到基本的平衡。經(jīng)營中各個部門的磨合與銜接工作要達到正常的對接，讓商場進入良性的經(jīng)營狀態(tài)，具備初級的商業(yè)市場競爭能力，樹立起商場的健康形象和知名度。4．1．規(guī)劃： 開業(yè)后一年為商場的調(diào)試、磨合和形象培育推廣期。通過商場的專業(yè)經(jīng)營和系列的推廣活動，讓商場順利進入市場行業(yè)競爭的行列當中，以健康形象展示在市民面前。 開業(yè)后第二、三年為商場的強推期，商場在本年度要完成成功經(jīng)營的全部銜接工作，各種數(shù)據(jù)要調(diào)整到位，為后期的商場成長期的經(jīng)營計劃提供可靠的依據(jù)，以便管理層及時做出準確的策略調(diào)整。4．商場中期經(jīng)營目標及規(guī)劃 4．2．目標：商場經(jīng)營3—8年（成長期、成熟期） 商場經(jīng)過一、二年的市場培育期后，軟、硬件已全部運作正常，商場會進入其第一快速成長期，同時也是商場經(jīng)營運作的高風險時期，商場成長期對經(jīng)營的各個運作環(huán)節(jié)的工作質(zhì)數(shù)要求是特別高，不可出現(xiàn)任何失誤，要求商場的所有參與者要上下一心，共同把商場推到一個新的安全經(jīng)營高度，最終實現(xiàn)互贏的經(jīng)營格局。同時商場要達到具備高風險的市場競爭能力和抵御能力。 4．2．規(guī)劃： 商場經(jīng)營3—6年為第一個快速成長期。公司總部通過整合各種優(yōu)勢資源，調(diào)動各種積極因素來共同參與。 商場經(jīng)營6—8年為第二成長期。這個階段商場以其經(jīng)營周期規(guī)律進入成熟期，商場的經(jīng)營同時第二個高風險時期，要求公司總部對經(jīng)營策略要及進作出戰(zhàn)略性的早期預測和針對性的策略調(diào)整，“預則立 不預則廢”是商戰(zhàn)之名言和金律。4．商場長期經(jīng)營目標及規(guī)劃4．3．十年目標：商場經(jīng)營8—10年（商場調(diào)整期）商場經(jīng)過快速的成長進入成熟期后，會進入其第一個開業(yè)后的全面調(diào)整期。從經(jīng)營戰(zhàn)略、軟件、硬件設施、人員、業(yè)態(tài)等，調(diào)整將是系統(tǒng)化的，這個時期將對管理層提出眾多高難度課題。調(diào)整期要達到安全、準確、無誤的商場調(diào)整轉(zhuǎn)型目標，讓商場順利進入一個嶄新的時期。4．3．規(guī)劃：商場經(jīng)營第八年，商場的調(diào)整計劃進入倒計時。商場經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整的前期籌劃及市場深度調(diào)研工作正式啟動，為商場的調(diào)整工作提供一切所需的數(shù)據(jù)資料和市場信息，以便管理層制定出嚴密的調(diào)整策略和調(diào)整計劃，制定出商場調(diào)整后的經(jīng)營戰(zhàn)略及經(jīng)營計劃，為商場成功的調(diào)整轉(zhuǎn)型打下堅實可靠的工作基礎。商場經(jīng)營第九、十年，管理層依據(jù)調(diào)整計劃實施調(diào)整，商場系統(tǒng)調(diào)整正式啟動。五、商場運作成本估算5．平效估算 商場在經(jīng)營形式與經(jīng)營成本上與商家主營商場有很多的不同之處，其中最為明顯的是參與了物業(yè)管理及經(jīng)營成本與經(jīng)營風險相等成度的提高，經(jīng)營壓力較大。 商鋪租賃比例主要是取決于發(fā)展商回收資金的量比及實際可銷售面積來決定的。如果租賃成本高于市場商戶租金可承受的界限，成功經(jīng)營將成為一句空談。只有在發(fā)展商、業(yè)主、客戶、經(jīng)營四點利益平衡的情況下成功經(jīng)營方可順利啟動，達到互贏的局面。具體的運算模式如下： 資金回收總量247。實際租賃面積投資回報率0%247。12個月=月/平方米/租賃租金（實際估算數(shù)據(jù)以銷售總量為準）5．商場經(jīng)營成本估算 商場經(jīng)營成本估算與成本控制是商場成功經(jīng)營之本，商場的資源配置比例；辦公及財務支出費用都將直接影響商場的正常運作，有效的成本控制及有效的經(jīng)營運作是商場成功經(jīng)營的第一基礎定律。（具體數(shù)據(jù)見商場績效表）。六、商場整體的發(fā)展前景及經(jīng)營設想展望6．商場發(fā)展前景展望華潤萬家四會店的成功開發(fā)，將填補山水區(qū)沒有合理規(guī)劃和主題商場的商業(yè)市場空白。精美的外立面設計煥發(fā)出現(xiàn)代商業(yè)氣息。鮮明的主題定位，指明了未來發(fā)展方向，全方位的統(tǒng)一經(jīng)營管理理念，表明了開發(fā)商經(jīng)營旺場的決心。商場全部采用框架結(jié)構(gòu)，開間、層高和進深全達到黃金經(jīng)營比例，給后續(xù)的成功經(jīng)營奠定了基礎。引領時尚的街區(qū)景觀設計，推高了商場層次。舒適的休閑空間設計，拔高了商業(yè)功能和親和力。華潤萬家四會店與街區(qū)商鋪的有機結(jié)合，加強了雙向的互補性與互動性，使整體的項目功效推高到了極致。專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理團隊的直接介入，為商場后期的成功經(jīng)營提供了保證。華潤萬家四會店擁有的眾多優(yōu)勢資源為商場成功打造奠定了牢固的基礎。通過有序的市場推廣和先進的管理理念，高質(zhì)素的服務，專業(yè)經(jīng)營運作；專業(yè)的精英經(jīng)營團隊直接的介入，華潤萬家四會店必將成為山水區(qū)未來的城市名片，成為商業(yè)行業(yè)中的亮點。必將成為西南街道和南邊街道的一顆明珠，成為山水區(qū)居民享受休閑購物的最佳選擇。經(jīng)典商場開發(fā)—向連鎖業(yè)學習流程與細節(jié)成天在與營銷界的三教九流打交道，滿腦子都是定位、渠道、整合營銷傳播，再身為顧客到店面消費的時候，難免職業(yè)病發(fā)作，一邊消遣，一邊揣摩印證門店的營銷做得如何。 一日到某著名火鍋連鎖門店就餐，店內(nèi)熱氣蒸騰，一推門，邊上的服務生一聲清脆的“歡迎光臨”，話音未落，從店堂各個角落同時響起“歡迎光臨”的應諾，仿佛是樂隊在領唱的帶領下齊聲合唱。 坐下仔細觀察，才發(fā)現(xiàn)喊出第一聲歡迎詞的服務生并不是固定迎客的門童，她只是在送菜的時候恰巧經(jīng)過門口看到我，而其它散落在門店各處的服務生和她一樣，手頭都忙著各自的工作，只是聽到同事的一聲唱，統(tǒng)一應和而已，甚至因為正在服務客人，連頭都不帶抬的。 同樣的場景在其它著名的連鎖餐飲店也可以看到。在連鎖體系不斷發(fā)展的今天，這樣的標準化運作幾乎已成行規(guī)。 如果仔細觀察成功連鎖門店的運作，你還會發(fā)現(xiàn)更多這樣的細節(jié)，不管是前臺服務的，還是后臺供應的。它們不但是細節(jié)的，而且成系統(tǒng)，環(huán)環(huán)相扣，流程完善。這些細致入微的環(huán)節(jié)都寫在連鎖企業(yè)的各種手冊中，并在嚴格的督導下被扎實地執(zhí)行著。 零售業(yè)之所以如此吹毛求疵，是因為每個門店的商圈是固定的，他們與各種類型的對手爭奪的是同一個客戶群，僧多粥少，你多搶一個顧客，我就少一個。在這樣你死我活的競爭格局下，摳細節(jié)實在是逼上梁山?？系禄膶κ植粌H僅是麥當勞，可能還有吉野家、永和豆?jié){、大娘水餃，甚至是旁邊的KTV。沒有一個店長可以允許好不容易進店的客人因為服務生一句不經(jīng)意的冷言冷語而永不光臨。 與零售業(yè)的精益管理相比，制造商的銷售與渠道管理就粗糙多了。在這里，你看到最多也是最重要的術(shù)語就是壓貨與回款，至于其它一些要求，什么經(jīng)銷商選擇標準啊，什么終端陳列啊，一線的銷售人員其實根本沒往心里去，反正市場上有的是回旋空間，這個經(jīng)銷商不行，那就換一個再來；這個片區(qū)不行，那就換個片區(qū)干；這個品牌做不動了，那就帶著客戶資源跳到另一個廠家重起爐灶?；乜畈攀怯驳览?，沒有回款，其它的技術(shù)動作做得再完美，也是扯淡。這一點不但一線銷售人員奉為圭臬，就連大會小會反復強調(diào)過程管理的銷售老總也心知肚明，大家心照不宣而已。 但業(yè)界的營銷水準越來越專業(yè)，好不容易找到的一個獨特定位，如果只是因為銷售執(zhí)行中的粗放就中途夭折，實在是暴殄天物。畢竟，市場縫隙越來越小，藍海難找，而銷售執(zhí)行和渠道管理畢竟是可以更加精細化、更加系統(tǒng)化的，只看你重不重視，用不用心。 越來越多的成長型企業(yè)已經(jīng)注意到這一點，他們常?？恐到y(tǒng)的執(zhí)行力，把一個看起來并不起眼的產(chǎn)品賣得風聲水起。對于中小企業(yè)來說，如果不能在定位、產(chǎn)品研發(fā)、品牌推廣上與跨國公司比拼，那你最好在銷售執(zhí)行上多花點功夫。兩頭你總得占一頭吧！商場策劃管理—談超市的現(xiàn)場管理作為超市現(xiàn)場管理，簡爾言之就是為嚴格現(xiàn)場紀律，提升服務水平，樹立良好的企業(yè)形象，實現(xiàn)對現(xiàn)場規(guī)范流程的監(jiān)督，落實商品銷售服務。 主要內(nèi)容以實現(xiàn)門店的銷售計劃、商品管理、現(xiàn)場促銷、商品陳列、人員管理、服務質(zhì)量、安全管理、環(huán)境質(zhì)量、營業(yè)設施、防損管理等為內(nèi)容，在營業(yè)現(xiàn)場進行動態(tài)管理。 商品管理要實現(xiàn)貨架豐滿，對特殊原因缺斷商品要給予及時追蹤。食品要做到先進先出，正面朝外。對堆頭和端架商品，作為重要關(guān)注對象。 現(xiàn)場促銷時，對于場內(nèi)外要注意客流動態(tài)，及時處理突發(fā)事件。維護良好的促銷氛圍，讓顧客滿意。 商品陳列作為商品的自我展示和自我銷售起著重要的作用，整個賣場要按照商品陳列圖布局，不準私自改動。用多種多樣的陳列技巧和陳列手段讓商品賣相新穎突出。 人員管理是現(xiàn)場管理中最具有靈活性的一個環(huán)節(jié)，包括顧客管理與員工管理。顧客管理就是維護好顧客停車區(qū)及選購商品時的秩序。員工管理就是讓每個員工都能按超市規(guī)章制度來服務顧客，不允許出現(xiàn)缺崗、串崗、聊天等不利于營業(yè)銷售的情況。 服務質(zhì)量監(jiān)督，從客服部門到賣場其他部門，都要把顧客放到第一位，切不可把服務掛在嘴上，而是真心對待每個客訴，能及時處理的就不要推拖，盡力維護企業(yè)形象。 安全管理管理作為現(xiàn)場管理中的重中之重，要按照事先規(guī)定的巡場計劃查看安全隱患并及時改正，哪怕一個小小的磁扣都要認真對待。做好三防工作貴在堅持，每天都要當成頭等大事來巡查。 環(huán)境質(zhì)量包括外場與內(nèi)場的衛(wèi)生情況，門前廣場一定要勤打掃，讓過往路人留下美好印象。內(nèi)場更要注間地面有無水漬、紙屑、痰跡等，保持清新的購物環(huán)境。 營業(yè)設施的安檢也很重要，對空調(diào)、電梯、冷凍冷藏等大型設備要每三十分鐘左右關(guān)注一次，對老化設備更要時時關(guān)注，特別是在高溫天氣里，如果對設備管理不善將對超市產(chǎn)生巨大損失。 防損管理是日常必做的工作，其中包括好多項目，對外盜、內(nèi)盜等情況要及時處理，對空包裝商品要查出原因，對商品管理不善造成的過期與破損給予嚴格處理。特別是現(xiàn)階段，出現(xiàn)了很多不應該發(fā)生的事件，對超市造成很大損失。加強對員工思想培訓，盡量把各類損失降到最低。我們都應該養(yǎng)成人人都是超市的主人的想法。