【正文】 填補(bǔ)山水區(qū)無主題百貨商場(chǎng)和無大型專業(yè)商場(chǎng)的空白，還將是未來5—8年內(nèi)山水區(qū)商業(yè)的形象坐標(biāo)。整個(gè)建筑具備現(xiàn)代化商場(chǎng)所需的各項(xiàng)硬件指標(biāo)，具備優(yōu)厚的競(jìng)爭(zhēng)條件。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)時(shí)間跟山水區(qū)城市的開發(fā)進(jìn)展時(shí)間十分的融合，占盡了市場(chǎng)先機(jī)。項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)順應(yīng)了山水區(qū)城市化進(jìn)程的需要。將能滿足山水人民日益增長(zhǎng)的對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)環(huán)境的消費(fèi)需求?，F(xiàn)有的山水區(qū)商業(yè)沒有真正意義上的綜合百貨賣場(chǎng)，山水區(qū)300萬人口將是本項(xiàng)目最終的消費(fèi)人群，最終的受益者。開發(fā)商以長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，從項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的銷售、項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理自項(xiàng)目開發(fā)之始就由專業(yè)的公司和團(tuán)隊(duì)介入，充分保證了項(xiàng)目開發(fā)的完美成功。3．商場(chǎng)劣勢(shì)由于城市規(guī)劃進(jìn)程，現(xiàn)階段項(xiàng)目地正處在籌備期間，整體的主商圈還未形成。購物客群也還有待于培養(yǎng)，車流動(dòng)向還沒有定位，商業(yè)市場(chǎng)還需要進(jìn)一步的引導(dǎo)與培育。山水區(qū)主題百貨商業(yè)的空白給予了項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的同時(shí)也同樣存在著引導(dǎo)市場(chǎng)和培育市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目留給了后期經(jīng)營(yíng)管理著必將成為巨大后遺癥。同時(shí)也是后期經(jīng)營(yíng)管理面臨的緊箍。3．商場(chǎng)機(jī)會(huì)目前山水區(qū)有規(guī)模，上檔次，具有時(shí)尚理念的、鮮明主題定位的商業(yè)還是一個(gè)空白?，F(xiàn)有的消費(fèi)環(huán)境已不能滿足消費(fèi)人群的需求。通過引進(jìn)專業(yè)的華潤(rùn)萬家，專業(yè)的營(yíng)銷手段全心打造，必將打破現(xiàn)有的臨街購物面臨的環(huán)境差、商品質(zhì)量不放心、價(jià)格不公正的傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)局面。對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)進(jìn)行全方位的洗牌，最終引領(lǐng)山水區(qū)商業(yè)消費(fèi)，成為山水區(qū)的商業(yè)坐標(biāo)。3．商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)整個(gè)山水區(qū)現(xiàn)階段暫無大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在。商場(chǎng)部分有幾家小規(guī)模的商業(yè)現(xiàn)已進(jìn)入調(diào)整階段，動(dòng)向比較明顯。四、商場(chǎng)階段經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃4．商場(chǎng)短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃4．1．三年目標(biāo)：開業(yè)后1—2年（培育期） 商場(chǎng)開業(yè)后一、二年為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)培育期，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是商場(chǎng)要快速進(jìn)入商場(chǎng)正常的運(yùn)作軌道，人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷要達(dá)到基本的平衡。經(jīng)營(yíng)中各個(gè)部門的磨合與銜接工作要達(dá)到正常的對(duì)接，讓商場(chǎng)進(jìn)入良性的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，具備初級(jí)的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，樹立起商場(chǎng)的健康形象和知名度。4．1．規(guī)劃： 開業(yè)后一年為商場(chǎng)的調(diào)試、磨合和形象培育推廣期。通過商場(chǎng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)和系列的推廣活動(dòng)，讓商場(chǎng)順利進(jìn)入市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的行列當(dāng)中，以健康形象展示在市民面前。 開業(yè)后第二、三年為商場(chǎng)的強(qiáng)推期，商場(chǎng)在本年度要完成成功經(jīng)營(yíng)的全部銜接工作，各種數(shù)據(jù)要調(diào)整到位，為后期的商場(chǎng)成長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提供可靠的依據(jù)，以便管理層及時(shí)做出準(zhǔn)確的策略調(diào)整。4．商場(chǎng)中期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃 4．2．目標(biāo)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)3—8年（成長(zhǎng)期、成熟期） 商場(chǎng)經(jīng)過一、二年的市場(chǎng)培育期后，軟、硬件已全部運(yùn)作正常，商場(chǎng)會(huì)進(jìn)入其第一快速成長(zhǎng)期，同時(shí)也是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，商場(chǎng)成長(zhǎng)期對(duì)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的工作質(zhì)數(shù)要求是特別高，不可出現(xiàn)任何失誤，要求商場(chǎng)的所有參與者要上下一心，共同把商場(chǎng)推到一個(gè)新的安全經(jīng)營(yíng)高度，最終實(shí)現(xiàn)互贏的經(jīng)營(yíng)格局。同時(shí)商場(chǎng)要達(dá)到具備高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御能力。 4．2．規(guī)劃： 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)3—6年為第一個(gè)快速成長(zhǎng)期。公司總部通過整合各種優(yōu)勢(shì)資源，調(diào)動(dòng)各種積極因素來共同參與。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)6—8年為第二成長(zhǎng)期。這個(gè)階段商場(chǎng)以其經(jīng)營(yíng)周期規(guī)律進(jìn)入成熟期，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)同時(shí)第二個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，要求公司總部對(duì)經(jīng)營(yíng)策略要及進(jìn)作出戰(zhàn)略性的早期預(yù)測(cè)和針對(duì)性的策略調(diào)整，“預(yù)則立 不預(yù)則廢”是商戰(zhàn)之名言和金律。4．商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃4．3．十年目標(biāo)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)8—10年（商場(chǎng)調(diào)整期）商場(chǎng)經(jīng)過快速的成長(zhǎng)進(jìn)入成熟期后，會(huì)進(jìn)入其第一個(gè)開業(yè)后的全面調(diào)整期。從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、軟件、硬件設(shè)施、人員、業(yè)態(tài)等，調(diào)整將是系統(tǒng)化的，這個(gè)時(shí)期將對(duì)管理層提出眾多高難度課題。調(diào)整期要達(dá)到安全、準(zhǔn)確、無誤的商場(chǎng)調(diào)整轉(zhuǎn)型目標(biāo)，讓商場(chǎng)順利進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)期。4．3．規(guī)劃：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)第八年，商場(chǎng)的調(diào)整計(jì)劃進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整的前期籌劃及市場(chǎng)深度調(diào)研工作正式啟動(dòng)，為商場(chǎng)的調(diào)整工作提供一切所需的數(shù)據(jù)資料和市場(chǎng)信息，以便管理層制定出嚴(yán)密的調(diào)整策略和調(diào)整計(jì)劃，制定出商場(chǎng)調(diào)整后的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，為商場(chǎng)成功的調(diào)整轉(zhuǎn)型打下堅(jiān)實(shí)可靠的工作基礎(chǔ)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)第九、十年，管理層依據(jù)調(diào)整計(jì)劃實(shí)施調(diào)整，商場(chǎng)系統(tǒng)調(diào)整正式啟動(dòng)。五、商場(chǎng)運(yùn)作成本估算5．平效估算 商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)形式與經(jīng)營(yíng)成本上與商家主營(yíng)商場(chǎng)有很多的不同之處，其中最為明顯的是參與了物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相等成度的提高，經(jīng)營(yíng)壓力較大。 商鋪?zhàn)赓U比例主要是取決于發(fā)展商回收資金的量比及實(shí)際可銷售面積來決定的。如果租賃成本高于市場(chǎng)商戶租金可承受的界限，成功經(jīng)營(yíng)將成為一句空談。只有在發(fā)展商、業(yè)主、客戶、經(jīng)營(yíng)四點(diǎn)利益平衡的情況下成功經(jīng)營(yíng)方可順利啟動(dòng)，達(dá)到互贏的局面。具體的運(yùn)算模式如下： 資金回收總量247。實(shí)際租賃面積投資回報(bào)率0%247。12個(gè)月=月/平方米/租賃租金（實(shí)際估算數(shù)據(jù)以銷售總量為準(zhǔn)）5．商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本估算 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本估算與成本控制是商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)之本，商場(chǎng)的資源配置比例；辦公及財(cái)務(wù)支出費(fèi)用都將直接影響商場(chǎng)的正常運(yùn)作，有效的成本控制及有效的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)的第一基礎(chǔ)定律。（具體數(shù)據(jù)見商場(chǎng)績(jī)效表）。六、商場(chǎng)整體的發(fā)展前景及經(jīng)營(yíng)設(shè)想展望6．商場(chǎng)發(fā)展前景展望華潤(rùn)萬家四會(huì)店的成功開發(fā)，將填補(bǔ)山水區(qū)沒有合理規(guī)劃和主題商場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng)空白。精美的外立面設(shè)計(jì)煥發(fā)出現(xiàn)代商業(yè)氣息。鮮明的主題定位，指明了未來發(fā)展方向，全方位的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理理念，表明了開發(fā)商經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的決心。商場(chǎng)全部采用框架結(jié)構(gòu)，開間、層高和進(jìn)深全達(dá)到黃金經(jīng)營(yíng)比例，給后續(xù)的成功經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。引領(lǐng)時(shí)尚的街區(qū)景觀設(shè)計(jì)，推高了商場(chǎng)層次。舒適的休閑空間設(shè)計(jì)，拔高了商業(yè)功能和親和力。華潤(rùn)萬家四會(huì)店與街區(qū)商鋪的有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)了雙向的互補(bǔ)性與互動(dòng)性，使整體的項(xiàng)目功效推高到了極致。專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的直接介入，為商場(chǎng)后期的成功經(jīng)營(yíng)提供了保證。華潤(rùn)萬家四會(huì)店擁有的眾多優(yōu)勢(shì)資源為商場(chǎng)成功打造奠定了牢固的基礎(chǔ)。通過有序的市場(chǎng)推廣和先進(jìn)的管理理念，高質(zhì)素的服務(wù)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；專業(yè)的精英經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)直接的介入，華潤(rùn)萬家四會(huì)店必將成為山水區(qū)未來的城市名片，成為商業(yè)行業(yè)中的亮點(diǎn)。必將成為西南街道和南邊街道的一顆明珠，成為山水區(qū)居民享受休閑購物的最佳選擇。經(jīng)典商場(chǎng)開發(fā)—向連鎖業(yè)學(xué)習(xí)流程與細(xì)節(jié)成天在與營(yíng)銷界的三教九流打交道，滿腦子都是定位、渠道、整合營(yíng)銷傳播，再身為顧客到店面消費(fèi)的時(shí)候，難免職業(yè)病發(fā)作，一邊消遣，一邊揣摩印證門店的營(yíng)銷做得如何。 一日到某著名火鍋連鎖門店就餐，店內(nèi)熱氣蒸騰，一推門，邊上的服務(wù)生一聲清脆的“歡迎光臨”，話音未落，從店堂各個(gè)角落同時(shí)響起“歡迎光臨”的應(yīng)諾，仿佛是樂隊(duì)在領(lǐng)唱的帶領(lǐng)下齊聲合唱。 坐下仔細(xì)觀察，才發(fā)現(xiàn)喊出第一聲歡迎詞的服務(wù)生并不是固定迎客的門童，她只是在送菜的時(shí)候恰巧經(jīng)過門口看到我，而其它散落在門店各處的服務(wù)生和她一樣，手頭都忙著各自的工作，只是聽到同事的一聲唱，統(tǒng)一應(yīng)和而已，甚至因?yàn)檎诜?wù)客人，連頭都不帶抬的。 同樣的場(chǎng)景在其它著名的連鎖餐飲店也可以看到。在連鎖體系不斷發(fā)展的今天，這樣的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作幾乎已成行規(guī)。 如果仔細(xì)觀察成功連鎖門店的運(yùn)作，你還會(huì)發(fā)現(xiàn)更多這樣的細(xì)節(jié)，不管是前臺(tái)服務(wù)的，還是后臺(tái)供應(yīng)的。它們不但是細(xì)節(jié)的，而且成系統(tǒng)，環(huán)環(huán)相扣，流程完善。這些細(xì)致入微的環(huán)節(jié)都寫在連鎖企業(yè)的各種手冊(cè)中，并在嚴(yán)格的督導(dǎo)下被扎實(shí)地執(zhí)行著。 零售業(yè)之所以如此吹毛求疵，是因?yàn)槊總€(gè)門店的商圈是固定的，他們與各種類型的對(duì)手爭(zhēng)奪的是同一個(gè)客戶群，僧多粥少，你多搶一個(gè)顧客，我就少一個(gè)。在這樣你死我活的競(jìng)爭(zhēng)格局下，摳細(xì)節(jié)實(shí)在是逼上梁山?？系禄膶?duì)手不僅僅是麥當(dāng)勞，可能還有吉野家、永和豆?jié){、大娘水餃，甚至是旁邊的KTV。沒有一個(gè)店長(zhǎng)可以允許好不容易進(jìn)店的客人因?yàn)榉?wù)生一句不經(jīng)意的冷言冷語而永不光臨。 與零售業(yè)的精益管理相比，制造商的銷售與渠道管理就粗糙多了。在這里，你看到最多也是最重要的術(shù)語就是壓貨與回款，至于其它一些要求，什么經(jīng)銷商選擇標(biāo)準(zhǔn)啊，什么終端陳列啊，一線的銷售人員其實(shí)根本沒往心里去，反正市場(chǎng)上有的是回旋空間，這個(gè)經(jīng)銷商不行，那就換一個(gè)再來；這個(gè)片區(qū)不行，那就換個(gè)片區(qū)干；這個(gè)品牌做不動(dòng)了，那就帶著客戶資源跳到另一個(gè)廠家重起爐灶?；乜畈攀怯驳览恚瑳]有回款，其它的技術(shù)動(dòng)作做得再完美，也是扯淡。這一點(diǎn)不但一線銷售人員奉為圭臬，就連大會(huì)小會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)過程管理的銷售老總也心知肚明，大家心照不宣而已。 但業(yè)界的營(yíng)銷水準(zhǔn)越來越專業(yè)，好不容易找到的一個(gè)獨(dú)特定位，如果只是因?yàn)殇N售執(zhí)行中的粗放就中途夭折，實(shí)在是暴殄天物。畢竟，市場(chǎng)縫隙越來越小，藍(lán)海難找，而銷售執(zhí)行和渠道管理畢竟是可以更加精細(xì)化、更加系統(tǒng)化的，只看你重不重視，用不用心。 越來越多的成長(zhǎng)型企業(yè)已經(jīng)注意到這一點(diǎn)，他們常常靠著系統(tǒng)的執(zhí)行力，把一個(gè)看起來并不起眼的產(chǎn)品賣得風(fēng)聲水起。對(duì)于中小企業(yè)來說，如果不能在定位、產(chǎn)品研發(fā)、品牌推廣上與跨國(guó)公司比拼，那你最好在銷售執(zhí)行上多花點(diǎn)功夫。兩頭你總得占一頭吧！商場(chǎng)策劃管理—談超市的現(xiàn)場(chǎng)管理作為超市現(xiàn)場(chǎng)管理，簡(jiǎn)爾言之就是為嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律，提升服務(wù)水平，樹立良好的企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范流程的監(jiān)督，落實(shí)商品銷售服務(wù)。 主要內(nèi)容以實(shí)現(xiàn)門店的銷售計(jì)劃、商品管理、現(xiàn)場(chǎng)促銷、商品陳列、人員管理、服務(wù)質(zhì)量、安全管理、環(huán)境質(zhì)量、營(yíng)業(yè)設(shè)施、防損管理等為內(nèi)容，在營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。 商品管理要實(shí)現(xiàn)貨架豐滿，對(duì)特殊原因缺斷商品要給予及時(shí)追蹤。食品要做到先進(jìn)先出，正面朝外。對(duì)堆頭和端架商品，作為重要關(guān)注對(duì)象。 現(xiàn)場(chǎng)促銷時(shí)，對(duì)于場(chǎng)內(nèi)外要注意客流動(dòng)態(tài)，及時(shí)處理突發(fā)事件。維護(hù)良好的促銷氛圍，讓顧客滿意。 商品陳列作為商品的自我展示和自我銷售起著重要的作用，整個(gè)賣場(chǎng)要按照商品陳列圖布局，不準(zhǔn)私自改動(dòng)。用多種多樣的陳列技巧和陳列手段讓商品賣相新穎突出。 人員管理是現(xiàn)場(chǎng)管理中最具有靈活性的一個(gè)環(huán)節(jié)，包括顧客管理與員工管理。顧客管理就是維護(hù)好顧客停車區(qū)及選購商品時(shí)的秩序。員工管理就是讓每個(gè)員工都能按超市規(guī)章制度來服務(wù)顧客，不允許出現(xiàn)缺崗、串崗、聊天等不利于營(yíng)業(yè)銷售的情況。 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，從客服部門到賣場(chǎng)其他部門，都要把顧客放到第一位，切不可把服務(wù)掛在嘴上，而是真心對(duì)待每個(gè)客訴，能及時(shí)處理的就不要推拖，盡力維護(hù)企業(yè)形象。 安全管理管理作為現(xiàn)場(chǎng)管理中的重中之重，要按照事先規(guī)定的巡場(chǎng)計(jì)劃查看安全隱患并及時(shí)改正，哪怕一個(gè)小小的磁扣都要認(rèn)真對(duì)待。做好三防工作貴在堅(jiān)持，每天都要當(dāng)成頭等大事來巡查。 環(huán)境質(zhì)量包括外場(chǎng)與內(nèi)場(chǎng)的衛(wèi)生情況，門前廣場(chǎng)一定要勤打掃，讓過往路人留下美好印象。內(nèi)場(chǎng)更要注間地面有無水漬、紙屑、痰跡等，保持清新的購物環(huán)境。 營(yíng)業(yè)設(shè)施的安檢也很重要，對(duì)空調(diào)、電梯、冷凍冷藏等大型設(shè)備要每三十分鐘左右關(guān)注一次，對(duì)老化設(shè)備更要時(shí)時(shí)關(guān)注，特別是在高溫天氣里，如果對(duì)設(shè)備管理不善將對(duì)超市產(chǎn)生巨大損失。 防損管理是日常必做的工作，其中包括好多項(xiàng)目，對(duì)外盜、內(nèi)盜等情況要及時(shí)處理，對(duì)空包裝商品要查出原因，對(duì)商品管理不善造成的過期與破損給予嚴(yán)格處理。特別是現(xiàn)階段，出現(xiàn)了很多不應(yīng)該發(fā)生的事件，對(duì)超市造成很大損失。加強(qiáng)對(duì)員工思想培訓(xùn)，盡量把各類損失降到最低。我們都應(yīng)該養(yǎng)成人人都是超市的主人的想法。