【導(dǎo)讀】深圳國業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 1 螁膈蒅蚇羈芀羋薃肀羀蒃葿肀肂芆螈聿膄蒂螄肈莇芅蝕肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇螁肅薇薃螀膅荿葿蝿羋膂袇螈肇莈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆艿蒁螅肄蒄螀襖膆芇蚆袃羋蒃薂袂羈芅蒈袂膀蒁蒄袁芃莄螂袀蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃蚅羆肁荿蟻羅芄膁薇羄羃蕆蒃羃肆芀螁膈蒅蚇羈芀羋薃肀羀蒃葿肀肂芆螈聿膄蒂螄肈莇芅蝕肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇螁肅薇薃螀膅荿葿蝿羋膂袇螈肇莈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆艿蒁螅肄蒄螀襖膆芇蚆袃羋蒃薂袂羈芅蒈袂膀蒁蒄袁芃莄螂袀蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃蚅羆肁荿蟻羅芄膁薇羄羃蕆蒃羃肆芀螁膈蒅蚇羈芀羋薃肀羀蒃葿肀肂芆螈聿膄蒂螄肈莇芅蝕肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇螁肅薇薃螀膅荿葿蝿羋膂袇螈肇莈螃螈膀芁蠆螇節(jié)蒆薅螆艿蒁螅肄蒄螀襖膆芇蚆袃羋蒃薂袂羈芅蒈袂膀蒁蒄袁芃莄螂袀蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃蚅羆肁荿蟻羅芄膁薇羄羃蕆蒃羃肆芀螁膈蒅蚇羈芀

　　

【正文】 圈也在不斷的調(diào)整中。以后寶安路商圈將是公明重點(diǎn)商圈，升值空間頗大。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目占地面積小，不利于內(nèi)部環(huán)境營造 容積率偏高，難以提升項(xiàng)目檔次 臨挨寶安路 ，有噪音和灰塵的污染 項(xiàng)目規(guī)模小，自身配套難以完善 項(xiàng)目廣場(chǎng)太小，營運(yùn)促銷面有限。 項(xiàng)目地處關(guān)外，緊挨大型工業(yè)區(qū)，流動(dòng)人口較多，環(huán)境復(fù)雜，存在治安隱患。 機(jī)會(huì)：深圳國業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 20 政府對(duì)公明的改造將使公明街道環(huán)境更加優(yōu)美，提升片區(qū)的整體形象。 公明街道經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使片區(qū)消費(fèi)人群對(duì)商品專業(yè)劃分需求不斷提高。 公明新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競爭力。 比鄰公明客運(yùn)站，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 政府對(duì)新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的優(yōu)惠政策，有助于新商業(yè)中心的發(fā)展。 威脅： 經(jīng)濟(jì)危機(jī)的后續(xù)影響 左右消費(fèi)者的購買欲望。 周邊佳華商場(chǎng)商業(yè)分流了本項(xiàng)目的部分目標(biāo)消費(fèi)人群。 總戰(zhàn)略：以上分析可看出，本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)非常明顯，如果能在商業(yè)業(yè)態(tài)布局定位方面尋求突破，打造差異化經(jīng)營，避免在商圈內(nèi)形成直接的競爭，并力求業(yè)態(tài)上的互補(bǔ)，這樣才能充分項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，在后續(xù)的經(jīng)營中脫穎而出。 五、 項(xiàng)目發(fā)展定位 一）、定位思路： ? 定位應(yīng)能保證市場(chǎng)經(jīng)營的旺盛。 ? 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位能夠?yàn)轫?xiàng)目的商業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)。 二）、定位目標(biāo) ? 具有影響力、號(hào)召力的專業(yè)性商業(yè)服務(wù)中心 針對(duì)公明目前高端品牌缺乏，高端消費(fèi)人群無其他選擇購物去想，只能到東莞或者深圳市內(nèi)消費(fèi)情況，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)成為區(qū)域商圈具有影響力、集約力、號(hào)召力的專業(yè)商業(yè)中心，成為公明商圈的一個(gè)地標(biāo)性購物廣場(chǎng)，一個(gè)消費(fèi)者信賴、經(jīng)營戶支持，在消費(fèi)者心中的形成一定的美譽(yù)度和信任度的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 ? 經(jīng)營個(gè)性形象鮮明主題明確的品牌： 項(xiàng)目不能成為是一個(gè)大雜燴的市場(chǎng)，而應(yīng)該成為一個(gè)具有鮮明個(gè)性和特色、定位清 深圳國業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 21 晰的專業(yè)購物廣場(chǎng)。鮮明的市場(chǎng)定位、特色化的經(jīng)營是本項(xiàng)目經(jīng)營旺盛和可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)。 ? 商業(yè)價(jià)值最高 的品牌： 商業(yè)價(jià)值最直接的體現(xiàn)是租金，在項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定后，商業(yè)價(jià)值更加清晰的體現(xiàn)在租金上，而租金水平反映了經(jīng)營狀況的好壞、利潤的高低，僅僅是市場(chǎng)檔次的提高是不夠的，重要的是經(jīng)營戶能否在這里賺更多的錢，獲得更可觀的利潤。 項(xiàng)目的定位應(yīng)具有的市場(chǎng)地位： 公明中高檔購物商場(chǎng)的領(lǐng)航者 公明國業(yè)百貨商場(chǎng) 六、 項(xiàng)目發(fā)展節(jié)點(diǎn) 一）、項(xiàng)目規(guī)劃的執(zhí)行力 項(xiàng)目定位的確只是一種理想構(gòu)架，具體實(shí)施如何要看執(zhí)行是否得力，執(zhí)行力也是一種生產(chǎn)力，因此組建一個(gè)具有很強(qiáng)執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)顯得相當(dāng)重要 ，這需要提高所有項(xiàng)目參與人員的素質(zhì)，加強(qiáng)管理，提高綜合執(zhí)行力。 二）、招商到位情況 主力店的招商能否在全面開展招商前簽約十分關(guān)鍵，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目能否借商家的人氣來炒作，是項(xiàng)目能否成功招商的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃和賣點(diǎn)能否激發(fā)起經(jīng)營者的經(jīng)營信心和投資者的投資熱情是關(guān)系到項(xiàng)目能否成功的基礎(chǔ)所在。 深圳國業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 22 第二部分 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的定位 一、 項(xiàng)目形象定位 一）、定位目的 降低市場(chǎng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免不符合目標(biāo)需求可能造成的利益損失 增加投資商戶回報(bào)的收益 發(fā)揮項(xiàng)目 整體運(yùn)作的效能，同時(shí)兼顧投資收益成本、品質(zhì)及時(shí)效 二）、定位依據(jù) ? 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模在本地屬于中高檔次，物業(yè)設(shè)施配套及綜合質(zhì)素在公明屬于一流。 百貨商場(chǎng)主流商品經(jīng)營以女性為特色：計(jì)劃引進(jìn)餐飲、童樂等相應(yīng)配套項(xiàng)目。 ? 商業(yè)布局原則：集約型、專業(yè)型，綜合型，時(shí)尚型。 ? 項(xiàng)目主流消費(fèi)群體：周邊居民、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主、工業(yè)區(qū)流動(dòng)人群。 從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及客戶心理層面分析，商業(yè)投資的終極目的就是獲取穩(wěn)定的投資收益，而穩(wěn)定的收益來源于商業(yè)的長期穩(wěn)定的經(jīng)營和 發(fā)展。商業(yè)能否經(jīng)營得好、旺，經(jīng)營得持久才是獲取商業(yè)投資回報(bào)最大化的根本。 三）、定位策略 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是配套全、有規(guī)模，通過注入新的商業(yè)理念，揚(yáng)長避短，項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)完全可消除項(xiàng)目的劣勢(shì)。但不能忽視的是項(xiàng)目處于公明新商業(yè)市場(chǎng)，盡管公明對(duì)商業(yè)的吸收能力很強(qiáng)，但經(jīng)營者是否對(duì)中高檔次的商業(yè)廣場(chǎng)感興趣？觀點(diǎn)是：項(xiàng)目需要一個(gè)支撐點(diǎn)，足以支撐項(xiàng)目的發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目定價(jià)要有明顯的優(yōu)勢(shì)，給商業(yè)投資者預(yù)留更大的想象和升值空間。 深圳國業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 23 結(jié)合市場(chǎng)細(xì)分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的定位故建議項(xiàng)目整體形象定位為： 走市場(chǎng) 專業(yè)路線，同時(shí)以較低門檻的招商策略招租知名品牌，實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)品以滿足中高檔消費(fèi)人群消費(fèi)，價(jià)格偏中上、適合周邊居民、企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、私企業(yè)主等日常生活消費(fèi)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 公明國業(yè)百貨商場(chǎng)：“公明商業(yè)名片 ” 二、 項(xiàng)目功能定位 一）、商場(chǎng)功能基本定位思路 鑒于項(xiàng)目周邊態(tài)勢(shì)和自身狀況。我們將本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：為本區(qū)域居民提供規(guī)?；?、規(guī)范化、專業(yè)管理化的一站式服務(wù)，“以大眾消費(fèi)為主導(dǎo)”的專業(yè)型商場(chǎng)，即：專業(yè)型中高檔商業(yè)服務(wù)的一站式購物廣場(chǎng)。 二）、其市場(chǎng)定位的理由，檢討定位是否成立，應(yīng)回答以 下幾個(gè)問題： 定位是否能夠滿足消費(fèi)者的需求？ 從本項(xiàng)目所處的整個(gè)片區(qū)市場(chǎng)來看，目前并沒有一個(gè)真正意義上的滿足消費(fèi)者需要的專業(yè)中高檔商場(chǎng)出現(xiàn)，大部分是一些管理混亂、服務(wù)不周、環(huán)境一般的商業(yè)場(chǎng)。很難滿足現(xiàn)代消費(fèi)者全方位的便利需求及心理需求。 2