【正文】 市。 二）、其市場定位的理由，檢討定位是否成立，應(yīng)回答以 下幾個問題： 定位是否能夠滿足消費者的需求？ 從本項目所處的整個片區(qū)市場來看，目前并沒有一個真正意義上的滿足消費者需要的專業(yè)中高檔商場出現(xiàn)，大部分是一些管理混亂、服務(wù)不周、環(huán)境一般的商業(yè)場。 公明國業(yè)百貨商場：“公明商業(yè)名片 ” 二、 項目功能定位 一）、商場功能基本定位思路 鑒于項目周邊態(tài)勢和自身狀況。但不能忽視的是項目處于公明新商業(yè)市場，盡管公明對商業(yè)的吸收能力很強，但經(jīng)營者是否對中高檔次的商業(yè)廣場感興趣？觀點是：項目需要一個支撐點，足以支撐項目的發(fā)展，同時項目定價要有明顯的優(yōu)勢，給商業(yè)投資者預(yù)留更大的想象和升值空間。商業(yè)能否經(jīng)營得好、旺，經(jīng)營得持久才是獲取商業(yè)投資回報最大化的根本。 ? 項目主流消費群體：周邊居民、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主、工業(yè)區(qū)流動人群。 百貨商場主流商品經(jīng)營以女性為特色：計劃引進餐飲、童樂等相應(yīng)配套項目。 增加投資商戶回報的收益 深圳國業(yè)百貨商場有限公司 22 第二部分 項目商業(yè)市場的定位 一、 項目形象定位 一）、定位目的 二）、招商到位情況 主力店的招商能否在全面開展招商前簽約十分關(guān)鍵，因為整個項目能否借商家的人氣來炒作，是項目能否成功招商的關(guān)鍵所在。 ? 商業(yè)價值最高 的品牌： 商業(yè)價值最直接的體現(xiàn)是租金，在項目經(jīng)營穩(wěn)定后，商業(yè)價值更加清晰的體現(xiàn)在租金上，而租金水平反映了經(jīng)營狀況的好壞、利潤的高低，僅僅是市場檔次的提高是不夠的，重要的是經(jīng)營戶能否在這里賺更多的錢，獲得更可觀的利潤。 ? 經(jīng)營個性形象鮮明主題明確的品牌： 項目不能成為是一個大雜燴的市場，而應(yīng)該成為一個具有鮮明個性和特色、定位清 深圳國業(yè)百貨商場有限公司 21 晰的專業(yè)購物廣場。 ? 項目業(yè)態(tài)定位能夠為項目的商業(yè)帶來實質(zhì)性的促進。 總戰(zhàn)略：以上分析可看出，本項目自身優(yōu)勢非常明顯，如果能在商業(yè)業(yè)態(tài)布局定位方面尋求突破，打造差異化經(jīng)營，避免在商圈內(nèi)形成直接的競爭，并力求業(yè)態(tài)上的互補，這樣才能充分項目自身的優(yōu)勢，在后續(xù)的經(jīng)營中脫穎而出。 威脅： 經(jīng)濟危機的后續(xù)影響 左右消費者的購買欲望。 公明新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競爭力。 機會：深圳國業(yè)百貨商場有限公司 20 政府對公明的改造將使公明街道環(huán)境更加優(yōu)美，提升片區(qū)的整體形象。 劣勢： 項目占地面積小，不利于內(nèi)部環(huán)境營造 容積率偏高，難以提升項目檔次 臨挨寶安路 ，有噪音和灰塵的污染 項目規(guī)模小，自身配套難以完善 項目廣場太小，營運促銷面有限。 公明街商圈趨向于飽和，而且老商圈也在不斷的調(diào)整中。 周邊有大型居住社區(qū)，為商場的帶來客流提供了保障。 周邊有大型車站、酒店娛樂、銀行、學(xué)校、教育中心、紅花山公園等，配套較為齊全。 二） 項目基本數(shù)據(jù) 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ? 總占地面積： 7000 ㎡ ? 總建筑面積： 20200 ㎡ ? 商業(yè)面積： 15000 ㎡ 深圳國業(yè)百貨商場有限公司 19 ? 其中 ? 一層： 7500 ㎡ ? 二層： 7500 ㎡ 四、 SWOT 分析 優(yōu)勢 位于松白路旁， 交通四通八達。 人流特點 項目所在地位于公明心商圈主干道路，車流人流踴躍，人氣旺盛，目前該區(qū)域關(guān)鍵是沒有專業(yè)的以女性為主題的大型綜合性高檔百貨商場。有商場、綜合市場、招商銀行、中國銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機專賣店、藥店、快餐廳、咖啡店，是公明商業(yè)發(fā)達中心。 交通狀況 公明國業(yè)百貨商場座落于公明正在規(guī)劃的公明寶安路的新商業(yè)中心，長途汽車、公共汽車穿梭經(jīng)過，并且周邊營運的紅、綠的士眾多，交通極為便利。周圍住宅樓盤較為密集，居家消費人流量非常集中，商場超市部分以自營為主，百貨區(qū)域品牌較多，但知名品牌有限，高端消費者選擇的品牌受到限制。 百貨區(qū)域合作方式：全部以扣點 8— 30%的合作方式經(jīng)營 深圳國業(yè)百貨商場有限公司 16 1 樓 珠寶；帝王 2 樓服裝 服裝：以純 依米奴 米奴 森芝體 鑫嫣之然 冰花雪兒 紅佳人 鑫菲 千姿 米蘭風(fēng)采 松鷹 ZY 夢特嬌 愛登堡 金盾 賓奴 特步 美琪 愛麗斯娜 斯得雅 老爺車 蘋果 啄木鳥 依莉 老銘人 潮流芳 箱包：威露 老爺車 金盾 富貴車 童裝：內(nèi)茜巴爾 內(nèi)衣：恒豐麗人 美佳麗 鞋：紅蜻蜓 花花公子 蜘蛛王 德爾康 康踏 皮爾卡丹 老人頭 杰豪 袋鼠 獸 巴 迪思路 佳妮 小結(jié)： 三和百貨商場在公明消費者中知名度一般，收銀臺逾 16 個，預(yù)計客單價為 40— 50 元左右，年營業(yè)額估計大概在 億以上。 經(jīng)營類別：自營超市經(jīng)營生鮮、家用百貨、電器、食品專區(qū)；收銀線以外的百