【正文】 以房地產(chǎn)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)；新區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，土地存量豐富，擁有全市最大可連片開發(fā)區(qū)域，可建用地76平方公里，其中未建用地。獎(jiǎng)勵(lì)政策，引進(jìn)項(xiàng)目必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。財(cái)稅政策優(yōu)惠，區(qū)財(cái)政對(duì)外來投資新辦生產(chǎn)性企業(yè)進(jìn)行扶持，自企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起，根據(jù)起納稅情況對(duì)稅收縣級(jí)留成部分實(shí)行以下扶持政策。龍大高速公路橫貫東西，并于南光高速、機(jī)荷高速公路、梅觀高速公路、廣深高速公路相連，與福田中心區(qū)、東莞等珠三角主要城市中心形成便捷高效的“半小時(shí)生活圈”。公明街道位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖街道，西依松崗街道，北接?xùn)|莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速公路3公里，到福永碼頭12公里，隔深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足10公里。 深圳中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃建設(shè)，加快了公明核心區(qū)域的發(fā)展，公明新中心商業(yè)區(qū)域(百合商圈）以此契機(jī)，將從商業(yè)規(guī)模上，結(jié)構(gòu)組合上得到前所未有的提升，中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃建設(shè)，規(guī)范了片區(qū)各業(yè)態(tài)的編制內(nèi)容、編制程序和實(shí)施保障，健全和完善年度實(shí)施計(jì)劃制度，強(qiáng)化年度實(shí)施計(jì)劃在空間統(tǒng)籌方面的重要地位。綜合比較，北通道方案全線沿高速公路對(duì)中部物流組團(tuán)分割影響較小，對(duì)土地利用格局影響不大，因此，本次規(guī)劃傾向于沿橫崗北通道線位的方案。國(guó)家沿海鐵路干線杭福深鐵路已進(jìn)入可研階段，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要線位為橫崗南、北、中通道三個(gè)線位。 廣深鐵路是我國(guó)南北鐵路大動(dòng)脈—京九鐵路的一部分，為準(zhǔn)高速鐵路，屬國(guó)家一級(jí)干線。地鐵號(hào)5線沿平南、平鹽鐵路鋪設(shè)，深圳西站至塘坑段為近期優(yōu)先發(fā)展線路，區(qū)內(nèi)設(shè)有上李朗站、平湖站、紅棉路站、塘坑站四個(gè)站點(diǎn)。根據(jù)《地鐵3號(hào)線詳細(xì)規(guī)劃》，地鐵3號(hào)線起點(diǎn)位于紅嶺路一紅荔路交叉口，終點(diǎn)至龍崗鎮(zhèn)龍興街，在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)沿深惠路鋪設(shè)。 港灣式停車站：港灣式公交?？空窘Y(jié)合公交線路規(guī)劃及市政詳細(xì)規(guī)劃，在道路規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。 公交首站停車坪用地面積應(yīng)不小于該線路營(yíng)運(yùn)車輛全部車位原面積的60%，首末站停車坪大小應(yīng)按營(yíng)運(yùn)車輛用地面積的10%計(jì)。 大型首末站多沿重要主干道一側(cè)附近布設(shè)。公交首末站 公交首末站布設(shè)充分與軌道站點(diǎn)接駁，形成立體集約的公交換乘樞紐。 中部組團(tuán)規(guī)劃布設(shè)公交樞紐站11處。 大型樞紐站結(jié)合主要軌道換乘站點(diǎn)、火車客運(yùn)站、長(zhǎng)途汽車站設(shè)置，建筑面積6000～8000㎡，中小型樞紐站結(jié)合一般軌道站點(diǎn)、大型居住區(qū)、大型商場(chǎng)、體育館、劇院等設(shè)置，建筑面積3000～4000㎡。公交樞紐站場(chǎng) 三條以上公交線路共享的首末站或者與其它交通方式換乘的首末站應(yīng)設(shè)成公交樞紐站。范圍內(nèi)。中心區(qū)規(guī)劃的公交線密度應(yīng)在3—4km/km178。 營(yíng)造無障礙的綜合交通樞紐，做好綜合交通網(wǎng)絡(luò)與大型客貨運(yùn)樞紐之間的銜接協(xié)調(diào)。 積極建設(shè)軌道交通，發(fā)展大容量、快速便捷的公共交通方式，適合發(fā)展私人汽車，嚴(yán)格控制摩托車，各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展，形成立體化、高效、安全、經(jīng)濟(jì)的客運(yùn)交通體系。人均道路面積20㎡/人，占城市建設(shè)總用地20%～25%。6） 、綜合交通規(guī)則城市綜合交通建設(shè)目標(biāo) 增設(shè)新的交通干線及各類交通設(shè)施，增建各片區(qū)聯(lián)系通道，提高公共交通服務(wù)水平，改善交通組織，建立完善、協(xié)調(diào)、高效的綜合交通運(yùn)輸體系。 區(qū)級(jí)：公明中心商貿(mào)區(qū)、橫崗新世界廣場(chǎng)商貿(mào)中心、平湖生活商貿(mào)服務(wù)區(qū)； 居住區(qū)級(jí)：結(jié)合舊城改造，加快傳統(tǒng)商業(yè)改造，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)興建購(gòu)物廣場(chǎng)和商業(yè)街。行政管理與小區(qū)服務(wù)設(shè)施 組團(tuán)依據(jù)城市化要求，按城市標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置完善的行政管理及小區(qū)服務(wù)設(shè)施、街道辦事處、小區(qū)服務(wù)中心、派出所等，其設(shè)施應(yīng)按組團(tuán)結(jié)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)進(jìn)行配置。在組團(tuán)內(nèi)設(shè)文化設(shè)施18處（現(xiàn)狀7所、規(guī)劃11所），其中市區(qū)級(jí)綜合文化中心2處；體育設(shè)施 在組團(tuán)范圍內(nèi)設(shè)置以下體育設(shè)施：體育設(shè)施16處（現(xiàn)狀1處、規(guī)劃14處、擴(kuò)建1處），其中區(qū)級(jí)體育中心2處。醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 規(guī)劃按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》計(jì)算所需醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模，并合理布局，在組團(tuán)范圍內(nèi)建設(shè)醫(yī)療設(shè)施18處，其中綜合醫(yī)院7所。教育設(shè)施 規(guī)劃按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》計(jì)算所需教育設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模，調(diào)整組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)、完善教育設(shè)施。 加強(qiáng)規(guī)劃管理，對(duì)沒有按規(guī)定配套，要強(qiáng)制其權(quán)屬部門按管理要求補(bǔ)充配套。 對(duì)于調(diào)整比較緩慢，周期較長(zhǎng)而現(xiàn)狀套配不足的片區(qū)，政府可考慮以土地置換的方式挖掘配套用地。城市建設(shè)用地是指用于城市開發(fā)建設(shè)的土地，物流組團(tuán)的規(guī)劃城市建設(shè)用地。對(duì)于該項(xiàng)用地采取嚴(yán)格的保護(hù)措施，嚴(yán)禁隨意建設(shè)，蠶食用地和亂砍亂伐，保持并養(yǎng)護(hù)其自然生態(tài)風(fēng)貌，并要求其周圍的城市開發(fā)建設(shè)必須進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)，尤其對(duì)于農(nóng)業(yè)保護(hù)用地不得任意侵占，需調(diào)整時(shí)應(yīng)按法定程序進(jìn)行。 對(duì)非城市建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制，保護(hù)性利用部分土地，為居民提供多樣化 的休閑空間和設(shè)施，并使城市生態(tài)達(dá)到良性循環(huán)。4） 、土地綜合利用規(guī)劃 以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用進(jìn)行綜合控制與引導(dǎo)，并 將城市布局結(jié)構(gòu)融入?yún)^(qū)域土地利用的自然生態(tài)規(guī)劃，保證城市空間結(jié)構(gòu)的通透性，促進(jìn)自然生態(tài)環(huán)境綜合利益的發(fā)揮。） 。 2020年底中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃人口控制在98萬人內(nèi)，其中戶籍人口10 萬人，外來人口88萬人。3） 、功能定位與發(fā)展規(guī)模 功能定位：特區(qū)綜合服務(wù)功能外溢區(qū)，全市重要的物流基地； 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：發(fā)展國(guó)際物流、貨運(yùn)樞紐、倉(cāng)儲(chǔ)配送、專業(yè)市場(chǎng)等物流產(chǎn)業(yè)和家電、玻璃、眼鏡等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。空間結(jié)構(gòu)一體化原則：是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的空間依托和表現(xiàn)形態(tài)，是區(qū)域社 會(huì)經(jīng)濟(jì)高效、有序發(fā)展的必然結(jié)果；城市建設(shè)一體化原則：重點(diǎn)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施一體化建設(shè)，提升 組團(tuán)內(nèi)各片區(qū)城市建設(shè)質(zhì)量，改善城市環(huán)境，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，塑造城市特色。 保護(hù)城市環(huán)境資源，逐步實(shí)現(xiàn)城市人文環(huán)境與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，建成環(huán)境優(yōu) 美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。本規(guī)劃期限為：2005—2020年。 綜合來看，上半年價(jià)格上漲呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，上漲幅度仍在居民可承受范圍之內(nèi)，但物價(jià)上漲的壓力并未充分釋放，零售商品價(jià)格仍是引導(dǎo)物價(jià)上漲的主要因素。 ％，其中，％，％，％，％，％。 ％，％，％。％，主要是由于換季、新款上市等原因，原來的衣著大幅打 折。食品價(jià)格同比上漲20％，漲幅最大，其中糧食、油脂、肉禽及其制品價(jià)格的上漲最為明顯，分別為9％、％、％，從而成為居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲的最主要因素。 2008年上半年寶安區(qū)物價(jià)上漲具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，并非全面的、大幅度的價(jià)格上漲。％。四）、居民消費(fèi)狀況及特點(diǎn) 消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，外貿(mào)出口放緩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所改變。 光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車程，正在建設(shè)的廣深港鐵路客運(yùn)專線在境內(nèi)設(shè)立城際客運(yùn)站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號(hào)線直達(dá)新區(qū)。 新區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，土地存量豐富，擁有全市最大可連片開發(fā)區(qū)域，可建用地76平方公里。公明街道位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖街道，西依松崗街道，北接?xùn)|莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里，到福永碼頭12公里，隔深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足10公里?；厩闆r：項(xiàng)目處于深圳市光明新區(qū)公明街道。發(fā)展趨勢(shì)：隨著光明新區(qū)的大力發(fā)展以及政府扶持下，越來越多投資者關(guān)注到了商業(yè)投資市場(chǎng)，未來光明新區(qū)的商業(yè)氛圍將越來越濃厚。寶安路的商業(yè)步行街仍在政府規(guī)劃中。由于公明土地肥沃，光熱充足，雨量充沛，荔枝品質(zhì)極佳，其含糖量達(dá)20％以上，在國(guó)內(nèi)，港、澳及國(guó)外，公明荔枝已受到人們的青睞。公明鎮(zhèn)海陸空交通十分方便。樓市和股市的暴漲暴跌，使得民眾捂緊了錢袋，減少了樓市和股市上的投資，相應(yīng)的也增加了一般消費(fèi)品的消費(fèi)，從而推動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮。 樓市和股市不斷下滑的擠出效應(yīng)。 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的原因。上半年物價(jià)由年初的結(jié)構(gòu)性上漲過渡到全面通貨膨脹，是推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)的主要原因。另外，假日火爆、節(jié)日聚餐大大推動(dòng)了全區(qū)餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)。％。批發(fā)業(yè)下降主要是由于石油及制品類油價(jià)不斷走高而導(dǎo)致供應(yīng)緊張甚至斷供所造成，％。從區(qū)匯總數(shù)據(jù)(不包括市重點(diǎn)連鎖企業(yè)數(shù)據(jù))來看，零售額增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力是由于食品飲料煙酒類特別是其中的食品飲料類的快速增長(zhǎng)所推動(dòng)。 限額以上批發(fā)零售行業(yè)零售額增速迅猛，但批發(fā)業(yè)一直處于負(fù)增長(zhǎng)。在此期間，銷售較淡的服裝、空調(diào)機(jī)、取暖機(jī)，一度脫銷，各大商場(chǎng)供不應(yīng)求。2008年2—％、％、％、％、％。％，％，比廣州的18％，％。 C、主要形式：公明電視臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、夾報(bào)廣告、“公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 分析”問卷調(diào)查、主題活動(dòng)第五部分 項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、公明宏觀環(huán)境概述一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，％。如舉行：a、 品牌招商推薦會(huì)b、 “公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)”舞蹈邀請(qǐng)賽（針對(duì)公明白領(lǐng)階層）c、 “公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)之夏”少兒活動(dòng)月（夏令營(yíng)、兵兵球賽、游泳比賽……突出 社區(qū)文化氛圍）d、 “公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)”嘉年華會(huì)（新老業(yè)主聯(lián)誼）e、 商業(yè)主題推廣活動(dòng)f、 五一聯(lián)歡會(huì) ……（3）、具體招商推廣計(jì)劃如下： 2009年4月： A、主題：招商中心現(xiàn)場(chǎng)全新開放、公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)招商開始登記； B、達(dá)到目標(biāo)：逐漸樹立項(xiàng)目“公明寶安路商圈地標(biāo)”的形象。其中的一些區(qū)域是公明人流量很大的、也是很有影響力的區(qū)域。對(duì)象選擇：周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶、分片區(qū)投遞。海報(bào)可通過派發(fā)及現(xiàn)場(chǎng)索取的方式傳達(dá)至客戶。廣告內(nèi)容包括項(xiàng)目的詳細(xì)資料及傳達(dá)，本項(xiàng)目是公明寶安路商圈的商業(yè)典范、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的信息。夾報(bào)的內(nèi)容在保持一定的持續(xù)性的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度經(jīng)常更換，以保持客戶對(duì)招商項(xiàng)目的興趣。媒體選擇：商報(bào)、晶報(bào)等。媒體選擇：自制宣傳報(bào)紙—公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)商業(yè)導(dǎo)報(bào)、寶安日?qǐng)?bào)等。因此，將通過以下推廣方式： 報(bào)版廣告 以軟文的形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行理性的訴求，以其盡快樹立項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位。 推廣方案（1） 、推廣宗旨 根據(jù)項(xiàng)目前期推廣的情況，下一階段的將做到：保持招商、經(jīng)營(yíng)連續(xù)性。 顧客服務(wù)設(shè)施配置（預(yù)留） ● 顧客服務(wù)中心：設(shè)在商場(chǎng)一樓，面積約15平米左右。 ● 閉路電視監(jiān)控 收銀臺(tái)上方設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，場(chǎng)內(nèi)各主通道及出入口均設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，各監(jiān)控點(diǎn)預(yù)留監(jiān)控線纜接入消防/保安監(jiān)控中心機(jī)房。在主入口通道、電梯口通道地面鑲嵌拼花造型，顏色搭配協(xié)調(diào)。 ● border線 通道兩旁border線寬150mm。商場(chǎng)夏季恒溫為攝氏25度。● 中央空調(diào)系統(tǒng)建議 可參考風(fēng)機(jī)盤管主機(jī)（水冷式）螺桿機(jī)組，垂直送風(fēng)，特殊區(qū)域?yàn)閭?cè)送風(fēng)，冷度為220W/㎡。所有通道照明系統(tǒng)要求獨(dú)立開關(guān)控制，配電房要求通風(fēng)情況良好。收銀臺(tái)電源必須為獨(dú)立的專線電源，收銀機(jī)需配備1000瓦UPS?！?電話線接口 特屬項(xiàng)目的專柜內(nèi)預(yù)留電話線接入口。音控系統(tǒng)設(shè)置在商場(chǎng)顧客服務(wù)中心內(nèi)的播音室內(nèi)。店鋪出入口為開敞式，不設(shè)開合門。建議項(xiàng)目選用女性喜歡的暖色調(diào)。內(nèi)商場(chǎng)鋪面采用開敞式結(jié)構(gòu)。建議采用框架型設(shè)計(jì)，縱向排列。 精裝修鋪面，滿足新興投資者的經(jīng)商需求，提升項(xiàng)目的內(nèi)在服務(wù)層次。如果該比例大于1：2時(shí)，開間應(yīng)不少于4米。2） 、商鋪平面間隔 ? 通常商戶開間進(jìn)深的黃金比例為：開間與進(jìn)深之比為1:2?！缺ＷC人流的順暢，也可提高商場(chǎng)可租面積。第四部分 商業(yè)開發(fā) 商業(yè)開發(fā)理念 中高檔次主題的購(gòu)物廣場(chǎng)，流行時(shí)尚氣息、清新、舒適、休閑、方便，成為公明人的一站式專項(xiàng)的購(gòu)物廣場(chǎng)。 ●招商工作的順利進(jìn)行將大大的促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。十、招商與項(xiàng)目銷售之配合 ●主力項(xiàng)目招商先行，項(xiàng)目銷售與招商同期運(yùn)作。企劃主管▲主要職責(zé)：☆ 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)核實(shí)際制定本公 司廣告策劃并組織實(shí)施。招商主管▲主要職責(zé)：☆ 負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100%達(dá)成?！? 組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。八、前期招商人員配備計(jì)劃 總經(jīng)理兼招商經(jīng)理（1名） 財(cái)務(wù)（1人）樓層招商經(jīng)理樓層招商主管 1人 策劃主管（1名）招商專員（2人） 九、招商人員崗位職責(zé)分店總經(jīng)理兼招商部經(jīng)理▲主要職責(zé)：☆ 根據(jù)購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 ●完善的招商控制程序 建立科學(xué)完善的招商管理制度，控制整個(gè)項(xiàng)目招商工作的有序進(jìn)行。招聘有經(jīng)驗(yàn)的招商人員，確保項(xiàng)目招商工作的按時(shí)完成。 ●招商資料的完成 招商資料包括項(xiàng)目招商簡(jiǎn)介、項(xiàng)目單頁介紹、項(xiàng)目主題宣傳短片、項(xiàng)目光碟介紹資料。（7）招商人員培訓(xùn)時(shí)間及內(nèi)容安排市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析（招商組）↓商戶招商計(jì)劃實(shí)施（招商組） ↓客戶招商周計(jì)劃(招商組主管）↓客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（招商組）↓目標(biāo)客戶組開發(fā)，拜訪、洽談（招商組主管）↓填寫招商意向表（招商組、客戶）↓客戶分內(nèi)，確定重點(diǎn)客戶（招商組）↓↓客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)（招商組）↓確定合作對(duì)象、簽訂招商意向書、交納定金（招商組、開發(fā)商、客戶）↓與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門）↓招商協(xié)定正式簽訂（招商部、開發(fā)部、客