【正文】 00米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外； 　?。?） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道 　?。?） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈 　　（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 　?。?） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 　?。?） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 　?。?） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈 　?。?） 人潮走向 　　由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。有的市場調查機構也將再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關系。也可以說成是一個商業(yè)地產項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產項目吸引消費者的有效空間范圍。忽略任何一個環(huán)節(jié)，都難以實現(xiàn)好的銷售業(yè)績。 銷售商場與住宅的最大不同就是：永遠需要考慮三個層面的問題，商業(yè)消費者、經營者、投資者。 無論是商業(yè)區(qū)內的商場，還是處于未成型的商業(yè)環(huán)境下的商場，都需要根據(jù)其自身條件，從經營品種、經營品牌搭配、分區(qū)商業(yè)經營規(guī)劃，商場氣氛營造、商場裝修、管理、商業(yè)推廣等角度，營造區(qū)別于其他商場的商業(yè)特色，招商租賃和銷售才能取得好的成績?！掇k法》代表了政府及社會主導輿論的取向。這條將對近期較為流行的、采用引進大型商家經營，提供租金回報銷售商場樓花的手法實行監(jiān)管。 深圳商場未來發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 1.《商品房銷售管理辦法》對商場銷售的監(jiān)管 2001年6月1日起正式執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》，將對深圳房地產市場產生深遠的的影響。 由以上三個階段來看，基本上反映出商場銷售過程中，市場逐漸認識到，商場如果不著力于提升整體經營的優(yōu)勢，客戶是不會接受的。以物業(yè)投資的穩(wěn)健性和長期獲利性吸引投資客。 。此階段商場的主要特征轉為強調商場的整體經營優(yōu)勢和主題經營特色，較著名的例子有東門名仕商城、新2000廣場、潮流新地帶（前身為南塘商業(yè)廣場），南山的東方巴黎時裝交易廣場、西部電子市場、南山女人世界等。 深圳銷售商場的特征及發(fā)展 從銷售商場的特征來看，近幾年深圳商場市場的發(fā)展大致經歷了三大階段： ，強調整體商場經營優(yōu)勢的做法不多，多數(shù)商場的銷售主要針對的是單個商鋪，主要針對的客戶為有商業(yè)經營經驗的買家。如何在短期收益和長期獲利之間取得良好的平衡，是深圳商場面臨的主要發(fā)展方向之一。而在香港，知名的大型商場所有權多數(shù)掌握在發(fā)展商手中，以招商及經營為主。 ，招商及經營為輔。 眾所周知，每個人的房地產需求總是在不斷變化的，主要是由于職位升遷，組建家庭，家庭成員數(shù)量變化，工作地點轉變，經營辦公面積的擴充等原因，因此，需要在不同時期擁有不同的物業(yè)以滿足不斷變化的房地產需求，即是需要多次置業(yè)，如果三級市場不完善，業(yè)主現(xiàn)有房產難以套現(xiàn)，再次置業(yè)的需求就難以滿足，對業(yè)主而言，就是擁有的資源難以投到最能滿足其需求的地方。但香港則反過來，二級市場成交量遠小于三級市場的成交量。這兩個特征可能反映深圳房地產市場未來的特征。 深圳商場策劃管理之發(fā)展與挑戰(zhàn)圳房地產市場發(fā)展處在全國最前列，但另一方面，如何發(fā)掘其市場發(fā)展?jié)摿?，保持其領先地位，使深圳成為全國房地產市場中最具影響力的區(qū)域市場，并利用其影響力和領導地位，拓寬市場領域是每個市場參與者都在考慮的問題。 　　在目前百貨零售行業(yè)競爭激烈的情況下，對策劃部門的要求無一例外的都是求創(chuàng)意、博“出位”。 　　在規(guī)劃階段明確各個職能部門的職責和工作接口的問題，實施中各職能部門作好規(guī)定的工作，這就足夠了。 　　第三、策劃活動，到底誰說了算? 　　這個問題比較普遍，當組織面臨一個流程比較復雜的工作任務時，這種本位主義的思想傾向尤其嚴重。 　　策劃方案在起草階段就必須全盤考慮，包括現(xiàn)場活動，商品打折、以及媒體宣傳策略等等，均作為活動的組合部分。本來，百貨店品牌和商品品牌只有很好地結合起來，以相輔相成的形式進行推廣和宣傳，才能達到最佳的營銷效果，舍棄或忽略任何一面，都會使策劃活動實施效果大打折扣，同時無形中浪費了一部分資源。通過對這些指標的衡量與判斷，活動的質量和效果便可以顯現(xiàn)出來：通過策劃與實施結果的比較，找出問題改善點，可以在今后的策劃中吸取教訓，而對活動的綜合評價也可以作為有效實施獎懲的依據(jù)。做事情如果不去關注目標和績效，只是為了做事而做事，是對企業(yè)極不負責任的行為。不確立目標，根據(jù)情況想怎么搞就怎么搞，這是多大的自由度?但如果你期望在這樣的自由度里能夠作出令人滿意的營銷表現(xiàn)，那是絕對不可能的。 　　策劃百貨店品牌和商品營銷活動，應注意避免以下三個誤區(qū)： 　　第一、策劃活動沒有確定的目標和相對精確的效果預估標準。 　　就百貨商店營銷體系的運行而言，策劃部的角色相當重要：作好規(guī)劃是實現(xiàn)百貨商店品牌增值和提高銷售業(yè)績的重要前提。百貨商場營銷策劃工作中的三個誤區(qū)解析出于將復雜的營銷職能拆分細化的需要，百貨商店一般都有獨立的策劃部門。大多數(shù)叫“策劃部”，也有些叫“營銷部”或“市場部”，除了一些邊際職能有所擴大或縮小，主要職能仍然在于：在百貨商店品牌和商品營銷業(yè)務流程中，擔當規(guī)劃、統(tǒng)籌和參與實施的工作角色。但是，目前的策劃部門都比較難于達到這樣的角色要求，這里面有各種各樣的主客觀因素：有些企業(yè)中的策劃職能，善于運作百貨商店品牌和搞品牌推廣，這類角色的“扮演者”大約多由廣告公司直接過度而來，對如何將商業(yè)品牌推廣與商品促銷有效結合起來，沒有很好的辦法；有些企業(yè)里，提到“營銷”二字，很自然地和商品促銷劃了等號，既然是商品促銷，那就主要是采購和營運部門的事情了，策劃部要想?yún)⑴c，則無疑是“掣肘”的行為，策劃部門處于一個比較尷尬的位置。 　　在一個責任機制匱乏，績效管理失衡的組織中，產生這種情形是自然而然的事情。費用超支，“貓膩”多多，倒是完全有可能，至于結果，那自然是做成什么樣，就是什么樣了；沒有效果預估標準，結果是活動搞成什么樣都是好的，不好也總有這樣那樣的理由，大家“沒有功勞還有苦勞”。 　　策劃營銷活動必須有明確的目標，如：某百貨店的“夏日濃情，狂送大禮”活動規(guī)定，必須完成多少場次演藝明星的演出活動，賣場折扣參與比率必須達到百分之多少，媒體推廣的頻率為多少等等，都可以成為策劃活動的目標，有了目標，相關的活動展開才能有章可循，完成結果的情況也才能有所比較；同樣，營銷活動在策劃階段就必須選擇幾個最好是可以量化的效果衡量指標，最直觀和明顯的，如：銷售額增長比率，樓層客流增長量，以及隨即抽樣的活動效果滿意度等等。 　　第二、策劃營銷活動不能將品牌推廣和商品促銷有機結合起來 商店比較突出的策劃方案矛盾是，要么過于關注品牌推廣活動及實施效果，要么僅僅只做商品促銷。一些百貨店經常只做形式上的推廣活動，如明星表演等，而無實質的商品促銷活動，雖然吸引了客流但銷售額始終無法有效增長；另一些百貨店雖然在商品促銷方面做了大量扎實的工作，但是由于不能很好的結合百貨店品牌進行宣傳，有效吸引顧客，導致商品促銷的效果也不夠理想。具體實施時，應該是以整體的形象來面對目標顧客，使其對百貨店營銷具有全方位的立體感受和認知，以商品促銷為基礎，百貨店品牌推廣為先導，打出一套“組合拳”，這樣，策劃活動才能收到比較理想的效果。其實，包括策劃部門在內的企業(yè)各個職能部門，無不是為完成企業(yè)的各種日常工作活動而設立的有機整體的一部分，任何工作都得講究協(xié)調溝通，統(tǒng)一行動。一次完整的營銷活動結束，在總結經驗和評估績效時，只要根據(jù)策劃時制訂的一些工作要求，將其與實際完成的效果進行比較，再充分考慮因客觀條件變化而產生的變化所帶來的影響因素，綜合、客觀的進行評價，就能夠判斷出各個職能部門在活動中的表現(xiàn)，相信在這樣的良性循環(huán)下運作，組織的營銷策劃活動的實施效果將會越來越好。但是，畢竟營銷成果是組織整體活動所創(chuàng)造的結果，所以，策劃部門在作好創(chuàng)意工作的同時，也應更加緊密地與各職能部門合作，共同將營銷策劃工作做好。 茲認為，與一關之隔的香港相比，深圳房地產市場具備至少兩個不成熟的特征。 ，深圳三級市場成交量小于二級市場的成交量。這說明深圳的房地產市場尚未達到市場內社會資源的有效配置。對整體房地產市場而言，就是影響了資源的有效配置。銷售為主是深圳商場的主要特征。商場分割銷售后，所有權分散到各個業(yè)主手中，商場統(tǒng)一規(guī)劃管理難以實現(xiàn)，同時并非各個業(yè)主都有經營的經驗，三級市場又尚未完善，商場也未必能夠引進合適的、有實力的經營商家，因此不少深圳商場在建成銷售后，經營情況未如理想。香港商場歷經二十多年的發(fā)展才達到今天相對穩(wěn)定的狀態(tài)，深圳商場的發(fā)展可謂任重道遠，商場的策劃前景無疑非常廣闊。（少數(shù)商場不在此列，如98年推出的福田世貿商城等） 。銷售上采用小面積分割鋪位出售，以相對較吸引的單個商鋪總價吸納投資客。期間商場銷售的主要特征為引入知名的大型商家進行統(tǒng)一經營，最大程度上發(fā)揮整體經營的優(yōu)勢，提升商場的整體商業(yè)價值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報，通常租金的數(shù)額與售價成一定的比率關系，使回報更為直觀。較為典型的代表為東門金世界商業(yè)中心（友誼城東門店），福田彩福世紀商城，華僑城金三角商場，南山集美堂等。道理非常簡單，商場就是商家集合經營的場所，商家間優(yōu)勢互惠互補，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競爭力，以吸引消費者，如果整體經營的優(yōu)勢得不到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力都無法體現(xiàn)?！掇k法》中對商場銷售的監(jiān)管最有影響力的莫過于第七條第四款限制發(fā)展商以包租或變相包租的形式銷售未竣工的商品房。在新法規(guī)環(huán)境下，深圳商場的銷售將進入全新的階段。 ，只有切實根據(jù)每個商場特點，尋求并營造合適的、最佳的商業(yè)特色吸引點，商場才能在新時期內釋放其吸引力。 、經營商家、投資客戶三個層面尋求銷售商場發(fā)展的新路向。商場要有顧客消費才能生存，經營商家才會進駐，而只有商家經營理想，租金水平合適，回報吸引，投資者才會購買商鋪。 商業(yè)開發(fā)—關于商圈（trade area）的概念商圈（trade area）概念 　　商圈是指一個商業(yè)地產項目所提供的商業(yè)、貿易或者商鋪、貿易服務的范圍。 　　商圈的劃分： 　　任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產項目，其商圈范圍截然不同。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。 　　次級商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產項目 　　注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量 　　次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量 　　邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量 　　不同商圈內的人口數(shù)量： 　　一、核心商圈 　　步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總人口的比率 　　騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總人口的比率 　　步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率 　　乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率 　　二、次級商圈 　　步行20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總人口的比率 　　騎自行車20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總人口的比率 　　步行10分鐘能夠到達只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站