彩虹天下可行性分析-資料下載頁
2025-07-27 13:36本頁面
【正文】 時維修中心為業(yè)主排憂解難注：具體項目由物業(yè)公司擬定，物業(yè)管理費由市物價局定。（七）面積配比及價格建議（1）面積配比建議結合市場反饋的信息，我們對本案產(chǎn)品面積和價格提出如下建議：見下表表一容積率總建面（M2）建筑密度總戶數(shù)（戶）55800%370目前太倉的房型主要以三房為主，兩房的供應量和需求量都很少，主要原因就在于太倉外來人口較少，購房主要以本地人為主，同時在居住觀念上覺得兩房的房間太少，不能滿足日常生活的需要。所以在戶型規(guī)劃中建議以三房為主，不規(guī)劃兩房。表二 各種產(chǎn)品建筑面積表（單位：M2）小高層多層（躍式）多層（平層）商業(yè)用房合計備注3428091209360230055060平層在商業(yè)用房上表三房型編號建筑面積（M2）戶數(shù)（戶）房型說明所占比例A12064三房兩廳兩衛(wèi)%B130136三房兩廳兩衛(wèi)%C14032三房兩廳兩衛(wèi)%D15060三房兩廳兩衛(wèi)%E16030三房兩廳兩衛(wèi)%F18024四房三廳三衛(wèi)%G20024四房三廳三衛(wèi)% 第三章 價格定位價格是產(chǎn)品最為敏感的部分，也是最終產(chǎn)品價值的體現(xiàn)，針對定價主要考慮以下因素：由此產(chǎn)生本案定價方法：隨行就市和成本導向定價多層平層式：均價2300元/平方米多層躍層式：均價2600元/平方米小 高 層：均價3000元/平方米差價綜合考慮以下因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、位置因素商 鋪：4500元/平方米建議以低開高走作為本案的價格策略，以較低價格入市，從而形成價格上的競爭優(yōu)勢，同時迅速擴大市場份額，聚集人氣，然后不斷的上調價格，每次調價的周期控制在半個月左右，調價幅度在3%——5%之間，在調價期間輔以適量折扣等促銷措施來過渡，總之調價要注意兩點：調價頻率要頻，調價幅度要小。說明：上調價格可以給人造成物業(yè)升值和熱銷的感覺，從而給客戶以信心。 第四章 機會與問題分析u 機會點分析本案占地45000平方米，規(guī)模在市區(qū)較大；地處城市主干道人民北路，升值潛力較大；周邊生活配套及休閑娛樂設施齊全；更具特色、更具人性的規(guī)劃使得本案更具競爭力；注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉帶來新氣象；智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性；合理的空間布局和戶型配比；健康的、運動的社區(qū)；區(qū)內的景觀及配套規(guī)劃；如今太倉樓市較火，前景看好；1市區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大；1土地拍賣帶來的地塊本身價值的增加。u 問題點分析周邊樓盤的競爭。燕山路要到8月間才能通車對本案的影響。 第五章 主要技術經(jīng)濟指標u 主要技術經(jīng)濟指標設想根據(jù)規(guī)定性指標，考慮小區(qū)規(guī)模、檔次、周邊配套狀況，將該主要技術經(jīng)濟指標暫估如下，見下表。項目主要技術經(jīng)濟指標項 目單位數(shù)值總用地面積平米45000住宅建筑面積平米52760商業(yè)建筑面積平米2300公建建筑面積平米740建筑密度%容積率綠化率%45總戶數(shù)戶370 第六章 投資估算工程總造價為11612萬元，折合可銷售建筑面積綜合成本為2116元/平方米。第七章 財務評價附1：2003年太倉市規(guī)劃拍賣土地情況太倉市推行經(jīng)營性土地招標拍賣、掛牌出讓起始于2000年，隨著土地市場化的日趨深化，國有土地交易在太倉市日漸活躍。太倉經(jīng)濟社會的發(fā)展前景吸引了臨近上海、浙江、無錫等地的開發(fā)商，紛紛前來“淘金”。以下是2003年太倉市規(guī)劃拍賣的土地情況：序號土地坐落原權屬單位面積（畝）用途備注1東郊村新增用地60房產(chǎn)2太勝村新增用地600房產(chǎn)大慶二期3香花橋、鳳聯(lián)新增用地500房產(chǎn)規(guī)劃區(qū)內4太勝村上海路西新增用地50房產(chǎn)5太勝村濱河路北新增用地192房產(chǎn)6向陽村公安局后新增用地30房產(chǎn)7城廂鎮(zhèn)存量9房產(chǎn)城中派出所8城廂鎮(zhèn)存量38房產(chǎn)中聯(lián)地毯廠9山南路新增用地102房產(chǎn)10城廂鎮(zhèn)長春路工投公司28房產(chǎn)特種機電廠11沙溪鎮(zhèn)新北街工投公司17房產(chǎn)農(nóng)具五金廠12城廂鎮(zhèn)人民南路工投公司68房產(chǎn)二棉廠13城廂鎮(zhèn)小北門工投公司10房產(chǎn)印刷廠合 計1704其他改造及拍賣情況：u 西大門改造，約500畝，已經(jīng)列在拍賣計劃中。u 西門市場、機電市場改造，約500畝，不一定拍賣。u 布廠、經(jīng)編廠地塊改造為住宅（別墅）用地。u 盛大房產(chǎn)以3000萬拍得長春路西門某地塊。u 市政府南面某地塊方案規(guī)劃已經(jīng)通過，用做商住。u 另據(jù)悉，大慶石油管理局投資的錦繡新城居住小區(qū)占地1300畝，它位于太倉新區(qū)（東南側、沿江高速公路西側），一期不對外銷售，主要定銷上海籍的大慶職工，因此后期的開發(fā)量是巨大的。綜合以上的土地統(tǒng)計資料和目前在售的樓盤存量，太倉市未來住宅的供應量是非常大的。附2：最近一次太倉市所拍土地的基本情況地塊位置：長春路（原機電廠）用 途：二類住宅占地面積：15981. 8平方米說 明：起價960萬，最后被蘇州盛邦房產(chǎn)以3600萬拍得，平均每平方米地價2252元從以上拍賣的土地情況來看，我們可以得出如下觀點：外地開發(fā)商已經(jīng)開始介入太倉的房產(chǎn)市場，如高爾夫湖濱花苑的開發(fā)商也來自外地土地拍賣后競爭激烈，成交價遠遠高于起拍價，因此開發(fā)商的土地成本加大，相應的房價定會隨之攀升。
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