小議房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象-資料下載頁
2025-07-27 11:19本頁面
【正文】 93年的過熱新增的不足之處。 但是，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整并不意味著開發(fā)商敢去或者說是想去降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，“以人為本”的設(shè)計(jì)及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用?！靶驴萍肌⑿氯司?、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題，現(xiàn)代信息集成技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛突起，使房地產(chǎn)行業(yè)由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發(fā)展。因此，在2003年及未來時(shí)間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消費(fèi)者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。 外部環(huán)境：外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟。2003年房地產(chǎn)市場投資的一個重要特點(diǎn)就是外資加速進(jìn)入。由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”的增高，銀行貸款難度加大，房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場。房地產(chǎn)企業(yè)或借殼上市，或?qū)で蠛?nèi)外基金的支持。其實(shí)，海外基金也早已瞄準(zhǔn)國內(nèi)住宅開發(fā)。近幾年，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和高回報(bào)率令海外投資者為之心動。據(jù)預(yù)測，在未來兩三年內(nèi)將有3億―20億美元的海外資金投向中國房地產(chǎn)市場，盡管數(shù)量不是很多，但這是一個趨勢，反映了外商對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資信心。 在海外資金進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已近3萬家，普遍存在著企業(yè)小型化、資金缺乏的現(xiàn)實(shí)問題。由于主要資金依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率高，利息負(fù)擔(dān)較大，企業(yè)業(yè)務(wù)的單一性、高風(fēng)險(xiǎn)使其業(yè)績經(jīng)常出現(xiàn)大幅波動。在這種情況下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，以壯大企業(yè)實(shí)力。 消費(fèi)主體 ：個人購買繼續(xù)成主流，房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，過去10年我國的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%以上，已經(jīng)成為市場購買的主體。隨著居民收入的不斷增長和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對商品房的購買力也在不斷增強(qiáng)，有6%―15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。研究人員預(yù)測，2003年個人購房的比重會在2002年基礎(chǔ)上再增加1個百分點(diǎn)。 價(jià)格： 對于2003年房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢問題，多數(shù)房地產(chǎn)商都保持著比較樂觀的態(tài)度，認(rèn)為市場價(jià)格不會降。有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，2003年全國房地產(chǎn)市場平均銷售價(jià)格會受需求和市場持續(xù)走熱影響而基本平穩(wěn)，或有微幅上漲。但少數(shù)地區(qū)會因?yàn)檫^去房價(jià)和空置率過高而回落，像北京、深圳等地在銷售率回升的同時(shí)，空置率也在上升，上半年房價(jià)還會小幅下跌，地域分化明顯。 這與1993年的房產(chǎn)明顯不同 。 新元素 ：品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入，新科技的運(yùn)用。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌資產(chǎn)是一種超越生產(chǎn)、商品等所有有形資產(chǎn)的外在價(jià)值。1992—1993年時(shí) ，中國的房地產(chǎn)市場對品牌的概念非常生疏，在同一地域開發(fā)商們提供的產(chǎn)品幾乎千篇一律，周邊環(huán)境、戶型、建設(shè)材料和物業(yè)管理服務(wù)等都沒有什么差別。探求品牌軌跡、加強(qiáng)品牌資產(chǎn)管理已經(jīng)是擺在房地產(chǎn)開發(fā)界面前的重要課題。大概從2000年左右開始，國內(nèi)有一些開發(fā)商開始追求建設(shè)富有個性化的產(chǎn)品，受到了不同層次消費(fèi)者的歡迎。隨后兩年，以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。 例如萬科 ，金地等有名的房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是市場的寵兒。 從這些方面來看，2003年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱在某種成度上是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮的表現(xiàn)，這是與1992年的房地產(chǎn)市場最大的不同。另一方面，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來看，1992年到1993年剛好是一個十年的經(jīng)濟(jì)周期，因此這次的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱，從某種意義上來說是經(jīng)濟(jì)周期的運(yùn)行的結(jié)果。 總 結(jié)分析房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象不能僅僅只從市場的房價(jià)有沒有上升、有沒有炒作現(xiàn)象來看，要用發(fā)展的眼光來分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整個過程 。1，政府改革要到位，將房地產(chǎn)改革進(jìn)行到底。二級市場的開放要到位，金融支持要到位。2，招標(biāo)、拍賣、掛牌，市場規(guī)范化、公開化的運(yùn)作將逐步推開。3，將房改、地改進(jìn)行到底，使我們的市場更加規(guī)范化，更加透明，買房人更多，使住房的消費(fèi)比例進(jìn)一步增長。4，企業(yè)品牌競爭意識和樹立誠信經(jīng)營意識要加強(qiáng)，服務(wù)需規(guī)范?，F(xiàn)在進(jìn)入了消費(fèi)競爭時(shí)代，現(xiàn)在房地產(chǎn)要講文化、講品牌、講服務(wù)，樓盤的設(shè)計(jì)和建設(shè)要使產(chǎn)品的功能、環(huán)境進(jìn)一步達(dá)到居住者的要求，要高度重視住宅產(chǎn)品性能和品質(zhì)的提高，通過高新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，突出舒適性、健康性和文化性加強(qiáng)立法，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。5，在當(dāng)前的法律體系中，相對于開發(fā)商來講，購房者還處于弱勢地位，國家要加快住宅、物業(yè)管理等方面法規(guī)的制定，保護(hù)購房者的權(quán)利。6， 加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控這是我對1992—1993年和2003年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象分析后得到六點(diǎn)結(jié)論。 10 / 10
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