【正文】 燈光籃球場8） 網(wǎng)球場9） 門球場10） 家政服務(wù)中心三、規(guī)劃建議1. 規(guī)劃依據(jù)：a. 《南匯區(qū)人民政府關(guān)于對三灶鎮(zhèn)老鎮(zhèn)改造控詳規(guī)劃的批復》（南匯區(qū)人民政府（批復）南府（2000）151號）。b. 三灶鎮(zhèn)老鎮(zhèn)改造控詳規(guī)劃。2. 規(guī)劃理念： 三灶鎮(zhèn)規(guī)劃理念溪流、沙灘、陽光、綠色a. 還生命以溪流生命之河 以一條寓示生命之河的流水貫穿整個鎮(zhèn)區(qū)，沿河設(shè)置紅楓林、沙灘、紅楓半島、海天之間等景觀；感悟生活、感受生命，讓流水的律動滲透進生命的律動。b. 還生命以綠色城市綠肺 林在園中是三灶鎮(zhèn)的另一大空間特色。在鎮(zhèn)中的幾個中心島上和主入口均設(shè)置了大片綠林與流水相協(xié)調(diào)，綠林與綠水相輝映有夢中周莊之意境。c. 還生命以陽光擁抱陽光 低密度的建筑空間為我們創(chuàng)造陽光般的夢想，擁抱生活，擁抱陽光，還您一個燦爛明媚的人生。d. 還生命以浪漫生命之歌 漫步在沙灘上，嬉戲在流水中，紅楓還在微風中搖曳婆娑，加之明媚的陽光，棲息的小鳥，這將是一幅夢想中的生命之歌。 沿著河水設(shè)置人工沙灘半島，并用鵝卵石鋪地設(shè)置成健康步行道，既利于健足，也有利于觀景。3. 功能定位： 隨著經(jīng)濟建設(shè)與城市建設(shè)的迅速發(fā)展，周邊的國際空港、深水港浦東主題公園的建設(shè)步伐加快、上海野生動物園、森林公園、桃園度假村、濱海高爾夫球場、高級別墅群等相繼建成及陸續(xù)投放，為三灶鎮(zhèn)舊鎮(zhèn)改造明確了方向即三灶鎮(zhèn)應(yīng)建成集居住、休閑、娛樂、購物于一體的新型集鎮(zhèn)。4. 區(qū)域劃分： 根據(jù)南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系總體規(guī)劃，結(jié)合土地資源配置，同時考慮內(nèi)外環(huán)境的現(xiàn)狀與發(fā)展，在區(qū)域劃分時力求做到功能明確、建筑空間組合和諧，構(gòu)成一個完善的相對獨立的有機整體。初步設(shè)想劃分為（附圖二：項目功能分區(qū)圖）a. 商貿(mào)區(qū)沿南六公路布置，以紅三港二側(cè)為界，其消費群體定位在周邊的居民和旅游客人，擬建造商場、超市、便利店及室內(nèi)集市和部分辦公用房。以發(fā)展的眼光考慮，隨著城市化進程的發(fā)展及特別是輕軌交通的發(fā)展，三灶鎮(zhèn)將可以吸納眾多居民入住，我們策劃在商貿(mào)街上適當安排住宅樓，并將形成一個銷售熱點。在住宅區(qū)域內(nèi)安置一些服務(wù)性較強的便利店及高級會所，可以為住戶帶來極大的方便，故擬分別在紅三港西側(cè)南北二個住宅小區(qū)內(nèi)（A、B住宅區(qū)）設(shè)置便利店和會所，入口處將考慮同主題公園結(jié)合在一起。將改建后的三灶港河道二岸辟成休閑長廊，從東首觀光碼頭林蔭大道開始至邊界形成三灶鎮(zhèn)的東西向景觀主軸，軸線由東向西，以入口圓形碼頭廣場為起點，沿林蔭大道發(fā)展，以湖面的綠島為對景。另外，以紅三港的流水路線為第二景觀軸，有機的形成水岸風景線，并有效的將商業(yè)建筑組團。在建筑形態(tài)上設(shè)計成一個具有民族特色而又富有現(xiàn)代立體層次感的標志性建筑，此建筑物建成后從南六公路到下沿公路等遠處都能看到他的品貌，我們希望通過建筑的形式來表現(xiàn)三灶鎮(zhèn)的個性和時代感，能突出改造后的三灶鎮(zhèn)的整體形象和提升三灶鎮(zhèn)的知名度，另外還可作為屏障，有效地隔離南六公路及紅三港的喧鬧，給住宅區(qū)創(chuàng)造一個的幽靜環(huán)境。b. 服務(wù)區(qū)沿下鹽公路和三灶港間布置，擬建造文化娛樂場所、體育館、圖書館、影劇院、學校、開放式公園等公建設(shè)施，其服務(wù)對象為周邊的居民和度假客人。特別是擬將三灶港貫穿街區(qū)的河道段改造為景觀河道，以一條蜿蜓曲折的流水路線為第二景觀軸，有機的形成半島，并有效的連接各組團空間，對三灶港的改造將會使其臟、亂、差局面得到綜合治理，使原有的河道變成一條亮麗的景觀河，為市民提供休閑的好場所，同時也是提升三灶鎮(zhèn)形象的濃重之筆。c. 住宅區(qū)按照南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系總體規(guī)劃精神，將住宅區(qū)主要劃分為二大相對集中的自然小區(qū)（A區(qū)、B區(qū)），提高居民的居住質(zhì)量。結(jié)合自然地形組織住宅布局，充分利用改造后的三灶港營造出擇水而居、回歸自然的建筑精品，體現(xiàn)溪流、沙灘、陽光、綠色是本案策劃的主旨。水是生命的源泉，水在園中是本居民區(qū)作為21世紀新家園的重要特征，規(guī)劃策劃充分應(yīng)用江南水鄉(xiāng)的設(shè)計理念，將河流引入小區(qū)，并連貫整個工程，達到綠水繞東城，推窗見流波的意境。鎮(zhèn)內(nèi)溪流水景與河道自然融匯貫通形成活水景觀，較之人造湖更為美麗。5. 規(guī)劃劃整體框架：a. 整體布局人車分流，動靜分區(qū) 采用平行道路周邊布置，步行系統(tǒng)以葉脈狀作中間聯(lián)系，形成鬧的外環(huán)，步行系統(tǒng)同中央綠地結(jié)合，形成靜的核心。使住宅區(qū)內(nèi)居民有一個安靜、安全、不受干擾的生活休憩的環(huán)境。b. 公建布局休閑現(xiàn)代 區(qū)位性與標志性小區(qū)物業(yè)和商業(yè)服務(wù)位于中間的線形商業(yè)街里，與入口廣場連接。 同時，將小區(qū)出入口交通組織與小區(qū)入口視覺景觀走廊的對景效果營造相結(jié)合，將道路設(shè)計與廣場空間、綠地空間與建筑空間相結(jié)合，共同塑造商業(yè)街空間景觀。c. 住宅布局擇水而居、回歸自然 住宅布局強調(diào)局部空間塑造，通過住宅單體的造型和空間限定，并結(jié)合戶外綠化環(huán)境設(shè)計，形成自然的鄰里空間，創(chuàng)造親近、自然且具有人情味的居住環(huán)境。整個建筑要有較高的規(guī)劃起點，檔次區(qū)分、特色分明，提高了可認別性與認同感，通過建筑的高低錯落，豐富空間輪廓線。按照擇水而居、回歸自然、主從有序、水岸生活的理念展開，體現(xiàn)個性，表現(xiàn)現(xiàn)代。d. 道路系統(tǒng)規(guī)劃整體性與景觀性 結(jié)合地塊形狀，以沿周邊的主干道交通主軸，采用入口合流，鎮(zhèn)內(nèi)分流的交通網(wǎng)絡(luò)組織，減少對鎮(zhèn)中心綠地的干擾。 同時，將鎮(zhèn)出入口交通組織與鎮(zhèn)視覺景觀走廊的對景效果營造相結(jié)合，將道路設(shè)計與廣場空間、綠地空間建筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀。 鎮(zhèn)內(nèi)道路分二級：主要道路21米，次要道路12米。 各區(qū)域內(nèi)道路分二級：區(qū)域主要道路（環(huán)路）路寬6米，次要道路路寬3米。四、規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指數(shù)總用地面積： (ha)水面面積： (ha)道路面積： (ha)綠地面積（集中綠地）： (ha)商貿(mào)區(qū)占地面積： (ha) 占基地面積（%）：%服務(wù)區(qū)占地面積： (ha) 占基地面積（%）：%住宅A區(qū)占地面積： (ha) 占基地面積（%）：%住宅B區(qū)占地面積： (ha) 占基地面積（%）：%總建筑面積： 36萬m2住宅A區(qū)容積率： 住宅B區(qū)容積率： 商貿(mào)區(qū)容積率： 服務(wù)區(qū)容積率： 基地綜合容積率： 用地平衡對照表控規(guī)指標名稱控規(guī)指標平衡后實際參數(shù)規(guī)劃總用地(ha)(ha) 居住用地%%，%，%公共設(shè)施用地%%綠化用地%%市政用地%%道路用地%%住宅容積率（獨立小區(qū)），（其他）五、規(guī)劃前后對比基地目前概況1. 交通條件：目前主要依托地鐵二號線至張江換乘張南線、地鐵一號線到萬體館換乘旅游二號線。2. 現(xiàn)有人口：5778人。 3. 現(xiàn)有住戶：937戶，其中農(nóng)業(yè)戶538戶。4. 現(xiàn)有學校：初中一所20個班級，小學一所18個班級。5. 現(xiàn)有衛(wèi)生院一所：設(shè)有15個科室，37張床位。6. 現(xiàn)有電影院一坐：設(shè)有1058個坐位。7. 現(xiàn)有文化站一所：配有相關(guān)設(shè)施。8. 優(yōu)勢：歷史悠久，知名度較高，有紅三港及三灶港兩條天然河道可以利用，吻合人們回歸自然的心態(tài)。規(guī)劃中的輕軌線將在三灶鎮(zhèn)設(shè)站臺。9. 劣勢：目前二條河道臟、亂、差比較嚴重，如果不對河道改造及水質(zhì)進行處理，將無法達到景觀效果，甚至與會影響整個地塊的開發(fā)。改造后的三灶鎮(zhèn)1. 交通（附交通綠化分析圖）：除原有線路外，規(guī)劃中的輕軌將在三灶鎮(zhèn)設(shè)站點，改造后的三灶鎮(zhèn)除下沿公路外在南端邊界處新建一條主道路，形成小區(qū)主環(huán)路，路寬20米，主入口在南六公路上，次路口在下沿公路上。除各住宅小區(qū)內(nèi)建有停車場外，還建有集中外來車輛停車廣場三處。2. 入住人口：15000人。3. 住戶：4200戶。4. 學校：建有高級幼兒園一所、小學、中學各一所。5. 醫(yī)院：中型醫(yī)院及老人護理院各一座。6. 文化、娛樂設(shè)施：建有一座集影視、歌舞、網(wǎng)吧、圖書、休閑與一體的現(xiàn)代化文化城。7. 體育：建設(shè)一坐小型體育館，設(shè)有健身、游泳、棋牌、網(wǎng)球、籃球、乒乓球等設(shè)施。8. 商場：建有中型商場和小型超市、便利店等。9. 餐飲：建有高級餐廳及特色餐廳若干處，同時在會所內(nèi)設(shè)置咖啡室。10. 休閑：在三灶港和紅三港交匯處，建設(shè)一坐主題公園，改造后的三灶港在此形成一個游人碼頭，具有建筑特色的商場、小品等作為公園背景。11. 其他服務(wù)：準備引入一家銀行和郵局。六、經(jīng)濟分析開發(fā)項目：（1）占用土地：630畝。（2）建造面積：36萬平方米（3）治理河道：2500米（4）道路整治：2800米（5）綠化：15 ha投資估算（單位：元）：（1）土地開發(fā)費：630x32（萬元）=20160（萬元）（2）建安費：36（萬）x1000=36000（萬元）（3）后期綜合裝飾費：36（萬）x1200=43200（萬元）（4）前期開發(fā)費：36000x5%=1800（萬元）（5）市政外配套：36x320（萬）=11520（萬元）（6）市政內(nèi)配套：36x700（萬）=25200（萬元）（7）河道、橋梁：2500x660+300=465（萬元）（8）小計：137345（萬元）（9）不可預(yù)見費：137345x8%=（萬元）（10）總投資估算：，平均成本單價：開發(fā)價值預(yù)測項目實施進程（附圖三：項目分期實施圖） 由于受地塊動遷及現(xiàn)狀的制約，本項目擬分期分批實施為妥，這樣對各方面和各環(huán)節(jié)均比較合理。第一期：1. 建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)A住宅區(qū)和部分商業(yè)、服務(wù)區(qū)及對紅三港進行改造，第一批建設(shè)用地在Ⅰ地塊群，及紅三港區(qū)內(nèi)段，第二批建設(shè)用地為Ⅱ地塊群。2. 投資匡算： 一期一批a. 土地開發(fā)費：128x32（萬元）=4094（萬元）b. 建安費：（萬）x1000=5100（萬元）c. 后期綜合裝飾費：（萬）x1200=6120（萬元）d. 前期開發(fā)費：15314x5%=766（萬元）e. 市政外配套：（萬）=1632（萬元）f. 市政內(nèi)配套：（萬）=3570（萬元）g. 河道、橋梁：2500x660+300=465（萬元）h. 小計：21747（萬元）i. 不可預(yù)見費：21747x8%=1740（萬元）3. 總投資估算：23487萬元，平均成本單價：4605元/m2 一期二批a. 土地開發(fā)費：139x32（萬元）=4454（萬元）b. 建安費：（萬）x1000=5600（萬元）c. 后期綜合裝飾費：（萬）x1200=6720（萬元）d. 前期開發(fā)費：16774x5%=839（萬元）e. 市政外配套：（萬）=1792（萬元）f. 市政內(nèi)配套：（萬）=3920（萬元）g. 小計：23325（萬元）h. 不可預(yù)見費：23325x8%=1866（萬元）i. 總投資估算：25191萬元，平均成本單價：4498元/m2第二期：1. 建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)服務(wù)區(qū)，建設(shè)用地為Ⅲ地塊群。2. 投資匡算：a. 土地開發(fā)費：164x32（萬元）=5261（萬元）b. 建安費：（萬）x1000=15300（萬元）c. 后期綜合裝飾費：（萬）x1200=18360（萬元）d. 前期開發(fā)費：38921x5%=1946（萬元）e. 市政外配套：（萬）=4896（萬元）f. 市政內(nèi)配套：（萬）=10710（萬元）g. 小計：56473（萬元）h. 不可預(yù)見費：56473x8%=4518（萬元）i. 總投資估算：60991萬元，平均成本單價：3986元/m2第三期：1. 建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)B住宅區(qū)及部分商業(yè)區(qū)，建設(shè)用地為ⅳ地塊群。2. 投資匡算：a. 土地開發(fā)費：189x32（萬元）=6048（萬元）b. 建安費：10（萬）x1000=10000（萬元）c. 后期綜合裝飾費：10（萬）x1200=12000（萬元）d. 前期開發(fā)費：28048x5%=1402（萬元）e. 市政外配套：10x320（萬）=3200（萬元）f. 市政內(nèi)配套：10x700（萬）=7000（萬元）g. 小計：39650（萬元）h. 不可預(yù)見費：39650x8%=3172（萬元）i. 總投資估算：42822萬元，平均成本單價：4282元/m2 75 / 76