【正文】 經(jīng)濟(jì)的提升途徑來(lái)促進(jìn)本項(xiàng)目及毗鄰地區(qū)的發(fā)展。概念營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，是應(yīng)對(duì)產(chǎn)品同質(zhì)化的利器。 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，只有不斷推出新概念產(chǎn)品，才能保證產(chǎn)業(yè)的合理利潤(rùn)。概念化運(yùn)營(yíng)主要包括三個(gè)方面：一是產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念化，通過(guò)豐富產(chǎn)品的內(nèi)函，提升產(chǎn)品的價(jià)值（如佛學(xué)旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)）；二是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃概念化，凸現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)特色（如佛學(xué)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）；三是營(yíng)銷(xiāo)推廣概念化，通過(guò)概念包裝與佛教文化相結(jié)合，形成亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的整體核聚力。佛教文化和觀音文化是本項(xiàng)目發(fā)展的靈魂和核心，佛教文化所蘊(yùn)涵的包容文化、普世文化、建筑文化、音樂(lè)和藝術(shù)文化、養(yǎng)生文化等是項(xiàng)目生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。宗教化運(yùn)營(yíng)首先是宗教理念運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目各產(chǎn)業(yè)區(qū)應(yīng)當(dāng)充分挖掘歷史宗教文化的內(nèi)涵，利用宗教文化的影響力擴(kuò)大項(xiàng)目的傳播力，這與佛教弘法以及“人間佛教“的理念是一致的，也只有這樣才能符合佛教旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的宗教規(guī)律以及商業(yè)消費(fèi)終端的心理需求，從而為未來(lái)若干項(xiàng)目帶來(lái)盈利。其次是利用宗教渠道運(yùn)營(yíng)。應(yīng)當(dāng)充分利用各類(lèi)宗教渠道，如宗教協(xié)會(huì)、宗教募捐、宗教產(chǎn)品市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)等各種渠道整合運(yùn)營(yíng)各類(lèi)資源。走品牌制勝的策略，通過(guò)品牌策劃和整合推廣，建立品牌的形象力和競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成由宗教文化品牌到產(chǎn)品品牌、最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的全面提升過(guò)程，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高。資本包括有形資本和無(wú)形資本，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念應(yīng)當(dāng)從實(shí)物開(kāi)發(fā)向價(jià)值提升轉(zhuǎn)變，把技術(shù)、設(shè)備、產(chǎn)品放在為資本價(jià)值增值服務(wù)的地位上，分析資本投入產(chǎn)出模式，制定收益回報(bào)計(jì)劃，保障最大綜合收益。資本化運(yùn)營(yíng)就是整合園區(qū)所有有價(jià)值的要素資源，包括土地資源、自然資源、注意力資源（注意力經(jīng)濟(jì)）等無(wú)形資源，如開(kāi)發(fā)道路冠名權(quán)，戶(hù)外廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，以市場(chǎng)觀念取代行政觀念，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制整合資源，尤其是整合社會(huì)資本，促進(jìn)項(xiàng)目全面和可持續(xù)發(fā)展。資本化經(jīng)營(yíng)主要包括：一是有形資源價(jià)值化，如土地等有形資產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)從土地向價(jià)值轉(zhuǎn)變，變成可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值資源；二是無(wú)形資產(chǎn)有形化，如把戶(hù)外廣告經(jīng)營(yíng)資源變成有形的廣告牌；三是資本運(yùn)作市場(chǎng)化，按誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。區(qū)域化運(yùn)營(yíng)就是將項(xiàng)目置于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度來(lái)考慮，最大化的整合區(qū)域內(nèi)有用的資源，如自然資源、歷史文化資源、佛文化資源等各方面資源，根據(jù)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的不同特點(diǎn)和屬性，進(jìn)行合理的功能分區(qū)，按產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的原則，注重區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，確保區(qū)域整體價(jià)值的最大化。 項(xiàng)目效益分析預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目實(shí)施后，%，%，分析結(jié)果詳見(jiàn)附表1～5。216。 本項(xiàng)目宣傳的“平等、博愛(ài)、包容”等和諧社會(huì)普世價(jià)值觀對(duì)于接觸到本項(xiàng)目的游客、員工等等每一個(gè)人，都有著良好的精神導(dǎo)向作用，為提高人民精神素養(yǎng)、創(chuàng)建和諧社會(huì)做出了突出貢獻(xiàn)。216。 本項(xiàng)目將廣泛開(kāi)展各類(lèi)國(guó)際佛學(xué)文化交流活動(dòng)，與世界各國(guó)友人互動(dòng)溝通、增進(jìn)了解，加強(qiáng)彼此互信，宣傳國(guó)家形象，展示國(guó)家軟實(shí)力。216。 本項(xiàng)目將為長(zhǎng)春市、吉林省增加一處極具吸引力的人文景觀，成為長(zhǎng)春市的又一張靚麗“文化名片”，成為長(zhǎng)春市城市形象的最佳展示窗口。216。 本項(xiàng)目在解決當(dāng)?shù)鼐用癫糠志蜆I(yè)的同時(shí)，將極大地帶動(dòng)項(xiàng)目周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升區(qū)域生活品質(zhì)，發(fā)揮出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的區(qū)域輻射作用。216。 本項(xiàng)目將以文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)吉林省優(yōu)勢(shì)農(nóng)林產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，增加農(nóng)民收入，樹(shù)立吉林農(nóng)林產(chǎn)品新品牌，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 建議本項(xiàng)目對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)策劃、宣傳推廣等各個(gè)方面均提出了較高的要求，因此，組建一支強(qiáng)有力的高效運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是本項(xiàng)目順利實(shí)施的必要保障。同時(shí)，制定全面、細(xì)致、可操作性強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)方案和市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃可以有效地降低項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。借鑒其他相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，解決上述問(wèn)題一般有三種途徑：全面獵頭招聘，自行組建一支業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)、品行可靠的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，引入外腦合作操作；將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)全部外包給具備相應(yīng)實(shí)力的運(yùn)營(yíng)公司。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)介紹（略） （產(chǎn)品、服務(wù)）介紹所處位置經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目大門(mén)25元/人通票門(mén)票；中日韓會(huì)議中心3年一次的大會(huì)每年2次交流會(huì)議短期心靈養(yǎng)修班紀(jì)念品銷(xiāo)售齋飯佑國(guó)塔、觀景閣捐贈(zèng)點(diǎn)長(zhǎng)明燈祈福護(hù)身符、掛條法會(huì)活動(dòng)放生香油錢(qián)禮佛大道認(rèn)捐水面蓮燈演出游船滑冰國(guó)際佛學(xué)院交流項(xiàng)目學(xué)費(fèi)短期培訓(xùn)佛文化制品銷(xiāo)售商業(yè)街租金經(jīng)營(yíng)收入物流、廣告、導(dǎo)游等服務(wù)收入物業(yè)管理綠化采摘、鮮花商業(yè)中心房租物業(yè)管理融資方案 資金使用及籌集表。計(jì)劃本項(xiàng)目主要通過(guò)商住項(xiàng)目土地出讓收益和社會(huì)募捐方式籌集資金；以合理的工程賬期緩解部分資金壓力；如有不足，少量資金缺口由政府撥款。項(xiàng)目融資途徑 本項(xiàng)目土地獲得方式為國(guó)有劃撥土地，不計(jì)土地出讓金。 萬(wàn)壽寺建設(shè)資金由宗教界人士負(fù)責(zé)解決。 本項(xiàng)目主要建設(shè)資金由商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓金解決，暫定土地出讓價(jià)格為2500元/平方米。靈活多變的合作模式本項(xiàng)目可以以多種方式吸引投資。 本次財(cái)務(wù)測(cè)算以土地出讓金作為主要資金來(lái)源，園區(qū)經(jīng)營(yíng)部分的股權(quán)比例可以靈活處理。優(yōu)點(diǎn)是利益分配明晰；缺點(diǎn)是園區(qū)經(jīng)營(yíng)部分政府需要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任。 本項(xiàng)目也可以采用BT方式解決資金問(wèn)題。優(yōu)點(diǎn)是建設(shè)期間政府壓力很小；缺點(diǎn)是財(cái)務(wù)成本較高，且也存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。 本項(xiàng)目也可以由政府與投資方合作開(kāi)發(fā)，雙方商定合作事宜。表6 資金使用及籌集表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220131總投資68950設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)14640386010200580建安工程費(fèi)8848428864550204600工程建設(shè)其他費(fèi)用3730250預(yù)備費(fèi)002資金籌措43300商業(yè)開(kāi)發(fā)0社會(huì)捐助資金13700300095001200土地出讓金7500040000350000高新區(qū)撥款430030040000社會(huì)融資230000190004000根據(jù)不同融資方案制訂相應(yīng)推出方案。（略）財(cái)務(wù)分析與預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)分析估算原則： 本次項(xiàng)目投資估算時(shí)將30萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目刨除在外，待該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后可另行計(jì)算。 萬(wàn)壽寺的建設(shè)投資及其收益均由宗教界人士負(fù)責(zé)，本次計(jì)算已將其排除。 本項(xiàng)目未計(jì)入土地成本。表7 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目建筑面積（m2）建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)一工 程 費(fèi) 用188242088484146405860一 期（2011年開(kāi)工）1萬(wàn)壽寺34000資金由寺院自籌　2中日韓佛教論壇中心120004200800160　51603長(zhǎng)春觀音閣及觀演區(qū)7000102001200600　120004禮佛大道　2400250150　28005景觀塔20002600400200　32006西北側(cè)堆山348001044　　　10447水系初步改造400002400　　　24008長(zhǎng)春高新區(qū)文化活動(dòng)中心50002400450150　30009東西地塊三個(gè)生態(tài)230001620260120　2000停車(chē)場(chǎng)10西區(qū)路網(wǎng)、市政管線(xiàn)6500002000500500　3000小 計(jì)7738002886438601880034604二 期（2012年開(kāi)工）11寺內(nèi)佛像、陳設(shè)及佛學(xué)院190008000400500　890012長(zhǎng)春宮450030001000500　450013 東區(qū)路網(wǎng)、市政管線(xiàn)35000035001400500　540014商業(yè)中心，中日韓社區(qū)30000160004000500　2050015地塊東南及北側(cè)商業(yè)街1512027201000780　450016環(huán)湖水系深度改造400001800400200　240017總體園林綠化650000200002000750　22750小 計(jì)110862055020102003730068950三 期（2013年開(kāi)工）18園區(qū)總體導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)　1700200100　200019園區(qū)總體安監(jiān)系統(tǒng)　4008050　53020園區(qū)總體消防系統(tǒng)　2500300100　2900小 計(jì)　460058025005430二工程建設(shè)其他費(fèi)用　　　　1建設(shè)單位管理費(fèi)　　　　2工程建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)　　　　3工程勘察費(fèi)　　　　4工程咨詢(xún)費(fèi)　　　　5施工圖預(yù)算編制費(fèi)　　　　6招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)　　　　7施工圖技術(shù)審查費(fèi)　　　　8竣工圖編制費(fèi)　　　　9工程監(jiān)理費(fèi)　　　　10建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)　　　　11工程安全監(jiān)督費(fèi)　　　　12工程保險(xiǎn)費(fèi)　　　　13招投標(biāo)交易費(fèi)　　　　14生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)　　　　400400小 計(jì)　　　　三預(yù) 備 費(fèi)　　　　1基本預(yù)備費(fèi)　　　　2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)　　　　小 計(jì)　　　　四建設(shè)投資合計(jì)1882420884841464058601經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項(xiàng)目的投資效益指標(biāo)分析如下：（1）靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年均利潤(rùn)總額/總投資=%投資利稅率=年均利稅總額/總投資=%靜態(tài)投資回收期（稅前）=（含3年建設(shè)期）靜態(tài)投資回收期（稅后）=（含3年建設(shè)期）（2）動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）=%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）=%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前，IC=10%）=財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，IC=10%）=動(dòng)態(tài)投資回收期（稅前）=（含3年建設(shè)期）動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）=（含3年建設(shè)期）1結(jié)論綜上所述，長(zhǎng)春國(guó)際佛教文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性，各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)高于同行業(yè)水平，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，同時(shí)具有良好的文化、生態(tài)、環(huán)保等社會(huì)效益。綜合分析來(lái)看，本項(xiàng)目在市場(chǎng)上和經(jīng)濟(jì)上均可行。50