【正文】 體系最大化廣告策略廣告通路建議本案定位（市場、主題）廣告分階段實施策略售樓部和樣板間項目支撐要素廣告總體費用安排消費者研究及定位廣告總體營銷推廣策劃思路：主題思想：……非常男女炫公寓，我們有著自己的故事 表現(xiàn)：隨著CONDO生活方式在中國的流行，越來越多的人開始受到一種氣氛的感染。入住之后，很多年輕人發(fā)現(xiàn)，其實CONDO生活方式就好象在我們周圍四處可見，有一個更加形象的比喻就是這種生活方式在某種程度上與我們曾有的大學生活有很多的相似之處，能夠喚起我們心底那些質樸的情感，一方面又摻和了我們對自己居所的理想，所以CONDO的每一個元素，都是我們曾經(jīng)熟悉卻已經(jīng)離我們遠去的，每一個都能激起我們的共鳴，引起我們無數(shù)的聯(lián)想和憧憬。 包裝策略海報：非常男女的海報是可以成為裝飾品的墻貼畫，張揚的青春和激情，能夠打動無數(shù)的年輕人；樓書：完全產品手冊，沒有一個多余的字符，沒有一張?zhí)摷俚膱D片樣板間：香港流行的“diy”家私和宜家風格是樣板房的首選，放在地上的矮床、金屬的顏色、玻璃的擺設、燭臺和香氛成了主角。顏色是不可思議的，濃郁的小資情調成了最好的裝飾品，墻上的網(wǎng)球拍是主人健康的象征，獨特的看房通道進行特殊處理。電梯間的漫華：短短的電梯時光是你一天最開心的一該，早上給你一天的好心景，晚上一笑解千愁。售樓處：本案的售樓部一反常規(guī)，采用“商場＋酒吧＋銷售中心”的辦法搬到商場里去，現(xiàn)場POP：待討論主題后設計帶看盤沿線POIP。 ………… 廣告推廣及媒體組合策略各報紙、電臺、廣播、雜志、郵遞等的廣告效果優(yōu)劣勢我想大家都已經(jīng)相當清楚了，在此我就不做描述，只針對本案推廣中所考慮的媒體進行簡單闡述：……報紙廣告：是目標客戶購房的第一來源，但由于其的時效性和費用問題，本案推廣中建議此媒體以另類方式進入吸引消費者，例如舉辦：非常男女尋人活動……等的軟性文章為主，不考慮硬廣告；……項目現(xiàn)場POP在目標客戶的描述中，我們將目標客戶鎖定在項目的周邊，因此設計新穎而色彩鮮艷的POP包裝是我們本案要采用的重點方式； ……眩目多彩的海報及單頁的派發(fā)直接投送是一對一溝通最好的方法，本案會以此種推廣方式為主要模式，運用大面的傳單派發(fā)吸引人們的眼球， ……極具誘惑力的公關活動博彩是人們的常性，讓消費者有利可圖的活動一定能聚集人氣，各種促銷活動的采用也是本案刺激銷售的法寶； ……不定期策劃、制造新聞點使項目在一段時間內保持較高的曝光率。 活動營銷及促銷方式分時期列示：籌備期活動安排：……你好，新街坊海報派送活動 展開熱烈的海報派送風暴行動，印制大型精美海報，加上小禮品送到項目周邊的居民手中，請他們到商場內的售樓處來看房；……非常男女尋人活動在全市范圍內尋找10個時尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實行月薪制，一些平面海報及宣傳單面可用他們的故事做為設計元素，并且他們購房時可免除15000元（僅限本人使用） ……5000獎金猜非常男女的長相設計三套項目建筑改造方案，由消費者投選，在開盤當天進行抽獎，抽中者贈送5000元現(xiàn)金或買房抵扣1000元 ……非常男女白金卡訂購活動在未開盤前訂購白金卡一張200元在開盤當天可抵1000元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購房子，當天可轉讓，可退換。 開盤期：……香車美女開盤抽獎 開盤當天認購的所有客戶有機會抽取奇瑞一輛，開盤當天的歌舞表演。強銷期：……非常男女三人籃球賽……非常男女動感音樂會 ………………以上活動都以能讓消費者得到實際效益為前提。 銷售管理策略……銷售人員的選拔與確認 針對本項目的特征，未來的銷售工作人員應該真正具備專家式的銷售咨詢服務水平和能力?；诖它c，我司對于本項目的銷售人員的選拔將采用公司一直執(zhí)行的“競爭上崗，兩度淘汰”制度。在接到代理項目后，將在公司內部的銷售精英中實行公開選拔。銷售人員：形象突出，具有青春朝氣和吸引力，在經(jīng)過系統(tǒng)的跑盤調研、銷售技巧和專業(yè)知識等內容的考試后初步確認，實現(xiàn)第一輪淘汰； 在進行系統(tǒng)筆試、口試、面試進行二次淘汰后再確定最終銷售人員的名單銷售管理人員：銷售經(jīng)理應在經(jīng)過項目領導小組的審核后方可任用銷售人員的培訓：在銷售人員到崗后，我司將對整個銷售小組進行系統(tǒng)全面的上崗前培訓，培訓內容主要以項目的營銷為主。 推廣計劃及費用預算由于本案營銷的主題思想沒有確認，因此此點暫略，待商議后另行匯整出詳細報告。 第六部分：德盛堂提供服務細則列示針對項目應提供的的工作內容一、整合推廣部分：類別任務 具 體 任 務1項目核心部分樓盤的命名（此項10月內完成）LOGO的設計確定標準字體設計標準顏色設計基本組合方式2品牌導入設計產品核心企劃（客戶主要利益點承諾）3產品戰(zhàn)略立案之商品力設計環(huán)境賣點與開發(fā)賣點設計賣點選擇、賣點綜合及賣點提煉4產品戰(zhàn)略立案之市場力設計基價和差價系數(shù)確定項目價目表制定付款方式確定優(yōu)惠折扣的條件和方式不同階段的價格調整策略項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏產品戰(zhàn)略立案之傳達力設計（營銷）籌備期推廣策略及手段引導期推廣策略及手段開盤期推廣策略及手段強銷期推廣策略及手段持續(xù)期推廣策略及手段6傳達力設計之展示中心策略展示接待中心選址展示接待中心風格定位展示接待中心設計、施工和室內布置接待中心外空間企劃、設計布置氛圍營造方式7傳達力設計之樣品屋策略樣板房的戶型選擇樣板房的樓層、景觀選擇室內裝修的設計、施工和督導家具配置的設計、選擇和實施室內燈光、照明選擇8傳達力設計之工地現(xiàn)場策略工地包裝設計建議施工現(xiàn)場布置建議9傳達力設計之動線包裝策略帶看路線選擇建議沿線POP包裝建議10產品戰(zhàn)略立案之說服力設計（公關促銷戰(zhàn)術）公關促銷目標制定公關促銷活動預算及投入計劃公關促銷活動創(chuàng)意執(zhí)行部門安排11產品戰(zhàn)略立案之說服力設計（媒體戰(zhàn)術）媒體戰(zhàn)術目標制定媒體預算投入計劃不同種類、不同時間媒體選擇不同媒體組合發(fā)布媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排媒體發(fā)布效果監(jiān)控12產品戰(zhàn)略立案之說服力設計（印刷品戰(zhàn)術）各項說明書企劃、設計、文案、印刷DM企劃、設計、文稿、印刷海報企劃、設計、文稿、印刷樓書企劃、設計、文稿、印刷其他13產品戰(zhàn)略立案之說服力設計（戶外）戶外戰(zhàn)術目標戶外預算投入安排工地圍墻設計不同階段大型看板設計不同地點燈箱設計旗幟設計其他 二、銷售部分類別任務 具 體 任 務1銷售部門組織結構策劃確定人員以及質量確定銷售部管理方式確定銷售部激勵模式確定銷售部員工培訓方式2房屋銷售相關文書策劃大、小定金收據(jù)商品房預售合同房屋租賃合同簽定相關文書的注意事項3銷售政策策劃項目各單位價格設計付款方式設計特殊客戶處理及退房處理流程設計交房標準溝通銷售承諾設計4現(xiàn)場銷售執(zhí)行標準銷售100問設計電話接聽、電話追蹤現(xiàn)場來訪客戶接待樓盤介紹標準帶看樓盤說辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭收取大定、小定直至最后簽約的的流程設計各類報表的填寫銷售檢討會設計5銷售測試與銷售控制設計項目各期銷售目標銷售測試方法確認銷售節(jié)奏與價格走勢把握房源協(xié)調流程設計銷售指標分解方式客戶定期統(tǒng)計分析6銷售工具檢測各種表單及文書價格表以及統(tǒng)一說辭房號及面積表模型及其他控制類物品7開盤組織策劃開盤時間選定開盤的銷售目標制定開盤造勢活動策劃開盤現(xiàn)場工作流程開盤方式8廣告效果和銷售狀況分析各種媒體來電狀況統(tǒng)計分析各種媒體來人狀況統(tǒng)計分析每周每月實際成交統(tǒng)計分析每周每月退戶情況分析每月銷售情況總體分析下一階段銷售計劃安排與建議9銷售工作總結銷售每一周期結束總結報告總結報告的審核及歸檔下一階段銷售工作建議及安排銷售人員激勵措施實施及調整10反饋與調整根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計劃合作協(xié)議書