【正文】 所作為辦公配套設(shè)施觀光電梯，無電扶梯租金/售價(jià)未確定小結(jié)：該物業(yè)為單體樓，下面為商業(yè)。雖然艾佳天泰的商業(yè)部分還沒有開始進(jìn)行定位招商，但其廣告語中還是體現(xiàn)出了它的一個(gè)較為明確的定位和業(yè)態(tài)組合。. 南坪區(qū)：貝迪新城地址：南岸惠工路步行街主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地35800㎡，㎡，㎡，住宅7萬㎡，車庫和設(shè)備用房1萬㎡。商業(yè)定位生活小區(qū)配套業(yè)種/品牌商家未確定，正在動(dòng)工。配套設(shè)施未確定租金/售價(jià)未確定小結(jié)：主要為住宅小區(qū)，商業(yè)部分只是底商一層，主要做為生活小區(qū)配套來租售，目前3期正在修建當(dāng)中，門面價(jià)格還未公布。結(jié)論分析：經(jīng)過對(duì)重慶主城區(qū)具有同質(zhì)化商業(yè)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地踩盤，我們發(fā)現(xiàn)類比項(xiàng)目有如下相同特性：216。 位于步行街快車道外圍；216。 均單體樓下的商業(yè)裙樓；216。 過往人流較多；216。 定位以主題購物商場(chǎng)或休閑餐飲娛樂店；216。 商業(yè)組合采取主力商家+零散經(jīng)營(yíng)戶的方式；216。 租金主力商家在30~40元/㎡之間，臨街經(jīng)營(yíng)戶根據(jù)位置租金在50~100元/㎡之間。綜上所述，我們可以看到幾個(gè)位于商圈步行街外圍臨街處，住宅和商業(yè)樓群混合的綜合商業(yè)物業(yè)，其定位思路都是朝主題專業(yè)市場(chǎng)或偏于以餐飲娛樂為主的方向進(jìn)行招商、運(yùn)營(yíng)?？v觀市場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目本身特點(diǎn)，作出切實(shí)可行的定位，有利于我們進(jìn)一步招商和營(yíng)銷。5. 商家客戶訪談?wù){(diào)查. 商家訪談?wù){(diào)查大商家訪談主要從主力業(yè)態(tài)，選擇具有代表性的一部分商家，針對(duì)江北市場(chǎng)及項(xiàng)目自身進(jìn)行深度訪談，從商家（經(jīng)營(yíng)者）的角度來看待消費(fèi)市場(chǎng)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)走向。178。 百貨店采訪商家富安百貨采訪對(duì)象寧總對(duì)江北商圈的看法商圈商業(yè)開發(fā)過量，開百貨公司風(fēng)險(xiǎn)較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法消費(fèi)力強(qiáng)，但目前還未真正得到體現(xiàn)。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法目前江北商圈還欠缺IT業(yè)、大型家居類、超大型超市以及專業(yè)市場(chǎng)。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議避開同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，走專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展道路?？蛻粑磥硪荒陜?nèi)的發(fā)展計(jì)劃計(jì)劃在上海周邊和江蘇周邊開兩家。客戶建筑設(shè)計(jì)要求中級(jí)店在2萬平方米，西南省級(jí)市開店人口必須達(dá)到400~500萬才可作考慮?？蛻艉献饕蟾鶕?jù)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)而定。采訪商家重百采訪對(duì)象市場(chǎng)拓展部敖主任對(duì)江北商圈的看法江北商圈現(xiàn)有容量明顯過量。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法消費(fèi)力沒問題，現(xiàn)目前江北區(qū)因房地產(chǎn)的帶動(dòng)，人氣很旺，會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間逞上升趨勢(shì)。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法江北商圈多元化業(yè)態(tài)格局不完善，專業(yè)市場(chǎng)缺乏。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議可考慮中高檔商業(yè)，如主題專業(yè)市場(chǎng)、主題休閑娛樂等。客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃主力百貨賣場(chǎng)已不考慮再發(fā)展，重心會(huì)放在超市及家電上?？蛻艚ㄖO(shè)計(jì)要求市內(nèi)店面積要求單層3000平方米，二級(jí)市場(chǎng)店面積要求單層2000平方米，樓層5層較為適合，~，柱間距88米，停車場(chǎng)必須有，數(shù)量可協(xié)商?？蛻艉献饕笞饨鸢磪^(qū)域而定；租期十年；免租期雙方協(xié)商；交付條件清水房、電梯（所有基礎(chǔ)條件）采訪商家新世紀(jì)百貨采訪對(duì)象總經(jīng)辦羅主任對(duì)江北商圈的看法江北同質(zhì)化的百貨公司不宜再開，百貨公司競(jìng)爭(zhēng)將來會(huì)非常激烈，整個(gè)江北商圈目前還沒有高檔次的百貨。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法從消費(fèi)力來看，江北區(qū)是五個(gè)區(qū)域中最強(qiáng)的，從房地產(chǎn)開發(fā)的住宅小區(qū)的品質(zhì)可以看出來，市場(chǎng)潛力非常大。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法江北商圈應(yīng)引入一些IT業(yè)、高檔家居、超大規(guī)模的超市、品牌服飾專賣店也較少，基本上還無真正意義上形成的購物中心。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議高檔家居主題館客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃向大的地級(jí)縣、市發(fā)展，有好的機(jī)會(huì)也可往市外發(fā)展，還有就是主城區(qū)現(xiàn)存的空白點(diǎn)?？蛻艚ㄖO(shè)計(jì)要求百貨面積要求2萬~4萬平方米；超市面積在3000~8000平方米。樓層需求6~7層，柱間距88米，最好1010米?？蛻艉献饕髼l件根據(jù)項(xiàng)目而定。178。 超市采訪商家深圳新一佳采訪對(duì)象拓展部趙經(jīng)理對(duì)江北商圈的看法整個(gè)商圈的百貨業(yè)態(tài)顯得明顯過量對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法消費(fèi)力還有一定的問題，主要體現(xiàn)在一部分消費(fèi)力流向了市中心。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法專業(yè)市場(chǎng)缺乏。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議建議從專業(yè)市場(chǎng)考慮?？蛻粑磥硪荒陜?nèi)的發(fā)展計(jì)劃計(jì)劃在重慶開8~10家店客戶建筑設(shè)計(jì)要求卸貨方便，柱間距不能太小，客戶合作要求位置好，租金便宜178。 專業(yè)店采訪商家南亞家居市場(chǎng)采訪對(duì)象王總對(duì)江北商圈的看法政府將打造成中國著名街，是未來重慶最有潛力的一個(gè)商圈對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費(fèi)力將逐漸提高對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法觀音橋欠缺大型有規(guī)模的家居專業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議盤活農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，只有整體做成大型專業(yè)市場(chǎng)客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃將在觀音橋步行街?jǐn)U大經(jīng)營(yíng)，再在重慶拓展兩個(gè)店客戶建筑設(shè)計(jì)要求賣場(chǎng)面積需求大，一般在2萬方以上，單層在3000㎡以上，要有廣告位，最好有中庭廣場(chǎng)，交通便利，方便停車，卸貨。采訪商家聯(lián)邦家居采訪對(duì)象張經(jīng)理對(duì)江北商圈的看法未來重慶最有潛力的一個(gè)商圈對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費(fèi)力很強(qiáng)對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法觀音橋欠缺有規(guī)模的精品家居專業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議整體進(jìn)行改裝，可以做成中高端家居專業(yè)市場(chǎng)客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃扼守江北位置，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，有意在江北再拓展一家店客戶建筑設(shè)計(jì)要求要有廣告位，物業(yè)要設(shè)計(jì)美觀 ，通道要寬敞美觀，經(jīng)營(yíng)面積在800㎡左右，清水房?？蛻艉献饕笪恢靡笠詈茫o鄰電梯口位，租金要優(yōu)惠，優(yōu)惠政策，租賃期5年以上采訪商家大紅鷹窗簾采訪對(duì)象繆經(jīng)理對(duì)江北商圈的看法是未來重慶最有潛力的一個(gè)商圈對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費(fèi)力將逐漸提高對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法觀音橋欠缺有規(guī)模一體化的高檔家具、家居專業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議可以做成一體化的中高檔家具、家居專業(yè)市場(chǎng)客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃扼守觀音橋市場(chǎng)客戶建筑設(shè)計(jì)要求經(jīng)營(yíng)面積1000㎡左右，空高要求較高，方便停車，物流順暢客戶合作要求位置好，租金低廉，有優(yōu)惠政策，租賃期限一般為5年以上采訪商家艾瑪家居采訪對(duì)象唐經(jīng)理對(duì)江北商圈的看法是未來重慶最有潛力的一個(gè)商圈對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費(fèi)力很高對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法觀音橋欠缺大型有規(guī)模高端精品的家居專業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議專業(yè)市場(chǎng)，但不能做高端家居，只能做中、中高檔客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃將在江北開一家店，南坪也將尋址開店客戶建筑設(shè)計(jì)要求物業(yè)整體硬件設(shè)施要配套齊全，購物環(huán)境要美觀，具有時(shí)尚感，租賃面積在200㎡左右客戶合作要求位置好，租金優(yōu)惠，有優(yōu)惠政策，租賃期一般為5年以上178。 休閑類采訪商家俠客行戶外采訪對(duì)象旗總對(duì)江北商圈的看法江北商圈人流量大，比較成熟對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北區(qū)的消費(fèi)能力較高對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法主題戶外用品專業(yè)商場(chǎng)是重慶市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議專業(yè)市場(chǎng)較適合客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃店鋪擴(kuò)大一倍，在解放碑租兩個(gè)門面開店?？蛻艚ㄖO(shè)計(jì)要求沒有特別要求客戶合作要求免租金一年左右，租金可承受的價(jià)格在80—120元。采訪商家東九陽戶外俱樂部采訪對(duì)象小東（經(jīng)理）對(duì)江北商圈的看法江北區(qū)居住環(huán)境較為成熟，商圈規(guī)模較大。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北區(qū)的消費(fèi)能力目前還是次于渝中區(qū)對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法購物類商場(chǎng)太多，缺乏文化氛圍。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃已經(jīng)在重慶有兩家店，短時(shí)間內(nèi)無意向開店客戶建筑設(shè)計(jì)要求沒有特別要求客戶合作要求視情況而定，在未形成氣候，培養(yǎng)期期間，要求有較長(zhǎng)的免租期，能接受的租金在100元/㎡左右。采訪商家旅行家戶外采訪對(duì)象李總對(duì)江北商圈的看法江北商業(yè)發(fā)達(dá)，百貨商場(chǎng)多。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北的消費(fèi)能力強(qiáng)，但主要集中在服裝上。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法缺乏主題公園和書店本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議可以考慮向餐飲娛樂類發(fā)展客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃暫時(shí)沒有意向擴(kuò)展規(guī)模，除非有比現(xiàn)在更好位置客戶建筑設(shè)計(jì)要求沒有特別要求客戶合作要求位置好，要有廣告支援和宣傳，租金100元/㎡左右。采訪商家沙木尼戶外俱樂部采訪對(duì)象肖總對(duì)江北商圈的看法江北商業(yè)發(fā)展程度高，但缺乏活力對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北的消費(fèi)能力一般對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法商業(yè)推廣活動(dòng)太少，缺乏具有活力的活動(dòng)和有特色能帶動(dòng)人氣的商場(chǎng)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議餐飲、娛樂主題商場(chǎng)客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃實(shí)力有限，暫時(shí)不會(huì)考慮多門面經(jīng)營(yíng)客戶建筑設(shè)計(jì)要求要有攀巖壁和場(chǎng)館客戶合作要求位置，承受租金為80元/㎡左右178。 餐飲類采訪商家米籮咖啡采訪對(duì)象魏經(jīng)理對(duì)江北商圈的看法很有發(fā)展?jié)摿?，政府投入大，將被打造成中國著名街?duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法富人區(qū)，消費(fèi)力高對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法還需完善、規(guī)劃好本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議專業(yè)市場(chǎng)較適合客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃將拓展兩三家，大渡口店，江北店即將開業(yè)客戶建筑設(shè)計(jì)要求有排煙、上下水道、天然氣，經(jīng)營(yíng)面積在500—800㎡，清水房客戶合作要求位置好、租金視位置而定，租賃期限為8年以上，只租不買采訪商家阿福茶樓采訪對(duì)象龍總對(duì)江北商圈的看法未來一年內(nèi)商業(yè)量將會(huì)突飛猛進(jìn)。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法有較強(qiáng)的消費(fèi)力，如何將此類消費(fèi)力留在江北將會(huì)是一個(gè)問題。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法高檔商業(yè)的空間較大。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議高檔購物及休閑的綜合性商業(yè)物業(yè)。客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃主要發(fā)展在解放碑?？蛻艚ㄖO(shè)計(jì)要求面積要求500~800平方米，樓層5樓以內(nèi)，層高4至5米，柱間距8米，必須有停車位。客戶合作要求租金按區(qū)域而定，租賃年限十年，免租期至少3個(gè)月，清水房交付即可。采訪商家陳鯽魚采訪對(duì)象駱總對(duì)江北商圈的看法尚有發(fā)展空間，仍從自身出發(fā)考慮，江北餐飲比較集中，兩年之后會(huì)發(fā)生更大的變化。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法消費(fèi)力能跟上，餐飲面積仍然不能過大，中型為主。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法有特色、高檔的餐飲或娛樂很缺乏。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議可引入一家主力店來帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)氛圍。客戶未來一年內(nèi)的發(fā)展計(jì)劃江北區(qū)將會(huì)是發(fā)展的重點(diǎn)客戶建筑設(shè)計(jì)要求面積要求800平方米以內(nèi)，樓層在5樓以下，柱間距8米，停車場(chǎng)必須有?？蛻艉献饕笞饨鸩怀^50元，年限5~10年，免租期至少3個(gè)月，交付條件清水即可。采訪商家銅鑼灣茶餐廳采訪對(duì)象慕總對(duì)江北商圈的看法百貨業(yè)較多，休閑娛樂場(chǎng)所檔次較差而且數(shù)少。對(duì)江北市場(chǎng)消費(fèi)力的看法江北的消費(fèi)潛力非常大，關(guān)鍵是商家如何能把客戶留在本地消費(fèi)。對(duì)江北商業(yè)空缺點(diǎn)的看法專業(yè)市場(chǎng)、高檔休閑娛樂場(chǎng)所缺乏。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的建議大型的上檔次的家居，最好不開百貨，除非是很高檔次的?？蛻粑磥硪荒陜?nèi)的發(fā)展計(jì)劃主城區(qū)適合的地方客戶建筑設(shè)計(jì)要求普通餐飲店的要求，關(guān)心排煙排污的問題。客戶合作要求視項(xiàng)目而定，租賃年限十年，預(yù)留免租裝修期至少2個(gè)月。結(jié)論分析：此次商家訪談，調(diào)研組拜訪了比較具有代表性的部分商家，從商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)和選擇市場(chǎng)的角度進(jìn)行了溝通。大部分商家認(rèn)為江北商圈有如下共性：216。 消費(fèi)潛力驚人，均看好江北消費(fèi)市場(chǎng)；216。 江北高端消費(fèi)市場(chǎng)仍然是空白，IT業(yè)、家居類、書店類、餐飲娛樂類；216。 江北商圈同質(zhì)化百貨過多，不宜再開同類型百貨；216。 江北專業(yè)市場(chǎng)比較缺乏，如家居類、餐飲娛樂、休閑類；216。 項(xiàng)目區(qū)位適合做專業(yè)市場(chǎng)或主題賣場(chǎng)，家居類為首選，其次餐飲娛樂。. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者訪談?wù){(diào)查本著目前宏福項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)比較混亂，從注重實(shí)際效果的目的出發(fā)，對(duì)東南西北中五個(gè)方位的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了抽樣問卷調(diào)查，了解了部分商家的經(jīng)營(yíng)狀況及對(duì)項(xiàng)目的投資意向。168。 租賃情況：宏?，F(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)戶所經(jīng)營(yíng)的商鋪都是采取租賃方式，租金為40元/㎡、50元/㎡、80元/㎡、100元/㎡、110元/㎡、120元/㎡不等，沒有管理費(fèi)和水費(fèi)，電費(fèi)自付。168。 經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)商品年限都不長(zhǎng)，在1到2年之間。普遍反映同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，生意難做。168。 對(duì)項(xiàng)目看法：所有經(jīng)營(yíng)戶都表現(xiàn)強(qiáng)烈的不滿。原因有：沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理，租金高，消防措施嚴(yán)重不過關(guān)，缺乏規(guī)范和指導(dǎo)，交通不便，人流量少。但對(duì)項(xiàng)目口岸較為看好，認(rèn)為目前沒有人氣，主要受到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)負(fù)面影響和搭建鋼架攔截人流的影響。168。 對(duì)項(xiàng)目定位建議：可做家具家私，可做建材市場(chǎng)，也可做勞保用品等。168。 對(duì)項(xiàng)目投資意向：由于受訪中的經(jīng)營(yíng)商家主要以經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)種利潤(rùn)較低，因此對(duì)投資意向不大，并且投資能力較弱。結(jié)論分析：216。 受訪商家對(duì)本項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀不太滿意，正好反映了項(xiàng)目竣工三年多來，存在的隱患，即后期管理和安全問題，這為今后運(yùn)營(yíng)敲響了警鐘；216。 良好的口岸，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，已得到眾人的認(rèn)可；216。 周邊環(huán)境為原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遺留物業(yè)，體量大、低檔次、形象差，造成此處無商業(yè)氛圍可談，因而眾多商家建議，項(xiàng)目可定位為家具、家居、建材等大型專業(yè)市場(chǎng)。 6. 消費(fèi)者問卷調(diào)查鑒于本項(xiàng)目即將招商和銷售，此次消費(fèi)者調(diào)查以問卷調(diào)查的形式，在項(xiàng)目所處的核心商圈內(nèi)攔截消費(fèi)者，調(diào)查消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和投資商鋪情況為主，現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果分析如下：調(diào)查時(shí)間：2006年3月25日 3月26日 4月1日 4月2日調(diào)查地點(diǎn)：觀音橋步行