【正文】 所作為辦公配套設施觀光電梯，無電扶梯租金/售價未確定小結：該物業(yè)為單體樓，下面為商業(yè)。雖然艾佳天泰的商業(yè)部分還沒有開始進行定位招商，但其廣告語中還是體現(xiàn)出了它的一個較為明確的定位和業(yè)態(tài)組合。. 南坪區(qū)：貝迪新城地址：南岸惠工路步行街主要經(jīng)濟指標用地35800㎡，㎡，㎡，住宅7萬㎡，車庫和設備用房1萬㎡。商業(yè)定位生活小區(qū)配套業(yè)種/品牌商家未確定，正在動工。配套設施未確定租金/售價未確定小結：主要為住宅小區(qū)，商業(yè)部分只是底商一層，主要做為生活小區(qū)配套來租售，目前3期正在修建當中，門面價格還未公布。結論分析：經(jīng)過對重慶主城區(qū)具有同質化商業(yè)物業(yè)進行實地踩盤，我們發(fā)現(xiàn)類比項目有如下相同特性：216。 位于步行街快車道外圍；216。 均單體樓下的商業(yè)裙樓；216。 過往人流較多；216。 定位以主題購物商場或休閑餐飲娛樂店；216。 商業(yè)組合采取主力商家+零散經(jīng)營戶的方式；216。 租金主力商家在30~40元/㎡之間，臨街經(jīng)營戶根據(jù)位置租金在50~100元/㎡之間。綜上所述，我們可以看到幾個位于商圈步行街外圍臨街處，住宅和商業(yè)樓群混合的綜合商業(yè)物業(yè)，其定位思路都是朝主題專業(yè)市場或偏于以餐飲娛樂為主的方向進行招商、運營?？v觀市場，結合項目本身特點，作出切實可行的定位，有利于我們進一步招商和營銷。5. 商家客戶訪談調查. 商家訪談調查大商家訪談主要從主力業(yè)態(tài)，選擇具有代表性的一部分商家，針對江北市場及項目自身進行深度訪談，從商家（經(jīng)營者）的角度來看待消費市場及項目經(jīng)營走向。178。 百貨店采訪商家富安百貨采訪對象寧總對江北商圈的看法商圈商業(yè)開發(fā)過量，開百貨公司風險較大，同質化競爭激烈。對江北市場消費力的看法消費力強，但目前還未真正得到體現(xiàn)。對江北商業(yè)空缺點的看法目前江北商圈還欠缺IT業(yè)、大型家居類、超大型超市以及專業(yè)市場。本項目市場定位的建議避開同質化競爭，走專業(yè)市場的發(fā)展道路?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃計劃在上海周邊和江蘇周邊開兩家?？蛻艚ㄖO計要求中級店在2萬平方米，西南省級市開店人口必須達到400~500萬才可作考慮?？蛻艉献饕蟾鶕?jù)項目及當?shù)厥袌龆ā２稍L商家重百采訪對象市場拓展部敖主任對江北商圈的看法江北商圈現(xiàn)有容量明顯過量。對江北市場消費力的看法消費力沒問題，現(xiàn)目前江北區(qū)因房地產的帶動，人氣很旺，會在很長一段時間逞上升趨勢。對江北商業(yè)空缺點的看法江北商圈多元化業(yè)態(tài)格局不完善，專業(yè)市場缺乏。本項目市場定位的建議可考慮中高檔商業(yè)，如主題專業(yè)市場、主題休閑娛樂等?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃主力百貨賣場已不考慮再發(fā)展，重心會放在超市及家電上。客戶建筑設計要求市內店面積要求單層3000平方米，二級市場店面積要求單層2000平方米，樓層5層較為適合，~，柱間距88米，停車場必須有，數(shù)量可協(xié)商。客戶合作要求租金按區(qū)域而定；租期十年；免租期雙方協(xié)商；交付條件清水房、電梯（所有基礎條件）采訪商家新世紀百貨采訪對象總經(jīng)辦羅主任對江北商圈的看法江北同質化的百貨公司不宜再開，百貨公司競爭將來會非常激烈，整個江北商圈目前還沒有高檔次的百貨。對江北市場消費力的看法從消費力來看，江北區(qū)是五個區(qū)域中最強的，從房地產開發(fā)的住宅小區(qū)的品質可以看出來，市場潛力非常大。對江北商業(yè)空缺點的看法江北商圈應引入一些IT業(yè)、高檔家居、超大規(guī)模的超市、品牌服飾專賣店也較少，基本上還無真正意義上形成的購物中心。本項目市場定位的建議高檔家居主題館客戶未來一年內的發(fā)展計劃向大的地級縣、市發(fā)展，有好的機會也可往市外發(fā)展，還有就是主城區(qū)現(xiàn)存的空白點?？蛻艚ㄖO計要求百貨面積要求2萬~4萬平方米；超市面積在3000~8000平方米。樓層需求6~7層，柱間距88米，最好1010米?？蛻艉献饕髼l件根據(jù)項目而定。178。 超市采訪商家深圳新一佳采訪對象拓展部趙經(jīng)理對江北商圈的看法整個商圈的百貨業(yè)態(tài)顯得明顯過量對江北市場消費力的看法消費力還有一定的問題，主要體現(xiàn)在一部分消費力流向了市中心。對江北商業(yè)空缺點的看法專業(yè)市場缺乏。本項目市場定位的建議建議從專業(yè)市場考慮?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃計劃在重慶開8~10家店客戶建筑設計要求卸貨方便，柱間距不能太小，客戶合作要求位置好，租金便宜178。 專業(yè)店采訪商家南亞家居市場采訪對象王總對江北商圈的看法政府將打造成中國著名街，是未來重慶最有潛力的一個商圈對江北市場消費力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費力將逐漸提高對江北商業(yè)空缺點的看法觀音橋欠缺大型有規(guī)模的家居專業(yè)市場本項目市場定位的建議盤活農貿市場，只有整體做成大型專業(yè)市場客戶未來一年內的發(fā)展計劃將在觀音橋步行街擴大經(jīng)營，再在重慶拓展兩個店客戶建筑設計要求賣場面積需求大，一般在2萬方以上，單層在3000㎡以上，要有廣告位，最好有中庭廣場，交通便利，方便停車，卸貨。采訪商家聯(lián)邦家居采訪對象張經(jīng)理對江北商圈的看法未來重慶最有潛力的一個商圈對江北市場消費力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費力很強對江北商業(yè)空缺點的看法觀音橋欠缺有規(guī)模的精品家居專業(yè)市場本項目市場定位的建議整體進行改裝，可以做成中高端家居專業(yè)市場客戶未來一年內的發(fā)展計劃扼守江北位置，擴大經(jīng)營，有意在江北再拓展一家店客戶建筑設計要求要有廣告位，物業(yè)要設計美觀 ，通道要寬敞美觀，經(jīng)營面積在800㎡左右，清水房?？蛻艉献饕笪恢靡笠詈茫o鄰電梯口位，租金要優(yōu)惠，優(yōu)惠政策，租賃期5年以上采訪商家大紅鷹窗簾采訪對象繆經(jīng)理對江北商圈的看法是未來重慶最有潛力的一個商圈對江北市場消費力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費力將逐漸提高對江北商業(yè)空缺點的看法觀音橋欠缺有規(guī)模一體化的高檔家具、家居專業(yè)市場本項目市場定位的建議可以做成一體化的中高檔家具、家居專業(yè)市場客戶未來一年內的發(fā)展計劃扼守觀音橋市場客戶建筑設計要求經(jīng)營面積1000㎡左右，空高要求較高，方便停車，物流順暢客戶合作要求位置好，租金低廉，有優(yōu)惠政策，租賃期限一般為5年以上采訪商家艾瑪家居采訪對象唐經(jīng)理對江北商圈的看法是未來重慶最有潛力的一個商圈對江北市場消費力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費力很高對江北商業(yè)空缺點的看法觀音橋欠缺大型有規(guī)模高端精品的家居專業(yè)市場本項目市場定位的建議專業(yè)市場，但不能做高端家居，只能做中、中高檔客戶未來一年內的發(fā)展計劃將在江北開一家店，南坪也將尋址開店客戶建筑設計要求物業(yè)整體硬件設施要配套齊全，購物環(huán)境要美觀，具有時尚感，租賃面積在200㎡左右客戶合作要求位置好，租金優(yōu)惠，有優(yōu)惠政策，租賃期一般為5年以上178。 休閑類采訪商家俠客行戶外采訪對象旗總對江北商圈的看法江北商圈人流量大，比較成熟對江北市場消費力的看法江北區(qū)的消費能力較高對江北商業(yè)空缺點的看法主題戶外用品專業(yè)商場是重慶市場的一個空白點本項目市場定位的建議專業(yè)市場較適合客戶未來一年內的發(fā)展計劃店鋪擴大一倍，在解放碑租兩個門面開店?？蛻艚ㄖO計要求沒有特別要求客戶合作要求免租金一年左右，租金可承受的價格在80—120元。采訪商家東九陽戶外俱樂部采訪對象小東（經(jīng)理）對江北商圈的看法江北區(qū)居住環(huán)境較為成熟，商圈規(guī)模較大。對江北市場消費力的看法江北區(qū)的消費能力目前還是次于渝中區(qū)對江北商業(yè)空缺點的看法購物類商場太多，缺乏文化氛圍。本項目市場定位的建議農貿市場客戶未來一年內的發(fā)展計劃已經(jīng)在重慶有兩家店，短時間內無意向開店客戶建筑設計要求沒有特別要求客戶合作要求視情況而定，在未形成氣候，培養(yǎng)期期間，要求有較長的免租期，能接受的租金在100元/㎡左右。采訪商家旅行家戶外采訪對象李總對江北商圈的看法江北商業(yè)發(fā)達，百貨商場多。對江北市場消費力的看法江北的消費能力強，但主要集中在服裝上。對江北商業(yè)空缺點的看法缺乏主題公園和書店本項目市場定位的建議可以考慮向餐飲娛樂類發(fā)展客戶未來一年內的發(fā)展計劃暫時沒有意向擴展規(guī)模，除非有比現(xiàn)在更好位置客戶建筑設計要求沒有特別要求客戶合作要求位置好，要有廣告支援和宣傳，租金100元/㎡左右。采訪商家沙木尼戶外俱樂部采訪對象肖總對江北商圈的看法江北商業(yè)發(fā)展程度高，但缺乏活力對江北市場消費力的看法江北的消費能力一般對江北商業(yè)空缺點的看法商業(yè)推廣活動太少，缺乏具有活力的活動和有特色能帶動人氣的商場本項目市場定位的建議餐飲、娛樂主題商場客戶未來一年內的發(fā)展計劃實力有限，暫時不會考慮多門面經(jīng)營客戶建筑設計要求要有攀巖壁和場館客戶合作要求位置，承受租金為80元/㎡左右178。 餐飲類采訪商家米籮咖啡采訪對象魏經(jīng)理對江北商圈的看法很有發(fā)展?jié)摿?，政府投入大，將被打造成中國著名街對江北市場消費力的看法富人區(qū)，消費力高對江北商業(yè)空缺點的看法還需完善、規(guī)劃好本項目市場定位的建議專業(yè)市場較適合客戶未來一年內的發(fā)展計劃將拓展兩三家，大渡口店，江北店即將開業(yè)客戶建筑設計要求有排煙、上下水道、天然氣，經(jīng)營面積在500—800㎡，清水房客戶合作要求位置好、租金視位置而定，租賃期限為8年以上，只租不買采訪商家阿福茶樓采訪對象龍總對江北商圈的看法未來一年內商業(yè)量將會突飛猛進。對江北市場消費力的看法有較強的消費力，如何將此類消費力留在江北將會是一個問題。對江北商業(yè)空缺點的看法高檔商業(yè)的空間較大。本項目市場定位的建議高檔購物及休閑的綜合性商業(yè)物業(yè)?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃主要發(fā)展在解放碑?？蛻艚ㄖO計要求面積要求500~800平方米，樓層5樓以內，層高4至5米，柱間距8米，必須有停車位?？蛻艉献饕笞饨鸢磪^(qū)域而定，租賃年限十年，免租期至少3個月，清水房交付即可。采訪商家陳鯽魚采訪對象駱總對江北商圈的看法尚有發(fā)展空間，仍從自身出發(fā)考慮，江北餐飲比較集中，兩年之后會發(fā)生更大的變化。對江北市場消費力的看法消費力能跟上，餐飲面積仍然不能過大，中型為主。對江北商業(yè)空缺點的看法有特色、高檔的餐飲或娛樂很缺乏。本項目市場定位的建議可引入一家主力店來帶動整個商業(yè)氛圍?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃江北區(qū)將會是發(fā)展的重點客戶建筑設計要求面積要求800平方米以內，樓層在5樓以下，柱間距8米，停車場必須有。客戶合作要求租金不超過50元，年限5~10年，免租期至少3個月，交付條件清水即可。采訪商家銅鑼灣茶餐廳采訪對象慕總對江北商圈的看法百貨業(yè)較多，休閑娛樂場所檔次較差而且數(shù)少。對江北市場消費力的看法江北的消費潛力非常大，關鍵是商家如何能把客戶留在本地消費。對江北商業(yè)空缺點的看法專業(yè)市場、高檔休閑娛樂場所缺乏。本項目市場定位的建議大型的上檔次的家居，最好不開百貨，除非是很高檔次的。客戶未來一年內的發(fā)展計劃主城區(qū)適合的地方客戶建筑設計要求普通餐飲店的要求，關心排煙排污的問題?？蛻艉献饕笠曧椖慷ǎ赓U年限十年，預留免租裝修期至少2個月。結論分析：此次商家訪談，調研組拜訪了比較具有代表性的部分商家，從商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)和選擇市場的角度進行了溝通。大部分商家認為江北商圈有如下共性：216。 消費潛力驚人，均看好江北消費市場；216。 江北高端消費市場仍然是空白，IT業(yè)、家居類、書店類、餐飲娛樂類；216。 江北商圈同質化百貨過多，不宜再開同類型百貨；216。 江北專業(yè)市場比較缺乏，如家居類、餐飲娛樂、休閑類；216。 項目區(qū)位適合做專業(yè)市場或主題賣場，家居類為首選，其次餐飲娛樂。. 項目經(jīng)營者訪談調查本著目前宏福項目經(jīng)營比較混亂，從注重實際效果的目的出發(fā)，對東南西北中五個方位的經(jīng)營戶進行了抽樣問卷調查，了解了部分商家的經(jīng)營狀況及對項目的投資意向。168。 租賃情況：宏?，F(xiàn)有的經(jīng)營戶所經(jīng)營的商鋪都是采取租賃方式，租金為40元/㎡、50元/㎡、80元/㎡、100元/㎡、110元/㎡、120元/㎡不等，沒有管理費和水費，電費自付。168。 經(jīng)營情況：經(jīng)營商品年限都不長，在1到2年之間。普遍反映同行業(yè)競爭大，生意難做。168。 對項目看法：所有經(jīng)營戶都表現(xiàn)強烈的不滿。原因有：沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理，租金高，消防措施嚴重不過關，缺乏規(guī)范和指導，交通不便，人流量少。但對項目口岸較為看好，認為目前沒有人氣，主要受到農貿市場負面影響和搭建鋼架攔截人流的影響。168。 對項目定位建議：可做家具家私，可做建材市場，也可做勞保用品等。168。 對項目投資意向：由于受訪中的經(jīng)營商家主要以經(jīng)營為主，經(jīng)營業(yè)種利潤較低，因此對投資意向不大，并且投資能力較弱。結論分析：216。 受訪商家對本項目目前的現(xiàn)狀不太滿意，正好反映了項目竣工三年多來，存在的隱患，即后期管理和安全問題，這為今后運營敲響了警鐘；216。 良好的口岸，是項目的優(yōu)勢，已得到眾人的認可；216。 周邊環(huán)境為原農貿市場遺留物業(yè)，體量大、低檔次、形象差，造成此處無商業(yè)氛圍可談，因而眾多商家建議，項目可定位為家具、家居、建材等大型專業(yè)市場。 6. 消費者問卷調查鑒于本項目即將招商和銷售，此次消費者調查以問卷調查的形式，在項目所處的核心商圈內攔截消費者，調查消費者消費習慣和投資商鋪情況為主，現(xiàn)將調查結果分析如下：調查時間：2006年3月25日 3月26日 4月1日 4月2日調查地點：觀音橋步行