【正文】 一、我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀　　隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場(chǎng)已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場(chǎng)份額而進(jìn)行激烈的競爭?！　∽》肯M(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。 為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，但由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的 50%以上。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。 根據(jù)國家宏觀政策和住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過去重點(diǎn)支持住房開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。住房金融市場(chǎng)競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。 近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場(chǎng)競爭，特別是自 l998 年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出37 / 46幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。二、制約房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要因素 　　商品房房價(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善。多年來，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價(jià)格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而經(jīng)濟(jì)適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)房市場(chǎng)。據(jù)了解，目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對(duì)象的條件、購買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問題。 　　住房消費(fèi)貸款額度低、期限短、利率高。我國抵押貸款的期限短則3－5 年，最長的也只有 20－25 年。這與我國目前收入低、房價(jià)高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付” ，由于進(jìn)入的條件太高，對(duì)普通購房者來講沒有實(shí)際意義?！　∪狈︼L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、貸出款項(xiàng)沒有保障與抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并存。目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，而且限制條件非常嚴(yán)格，束縛了購房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)至今尚未形成。二級(jí)市場(chǎng)的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。 　　 　　住房金融法規(guī)不夠健全，對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺(tái)了一些，如《民法》 、《城市房地產(chǎn)管理法》 、 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。 　　此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。 　　三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控　　政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個(gè)準(zhǔn)確的定位。當(dāng)前我國確立的經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其基本特征是參與市場(chǎng)交易的各主體地位都是平等的。如果政府作為一個(gè)交易主體參與市場(chǎng)，則必定與其他市場(chǎng)主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場(chǎng)的管理權(quán)性質(zhì)決定的。所以政府作用的定位應(yīng)該是：在市場(chǎng)中為各主體順利進(jìn)行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場(chǎng)行為的公平、公正和公開。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，即金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過市場(chǎng)來籌集，且貸款對(duì)象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。政府作用體現(xiàn)在對(duì)住房金融的支持上。 　　政府扶持和干預(yù)市場(chǎng)有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動(dòng)，而且通過制定利率等措施來對(duì)住房金融市場(chǎng)實(shí)行多方面的干預(yù)。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過它們的市場(chǎng)活動(dòng)來影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。從我國經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來看，我國政府干預(yù)市場(chǎng)應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)信息和破壞市場(chǎng)在資源配置方面的基礎(chǔ)功能?！　〖訌?qiáng)政府對(duì)住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。首先，要促進(jìn)住房規(guī)?；l(fā)展，就需要政府允許、鼓勵(lì)、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推出符合住房消費(fèi)要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證，才能減輕貸款人的后顧之憂；第三，只有通過有關(guān)政策對(duì)中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃，如還款補(bǔ)助、利息減免計(jì)劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民，通過抵押貸款形式進(jìn)入商品房市場(chǎng)，從而促進(jìn)住房金融的發(fā)展；第四，只有通過政府加強(qiáng)對(duì)住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。39 / 46　　四、健全房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的幾點(diǎn)建議　　根據(jù)我國金融業(yè)務(wù)開放的時(shí)間表，加入 WTO 后，要立即允許外資銀行經(jīng)營所有國外客戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營中國客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營人民幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對(duì)中國居民開展個(gè)人業(yè)務(wù)。雖然，住房金融特別是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對(duì)較晚，給了中國銀行業(yè)較為充分的時(shí)間去調(diào)整經(jīng)營策略，改進(jìn)經(jīng)營管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭取與國際慣例早日接軌。因此只有開拓性地摸索適合我國國情的住房金融營銷策略，積極進(jìn)行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務(wù)的整合，并在合適的時(shí)機(jī)有效地進(jìn)行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入 WTO 后，具備與跨國銀行競爭的實(shí)力?！　》e極推進(jìn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關(guān)系是非常密切的。隨著我國住房市場(chǎng)的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場(chǎng)的需要。住房信貸資產(chǎn)，特別是住房消費(fèi)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸突現(xiàn)，要有先進(jìn)的金融工具來開通住房一級(jí)融資市場(chǎng)與二級(jí)融資市場(chǎng)的通道。另外，隨著居民對(duì)住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，不僅對(duì)傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，所以我們要積極吸取國外先進(jìn)成熟的品種，合理運(yùn)用，完善住房建設(shè)與消費(fèi)的金融支持?！　≡鰪?qiáng)開放意識(shí)，把握市場(chǎng)走向。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場(chǎng)面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機(jī)遇，但境外金融機(jī)構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個(gè)封閉的金融體制中難以得到實(shí)現(xiàn)。因此，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。應(yīng)以市場(chǎng)需求為準(zhǔn)繩，以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費(fèi)個(gè)性化的需求以提高整個(gè)住房金融的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。同時(shí)應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。這將為國有商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境?！　》康禺a(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體復(fù)雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場(chǎng)上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。加大對(duì)開發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)客戶的營銷力度。加入 WTO 后，國外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。對(duì)我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。對(duì)其要積極營銷，搶占市場(chǎng)。　　隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。加快我國房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新、機(jī)制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國住宅發(fā)展要求并能促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。 土地政策調(diào)整背景透視現(xiàn)階段城市土地供應(yīng)政策進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)整，從去年招拍掛的 11 號(hào)文件、到今年 2 月份的土地市場(chǎng)治理整頓、7 月份對(duì)開發(fā)區(qū)的治理、再到前不久國務(wù)院 18 號(hào)文的出臺(tái)，都引發(fā)了房地產(chǎn)界的陣陣驚呼?？梢哉f，這與目前房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀走勢(shì)密切相關(guān)，它是我國經(jīng)濟(jì)體制改革、用地制度演變、城市經(jīng)營探索等因素綜合作用的結(jié)果，具有深刻的歷史現(xiàn)實(shí)背景。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)要求對(duì)土地資源進(jìn)行市場(chǎng)化配置城市土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本要素，是城市各種資源配置的載體。由于多年來城市政府未能按照資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)律對(duì)土地予以經(jīng)營，致使城市土地資源的利用與“地盡其力，物盡其用”的要求相41 / 46距甚遠(yuǎn)。這不僅嚴(yán)重制約著其他行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也阻礙著將土地作為產(chǎn)品的房地產(chǎn)業(yè)自身規(guī)模經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，兩者的目標(biāo)模式應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。即要求土地同其他生產(chǎn)要素一樣，通過公平競爭機(jī)制獲得，價(jià)值規(guī)律要對(duì)土地資源配置和土地資源供求發(fā)揮積極作用，從而使市場(chǎng)機(jī)制在城市土地資源配置體系中處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位。城市經(jīng)營理念的出現(xiàn)要求對(duì)土地經(jīng)營機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的日益加速， “城市經(jīng)營”作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地資源） 、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施）及其相關(guān)的延伸資本(如廣場(chǎng)、街道的冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，走以城建城之路?，F(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及運(yùn)行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，土地作為城市資源的重要組成部分，對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營已是必然。目前，已經(jīng)有一些城市從“經(jīng)營城市”的角度出發(fā)，通過建立土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了資金，改善了城市硬投資環(huán)境，推動(dòng)了土地價(jià)值上揚(yáng)，從而增加了土地級(jí)差收益，形成了城市發(fā)展的良性循環(huán)。經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下我國城市土地使用權(quán)可以通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式出讓，由于選擇性較大，基于某種利益的驅(qū)動(dòng)，很多地方土地出讓就只有協(xié)議一種方式，自 1987 年 9 月 9 日國內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓至 2022 年 7 月 1 日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式生效的 15 年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經(jīng)營性用地出讓中占據(jù)著主導(dǎo)地位。截至 2022 年底，全國土地出讓面積總量為 30 萬公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中 5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。受市場(chǎng)競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機(jī)行為活躍等諸多問題。土地供應(yīng)總量迅速膨脹我國城市化進(jìn)程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市住宅用地、商業(yè)用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對(duì)土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機(jī)制以及巨大的土地升值空間，導(dǎo)致了土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對(duì)土地供應(yīng)形成巨大的推力。在以上雙重動(dòng)力機(jī)制的作用下，我國現(xiàn)行城市土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)重影響了城市土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。城市政府土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)就在于：土地供應(yīng)過量，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟時(shí)，減少土地供應(yīng)總量；土地供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺時(shí)，增加土地供應(yīng)總量，以市場(chǎng)配置土地資源，以計(jì)劃彌補(bǔ)市場(chǎng)之不足，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)供求平衡。鑒于我國目前城市土地市場(chǎng)供應(yīng)總量迅速膨脹，