購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)前期策劃doc-資料下載頁(yè)
2025-07-18 15:15本頁(yè)面
【正文】 。 商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，因?yàn)橛辛烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手將使商店的顧客分流，從而影響經(jīng)濟(jì)效益。和適宜的立地條件相對(duì)應(yīng)，按照便利店這一業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，為了不使便利店的客流受影響，以下的立地條件是不適合開(kāi)設(shè)便利店的： ①商圈內(nèi)人口極少 便利店不適宜開(kāi)在商圈內(nèi)人口不足的地方，如果商周內(nèi)人口在l 500人以下，此店鋪應(yīng)拋棄(這意味著商店的固定顧客過(guò)少，從而會(huì)影響到銷售額)。 ②車流的動(dòng)線很少 車流的動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線。如商店所在的位置車流的動(dòng)線很少，則意味著商店的流動(dòng)顧客會(huì)受影響。如處在是十字路轉(zhuǎn)角處的店鋪，其車流動(dòng)線有4條(東、西、南、北4個(gè)移動(dòng)方向的路線)，位于雙向車道馬路的商店有兩條動(dòng)線，而處在單向車道馬路的商店則只有一條動(dòng)線。 ③在馬路上看不到商店 這是指商店不是設(shè)在沿馬路的街上，而是在某一脫離馬路的區(qū)域內(nèi)。其缺點(diǎn)有二：一是不方便顧客的來(lái)店；二是很難招徠流動(dòng)顧客。 ④地下設(shè)店 設(shè)在地下的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能，因此客流會(huì)受到影響。其主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動(dòng)顧客。 ⑤要登樓梯店鋪 和前者一樣，要登樓梯進(jìn)入商店，會(huì)給顧客帶來(lái)不便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。一般情況下，顧客進(jìn)便利店都是希望花的時(shí)間越少越好；如果上下樓梯要花去很多時(shí)間，那么就會(huì)阻礙顧客的采店。 ⑧不能設(shè)店招與燈箱的店鋪商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招與燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會(huì)大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是矗保證客流的重要手段，設(shè)想在夜晚如果投有明亮的店招，如何能讓過(guò)路者知道這是一家24小時(shí)營(yíng)業(yè)的便利店。 ⑦不在車站“回歸動(dòng)線”內(nèi)的店鋪 所謂“回歸動(dòng)線”是指上車與下車的客流必須經(jīng)過(guò)商店門口的移動(dòng)路線。如果商店的位置不在速條移動(dòng)路線之內(nèi)，即使商店緊靠車站，也會(huì)使來(lái)店的客流受到影響。 ⑧店鋪的形狀不規(guī)則 長(zhǎng)方形或正方形的商場(chǎng)比較適合便利店的經(jīng)營(yíng)，如果商場(chǎng)的形狀不規(guī)則，那么在一個(gè)本來(lái)營(yíng)業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會(huì)增加顧客選購(gòu)商品的時(shí)間。區(qū)域位置選擇零售店鋪店址區(qū)域位置選擇指的是零售店鋪應(yīng)選擇設(shè)在哪一個(gè)區(qū)域，即在哪一級(jí)商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。 零售店鋪在選址過(guò)程中，已逐漸形成了四類商業(yè)群，那么作為一個(gè)具體的零售店鋪應(yīng)選擇哪一個(gè)商業(yè)群，在選擇時(shí)應(yīng)充分考慮顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購(gòu)買規(guī)律?！ ☆櫩蛯?duì)商品的需求一般可分為三種類型： 顧客普遍、經(jīng)常需求的商品，即日常生活必需品 這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，同時(shí)價(jià)格較低，顧客購(gòu)買頻繁，在購(gòu)買過(guò)程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時(shí)間去實(shí)現(xiàn)購(gòu)買。所以，經(jīng)營(yíng)這類商品的商店應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米以內(nèi)，步行在1020分鐘為宜。 顧客周期性需求的商品 對(duì)這類商品，顧客是定期購(gòu)買的。在購(gòu)買時(shí)，一般要經(jīng)過(guò)廣泛比較后，才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，顧客購(gòu)買這類商品一般是少量的，有高度的周期性，因此，經(jīng)營(yíng)這類商品的商店宜選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通要道、交通樞紐的商業(yè)街。 耐用消費(fèi)品及顧客特殊性需求的商品 耐用消費(fèi)品多為顧客一次購(gòu)買長(zhǎng)期使用，購(gòu)買頻度低。顧客在購(gòu)買時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再作出選擇；特殊性需求的商品購(gòu)買的偶然性大，稠度更小，顧客分散。所以經(jīng)營(yíng)這些類別商品的商店，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。零售店鋪如何選擇恰當(dāng)?shù)牡曛贩治錾倘κ沁x擇店址的前提 縱觀所有零售經(jīng)營(yíng)形式，店鋪地址是一種無(wú)形的資源。選址正確，門庭若市，生意就會(huì)興??；選址錯(cuò)誤，必然會(huì)帶來(lái)巨大的損失。零售店鋪經(jīng)營(yíng)者在選址之前，必須對(duì)其商圈進(jìn)行分析。 商圈，是指零售商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。 商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的差異，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大區(qū)別。同樣一個(gè)商店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小，商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究，一般將商圈視為以商店本身為中心的同心圓型。 商圈與商店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論新設(shè)或已設(shè)的零售店鋪，都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析。所謂商圈分析，就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針和策略提供依據(jù)。 對(duì)零售店鋪的商圈進(jìn)行分析，其重要性主要表現(xiàn)在以下幾方面． 商圈分析是開(kāi)設(shè)零售店鋪進(jìn)行合理選址的前提 ，總是力求較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)計(jì)的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)?！ ≡谌遮吋ち业氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也是很有限的，零售店鋪在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善零售店鋪形象，完善售后服務(wù)等等，這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流來(lái)源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！ ∫粋€(gè)零售店鋪經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有卒?！ ?．商圈分析有助干零售店鋪加快資金周轉(zhuǎn) 零售店鋪經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。零售店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)模收縮時(shí)，而零售店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動(dòng)資金的占?jí)?，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低了資金利潤(rùn)率。策劃部2005年1月10日27 / 27
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