【正文】 露天國(guó)際酒吧街二 層: 商務(wù)休閑服飾、時(shí)尚女裝、休閑運(yùn)動(dòng)城等三 層: 高檔美食概念餐廳、美容護(hù)理SPA港隆城家樂(lè)福、港隆城百貨紅磨坊、必勝客、面點(diǎn)王、中影南國(guó)影城、仙蹤林、巴西烤肉等負(fù)一二層：停車場(chǎng)一 二層:品牌名店與時(shí)尚主題百貨三 層: 精品生活超市、時(shí)尚家居、數(shù)碼、電子產(chǎn)品四 五層: 國(guó)際影視城，大型高檔酒樓、娛樂(lè)項(xiàng)目、中西餐飲花園城中心紫荊城、沃爾瑪勝記云頂花園酒家 香港五星級(jí)影院洲立影院 百安居，運(yùn)動(dòng)用品專業(yè)超市迪卡儂負(fù)一層：停車場(chǎng)700個(gè)停車位一 層： 國(guó)際二線品牌為主的服裝、皮具、飾品、化妝品和特色餐飲二 層：港臺(tái)日韓及國(guó)內(nèi)知名品牌為主的服裝、皮具、飾品和特色餐飲三 層：音像制品、運(yùn)動(dòng)服裝用品、保健用品、數(shù)碼沖印等四 層：特色餐飲、健身SPA等五 層：洲立影院萬(wàn)象城時(shí)尚生活百貨、 家樂(lè)福、萬(wàn)象溜冰場(chǎng)、時(shí)尚生活百貨一品軒、時(shí)尚生活百貨、芝麻開(kāi)門(mén)兒童攝影、各式男女裝服飾等負(fù)二層： 停車場(chǎng)負(fù)一層：餐飲、超市以及珠寶,服裝店鋪一 層：以知名品牌的服裝為主，還有銀行。二 層：以服裝為主三 層：餐飲,各色精品店,服裝店四 層：以休閑品牌的服裝,飲食廣場(chǎng)等為主，有一個(gè)大型真冰溜冰場(chǎng)五 層：嘉禾影院金光華商業(yè)廣場(chǎng)吉之島超市、百貨dior、周大福、金至尊、esprit、艾格周末、kfc、必勝客、HUGO BOSS、所羅門(mén)鐘表珠寶、calven klein、PORTS、卡爾丹頓、polo、法國(guó)鱷魚(yú)鞋、米蘭登、安莉芳、歐迪芬、芬狄詩(shī)、 負(fù)三層：停車場(chǎng) 負(fù)二層：餐飲、便利店等負(fù)一層：珠寶、化妝品、女裝、飾品、餐飲 一 層：國(guó)際精品服飾、化妝品、皮具
二 層：男女裝、皮具 三 層：女裝（國(guó)際二線，國(guó)內(nèi)一二線）四 層：內(nèi)衣 、運(yùn)動(dòng)、童裝等五 層：數(shù)碼、床上用品、廚具等六 層：健身、餐飲、美發(fā)等七 層：餐飲廚房制造等五洲風(fēng)情MALLJUSCO、賽格電子市場(chǎng)、蘇寧、ITAT百貨周大福、六福、真功夫、永和大王、必勝客等JUSCO: 三層（一層超市，二層服裝，三層家電、床上用品、運(yùn)動(dòng)）賽格電子市場(chǎng)：一樓 部分運(yùn)營(yíng)，二、三樓運(yùn)營(yíng)一 層:蘇寧、珠寶、餐飲二 三 層：ITAT百貨、賽格電子市場(chǎng)停車位：1000個(gè)怡景中心城中心百貨、 家樂(lè)福必勝客、金逸國(guó)際影城負(fù)二層：B2 停車場(chǎng)負(fù)一層：B1 家樂(lè)福、停車場(chǎng)一 層：時(shí)尚服飾、中西餐飲、服務(wù)臺(tái)、金逸國(guó)際影城二 層：生活用品、特色禮品、反斗樂(lè)園、童裝童玩、季節(jié)商品、美發(fā)美容、中西餐飲、美食廣場(chǎng)三 層：L1 國(guó)際名品、男女鞋飾、精品鐘表、精致藝品、主題餐廳、休閑餐飲、銀行四 層：L2 時(shí)尚閣樓中信城市廣場(chǎng)西武百貨、吉之島富翔國(guó)裝飾品、CP法國(guó)品牌、香港昌貿(mào)眼鏡、周大福、星巴克等負(fù)一層：LG層時(shí)尚名店、珠寶精品、美食制造，B1層健身康體一 層：G層國(guó)際名店、國(guó)際休閑酒吧街、星光廣場(chǎng)二 三 層：國(guó)際名店、數(shù)碼影城；四層為流行皮具、美體塑身五 六 層：高檔食府益田假日廣場(chǎng)嘉禾影院、四海一家、全明星冰場(chǎng)購(gòu)物：國(guó)際品牌百貨、精品特色超市等娛樂(lè)：劇場(chǎng)式真冰場(chǎng)、五星級(jí)數(shù)碼影院等餐飲：主題概念餐廳、環(huán)球特色美食、浪漫觀景餐飲露臺(tái)、城市星光酒吧負(fù)二層：B2超市、冰場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理、中西快餐、西餅零食等負(fù)一層：B1百貨、男士時(shí)裝、女士時(shí)裝、休閑運(yùn)動(dòng)、鞋類、皮具、飾品、西式餐廳等一 二層: L L 2百貨、男士時(shí)裝、女士時(shí)裝、鞋類、皮具、珠寶、鐘表、眼鏡等三 層: L3影院、中式餐飲、西式餐飲等從上表來(lái)看，各大商業(yè)中心的業(yè)態(tài)類型都比較接近。但就項(xiàng)目輻射的范圍和商業(yè)的檔次來(lái)講，各商業(yè)中心存在一定的差異。形象較為高檔的有萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)和中信城市廣場(chǎng)；而港隆城、五洲風(fēng)情MALL給人的感覺(jué)則是檔次要低一些。高檔的商業(yè)中心除了在建筑形式上比較特別以外，其所引進(jìn)的商家也是體現(xiàn)其檔次和形象的核心表現(xiàn)。比如西武百貨、各式國(guó)際品牌專賣店等等。246。 經(jīng)營(yíng)策略與經(jīng)營(yíng)狀況一般來(lái)說(shuō)，大型商業(yè)項(xiàng)目與小規(guī)模商業(yè)和住宅底商在經(jīng)營(yíng)方式上存在較大的差異。大型商業(yè)一般實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；另外，大型商業(yè)還對(duì)業(yè)態(tài)具有較為嚴(yán)格的控制，因此對(duì)招商非常重視。純粹的分割出售的模式已經(jīng)被市場(chǎng)證明存在較大困難。目前，大型商業(yè)基本采取開(kāi)發(fā)商（投資商）持有的，對(duì)外招租的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；因此，大型商業(yè)項(xiàng)目屬于長(zhǎng)期性、經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，需要通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)與管理獲得長(zhǎng)期的回報(bào)。這也使習(xí)慣于短平快的地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，面臨的最大障礙。下表所列的大型商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展時(shí)間都不長(zhǎng)，有些項(xiàng)目甚至還處于建設(shè)當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)狀況更無(wú)從判斷。從整體來(lái)看，處于較為成熟商圈內(nèi)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況都相對(duì)比較良好；而處于未來(lái)拓展商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀則不盡如人意。表6:典型商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)狀況COCO PARK只租不售人流一般，餐飲生意較好港隆城只租不售處于上升期花園城中心只租不售一期蛇口沃爾瑪經(jīng)營(yíng)狀況良好，二期06年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，在處于市場(chǎng)適應(yīng)期。南山首家、最高檔次的大型購(gòu)物中心；具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，人流動(dòng)線明顯；內(nèi)設(shè)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)。萬(wàn)象城只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、對(duì)外招租開(kāi)業(yè)近2年多來(lái)，經(jīng)營(yíng)狀況良好；商家入駐率達(dá)97％。2005年，全年人流量達(dá)到2000萬(wàn)人次，銷售額就達(dá)到15億元。項(xiàng)目進(jìn)入良性發(fā)展階段。金光華商業(yè)廣場(chǎng)只租不售、統(tǒng)一管理、對(duì)外招租人流量較少，處于商業(yè)運(yùn)營(yíng)初期晶島國(guó)際部分店鋪出售，不利于以后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。處于招商過(guò)程中，未開(kāi)業(yè)五洲風(fēng)情MALL分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商返租人流稀少、空鋪嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳。怡景中心城只租不售、統(tǒng)一管理、對(duì)外招租人流量較少，處于商業(yè)運(yùn)營(yíng)初期中信城市廣場(chǎng)只租不售、統(tǒng)一管理、對(duì)外招租經(jīng)營(yíng)狀況良好，步入正常發(fā)展軌道益田假日廣場(chǎng)只租不售、統(tǒng)一管理、對(duì)外招租招商中，未開(kāi)業(yè)（二）、各大型商業(yè)中心發(fā)展存在的優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題通過(guò)對(duì)上述項(xiàng)目的分析，我們發(fā)現(xiàn)大型商業(yè)項(xiàng)目的成功主要取決于一下幾方面的因素：選址的合理性；定位針對(duì)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力；建筑布局和建筑形態(tài)所具有的吸引力；商家選擇的合理性；企業(yè)品牌因素；營(yíng)運(yùn)模式。表7:項(xiàng)目名稱成功的原因/存在的問(wèn)題COCO PARK優(yōu)勢(shì)因素：CBD核心區(qū)域位置；在業(yè)態(tài)組合上，集中打造“美食”、“娛樂(lè)”、“潮流”、“時(shí)尚”四大主題式消費(fèi)中心；周邊眾多甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔酒店和住宅；會(huì)展中心每年提供大量商務(wù)人流；深圳市唯一的公園版情景式購(gòu)物中心；定位側(cè)重于休閑，針對(duì)家庭消費(fèi)休閑的商品項(xiàng)目比較多。存在的問(wèn)題：中心區(qū)有三大購(gòu)物中心，以及大量的商業(yè)裙樓，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；目前中心區(qū)人氣不足。港隆城優(yōu)勢(shì)因素：寶安最大、最高檔的購(gòu)物中心；一流的硬件設(shè)施和高檔的購(gòu)物氛圍，物品的豐富性、交通的便捷性。存在的問(wèn)題：由于地處關(guān)外，當(dāng)?shù)氐母呦M(fèi)居民還是比較習(xí)慣到特區(qū)內(nèi)或香港進(jìn)行消費(fèi)，一般民眾難以支撐如此體量的高檔消費(fèi)場(chǎng)所，項(xiàng)目處于市場(chǎng)培育階段?；▓@城中心優(yōu)勢(shì)因素：南山大型購(gòu)物中心、位置優(yōu)越、交通便利、周邊有大量高檔社區(qū)、可滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種需求。存在的問(wèn)題：品牌檔次低、商品分布混亂。萬(wàn)象城優(yōu)勢(shì)因素：專業(yè)化運(yùn)作、規(guī)劃準(zhǔn)確、招商較好。存在的問(wèn)題：同類型近距離商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。金光華商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)因素：地理位置優(yōu)越（人民南路商圈核心）；周邊設(shè)施（甲級(jí)寫(xiě)字樓、餐飲、高級(jí)酒店）齊全；交通便利；地鐵物業(yè)。存在的問(wèn)題：人氣不旺；商品布局混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃；欠缺吸引人流的主力店。五洲風(fēng)情MALL優(yōu)勢(shì)因素：地價(jià)便宜存在的問(wèn)題：地理位置過(guò)偏、周邊消費(fèi)能力差、交通不便、招商不成功、人流稀少、管理不善、體量不過(guò)大、過(guò)于超前。中信城市廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)因素：地緣優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)。存在的問(wèn)題：同類型商場(chǎng)多，特色不明顯。怡景中心城優(yōu)勢(shì)因素：得天獨(dú)厚的地理位置。下沉的城堡式設(shè)計(jì)新穎。地理位置優(yōu)越，周圍已有以及正在建設(shè)中的中高檔寫(xiě)字樓將為中心城帶來(lái)客戶源，形成中心區(qū)氛圍后，也可吸引全市居民前來(lái)。存在的問(wèn)題：周圍已經(jīng)開(kāi)業(yè)以及將要開(kāi)業(yè)的商業(yè)很多，同質(zhì)化厲害，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（三）、深圳大型商業(yè)中心分析的啟示246。 項(xiàng)目核心商圈內(nèi)人口規(guī)模是決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況的重要保障，也是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期保證項(xiàng)目人氣和商業(yè)人流的核心要素。246。 一旦出現(xiàn)實(shí)際商業(yè)面積超出真實(shí)市場(chǎng)需求的情況，部分商業(yè)項(xiàng)目往往引進(jìn)一些商業(yè)價(jià)值較低的業(yè)態(tài)消化商業(yè)面積，盡量避免場(chǎng)地的空置。246。 一般而言：重點(diǎn)引進(jìn)大賣場(chǎng)（超市/百貨等）是各商業(yè)項(xiàng)目招商的主流思路。大型賣場(chǎng)往往都是商業(yè)項(xiàng)目聚集人氣、組織人流動(dòng)線的主要要素。246。 適當(dāng)超前與市場(chǎng)現(xiàn)狀的把握存在一定的沖突。一些商業(yè)項(xiàng)目在定位時(shí)，往往需要考慮到未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展前景，因此需要對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀具有超前的判斷，而商業(yè)項(xiàng)目建成后往往短期內(nèi)并不符合中期市場(chǎng)預(yù)期，因此，需要商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)商具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目的。246。 為降低市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一些商業(yè)項(xiàng)目往往招商先行，對(duì)具體商家進(jìn)行定制式商業(yè)設(shè)計(jì)成為商業(yè)項(xiàng)目的重要前期策略選擇。246。 部分商業(yè)項(xiàng)目（如萬(wàn)象城）的成功表明，只租不售將逐步成為商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的一個(gè)重要特征。246。 一些商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)并不景氣，部分原因也是由于這些商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇上存在較大的雷同，不同商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)性較高，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目之間存在較大競(jìng)爭(zhēng)。29 / 29