【正文】 35℃。5000 噸/次冷凍能力按照每天 10%的周轉(zhuǎn)率計算，每年的冷藏量可達(dá) 18 萬31 / 59噸。 多功能冷藏庫設(shè)備選型冷藏庫、氣調(diào)庫、冷凍庫和速凍庫都采用保暖材料建造，主墻體必須采用空心墻，即厚 30cm，內(nèi)外墻面采用隔熱材料抹面，層面亦采用冷量阻隔保溫設(shè)計，并在各門縫間設(shè)置防泄漏密封設(shè)計。采用螺旋式制冷機(jī)組制冷，為庫房輸送冷量。配備的主要設(shè)備選型如下：表 51 冷庫設(shè)備清單表序號 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量1 螺桿制冷壓縮機(jī)組 JJZ2LG20 臺 22 螺桿制冷壓縮機(jī)組 JZ2LG20 臺 13 螺桿制冷壓縮機(jī)組 JZ2LG16 臺 14 氨蒸發(fā)式冷凝器 CXV396 臺 25 輔助貯液器 臺 16 高壓貯氨器 臺 27 立式低壓循環(huán)貯液桶 臺 28 屏蔽氨泵 Z40P40 臺 49 放空氣器 KF32 臺 110 集油器 JY300 臺 211 緊急泄氨器 XA100 臺 112 氨液分離器 AF200 臺 213 氨液分離器 AF300 臺 114 防爆壁式軸流風(fēng)機(jī) BDZ1 臺 415 防爆壁式軸流風(fēng)機(jī) BDZ1 臺 132 / 5916 低溫空調(diào)室內(nèi)機(jī) 17 低溫空調(diào)室外機(jī)組 DL12W*3 臺 618 立式攪拌器 LJ300 臺 8 綜合辦公大樓建設(shè)方案規(guī)劃占地 2022 平方米，八層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積16000 平方米。其中 13 層為市場綜合辦公區(qū)，48 層用作住宅、公寓、酒店或其它，1 層為電子結(jié)算和產(chǎn)品展示中心，2 層為信息管理和檢驗檢疫中心，3 層為行政辦公和會議接待中心。主要功能是農(nóng)副產(chǎn)品交易的費(fèi)用結(jié)算、產(chǎn)品展示、運(yùn)輸代理、信息發(fā)布、市場監(jiān)控、質(zhì)量檢測、衛(wèi)生檢疫、貴賓接待以及交易市場的日常行政辦公。 電子結(jié)算和產(chǎn)品展示中心（1）電子結(jié)算中心。市場將實行 IC 卡統(tǒng)一管理，進(jìn)出市場的車輛，均發(fā)放 IC 卡，憑卡進(jìn)出。拉貨進(jìn)場或出場的車輛，進(jìn)出市場都需要在大門地磅處過磅，重量信息記錄在 IC 卡上，交易完成后，客戶到電子結(jié)算中心打印出門憑條，并繳納相應(yīng)的費(fèi)用。（2）產(chǎn)品展示中心。陳列展示文昌及周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品和名優(yōu)土特產(chǎn)，形成海南東北部地區(qū)涉農(nóng)產(chǎn)品的展示窗口。 信息管理和檢驗檢疫中心（1）信息管理中心。市場將開發(fā)信息管理和市場監(jiān)控系統(tǒng)，做到市場管理的信息化和市場監(jiān)控的實時化，提高管理效率并確保市場安全。信息管理系統(tǒng)包括服務(wù)器、計算機(jī)、防火墻等系統(tǒng)硬件建33 / 59設(shè)以及針對市場實際情況開發(fā)的倉儲、交易、財務(wù)等軟件。市場監(jiān)控系統(tǒng)包括中央監(jiān)控屏、攝像頭、數(shù)據(jù)線等硬件設(shè)施以及數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)架設(shè)。（2）檢驗檢疫中心。市場將購置農(nóng)副產(chǎn)品的檢驗檢疫設(shè)備，對進(jìn)場交易的蔬菜、水果、糧油、肉類、畜禽、水產(chǎn)等產(chǎn)品定期進(jìn)行抽檢，確保場內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品符合國家相關(guān)質(zhì)量要求。 行政辦公和會議接待中心（1）行政辦公中心。行政辦公中心是市場管理人員的辦公區(qū)域，包括總經(jīng)理和各部門人員的辦公室、會議室等相關(guān)區(qū)域。（2）會議接待中心。會議接待中心是市場接待政府部門、企事業(yè)單位參觀考察的窗口，包括接待室、會議室等相關(guān)區(qū)域。 商業(yè)鋪面建設(shè)方案市場內(nèi)兩側(cè)設(shè)計 2 棟商業(yè)鋪面，共占地 2350 平方米，每個商鋪55=25 平方米，共 94 間。商鋪用于餐飲小店、水果攤點等市場配套經(jīng)營以及郵政、銀行、公安、工商等市場配套市政服務(wù)。 百貨大樓建設(shè)方案規(guī)劃占地 2800 平方米，八層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積22400 平方米。其中，14 層為百貨銷售區(qū)，1 層超市（包括生鮮農(nóng)副產(chǎn)品、日用品等） ，2 層化妝飾品銷售區(qū)，3 層品牌衣物銷售區(qū)，4 層鞋帽箱包銷售區(qū)；56 層為餐飲娛樂區(qū)，5 層餐飲美食區(qū)，6 層休閑娛樂區(qū)；78 層為辦公住宅區(qū)，7 層辦公區(qū)，8 層住宅區(qū)。 酒店餐飲大樓建設(shè)方案34 / 59 規(guī)劃占地 2800 平方米，八層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積22400 平方米。其中 12 層為餐飲區(qū)，3 層茶飲區(qū)，48 層為酒店公寓區(qū)。 地磅、停車場、宿舍等輔助工程建設(shè)方案（1）地磅建設(shè)。規(guī)劃建設(shè) 100 噸地磅，平面尺寸為 20m5m，占地 100 平方米，建在市場大門中間，方便進(jìn)出車輛過磅。（2）停車場建設(shè)。規(guī)劃建設(shè) 2 個停車場，一個用于停放大貨車，規(guī)劃占地 9600 平方米，設(shè)計容納 100 輛大貨車；一個用于停放中小貨車和職工車輛，規(guī)劃占地 8000 平方米，設(shè)計容納 200 輛中小貨車。（3）職工倒班宿舍建設(shè)?？紤]到職工倒班住宿休息問題，市場規(guī)劃建設(shè) 1 棟職工宿舍，占地 1200 平方米，六層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積 7200 平方米。（4）地下室配套。規(guī)劃建筑面積 3500 平方米，主要用于供水、供配電、消防、人防等公用設(shè)施配套空間。（5）道路及綠化。場區(qū)內(nèi)道路面積估算為 50000 平方米。為美化環(huán)境，項目區(qū)綠化面積為 5000 平方米。（6）電力、給排水等其他配套工程。 配套商品房建設(shè)方案為方便市場經(jīng)銷戶和周邊市民生活居住，規(guī)劃在市場旁邊建設(shè)30 棟 10 層高商業(yè)住宅小區(qū)，總建筑面積 18 萬平方米。按每戶居民居住面積 100 平方米計算，小區(qū)將容納 1800 戶、近 5000 人。35 / 59附：表 52 市場主要建筑一覽表序號建 設(shè) 項 目建筑面積（平方米）(m2)占地面積（平方米）備 注1 綜合加工配送中心 5000 2500 1 棟兩層鋼架結(jié)構(gòu)。2 農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚 35200 35200 8 棟一層鋼架結(jié)構(gòu)。3 多功能冷藏庫 10000 3330 1 棟三層鋼混結(jié)構(gòu)。4 綜合辦公大樓 16000 2022 1 棟八層鋼混結(jié)構(gòu)。5 商業(yè)鋪面 2350 2350 2 棟一層鋼混結(jié)構(gòu)。6 百貨大樓 22400 2800 1 棟八層鋼混結(jié)構(gòu)。7 酒店餐飲大樓 22400 2800 1 棟八層鋼混結(jié)構(gòu)8 停車場及地磅 17700 17700 水泥地面，100 噸地磅。9 職工宿舍 7200 1200 1 棟六層鋼混結(jié)構(gòu)。10 地下室配套 3500 供水、供配電等公用設(shè)施。11 道路及綠化 55000 55000 場內(nèi)除綠化均進(jìn)行硬化。12 配套商業(yè)住宅小區(qū) 180000 38000 30 棟 10 層住宅。合計： 376750 162880說明：除去停車場、道路、綠化等，總建筑面積為 304150 平方米。36 / 59第六章 項目經(jīng)營管理模式 項目經(jīng)營模式 市場定位市場建成后，將圍繞“立足文昌、輻射周邊” 、 “綜合經(jīng)營、突出特色” 、 “批發(fā)為主、兼顧配送”的功能定位，努力擴(kuò)大市場輻射范圍，做大市場交易規(guī)模，建成綜合性批發(fā)市場，以形成市場的規(guī)模效益。同時，積極發(fā)展單位團(tuán)體配送業(yè)務(wù)和打造特色產(chǎn)品交易市場，形成“一站式”服務(wù)優(yōu)勢和差異化競爭優(yōu)勢。（1）立足文昌、輻射周邊文昌市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全省前列，社會消費(fèi)水平較高，旅游消費(fèi)規(guī)模也較大。周邊地區(qū)企事業(yè)單位較多，消費(fèi)能力較強(qiáng)。因此，文昌建設(shè)批發(fā)市場，一定要立足文昌、輻射周邊，盡可能擴(kuò)大市場輻射服務(wù)范圍，做大市場交易規(guī)模，形成區(qū)域批發(fā)的規(guī)模效益。（2）綜合經(jīng)營、突出特色文昌及周邊地區(qū)消費(fèi)規(guī)模跟海口批發(fā)市場相比仍然較小，市場要形成規(guī)模效益，就需要做大交易量，做成綜合性的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場，實現(xiàn)“一站式”的服務(wù)。而且文昌及周邊地區(qū)企業(yè)事業(yè)單位數(shù)量較多，綜合性市場也有利于單位配送體系的建設(shè)，能夠有37 / 59效地降低物流配送成本。作為區(qū)域性批發(fā)市場還得形成自己的特色，文昌是農(nóng)業(yè)大市，農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，這為市場的特色化經(jīng)營提供了良好的條件。市場可以設(shè)立專區(qū)，培育文昌雞、福壽魚、椰子等文昌特色農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，面向全省、全國甚至全世界，形成市場的差異化競爭力。（3）批發(fā)為主、兼顧配送市場在延續(xù)傳統(tǒng)批發(fā)模式的基礎(chǔ)上，也將充分利用物流集散中心資源整合優(yōu)勢，結(jié)合文昌及周邊地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、菜市場等零售網(wǎng)點及機(jī)關(guān)、單位等大型消費(fèi)群體較多的特點，積極發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品配送業(yè)務(wù)。 項目經(jīng)營策略項目投入運(yùn)營后，為實現(xiàn)“做活市場交易”和“履行公益責(zé)任”兩大目標(biāo)，市場將采取“大買大賣” 、 “儲備調(diào)節(jié)” 、 “保護(hù)收購”三種經(jīng)營策略。具體如下： 公司參與大買大賣項目建成后，公司將參與市場經(jīng)營，成為市場最大的買家和賣家，買賣量要占到市場交易總量的 20%以上，從而起到做活市場交易、帶動市場人氣和吸引商戶入駐的作用。 “大賣”是指，公司依托自有 300 多個大陸菜產(chǎn)地運(yùn)銷商資源，在山東、福建等全國蔬菜主產(chǎn)區(qū)建設(shè)生產(chǎn)基地，從生產(chǎn)基地直接收購，并改變傳統(tǒng)運(yùn)輸模式，通過火車、海運(yùn)將土豆、洋蔥、大白菜等主打產(chǎn)品運(yùn)到市場儲存銷售，從而減少 23 個流通環(huán)節(jié)，降低 30%以上運(yùn)輸成本。 “大買”是38 / 59指，公司從市場商戶手中大量購入本地農(nóng)副產(chǎn)品，搭配上大陸菜一起配送到機(jī)場、學(xué)校、企業(yè)、部隊、航天城等企事業(yè)單位。通過“大賣大買”和市場科學(xué)的倉儲調(diào)節(jié)預(yù)案，不僅能夠保障市場供應(yīng)，而且減少了流通環(huán)節(jié)、降低了流通成本，從而也穩(wěn)定了市場價格，讓老百姓可以吃到價格便宜、質(zhì)量放心的蔬菜。圖 61 市場建成前后流通環(huán)節(jié)對比圖目前流通環(huán)節(jié)圖 市場建成后流通環(huán)節(jié)圖山東等產(chǎn)區(qū)收購商?？谀媳迸l(fā)市場廣州等省外批發(fā)市場運(yùn)銷商鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場等銷售終端文城第一市場鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場等銷售終端海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場山東等產(chǎn)區(qū)直接收購減少 23 個中間流通環(huán)節(jié) 建立儲備調(diào)節(jié)機(jī)制公司將利用冷庫、常溫庫等倉儲設(shè)施的“蓄水池”功能，建立農(nóng)副產(chǎn)品儲備調(diào)節(jié)機(jī)制。公司直接從山東、福建等全國蔬菜主產(chǎn)區(qū)生產(chǎn)基地收購調(diào)運(yùn)土豆、洋蔥、大白菜等主打產(chǎn)品，能夠減少 23個流通環(huán)節(jié)，降低 30%以上運(yùn)輸成本。再通過市場內(nèi) 10000 平方米39 / 59冷庫及常溫庫等倉儲設(shè)施調(diào)節(jié)市場供應(yīng)，使文昌蔬菜銷售價格與?？谕?，低于文昌當(dāng)前價格 510%，從而穩(wěn)定住市場價格，有效解決居民“買菜難、買菜貴”問題。同時，結(jié)合商務(wù)部門生活必需品儲備要求，常年保證在庫存儲 4000 噸價值 2022 萬元的生活必需品，保障極端情況下全市老百姓 7 天日常生活需要。 保障本地農(nóng)戶利益公司將依托 10000 平方米冷庫、35200 平方米交易大棚等市場基礎(chǔ)設(shè)施以及供求情況、價格行情等市場信息資源，為本地農(nóng)戶提供農(nóng)副產(chǎn)品交易場所和常年蔬菜生產(chǎn)種植指導(dǎo)，并針對本地蔬菜產(chǎn)銷情況出臺相應(yīng)保護(hù)價收購政策，在蔬菜價格低迷時公司進(jìn)行收儲調(diào)節(jié)，保證 1 個常年蔬菜種植農(nóng)戶 1 年能夠有 23 萬元的收入。 項目管理模式公司通過經(jīng)營管理武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場和屯昌屯城中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心，籌劃建設(shè)天津環(huán)渤海交易市場和屯昌屯城中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心，積累了大量市場管理經(jīng)驗，培養(yǎng)了一大批市場管理人才，為本項目的建設(shè)運(yùn)營提供了堅實的基礎(chǔ)。項目管理分為籌備期管理、建設(shè)期管理和運(yùn)營期管理三個階段。不同階段，永青都將利用集團(tuán)人才資源優(yōu)勢為項目管理提供保障。集團(tuán)將通過內(nèi)部抽調(diào)和社會招聘行業(yè)人才的方式，組建針對性、專業(yè)化管理團(tuán)隊，確保項目籌備、建設(shè)和運(yùn)營工作順利。項目籌備期，公司將抽調(diào)熟悉項目管理的人才組成項目籌備小組；項目建設(shè)期，40 / 59公司將從集團(tuán)基建部門抽調(diào)相關(guān)人才參與建設(shè)管理；項目運(yùn)營期，公司將通過抽調(diào)集團(tuán)優(yōu)秀管理人才和外聘行業(yè)人才形成獨(dú)立的管理團(tuán)隊。41 / 59第七章 項目組織機(jī)構(gòu)與人員培訓(xùn) 組織機(jī)構(gòu)根據(jù)項目功能特點和現(xiàn)代企業(yè)管理要求，市場將按“精簡高效”的原則組建經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。市場實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各職能部門由總經(jīng)理聘請相關(guān)人員組建。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置具體如下：董事長總經(jīng)理經(jīng)營部信息科財務(wù)部倉儲科管理部會計科出納科行政科辦公室后勤科檢驗科綜合部物業(yè)科 勞動定員項目勞動定員為 100 人，其中管理人員 34 人，技術(shù)人員 6 人，42 / 59工人 50 人，保安 10 人。各部門人員構(gòu)成見下表：表 71 市場各部門人員構(gòu)成表序 號 部 門 管理人員 技術(shù)人員 其它人員 備注1 董事長 12 總經(jīng)理 13 部門經(jīng)理 44 信息科 2 25 倉儲科 3 2 50 搬運(yùn)工6 檢驗科 1 27 行政科 6 文員8 辦公室 6 司機(jī)9 會計科 210 出納科 5 結(jié)算部11 后勤科 1 10 保安12 物業(yè)科 213 合 計 34 6 60 100 人 員工培訓(xùn)人員培訓(xùn)是項目運(yùn)行機(jī)制中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是市場競爭和企業(yè)管理的客觀要求。人員培訓(xùn)應(yīng)與工程建設(shè)同步進(jìn)行，并在經(jīng)營過程中保持長期性和穩(wěn)定性，具體措施如下：（1）制定全面的培訓(xùn)計劃，包括培訓(xùn)人數(shù)、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)地點、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)目標(biāo)及培訓(xùn)方法等；（ 2） 根 據(jù) 員 工 各 自 的 工 作 范 圍 和 要 求 ， 結(jié) 合 各 部 門 有 關(guān) 協(xié) 調(diào) 與 控制 等 要 求 確 定 各 自 的 工 作 內(nèi) 容 和 目 標(biāo) ， 管 理 和 技 術(shù) 骨 干 送 到 有 關(guān) 部 門 和成 都 、 武 漢 等 地 大 型 市 場 進(jìn) 行 培 訓(xùn) ， 以 提 高 自 身 的 管 理 水 平 與 技 術(shù) 能43 / 59力 ；