【導(dǎo)讀】責(zé)物業(yè)管理公司年度拓展計(jì)劃目標(biāo)和主要拓展任務(wù)的分解工作；鏈）與價(jià)值鏈的研究與總體策劃；劃與項(xiàng)目方案，為總經(jīng)理提供完整而可靠的經(jīng)營(yíng)決策依據(jù)；監(jiān)督、考核和評(píng)價(jià)，并負(fù)責(zé)實(shí)施管理及其合同的糾紛處理等；的執(zhí)行處于受控狀態(tài)。辯及其合同起草與簽約工作；經(jīng)理應(yīng)指令分管經(jīng)理對(duì)候選項(xiàng)目進(jìn)行初步論證。項(xiàng)目立項(xiàng)后，總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員組成主題可行性論證小組。可行性研究應(yīng)當(dāng)注意在論證時(shí)不設(shè)任何可能影響結(jié)論的前提和原則。可行性論證報(bào)告書(shū)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾部分。敏感性分析和必要的投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析。種隱蔽性因素應(yīng)詳細(xì)一一列出。書(shū)一并歸檔備用。補(bǔ)充論證直至清晰完善。對(duì)外參加公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)的投資，在作完可行性論證后，

　　

【正文】 ，保證帳款相符。還要注意保持現(xiàn)金實(shí)際庫(kù)存數(shù)不超過(guò)規(guī)定的限額。 6）根據(jù)已經(jīng)辦理完畢的收、付款憑證，逐筆順序登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳，并結(jié)出余額要及時(shí)與銀行對(duì)帳核對(duì)，最后與會(huì)計(jì)總帳中的現(xiàn)金和銀行存款科目的累計(jì)結(jié)余額核對(duì)相符。 7）出納人員使用的保險(xiǎn)柜，要注意保守保險(xiǎn)柜密碼的秘密，保險(xiǎn)柜的鑰匙不得隨意轉(zhuǎn)交他人。 8）嚴(yán)格管理空白支票、空白收據(jù)和停車場(chǎng)車票，專設(shè)登記簿登記，認(rèn)真辦理領(lǐng)用手續(xù)。以支票結(jié)算時(shí)，須在支票上寫(xiě)明收款單位（人）、結(jié)算金額（或現(xiàn)額）、出票日期、支票用途、轉(zhuǎn)帳支票與現(xiàn)金支票的標(biāo)識(shí)及其他有關(guān)要求填列的內(nèi)容，并做好支票的領(lǐng)用登記手續(xù)，禁止經(jīng)辦人員領(lǐng)取空白支 票。 工程維修人員職責(zé)： XXXX 物業(yè)管理有限公司 31 1）按照維保工作計(jì)劃及上級(jí)分配的任務(wù)，做好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修工作，確保設(shè)備設(shè)施完好，運(yùn)行正常。 2）嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書(shū)規(guī)定的程序進(jìn)行操作。 3）負(fù)責(zé)設(shè)備及機(jī)房的清潔和設(shè)備標(biāo)識(shí)的完好、正確。 4）提出對(duì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的改良建議和降低能耗的合理化建議，盡可能降低物業(yè)運(yùn)行和管理成本。 5）定時(shí)巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并做好書(shū)面記錄。 6）任何保養(yǎng)、維修工作完成后，將施工現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈。并詳細(xì)記錄各類維修耗用材料。 7）遇突發(fā)事件時(shí)，須按照文件規(guī)定的程序，執(zhí)行責(zé)任范圍內(nèi)的工作，以最快的速度 處理完畢，并詳細(xì)記錄全過(guò)程。 8）接到報(bào)修任務(wù)，須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并設(shè)法在最短時(shí)間內(nèi)解決。 9）完成上級(jí)布置的其他工作。 安保員職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安防范、安全保衛(wèi)和消防管理工作。 2）負(fù)責(zé)把守大門(mén)，禮貌接待問(wèn)詢。主動(dòng)熱情為各類業(yè)戶提供便利服務(wù)，諸如提攜物品、備好打氣筒、代叫出租車等。 3）嚴(yán)格執(zhí)行外來(lái)人員的控制，遇訪客或登記或征得業(yè)戶的同意后方能進(jìn)入。 4）大宗物品搬運(yùn)出小區(qū)，須辦理物品出門(mén)手續(xù)，經(jīng)業(yè)戶認(rèn)可方能放行。 5）維護(hù)小區(qū)內(nèi)道路和停車庫(kù)秩序，保持道路暢通，制止車輛違規(guī)停放和亂堆貨物的行為 。 6）加強(qiáng)小區(qū)巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑跡象，要跟蹤盤(pán)察，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，采取有效措施確保小區(qū)平安。 7）巡邏中發(fā)現(xiàn)的其他問(wèn)題，應(yīng)做好記錄，及時(shí)通知有關(guān)人員解決。 8）定期測(cè)試消防設(shè)施，參加消防演練。 9）遇突發(fā)事件，須按規(guī)定的程序，負(fù)責(zé)執(zhí)行本職范圍內(nèi)的工作。 10）熟悉小區(qū)業(yè)戶情況，與業(yè)戶建立友好關(guān)系，及時(shí)反饋業(yè)戶的意見(jiàn)和要求，對(duì)改進(jìn)管理處工作提出建議。 11）監(jiān)督檢查二次裝修有無(wú)違規(guī)行為，施工人員是否有證。 12）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。 XXXX 物業(yè)管理有限公司 32 保潔員職責(zé)： 1) 負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的清掃和保潔工作。 2) 每天清掃公共道路、走道、樓梯、電梯、地下停車庫(kù)等，每天擦拭電梯門(mén)、樓道大門(mén)、樓梯扶手等。 3) 定期清潔走道墻面、公共玻璃、公共天頂、照明燈具、排水渠等。 4) 每天清運(yùn)生活垃圾，及時(shí)清運(yùn)建筑垃圾。合理安排清運(yùn)時(shí)間，減少對(duì)業(yè)戶的影響。 5) 負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域的綠化。 6) 負(fù)責(zé)定期采取措施滅蟲(chóng)害。 綠化工職責(zé)： 1) 負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)的各種觀賞植物的養(yǎng)護(hù)工作。 2) 根據(jù)小區(qū)種植綠化的情況，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 3) 根據(jù)不同季節(jié)對(duì)綠化進(jìn)行滅蟲(chóng)、修剪、翻土、施肥等工作，確保綠化存活率達(dá)96％以上。 4) 對(duì)布局不合理的綠化，應(yīng)及時(shí)更換和適宜調(diào)整，確保綠化區(qū)域美觀、舒適。 5) 對(duì)草坪進(jìn)行定期修剪與除草，確保草坪濃綠、平整、無(wú)雜草。 6) 制止占綠、毀綠的現(xiàn)象。 第四章 早期介入具體實(shí)施措施 一、物業(yè)管理早期介入工作要點(diǎn) 對(duì)物業(yè)的建筑布局、分割及日后使用、管理方面提出意見(jiàn)和建議； 對(duì)物業(yè)的建筑用材和設(shè)施、設(shè)備的的選型等提供建議和意見(jiàn)； 對(duì)小區(qū)功能設(shè)置和配套設(shè)施的安排提出意見(jiàn)和建議； 注重施工建造中的跟進(jìn)，積極參加相關(guān)例會(huì)，對(duì)可能存在的隱患和有條件改進(jìn)提高的地方提出建 議； 從 ISO14000的環(huán)境體系出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)提出環(huán)保的建議和意見(jiàn)； 從安全、可靠的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目中的水景設(shè)計(jì)和安保配置提出物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和建議； 從今后的使用和安全角度出發(fā)，對(duì)地下車庫(kù)的車位配置、車輛進(jìn)出的路線、車庫(kù)的智能化配置等提出自己的建議和意見(jiàn)； XXXX 物業(yè)管理有限公司 33 對(duì)會(huì)所的功能配置、項(xiàng)目設(shè)立、裝修檔次、經(jīng)營(yíng)對(duì)象等方面提出意見(jiàn)和建議； 配合檢查施工質(zhì)量，記錄和反饋有關(guān)問(wèn)題； 建立與有關(guān)方面的聯(lián)系，了解熟悉相關(guān)知識(shí)和要求； 為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理方面的咨詢和有關(guān)法規(guī)、資料； 負(fù)責(zé)物業(yè)管理籌建的全部工作； 配合開(kāi)發(fā)商做好房屋銷售工作，在銷售工作中提供相關(guān)的物業(yè)管理文件和現(xiàn)場(chǎng)解釋、解答； 房屋建成交房后，由業(yè)務(wù)管理部牽頭，相關(guān)部門(mén)參加，并以現(xiàn)場(chǎng)管理人員為基礎(chǔ)，確保交房時(shí)的工作有序開(kāi)展，在最短的時(shí)間內(nèi)使〖住宅小區(qū)〗達(dá)到成熟小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理運(yùn)作流程圖 申辦項(xiàng)目交付使用批文 項(xiàng)目交付使用前最后審核 跟進(jìn)部分之遺漏工程 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目部 物業(yè)管理公司 草擬項(xiàng)目管理公約 項(xiàng)目設(shè)施審查 跟進(jìn)各單位之 遺漏工程 交付前配合開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收項(xiàng)目 通知業(yè)戶支付金額及收樓 業(yè)戶收樓后填報(bào)遺漏工程 制訂管理規(guī)章制度及預(yù)算 酬組項(xiàng)目管理處入伙前準(zhǔn)備 以物業(yè)管理角度作補(bǔ)充建議 定期商討物業(yè)管理事宜 XXXX 物業(yè)管理有限公司 34 1）整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接，既無(wú)盲點(diǎn)、又無(wú)沉淀。 2）整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我司 IS09001： 2020版的質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。 3）所有運(yùn)作過(guò)程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。整體運(yùn)作流程將實(shí)施電腦化管理，從任務(wù)下達(dá)到完成的檢查都實(shí)現(xiàn)電腦智能化。 4）整個(gè)運(yùn)作過(guò)程由公司各職能部門(mén)參與并指導(dǎo)。 5）運(yùn)作過(guò)程將由物業(yè)行政 主管部門(mén)及開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督并指導(dǎo)，及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)并解決，以使小區(qū)的日常管理能更成功、具有特色。 前期介入的工作的意義：一是做為本項(xiàng)目物業(yè)管理培訓(xùn)的一部分內(nèi)容；二是為日常物業(yè)管理提供保證；三是有利于延續(xù)、保障開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)理念；四是及時(shí)維修、及時(shí)保養(yǎng)的 基礎(chǔ)。 物業(yè)工程維修部管理 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 我們將詳閱項(xiàng)目所有設(shè)計(jì)圖紙及建筑材料規(guī)格書(shū)，以使用者的角度向開(kāi)發(fā)商提供有利于未來(lái)管理之改善建議，諸如人流車流控制，交通控制，綠化的布局；提出將來(lái)項(xiàng)目保養(yǎng)維修可能產(chǎn)生的問(wèn)題，并能在建筑期內(nèi)做出相應(yīng)的增刪。 機(jī)電設(shè)備 按我們?cè)芾肀姸嗖煌愋?，不同組合之物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可提供最適用于本項(xiàng)目之機(jī)電設(shè)備咨詢建議，再加上我們對(duì)該等機(jī)電設(shè)備之實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，肯定可為開(kāi)發(fā)商在選用最合適之機(jī)電設(shè)備時(shí)提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見(jiàn)。 合約文件 開(kāi)發(fā)商對(duì)采購(gòu)主要物業(yè)設(shè)備如空調(diào)機(jī)組，電力配備，消防監(jiān)控自動(dòng) 化系統(tǒng)等可能更多的是從資金和成本上考量。而物業(yè)管理者會(huì)更多從日后設(shè)備維修保養(yǎng)，以及設(shè)備原產(chǎn)地等方面加以監(jiān)控。因同一生產(chǎn)廠商同一型號(hào)的產(chǎn)品，產(chǎn)地來(lái)源往往成為質(zhì)量?jī)?yōu)劣的重要因素。如合約內(nèi)未明確訂定條款，以及由原產(chǎn)地付運(yùn)、安裝、測(cè)試過(guò)程中等，事前也未有作出妥善安排，一但出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，指定各有關(guān)商號(hào)即生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試承辦商都會(huì)互相推諉責(zé)任，最后蒙受損失的仍為開(kāi)發(fā)商。 我們將會(huì)對(duì)設(shè)備采購(gòu)文件提出意見(jiàn)，而對(duì)上述流程編排亦做出建議，盡量減少可能產(chǎn)生之矛盾，同時(shí)亦于合約條款內(nèi)對(duì)有關(guān)的商戶做出公正的監(jiān)控，確保開(kāi)發(fā)商得到 XXXX 物業(yè)管理有限公司 35 應(yīng) 有的保障。 四、日常管理制度 服務(wù)中心 日常管理制度及考核目錄 物業(yè)管理是一項(xiàng)非常平凡而又繁瑣，相對(duì)勞動(dòng)力密集的管理服務(wù)工作，同時(shí)隨著科技的發(fā)展和進(jìn)步，其科學(xué)技術(shù)的含量在逐年提高，對(duì)物業(yè)管理而言已不可與過(guò)去相比了?，F(xiàn)代物業(yè)管理尤其是 XXXXXX住宅小區(qū)這樣的綜合性小區(qū)，它需要一整套科學(xué)完善，合理量化機(jī)制建全的管理規(guī)章制度。我們將在引入先進(jìn)的管理理念，以及 ISO9001:2020的基礎(chǔ)上，擬定更趨合理化的管理制和實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步加強(qiáng)管理提高服務(wù)質(zhì)量。在此，我們摘錄我司部分的規(guī)章制度目錄以供參考。 物業(yè)管理 序號(hào) 文件名稱 1 物業(yè)管理前期工作計(jì)劃 2 物業(yè)管理崗位設(shè)置圖 3 物業(yè)管理人員編制 4 開(kāi)辦費(fèi)預(yù)測(cè) 5 員工工資津貼表 6 管理費(fèi)預(yù)測(cè) 7 財(cái)務(wù)預(yù)算案 8 員工守則 9 物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度 10 緊急預(yù)案 11 物業(yè)管理人員入職要求 12 物業(yè)管理人員服裝使用規(guī)定 13 物業(yè)管理人事制度 14 物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃 15 物業(yè)管理各部門(mén)規(guī)章制度 16 物業(yè)管理采購(gòu)制度 17 文件借閱發(fā)放制度 18 每日巡視記錄表 XXXX 物業(yè)管理有限公司 36 19 物業(yè)咨詢情況登記表 20 停車場(chǎng)管理規(guī)定 21 物業(yè)接管驗(yàn)收程序 22 物業(yè)治安管理規(guī)定 23 物業(yè)消防管理規(guī)定 24 物業(yè)公共設(shè)施場(chǎng)所管理規(guī)定 25 物業(yè)公司檔案管理制度 26 物業(yè)公司處理投訴制度 護(hù)衛(wèi)管理制度 序號(hào) 文件名稱 1 護(hù)衛(wèi)主管崗位職責(zé) 2 監(jiān)控崗位職責(zé) 3 門(mén)衛(wèi)崗位職責(zé) 4 巡邏護(hù)衛(wèi)職責(zé) 5 停車場(chǎng)崗位職責(zé) 6 護(hù)衛(wèi)：工作日?qǐng)?bào)表 7 巡邏工作記錄 8 消防工作制度 9 監(jiān)控工作記錄 10 停車證 (樣本 ) 11 防火安全責(zé)任書(shū) 12 外來(lái)施工管理規(guī)定 13 動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)審批表 14 外來(lái)施工申請(qǐng) 表 15 外來(lái)施工隊(duì)伍管理協(xié)議書(shū) 16 護(hù)衛(wèi)工作質(zhì)量檢查表 第五章 物業(yè)管理用房、管理設(shè)施配置、開(kāi)辦費(fèi)籌措 一、物業(yè)管理用房的使用計(jì)劃 開(kāi)發(fā)商按照有關(guān)規(guī)定給物業(yè)管理企業(yè)配備了一定比例的管理用房，本企業(yè)如果中 XXXX 物業(yè)管理有限公司 37 標(biāo)，將本著合理使用的原則，對(duì)它們作有利管理辦公和員工更衣、休息創(chuàng)造基本良好的環(huán)境條件，其使用計(jì)劃如下表： 分隔 比率 面積 大概安排 經(jīng)理室 20 1個(gè)辦公桌、 3只椅子、 2個(gè)文件柜、 1對(duì)沙發(fā)、 1茶幾 財(cái)務(wù)室 10 2個(gè)辦公桌、 2只椅子、 3個(gè)文件柜 文檔室 10 1對(duì)桌椅、 5只文件柜 辦 公室 40 助理、客戶主管、工程師、文員各 1桌 1椅。 客戶接待室 50 接待柜臺(tái)， 2接待圓桌， 8只椅子、 大會(huì)議室 100 會(huì)議桌配 12座 倉(cāng)庫(kù) 50 貨架若干 監(jiān)控室 30 安保休息室 35 維修中心 15 維修人員休息室 30 保潔綠化休息室 10 男女 洗手 間 30 二、管理設(shè)施的配置 辦公設(shè)備：復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、保險(xiǎn)箱、傳真機(jī)、文件柜辦公桌 (椅 )、物業(yè)接待臺(tái)、小會(huì)議桌 (椅 )、飲水機(jī)、更衣柜、微波爐、掛壁式空調(diào) (不包括電梯機(jī)房 ) 工程設(shè)備： 電動(dòng)疏通機(jī)、電錘 (進(jìn)口 )、潛水泵 (單相 )、數(shù)字式萬(wàn)用表、指針式萬(wàn)用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表 (1000V)、絕緣墊、鋁合金升降梯 (6M)、鋁合金升降梯(4M)、鋁合金升降梯 ()、手提充電式遠(yuǎn)射燈、梅花 /開(kāi)口扳手 (公制 )、套筒扳手 (公制 )、各類小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、小型切割機(jī)、 保潔設(shè)備：小型清潔工具、鋁合金合頁(yè)梯、增壓泵水槍、手推車、桶式洗塵機(jī)、清潔其他開(kāi)支、垃圾桶。 護(hù)衛(wèi)設(shè)備：聚光手電筒、對(duì)講機(jī)、警棍、其他設(shè)備 三、開(kāi)辦費(fèi)用籌措及處理意向 〖 XXX 住宅小區(qū) 〗正常運(yùn)作前后，應(yīng)配置的設(shè)備 、工具、物品（包括辦公、維修、 XXXX 物業(yè)管理有限公司 3