【正文】 水井清理、垃圾站箱、VI系統(tǒng)等日常零星維護綜合測算300元/月四環(huán)境管理費1綠化（外包）包含人員、材料2清潔材料費（外包）包含人員、材料3消殺費（外包）包含人員、材料4化糞池清理疏通費清理3000元/次，疏通2000元/次，每年二次5外墻清潔費按每年一次，㎡次，外墻約30000㎡6節(jié)假日擺設(shè)2000元/次，每年四次五固定資產(chǎn)折舊總額241500元，分五年攤銷（，）六開辦費攤銷總額184800，分五年攤銷（）七不可預(yù)見費（2%）以上六項總和的2%八管理者酬金（10%）以上七項總和的10%九法定稅費（%）%合計 順天國際管理處物資裝備表 （單位：萬元）序號名稱數(shù)量單位（均價）合計一維修工具臺鉆1部電焊機1部沖擊鉆1部手電鉆2部切割機1臺砂輪機1臺臺鉗2臺電流表1臺萬用表5部絕緣表2個氣泵1臺潛水泵1臺疏通機2臺梯子4張工衣柜10套應(yīng)急燈6個材料架若干空調(diào)作業(yè)工具一批管工作業(yè)工具一批機修作業(yè)工具一批電器作業(yè)工具一批材料備件一批個人工具16套小計二安防、消防裝備無線對講機8臺消防斧頭5把專用消防板手5把防毒面具10個消防靴10雙訓(xùn)練器材一批小計員工宿舍用品床及家具40套風(fēng)扇15臺熱水器8臺電視機5臺其它用品一批小計合計 順天國際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表 （單位：萬元）序號名稱數(shù)量單位（均價）合計1辦公桌椅20套2電腦服務(wù)器1臺3計算機7臺4集線器1臺5打印機2臺6復(fù)印機1臺7電話機8臺8傳真機1臺9保險柜1個10檔案、資料柜5個11各類辦公用品一批合計前期介入預(yù)測支出表 （單位：萬元）序號項目測算依據(jù)金額1人員工資項目經(jīng)理1人，工程師2人，行政主管1人，項目經(jīng)理6月份入駐，其他人員入伙前3個月入駐10．102差旅費公司派出人員往返20人次，每次1500元3．003食宿費綜合測算0．504招聘培訓(xùn)費招聘、培訓(xùn)46人，每人平均費用300元1．385業(yè)務(wù)費綜合測算2．006辦公費指前期的辦公費用及資料印刷費1．007開辦注冊費綜合測算0．50小計18．48說明本表按前期介入計劃及正常情況下測算所得前期的費用將作為開辦費分五年攤銷 Ⅵ.物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎(chǔ)?？傮w來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容： 施工期物業(yè)管理 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理 其他前期準備工作 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度 施工期物業(yè)管理工作 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細記錄； 了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等； 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展商協(xié)商，進行前期協(xié)調(diào)改進； 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決時，列出整改報告，提交發(fā)展商備案處理。 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，CPM將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開展以下工作： 對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等； 出席有關(guān)工程的會議，參與機電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案； 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報發(fā)展商。 參與設(shè)備的調(diào)試 將工程技術(shù)人員分成四個小組，分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進行詳細的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理 大廈工程竣工驗收順天國際工程竣工并開始驗收，管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并作好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報發(fā)展商。 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進行，也可同時進行。由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查，大量的工作內(nèi)容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。 現(xiàn)場驗收主要項目a. 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。 b. 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護攔及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。c. 供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查并內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等；d. 給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。e. 電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。f. 空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等；g. 弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等）；弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。 資料交接a. 產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。b. 技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。c. 驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。 其他交接a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。 接管驗收注意事項a. 在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權(quán)、利。b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可：屬于無法返修的項目，報告發(fā)展商記錄備案。 其它前期準備工作 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)順天國際室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。 消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。 外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在順天國際全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。 客戶全面進駐準備在順天國際大廈客戶全面進駐之前，CPM將主動與客戶協(xié)調(diào)，確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同是監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其它單位的影響。 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度 人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，順天國際管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。a. 施工期人員安排及職責 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由CPM副總經(jīng)理擔任，組員4人，包括順天國際管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負責領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并在中標15天后，赴順天國際施工現(xiàn)場與施工管理方會晤，安排進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的順天國際《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。 派長駐順天國際施工現(xiàn)場管理人員1人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，負責掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。c. 接管驗收前3個月人員安排與職責接管驗收前3個月，CPM派往順天國際的7名管理骨干將全部到位，負責順天國際物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。 此階段CPM將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收，擬訂順天國際《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。 工作進度根據(jù)順天國際實際情況和行業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理。順天國際大廈前期介入工作進度表 表6. 1月 份項 目5月底6~9月10月初11月底12月底簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤熟悉施工情況、隱蔽工程記錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》