【導(dǎo)讀】上海聯(lián)訊物業(yè)管理有限公司。第七章物業(yè)綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠等工作的

　　

【正文】 面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（ 6 月至 9 月 每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。 圍墻 每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。 道路、場地等 每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。 安全標(biāo)志等 對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。 供水系統(tǒng) 二類 變頻水泵 每周對供水設(shè)備檢查三 次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。 公共照明 三類 公燈 及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好， 明苑別墅 內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在 99%以上。 景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等 保持燈具 完好，亮燈率在 99%以上。 公共電氣柜 每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證 電氣設(shè)備運行安全正常。 大堂空調(diào) 大堂分體空調(diào)使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養(yǎng)二次，保證其正常使用。 29 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 消防系統(tǒng) 二類 消防設(shè)施、設(shè)備 消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。 消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。 每天檢查火警功能、報警功能是否正常。 每年試驗一次探測器 ，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。 每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。 每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 避雷系統(tǒng) 避雷設(shè)施 每年二次檢查避雷裝置， 18 層以上的樓宇每年應(yīng)測試一次，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 周界報警 ２４小時設(shè)防并正常運行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控 制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時 發(fā)出聲光報警信號。 監(jiān)視系統(tǒng) 不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車 牌號，錄像功能正常。 電子巡更 根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和 順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 升降系統(tǒng) 電梯 保證電梯 24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》， 物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運行進(jìn)行管理。 電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。 電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保障安全運行。 保險費用及 其他 由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。 30 第八章 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 一、目的 保證設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài)，以提高優(yōu) 質(zhì)服務(wù)的需要 二 、設(shè)備設(shè)施分類 根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分 A、 B、 C 三類： A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)，電梯。 B 類：排風(fēng)設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵。 C類：房屋本體照明設(shè)備、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。 三 、設(shè)備的運行管理 （一）對 A類設(shè)備，配備專職運行操作員，根據(jù)業(yè)主委員會要求，專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進(jìn)行管理 （二）設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程，考核合格后上崗 操作。 （三）設(shè)備運行操作人員按崗位職責(zé)及運行操作規(guī)程，對設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做好運行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。 （四）各設(shè)備主管人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責(zé)旅行情況，檢查設(shè)備運行狀態(tài)，注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)型，檢查運行、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報告，工程維修部主管監(jiān)督整改情況。 四 、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng) （一）工程維修部負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，個班長負(fù)責(zé)組織本版維修保養(yǎng)工作。 （二） 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng) 3個層次。 1. 日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整。 2. 日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作，值班人員負(fù)責(zé)，定期維護(hù)保養(yǎng)有維修人員負(fù)責(zé)操作，值班人員進(jìn)行配合，有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進(jìn)行。 3. 維護(hù)保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定，各設(shè)備主管根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計劃，經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。 4. 設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后 以書面形式報告部門主管。 五 、設(shè)備設(shè)施維修 （一）設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類 1. 計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前，對其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù) 31 和修理。 2. 故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其實效、損壞部件進(jìn)行針對性維修。 （二）設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式 1. 委托維修主要用于故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室，實行 24 小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修中報和故障報告，接報后，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)。 2. 派工維修主要用于計劃維修、零星及小型的設(shè)備 新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當(dāng)前對設(shè)備定期保養(yǎng)佳話，當(dāng)前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。 六 、設(shè)備故障及事故 （一）凡因違規(guī)規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。達(dá)到一定時間或造成損失的，稱為設(shè)備事故。 （二）損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其他情況稱之為故障。 （三）無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大事件，無須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào) 處理。 （四）無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。 七 、設(shè)備的大修和更新 （一）管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù)改造，便之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。 （二）設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用，從維修資金中支出。每年度的費用預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核，業(yè)主大會批準(zhǔn)，其后決算還須維修資金管理中心審計。 （三）大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師回同個班長提出申請，經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后方可實施，項目實 施按照；誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則，在工程主管指導(dǎo)下進(jìn)行。 八 、設(shè)備的報廢 （一）設(shè)備有下列情況考慮報廢： 1. 已經(jīng)超過使用年限，主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞，設(shè)備效能達(dá)不到要求且不能修復(fù)。 2. 設(shè)備技術(shù)陳舊落后，無形磨損嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效果差，經(jīng)濟(jì)上分析結(jié)論更新勝于大修。 3. 因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用，建筑物改建不能拆裝的。 4. 嚴(yán)重影響安全，繼續(xù)使用將會引起危險事故的。 5. 設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴(yán)重，國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。 （二）設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請，并填寫《設(shè)備報廢申請單》，綜合事 32 務(wù)部組織有關(guān)人 員進(jìn)行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準(zhǔn)。 （三）設(shè)備報廢后，由設(shè)備部門進(jìn)行利用和處理，殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn)，同時注銷臺賬和卡片。 九 、房屋外觀和圍墻護(hù)欄 （一）空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上，空調(diào)架每年油漆一次，費用由收益業(yè)主承擔(dān)或從維修資金中支出。 （二）房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。 （三）嚴(yán)格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日查個管理，治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。 （四）對住戶擅自做主進(jìn)行的任何違規(guī)安裝，管理 處派人及時進(jìn)行勸阻，對已經(jīng)造成的事實，管理處派人上門與住戶協(xié)商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處免費提供整改服務(wù)。 十 、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序： （一）管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細(xì)的記錄； （二）如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的，影響工程組提出修理申請，填寫維修申請表； （三）經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)定后，將工作交給工程維修組，讓其完成人員的安排和修復(fù)工作； （四）工程組人員按照工種，指定專人到現(xiàn)場進(jìn)行維修； （五）如果這種損壞我們管理處的人員根本無 法進(jìn)行維修的，根據(jù)維修材料和人公費用等認(rèn)真核算大致維修費用，報管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排； （六）等全部維修工作結(jié)束后，進(jìn)行試運行合格后，做好維修記錄并存檔。 1. 數(shù)據(jù)儲存方式的多元化； 2. 按照公司有關(guān)規(guī)定，明確公文格式與流轉(zhuǎn)程序，實行公文分發(fā)登記。 33 第九章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置方案、 使用計劃 一、物業(yè)管理用房 使用計劃 明苑別墅物業(yè)管理辦公用房：面積 平方米；位置：小區(qū)中心處網(wǎng)球場邊，業(yè)委會用房面積： 平方米；位置：物業(yè)管理用房二樓。 物業(yè)管理項目管理中心將準(zhǔn)備從物業(yè)管理的角 度，把這些房屋劃分為： 管理處接待處理中心； 管理處辦公人員用房； 管理處倉庫； 管理處工程人員維修操作用房； 管理處生活用房； 管理處人員培訓(xùn)用房等。 二、 相應(yīng)管理設(shè)施的配置方案 （一） 各部門配備見開辦費方案 （二） 人員服裝 根據(jù)管理處人員配備的情況合理配備工作服裝。 34 第十章 加強業(yè)主互相溝通的具體措施 社區(qū)文化是 精神文明建設(shè)的重要組成部分，是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。加強城市社區(qū)文化建設(shè)，對于城市居民文化素質(zhì)的提高和城市的精神文明建設(shè)具有及其重要的意義。 社區(qū)文化是一定社會的 基層生活文化，特指一定區(qū)域內(nèi)聚居的人群的精神生活現(xiàn)象，表現(xiàn)為社區(qū)居民的文娛體育、社會教育等健康身心、娛樂身心的文教體衛(wèi)活動。 社區(qū)文化建設(shè)是美化社區(qū)的社會環(huán)境、展示社區(qū)居民精神風(fēng)貌的民心工程，是社區(qū)社會主義精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容之一。文化素質(zhì)是人的素質(zhì)的基礎(chǔ)，沒有良好的文化素質(zhì)，就會影響良好的思想道德品質(zhì)的形成。 可因地制宜積極創(chuàng)造條件床伴適合老年居民、青少年兒童以及其他居民群眾需要的文化教育娛樂休閑活動的場所，組織居民開展豐富多彩、健康有益的文藝體育和科技活動，使群眾在潛移默化中受到感染和教育。 一、社區(qū) 文化的特征區(qū)位性 群眾性 多元性 業(yè)余性 分散性二、社區(qū)文化的功能 娛樂功能 教育功能 傳播信息功能 自我實現(xiàn)功能 關(guān)系整合功能 35 三、社區(qū)文化建設(shè)設(shè)想 小區(qū)文化建設(shè)是我們始終不渝的追求：是社會安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是住戶日益增長的文化生活的需要。小區(qū)文化建設(shè)利國利企業(yè)絕對不容忽視。小區(qū)文化具有凝聚功能，導(dǎo)向功能，約束功能，激勵功能，輻射功能。 “明苑別墅”的突出個性就是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化的有機融合，園林所提現(xiàn)的天人合一，回歸自然，分和相生，動靜有致的環(huán)境格局和智慧達(dá)到 的得心應(yīng)手，方便可靠的生活方式。 小區(qū)成員是物業(yè)管理的決定性因素。我們強調(diào)以小區(qū)成員為中心，尊重住戶，相信住戶，依靠住戶，充分調(diào)動住戶的積極性。通過寓教于樂，循序漸進(jìn)的小區(qū)文化建設(shè)，培育小區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強小區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果。 四、社區(qū)文化建設(shè)安排 序號 項目名稱 效果 時間 1 圖書館 開卷有益，讀書自修 長期 2 健康服務(wù)中心 防預(yù)為主，健康保障 長期 3 兒童樂園 安全，趣味 長期 4 青少年環(huán)保知識競賽 熱愛地球，愛護(hù)環(huán)境 假期 5 兒童家庭勞動