【導(dǎo)讀】北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心i. 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心ii

　　

【正文】 。 編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》的內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： ? 項(xiàng)目背景及概況 ? 項(xiàng)目環(huán)境分析（道路、交通、配套設(shè)施、市政條件、項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人文環(huán)境等） 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 14 投資篇 ? 市場(chǎng)分析（整體市場(chǎng)分析、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)分析、目標(biāo)客戶的需求分析等） ? 市場(chǎng)定位和競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想 ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)（市場(chǎng)反映、銷售價(jià)格和進(jìn)度、資金回收進(jìn)度等） ? 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ? 資金籌措及資本成本 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 結(jié)論和建議 選擇項(xiàng)目合作方式 通常的項(xiàng)目合作方式有：項(xiàng)目買(mǎi)斷、聯(lián)建、合作開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目買(mǎi)斷 :指從有項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商手中以三通一平，七通一平的價(jià)格進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓。 這種方式的缺點(diǎn)是前期資金投入量高，往往要求短期內(nèi)支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的大部分，這就對(duì)投資商的資金運(yùn)做和市場(chǎng)營(yíng)銷提出較高的要求。這種方法的好處在于，雙方一經(jīng)談定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，三大部分成本中的二大部分：土地取得成本、向政府交納的各項(xiàng)費(fèi)用容易鎖定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本有利 于控制。 此類項(xiàng)目談判的要點(diǎn)應(yīng)放在接手項(xiàng)目公司的股權(quán)上。 聯(lián)建 :是一種不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。主要利用國(guó)有企事業(yè)單位為本單位或本系統(tǒng)職工解決住宅的基建性質(zhì)項(xiàng)目，投資方投入全部建設(shè)資金，土地方出土地，雙方按比例分得實(shí)物物業(yè)，有時(shí)還需支付給土地方一定的現(xiàn)金。投資方將建成的住宅，以集體產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的形式，轉(zhuǎn)讓給第三方?；蛘咴陧?xiàng)目建成后，向市開(kāi)發(fā)辦申請(qǐng)基建轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)批文，向土地部門(mén)補(bǔ)交自己這部分物業(yè)的土地出讓金，然后推向市場(chǎng)。 此方法最大優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商前期可回避諸如交付出讓金等費(fèi)用，降低項(xiàng)目前期資金壓力，但其缺點(diǎn)是 很難預(yù)售，無(wú)法面對(duì)個(gè)人購(gòu)房者。 對(duì)于這類項(xiàng)目通常采取的策略為： ? 物業(yè)分成方式：鎖定土地方的分配面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)后，從前期規(guī)劃入手，取得項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及物業(yè)的控制權(quán)。 ? 股權(quán)方式：這種方式是有利于我們的開(kāi)發(fā)方式，應(yīng)首先爭(zhēng)取。 合作開(kāi)發(fā) :是指與土地方或擁有開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商共同組成項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。合作的形式多種多樣。土地的開(kāi)發(fā)方式也分為國(guó)有土地、集體土地。尤其集體土地涉及到農(nóng)轉(zhuǎn)非，勞動(dòng)力安置等政策性很強(qiáng)的工作。 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 15 投資篇 這類合作的中心問(wèn)題，是敲定雙方的出資比例、出資方式和分配方式及項(xiàng)目完成后的物 業(yè)管理權(quán)屬等問(wèn)題。 選擇合作方式 :投資模式的選擇受多種因素制約，如原項(xiàng)目方（土地方）的意愿及面臨的問(wèn)題、項(xiàng)目的具體情況限制、我方的具體情況限制等，對(duì)于萬(wàn)通這種專業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，我們選擇投資模式時(shí)，應(yīng)考慮以下兩點(diǎn)： ? 利潤(rùn)的最大化或資金效率最大化 ? 萬(wàn)通應(yīng)控股或掌握項(xiàng)目實(shí)際操作權(quán) 具體合作條件的談判 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和談判雙方的利益趨勢(shì)的要求，雙方談定合作方式后，接著我們需要依據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果就付款進(jìn)度、利潤(rùn)分配方式及分成比率等合作協(xié)議的具體條款與對(duì)方進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，以爭(zhēng)取到最好的條件，盡 量降低項(xiàng)目取得成本。但這項(xiàng)工作的難度很大，需要我們做大量的公關(guān)工作。 起草項(xiàng)目合作協(xié)議 經(jīng)過(guò)艱苦的項(xiàng)目談判后，合作雙方就具體合作意向、合作方式、合作條件等達(dá)成了共識(shí)，最后需要以正式合同文本的形式予以確認(rèn)。為使雙方的合作不留“后遺癥”，要求合同文本在法律意義上的全面、嚴(yán)密、用詞準(zhǔn)確。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（或項(xiàng)目合作合同）的主要內(nèi)容如下： ? 項(xiàng)目概況 ? 合作條件：股權(quán)比例、利潤(rùn)分配方式或地價(jià)、付款方式； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度； ? 項(xiàng)目管理方式； ? 合作雙方的權(quán)力和義務(wù)等； 項(xiàng)目 《 可行性分析報(bào)告 》 及 《 項(xiàng)目合作 (或轉(zhuǎn)讓 )協(xié)議 》 經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)后 ,報(bào)公司董事會(huì)批準(zhǔn) ,才能簽署 《 項(xiàng)目合作 (或轉(zhuǎn)讓 )協(xié)議 》 。 簽署項(xiàng)目合作協(xié)議屬公司重大投資行為，一般應(yīng)組織、安排簽字儀式，并應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況做相應(yīng)的對(duì)外宣傳工作?！皟x式”的組織要體現(xiàn)公司的工作風(fēng)格，儀式的準(zhǔn)備工作要細(xì)致，不得出現(xiàn)失誤。 在合作協(xié)議定稿后，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)格制作正式合同文稿，除合同規(guī)定的份數(shù)外，公司法律審計(jì)室、公司檔案室、公司財(cái)務(wù)部應(yīng)分別留存一份。 附件 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)一覽 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 16 投資篇 住宅項(xiàng)目參數(shù)及總投資估算表（靜態(tài)表） 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 17 前期手續(xù)篇 前期手續(xù)篇 1 前期手續(xù)篇 概述 前期手續(xù)篇之定義 : 自簽署項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之正式協(xié)議后 ,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)程序 ,辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、市政、配套、拆遷等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期手續(xù)，取得五證（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、開(kāi)工證、預(yù)（銷）售許可證）的全過(guò)程。 前期手續(xù)篇之目的 : 由于公司取得住宅項(xiàng)目的手段不同 ,每個(gè)項(xiàng)目案例的前期手續(xù)工作任務(wù)有顯著差異。本篇之目的是使公司從事前期手續(xù)報(bào)批的員工 ,全面了解住宅項(xiàng)目從立項(xiàng)開(kāi)始 ,到取得項(xiàng)目年度開(kāi)工計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)（銷）售許可證過(guò)程中要從事的工作內(nèi)容及工作程序。 前期 手續(xù)篇之工作原則： 明確工作計(jì)劃及工作程序，嚴(yán)格掌握各項(xiàng)工作進(jìn)度及各工作間的時(shí)間銜接，做到有條不紊，高效、快速；謙虛謹(jǐn)慎、以誠(chéng)待人，充分利用社會(huì)資源，為公司儲(chǔ)備可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政府資源和社會(huì)資源。 前期手續(xù)篇之工作內(nèi)容 : * 項(xiàng)目立項(xiàng)審批 * 成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu) * 規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批 * 市政管線綜合及四源報(bào)裝 * 取得國(guó)有土地使用證 * 拆遷安置及拆遷補(bǔ)償 * 工程招投標(biāo) * 取得工程開(kāi)工許可證 * 取得預(yù)（銷）售許可證 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 18 前期手續(xù)篇 2 項(xiàng)目立項(xiàng)審批 立項(xiàng)審批 : 將住宅項(xiàng)目由公司與其他企業(yè)法人之間的各種合作 協(xié)議，通過(guò)立項(xiàng)程序，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)市計(jì)委批準(zhǔn)實(shí)施的項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)書(shū)的過(guò)程。 住宅項(xiàng)目分為開(kāi)發(fā)立項(xiàng)和基建立項(xiàng)兩種方式。但做為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，不論哪種方式，都必須列入國(guó)家每年的基本建設(shè)計(jì)劃之中。而任何投資項(xiàng)目只有得到市計(jì)（建）委的立項(xiàng)批準(zhǔn)，才具備納入國(guó)家基本建設(shè)計(jì)劃的必要條件。 立項(xiàng)審批涉及的上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén) * 市計(jì)委投資處 * 市建委開(kāi)發(fā)辦 * 市規(guī)劃局 * 市規(guī)劃院 立項(xiàng)審批之工作程序 : 立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)附上以下文件： ? 項(xiàng)目概況（項(xiàng)目初步可研報(bào)告） 。 ? 項(xiàng)目地形圖； ? 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案； ? 合作意向書(shū)或合作協(xié)議 書(shū)。 說(shuō)明： 前期工作人員要隨時(shí)掌握規(guī)劃局的動(dòng)態(tài)，提出對(duì)策意見(jiàn)； 說(shuō)明：以便為上述部門(mén)簽署規(guī)劃征詢意向函和簽署立項(xiàng)批復(fù)提供基礎(chǔ)依據(jù)； 起草項(xiàng)目建議書(shū)（即立項(xiàng)申請(qǐng)），上報(bào)市計(jì)委、市建委 請(qǐng)市規(guī)劃院提出項(xiàng)目控制性規(guī)劃方案，向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) 協(xié)調(diào)市計(jì)委、建委向規(guī)劃局發(fā)出《規(guī)劃征求意見(jiàn)函》，征求規(guī)劃局的意見(jiàn) 組織約請(qǐng)市計(jì)委、建委、市開(kāi)發(fā)辦、規(guī)劃局調(diào)查項(xiàng)目選址 市規(guī)劃局依據(jù)城市規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)情況簽署意見(jiàn)，并組織有關(guān)處室會(huì)簽后將《意見(jiàn)函》簽署意見(jiàn)返回市計(jì)委、市建委。 市計(jì)、建委下達(dá)立項(xiàng)批復(fù) 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 19 前期手續(xù)篇 說(shuō)明：可研報(bào)告要附市政、公用、供電、供熱等單位對(duì)四源及供電供應(yīng)的可行性咨詢意見(jiàn)。 說(shuō)明： 1. 可研批復(fù)后，項(xiàng)目列入市開(kāi)發(fā)辦前期工作計(jì)劃； 2. 小項(xiàng)目在市計(jì)、建委下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)時(shí)，直接下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知書(shū)； 3 成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)之定義 : 為了完成某住宅項(xiàng)目建設(shè)而成立的專業(yè)組織機(jī)構(gòu)。此機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 施工管理、銷售管理、售后服務(wù)、物業(yè)管理全過(guò)程。 本篇項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)： 1）意指具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的的企業(yè)法人； 2）意指以聯(lián)建形式組建的項(xiàng)目聯(lián)建辦公室。 成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)的目的 : 建立、健全項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。通過(guò)科學(xué)管理的手段，達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)化之目的。 依據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)法規(guī)，只有取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)方能在京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。取得某項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)方式有二種：一是投資者本身具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；二是投資者與有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作。 目前，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有三類： 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)專營(yíng)公司 ：北京現(xiàn)有兩種：一種是可以在全市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性公司，多為一級(jí)資質(zhì)的綜合開(kāi)發(fā)公司；一種是利用本系統(tǒng)、本行業(yè)原占有土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多為二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司 ：是由有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)與土地方、投資方合作，多方共同組成項(xiàng)目公司，對(duì)指定項(xiàng)目或成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目按程序申報(bào)立項(xiàng)的同時(shí)，由市計(jì)委、市建委共同批準(zhǔn)成立，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)完成后，項(xiàng)目公司解散。 據(jù)可研批復(fù)及規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，進(jìn)行前期規(guī)劃準(zhǔn)備，去市規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，取得規(guī)劃任務(wù)通知書(shū)。 依據(jù)立 項(xiàng)批復(fù)，完成可行性研究報(bào)告，上報(bào)市計(jì)、建委，申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù) 市計(jì)、建委對(duì)可行性研究報(bào)告會(huì)簽批復(fù)，下達(dá)規(guī)劃任務(wù)，即可研報(bào)告批復(fù) 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 20 前期手續(xù)篇 成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)之原則 : 因項(xiàng)目而設(shè)立不同類型的管理機(jī)構(gòu)。追求行之有效的管理模式，不拘泥于形式上的小而全。充 分利用公司的各類資源，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)的工作作風(fēng)，明確合理分工，減少公司成本。 項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)設(shè)立之內(nèi)容 對(duì)于北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司來(lái)講，因已具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)的綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以按規(guī)定征用土地從事開(kāi)發(fā)建設(shè)，也可與土地方根據(jù)合作協(xié)議共同組織項(xiàng)目公司。針對(duì)某住宅項(xiàng)目而言；可分三種類型： ? 開(kāi)發(fā)公司單獨(dú)開(kāi)發(fā)； ? 設(shè)立項(xiàng)目公司（內(nèi)資公司或外資公司）； ? 設(shè)立聯(lián)合建設(shè)辦公室 項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)設(shè)立之程序 內(nèi)資項(xiàng)目公司設(shè)立 其程序適應(yīng)《公司法》中有限責(zé)任公司設(shè)立的相關(guān)條款。其 過(guò)程如下： 并提供下列文件 ? 企業(yè)名稱及企業(yè)章程 ? 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的權(quán)屬證明 ? 就業(yè)人員的資格證明 ? 注冊(cè)資金證明 ? 企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的身份證明及照片 ? 第一屆董事會(huì)任職文件 有外資方參與的項(xiàng)目公司設(shè)立 適應(yīng)《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及《實(shí)施條例》，其設(shè)立程序?yàn)椋? 取得項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，據(jù)此向工商局申請(qǐng)企業(yè)法人名稱預(yù)登記 當(dāng)企業(yè)名稱被認(rèn)可后，領(lǐng)取企業(yè)登記申請(qǐng)書(shū) 工商局對(duì)所提交的文件審查，核實(shí)開(kāi)辦條件，經(jīng)核準(zhǔn)后核發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照三十天內(nèi)去注冊(cè)所在地稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記 申請(qǐng)名稱預(yù)登記。 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 21 前期手續(xù)篇 需提供下列文件 * 組建負(fù)責(zé)人簽署的申請(qǐng)書(shū)； * 項(xiàng)目建議書(shū)及期批準(zhǔn)文件； * 投資者所在國(guó)（地區(qū)）政府出具的合法開(kāi)業(yè)證明 需提供下列文件 * 設(shè)立涉外企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告 * 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批復(fù)； * 雙方簽署的合同及章程； * 各方營(yíng)業(yè)執(zhí)照 副本，外方銀行出具的資信證明； * 涉外企業(yè)當(dāng)?shù)卣庠O(shè)立場(chǎng)所的書(shū)面通知 需提供下列文件： * 北京市中外合資、合作企業(yè)申請(qǐng)書(shū)； * 外方營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)登記、外方銀行出具的資信證明； * 中方企業(yè)法人執(zhí)照； * 申請(qǐng)舉辦企業(yè)的立項(xiàng)、可研及其批準(zhǔn)文件； * 合同、章程及附件、送審報(bào)告及批準(zhǔn)文件； * 董事會(huì)名單、中外方董事長(zhǎng)、董事的委派書(shū) * 區(qū)、縣、局出具的中送審合資或合作合同、章程 當(dāng)合 同、章程批復(fù)后，申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)。 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 22 前期手續(xù)篇 方董事未任黨、政職務(wù)的證明； * 中外合資、合作企業(yè)備案表。 需提供下列文件： * 由正副董事長(zhǎng)簽署的外商投資企業(yè)登記注冊(cè)申請(qǐng)書(shū)； * 合同、章程（附件及外文本）以及審批機(jī)關(guān)的 批準(zhǔn)文件，批準(zhǔn)證書(shū)（其中副本原件一份，副件二份）； * 項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告及其批準(zhǔn)文件； * 投資者所在國(guó)家（地區(qū)）出具的合法開(kāi)業(yè)證明； * 投資者銀行資信證明； * 董事會(huì)名單及董事人員，正副總經(jīng)理的委任書(shū)和上述人員的身份證明； * 外商投資企業(yè)法定代表人登記表； * 企業(yè)住所證明； * 其它 聯(lián)建辦公室的設(shè)立 聯(lián)建辦公室作為以基建程序申報(bào)的住宅項(xiàng)目 ,合作雙方按照一定比例分配物業(yè) ,其實(shí)施機(jī)構(gòu)的組建 ,可簡(jiǎn)化為雙方組成聯(lián)合辦公室共同辦公。這種聯(lián)合辦公室應(yīng)當(dāng)注意項(xiàng)目管理權(quán)限的劃分，盡量控制聯(lián)建方對(duì)項(xiàng)目的干涉權(quán)利，避免工作 中出現(xiàn)不必要的糾紛。 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批 規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批之定義解釋 : 項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)后，通過(guò)市規(guī)劃部門(mén)的分階段審核、認(rèn)可，取得“兩證一書(shū)”──《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃在批準(zhǔn)證書(shū)簽發(fā)后 30 日內(nèi)，應(yīng)向工商管理局