【導(dǎo)讀】年輕無(wú)極限激情永相隨。最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2020案。第11章：2020中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景－－新開(kāi)發(fā)時(shí)代的合縱連橫。第20章：房產(chǎn)銷(xiāo)售中的常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法。第22章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)全程策劃認(rèn)識(shí)的戰(zhàn)略誤區(qū)。第25章：房地產(chǎn)企業(yè)―以客戶(hù)為中心‖，完善客戶(hù)服務(wù)體系是根本。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)。的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷。.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：。房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重。確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重。A市政交通及直入交通的便利性的差異。各種污染程度的差異

　　

【正文】 某個(gè)特征而實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，在目前空置率高居不下、買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，這種策劃方式只是 解決了消費(fèi)者的識(shí)別選擇，發(fā)展商僅靠樓盤(pán)的某項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)而實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售意圖，很難圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)。 （二）賣(mài)點(diǎn)群策劃模式 策劃人為適應(yīng)賣(mài)方市場(chǎng)和消費(fèi) 者理性選擇，采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身，向消 費(fèi)者做出承諾 :能滿(mǎn)足消費(fèi)者所有要求，從而達(dá)到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi)，發(fā)展商以建設(shè)觀念、 樓盤(pán)觀念建筑的樓盤(pán)，為了迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，采取 ―人有我有 ‖的銷(xiāo)售策略。策劃 公司將眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)，使得開(kāi)發(fā)商必須在短期之 內(nèi)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者做出足夠的承諾。其結(jié)果，每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的后面通常都是成本的增加，樓盤(pán)的整 體素質(zhì)雖然得到了或多或少的增加，實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題 。盡管賣(mài)點(diǎn)策劃 模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多高不成低不就的樓盤(pán) , 如造價(jià)是小康型，環(huán)境卻是生存型，戶(hù)型又是溫飽型。 （三）等值策劃模式 策劃人為避免樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)，或因售價(jià)提高造成樓盤(pán)空置率攀升 的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行權(quán)衡取舍，或找到樓盤(pán)未發(fā)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)，使樓盤(pán) 成本與銷(xiāo)售價(jià)格相適應(yīng)，從而達(dá)到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)的結(jié)果是使一些樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)。由于存在著 投資商和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)土地和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)能 力的差異，使得一些樓盤(pán)成本高于 售價(jià)。等值策劃要求對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)值因素具有充分的認(rèn)知能力，并能在眾多樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)中 進(jìn)行選擇，而且需具有駕馭和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷(xiāo) /銷(xiāo)售觀 念的產(chǎn)物，它不可能解決開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。 五、房地產(chǎn)全程策劃理論模式 ——增值策劃模式 策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利 用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷(xiāo)理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又不可替代 的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高 樓盤(pán)相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格 ——使樓盤(pán)增值，從而 達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2020案 第 32 頁(yè) 共 135 頁(yè) 年輕無(wú)極限 激情永相隨 增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增殖），為樓盤(pán)的 市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。 價(jià)格的制定不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合的其它部分，它同時(shí)也是市場(chǎng)定位戰(zhàn)略的內(nèi)在 要素，真正的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格。增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開(kāi) 發(fā)商獲得最大收益。 通過(guò)對(duì)社區(qū) 形象的塑造，降低住戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高社區(qū)的 PUV(PUV—可察 覺(jué)的使用價(jià)值，指用戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿(mǎn)意程度 )值，提高樓盤(pán)售價(jià)， 并使社區(qū)的價(jià)值為住戶(hù)所接受。 社區(qū)策劃要從社會(huì)發(fā)展角度上，充分考慮到未來(lái)房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向 北偏移、未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)度及進(jìn)展、融資條件改善的可能性，以及國(guó)家土 地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設(shè)計(jì)起，所策劃社區(qū) 的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦 即整體品牌營(yíng)造是獨(dú)一無(wú)二的，也是不可替代的。 試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下： 等值策劃模式 ——以更低的價(jià)格向住戶(hù)提供與競(jìng)爭(zhēng)者相同的可察覺(jué)的使用價(jià)值（ PUV）。 增值策劃模式 ——在與競(jìng)爭(zhēng)者相同的價(jià)格向住戶(hù)提供更高的可察覺(jué)的使用價(jià)值（ PUV）。 六、增值策劃模式的理論核心 ——DSTP 模式 分析住戶(hù)需求，細(xì)分市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位。 （ Demand） —是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望； （ Segmentation） —指市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)住戶(hù)對(duì)產(chǎn) 品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市 場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類(lèi)過(guò)程。 （ Targeting） —指開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的領(lǐng)域。 (Positioning)—指策劃?rùn)C(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo) 用戶(hù)中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。 第 10 章：房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能 隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢(xún)顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn)：策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)有什么用？如果 我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨 詢(xún)顧問(wèn)就是出主意的，未免太過(guò)簡(jiǎn)單。那么，房地 產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)究竟是干什么的？ 從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。 1．醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種 診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。 房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析， 在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、 區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì) ―建什么 ‖？ ―怎么建 ‖？ ―賣(mài)給誰(shuí) ‖？等要 素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地 產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫? 項(xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。 2．法律顧問(wèn)職能 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2020案 第 33 頁(yè) 共 135 頁(yè) 年輕無(wú)極限 激情永相隨 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī) 條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題， 如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、 陽(yáng)光遮蓋等），土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、 WTO、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限 制 ……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商并不完全掌握。 3．財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資 金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要 保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是 就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其 手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配 ——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意 設(shè)計(jì)上。 4．導(dǎo)演的職能 房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理 商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位 演繹成功。 5．船長(zhǎng)的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念 定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話 ， 就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定 位準(zhǔn)確實(shí)施。 6．環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家 這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的 ―大環(huán)境 ‖問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境 美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的 ―小環(huán)境 ‖問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化 ， 也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo) 售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。 可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不 是一個(gè)或幾 個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才 能夠完成。 第 11 章： 2020 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景－－新開(kāi)發(fā)時(shí)代的合縱連橫 2020 年雖然僅僅過(guò)去多半年，但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，卻已經(jīng)是山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn) 樓。 ― 土地大限 ‖， ―房貸管理新條款 ‖― 新經(jīng)濟(jì)適用房政策 ‖ ―期房限轉(zhuǎn)條例 ‖一 系列的政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，使這一年被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為 ―房地產(chǎn)政策年 ‖，這些 政策涉及到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)金融，二手房市場(chǎng)，房屋租賃中介等房地產(chǎn)行業(yè)的核心市場(chǎng)。因 此，這場(chǎng)政策風(fēng) 雨正昭示著 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的 80%多，近幾年出 現(xiàn)了驚人的高速增長(zhǎng)，自 2020 年以來(lái)，每年都保持 20%以上的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 GDP 和全社 會(huì)固定資產(chǎn)總投資增長(zhǎng)速度。 2020 年，更是創(chuàng)下了增長(zhǎng) %的階段新高。房地產(chǎn)因其高投 資，高回報(bào)成為社會(huì)公認(rèn)的 ―暴利行業(yè) ‖，然而在這高增長(zhǎng)的背后，市場(chǎng)卻面臨諸多不規(guī)范 的操作，一系列問(wèn)題都亟待解決：企業(yè)數(shù)量大，規(guī)模??；開(kāi)發(fā)能力低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；資產(chǎn) 負(fù)債率高，風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)行 業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)幸福，又牽涉到巨大財(cái)富 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2020案 第 34 頁(yè) 共 135 頁(yè) 年輕無(wú)極限 激情永相隨 的支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)范早已是勢(shì)在必 行，但多數(shù)企業(yè)對(duì)這場(chǎng)疾風(fēng)勁雨來(lái)得如此迅速還是有些措手不及。在宏觀調(diào)控下 2020 年 ， 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必將會(huì)面臨重新洗牌，房地產(chǎn)市場(chǎng)在日趨規(guī)范化的同時(shí)也會(huì)呈現(xiàn)出更多成熟 的特征，而這些特征正預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)新開(kāi)發(fā)時(shí) 代。 新開(kāi)發(fā)時(shí)代的這種市場(chǎng)規(guī)范和成熟首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速將放緩，隨著 2020 年 6 月中國(guó)人民銀行發(fā)布的 121 號(hào)文件，國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件和相關(guān)規(guī)范土地使用制度的出臺(tái)，以 及 2020 年 4 月 28 日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由 20%提高到 30%及以 上，這些政策將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì) 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度將 放緩，但由于投資慣性，全年仍將保持再 20%左右增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在國(guó)家宏觀調(diào)控下將走 上平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展階段。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大市場(chǎng) ——商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)都不會(huì)有太大的變化：商品房市 場(chǎng)供求將會(huì)繼續(xù)趨于平穩(wěn)。見(jiàn)附圖（ 1）自 1999 年以來(lái)，竣工銷(xiāo)售面積比例呈逐年下降的趨 勢(shì)，由 下降到 。表明整個(gè)商品房市場(chǎng)供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮 小，預(yù)計(jì) 2020 年商品房仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。而住宅市場(chǎng)仍將保持供略大于求態(tài)勢(shì)。 見(jiàn)附圖（ 2） 19992020 年我國(guó)住宅竣工銷(xiāo)售面積比，由 1999 年供大于求的 下降到 2020 年供小于求的 ， 03 年住宅竣工銷(xiāo)售面積比上升為 ，呈現(xiàn) 供略大于求局面， 2020 年各地政府紛紛推出經(jīng)濟(jì)適用房抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，預(yù)計(jì) 2020 年全國(guó)住宅市場(chǎng)竣工銷(xiāo)售面 積比仍將大于 1。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的供求關(guān)系一直在保持平衡，市場(chǎng)秩序不會(huì)出現(xiàn)混 亂局面。 面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下整體環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要逐步走上規(guī)模化， 集團(tuán)化的道路。無(wú)論是 33 號(hào)令還是 4 號(hào)令，新土地政策讓積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式淡 出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。以前，有些開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)不是資金 ， 也不是自身實(shí)力，而是 ―關(guān)系 ‖。有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商就能順 利拿到地，而沒(méi) ―關(guān)系 ‖的開(kāi)發(fā)商 干著急沒(méi)辦法。這道 ―關(guān)系檻 ‖給一批雖然有實(shí)力，但是無(wú) ―關(guān)系 ‖的企業(yè)造成不小的障礙 。 政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握 ―關(guān)系 ‖的失去了效力，將逐漸淡出市場(chǎng)。一批房地 產(chǎn)發(fā)展商、一批項(xiàng)目將會(huì)垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類(lèi)型的房地產(chǎn)發(fā)展商，而是資金不足、資金 鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無(wú)論它是什么類(lèi)型，無(wú)論它是大還是小，都會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)公 司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)處于轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，將會(huì)得到更大 的發(fā)展；無(wú)法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。 這也就意味著終 結(jié)了以 ―地主 ‖為代表的土地文明時(shí)代，迎來(lái)了以 ―資本 ‖為代表的新開(kāi)發(fā)時(shí)代。在這個(gè)新 時(shí)代里，只有走上規(guī)模化，集團(tuán)化，增強(qiáng)自身實(shí)力才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存之道。 面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供略大于求的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須注重差異化和個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)。 在近幾年的高速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)已經(jīng)處于 ―賣(mài)方市場(chǎng) ‖，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重， 產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化、推廣方式同質(zhì)化 ……然而如果認(rèn)真研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨 勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求 ―量 ‖向追求 ―質(zhì) ‖轉(zhuǎn)化的時(shí)期，從 ―居 者有其屋 ‖過(guò)渡 到 ―居者優(yōu)其屋 ‖，而 ―優(yōu)其屋 ‖的標(biāo)準(zhǔn)一方面是擴(kuò)大使用面積，另一方面 也要注重品質(zhì)和環(huán)境。這是宏觀大勢(shì)。從市場(chǎng)的微觀層面看，市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好又是多 變的、善變的，有時(shí)還變得很快，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。 所謂 ―得客戶(hù)者得天下 ‖，研究消費(fèi)者行為偏好，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場(chǎng)，形 成自己獨(dú)特的他人