【正文】 行分類確認(rèn)，以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。同時(shí)，分類處理的理念反映在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財(cái)務(wù)比率的計(jì)算，影響企業(yè)前后各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時(shí)也應(yīng)該意識(shí)到，工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會(huì)計(jì)信息的有用性，從而使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者作出更為合理的經(jīng)濟(jì)決策?！　≈档靡惶岬氖牵秶H會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出：“本準(zhǔn)則適用于承租人財(cái)務(wù)報(bào)表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計(jì)量和在經(jīng)營租賃出租人財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量”，這與我國的準(zhǔn)則規(guī)定不盡相同，需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視，把握不同準(zhǔn)則對房地產(chǎn)明細(xì)類型的核算差異，以便提供準(zhǔn)確、可比的會(huì)計(jì)信息?！　?二)對損益確認(rèn)的影響　　公允價(jià)值的謹(jǐn)慎采用是我國2006年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的一大亮點(diǎn)，而這一亮點(diǎn)同時(shí)也體現(xiàn)在第3號(hào)準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇。第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢必會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此，對于可能采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何相對準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注?！　〉?號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；否則計(jì)入所有者權(quán)益。這就意味著，當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時(shí)，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小?！　?三)對稅收體系變化的影響　　在前文筆者提到此次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了分類規(guī)范，這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，該通知將住房項(xiàng)目細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)規(guī)定了不同的計(jì)稅毛利率，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似，不同的具體準(zhǔn)則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異，也會(huì)引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化?！　∧壳?，我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同，分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收，以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類，而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進(jìn)行征稅。但是，隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范，以及公允價(jià)值模式的采用，有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如，對于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路；公允價(jià)值模式的采用則有可能對從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動(dòng)反過來勢必會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息，如何把握會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一?！　?四)對財(cái)務(wù)報(bào)告編制的影響　　考慮到我國現(xiàn)階段的實(shí)際國情，2007年1月1日新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強(qiáng)制性要求。因此，新準(zhǔn)則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，他們需要遵守境外國家(或地區(qū))會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，這意味著這些上市公司需要按照他國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提供財(cái)務(wù)報(bào)告，鑒于各國準(zhǔn)則的差異，提供財(cái)務(wù)報(bào)告的成本相當(dāng)大。但是，當(dāng)各國準(zhǔn)則日益趨同時(shí)，財(cái)務(wù)報(bào)告的編制成本會(huì)大大降低。同樣，隨著我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(CAS)與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IAS)的日益趨同，我國上市公司按照其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系編制財(cái)務(wù)報(bào)告的成本將隨之降低?！　〉牵瑴?zhǔn)則的趨同并不意味著完全相同，把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財(cái)務(wù)報(bào)告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進(jìn)行簡要分析，特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先，與CAS3相比，IAS40適用的范圍更廣，更明確，確認(rèn)原則更具體；其次，IAS40推薦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，而CAS3更傾向于采用成本計(jì)量模式；再者，IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計(jì)入當(dāng)期損益，而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認(rèn)；最后，IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范，更完善等等?！　∪?、結(jié)語　　隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施日期的臨近，筆者著重分析了新準(zhǔn)則將對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的各種影響。雖然新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司，但是這些準(zhǔn)則也將會(huì)對非上市的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生間接乃至直接的影響。如何準(zhǔn)確把握這些影響是我國每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要著重考慮的問題?！　?70228【投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的主要變化及其對企業(yè)的影響】　　該準(zhǔn)則是一項(xiàng)新準(zhǔn)則，現(xiàn)行規(guī)定沒有此項(xiàng)劃分和規(guī)范?！　　　⊥顿Y性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和企業(yè)擁有并已出租的建筑物，不包括自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)，在會(huì)計(jì)報(bào)表中將單列“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，會(huì)計(jì)處理可以采用成本模式(與固定資產(chǎn)差異不大)或者公允價(jià)值模式，但以成本模式為主導(dǎo)，謹(jǐn)慎使用公允價(jià)值。　　　　在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式，但應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。在公允價(jià)值計(jì)量模式下不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備，但應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。需要注意的是企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。　　本準(zhǔn)則將主要影響那些持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如園區(qū)類企業(yè)、房地產(chǎn)公司等。近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，對持有土地使用權(quán)或擁有并已出租的房地產(chǎn)的上市公司，自2007年1月1日執(zhí)行新準(zhǔn)則后，其投資性房地產(chǎn)可改用公允價(jià)值計(jì)量模式，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，其巨大增值將調(diào)整留存收益，凈資產(chǎn)將有大幅度增加。如果2007年房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步走高，投資性房地產(chǎn)在2007年1月1日以后的增值部分將能進(jìn)入當(dāng)期損益，這些上市公司的業(yè)績將進(jìn)一步向好；但如果2007年房地產(chǎn)價(jià)格走低，其損失也將進(jìn)入當(dāng)期損益，對這些上市公司的業(yè)績造成不利的影響。20070215【新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對資本市場影響不容小覷】　　根據(jù)有關(guān)預(yù)約披露時(shí)間，完全以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為標(biāo)準(zhǔn)的皖維高新一季報(bào)將于4月7日新鮮出爐。作者認(rèn)為：新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對資本市場的影響將是全方位的。比如，按照已經(jīng)公布的年報(bào)估計(jì)，實(shí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后將可使整體股東權(quán)益上升15%左右。所以，可能會(huì)出現(xiàn)股市上漲而市盈率和市凈率不升反降的極端情況。市場分析家如果再依賴市盈率和市凈率來判斷股市是否出現(xiàn)泡沫、是否過高，尤其在公司相互持股不斷增加的情況下，將會(huì)發(fā)生非常大的問題。　　日前，滬深交易所發(fā)布通知，要求所有上市公司均應(yīng)根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求披露07年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)告，根據(jù)有關(guān)預(yù)約披露時(shí)間，完全以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為標(biāo)準(zhǔn)的皖維高新一季報(bào)將于4月7日新鮮出爐。這是繼上市公司自07年1月1日全面按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露年報(bào)以來又一規(guī)范披露行為的重大舉措?！　≡谝?guī)范的同時(shí)，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對資本市場的影響也不容小覷，筆者認(rèn)為它的影響將是全面的和深遠(yuǎn)的?！　∈紫仁菍ι鲜泄镜挠绊?。有些上市公司在實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以后，其凈利潤和凈資產(chǎn)可能會(huì)像孩子的臉一樣一日三變，可以說，對于某些資產(chǎn)占用形式主要為金融性資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的公司，股市和房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)有多大，他們的凈利潤和凈資產(chǎn)的波動(dòng)就有多大。這其實(shí)是對此類公司的管理者提出了一個(gè)相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，在經(jīng)營沒有發(fā)生任何變化的情況下，作為衡量經(jīng)營業(yè)績的凈利潤和凈資產(chǎn)開始隨著新的會(huì)計(jì)政策的變更開始大幅波動(dòng)起來，而波動(dòng)幅度加大意味著風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，此類公司的管理者為了穩(wěn)定經(jīng)營業(yè)績，必然會(huì)大量使用股指期貨和利率期貨等金融期貨衍生產(chǎn)品來管理風(fēng)險(xiǎn)，由此又導(dǎo)致對金融期貨產(chǎn)品的需求劇增。《期貨交易管理?xiàng)l例》將于07年4月15日起正式施行，它的施行對此類公司的管理者是個(gè)好消息?！　∑浯问菍ν顿Y者的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在引入公允價(jià)值計(jì)量以后產(chǎn)生的一個(gè)重要后果就是盈利增加不代表現(xiàn)金分紅必然增加。打個(gè)比方說，你用1000萬元買了一套房子，現(xiàn)在同等的房子升值了，可以賣到2000萬元了，你可以說賺了1000萬元，如果你沒有在2000萬元的價(jià)位上賣出，那么雖然你凈賺了1000萬元，但是卻沒有任何的現(xiàn)金流入，因此也就沒有現(xiàn)金可供進(jìn)行分紅。在引入公允計(jì)價(jià)后，現(xiàn)金分紅和凈利潤的相關(guān)度會(huì)下降，作為一名普通投資者，對此要有心理準(zhǔn)備?！　≡俅问菍ψC券市場的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對證券市場的影響就是股市會(huì)出現(xiàn)自我解釋的狀況，也就是說，隨著股市的不斷上漲，即使上市公司的經(jīng)營沒有任何變化，只要存在交叉持股，上市公司的業(yè)績就會(huì)隨著股市上漲而不斷上漲，而上市公司業(yè)績的不斷上漲又反過來支持股市的進(jìn)一步上升，因此有可能會(huì)出現(xiàn)股市上漲而市盈率和市凈率不升反降的極端情況。比如4月3日公布的雅戈?duì)?6年年報(bào)，，新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算下的股東權(quán)益差異高達(dá)62%！其中主要原因是所持中信證券股權(quán)按公允價(jià)值計(jì)量所致。再比如南京高科，按照其財(cái)務(wù)報(bào)表，，漲幅高達(dá)76%，絕不亞于近期股市上漲幅度，其部分根源就是公司持有的中信證券2754萬股、棲霞建設(shè)5842萬股等，按新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算差異巨大。類似情況還有哈寶熱電、凱迪電力、鹽湖鉀肥、新湖創(chuàng)業(yè)和精達(dá)股份等。最近一段時(shí)間以來，我國流動(dòng)性過剩導(dǎo)致房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)價(jià)格大幅攀升，恰逢上市公司持有的投資性房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)可以以公允價(jià)值計(jì)量，按照已經(jīng)公布的年報(bào)估計(jì)，實(shí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可使整體股東權(quán)益上升15%左右。所以，在引入公允價(jià)值計(jì)量后，再依賴市盈率和市凈率來判斷股市是否出現(xiàn)泡沫、是否過高，尤其在公司相互持股不斷增加的情況下，將會(huì)發(fā)生非常大的問題?！　〉谒氖菍ψC券分析師的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)行以后，凈利潤和凈資產(chǎn)對于證券分析的重要性將下降，而現(xiàn)金流量分析的重要性將會(huì)上升，它的直接影響就是促使上市公司估值方法與國際接軌，從以凈利潤為導(dǎo)向的市盈率模型和以凈資產(chǎn)為導(dǎo)向的剩余收入模型逐漸向以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的紅利折扣模型和現(xiàn)金流量模型過渡?，F(xiàn)在許多券商的研究人員喜歡用市盈率模型來進(jìn)行行業(yè)分析和對公司估值，以后再要使用該模型則要先對每股收益進(jìn)行調(diào)整，而對審計(jì)過的每股收益進(jìn)行調(diào)整談何容易，同時(shí)，所參照的市盈率參數(shù)也存在固有的缺陷，估值模型的轉(zhuǎn)換將是證券分析師的必然選擇。　　最后是對證券公司的影響。就這個(gè)時(shí)點(diǎn)來說，一方面，在國內(nèi)的銀行和保險(xiǎn)公司紛紛上市的情況下，作為金融三駕馬車之一的證券公司的上市規(guī)模和數(shù)量明顯滯后，另一方面，在經(jīng)歷了長達(dá)5年的熊市和兩年的券商綜合治理，絕大部分券商都不能滿足連續(xù)三年盈利的上市紅線，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則屬于會(huì)計(jì)政策調(diào)整，按相關(guān)規(guī)定，屬于會(huì)計(jì)政策調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法對以前各期的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，由于證券公司的資產(chǎn)占用形式主要以金融資產(chǎn)為主，加之近期股市的大幅攀升，以公允價(jià)值追溯調(diào)整后，其財(cái)務(wù)結(jié)果可能會(huì)大大好于以前，相信07年7月1日起所有證券公司全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后會(huì)有更多的證券公司由不是連續(xù)3年盈利變?yōu)檫B續(xù)3年盈利，因此，可以說此次新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的施行為有些證券公司從不符合上市條件轉(zhuǎn)變?yōu)榉仙鲜袟l件提供了一個(gè)天賜良機(jī)！20070405制作單位：安邦集團(tuán)檢索人員：羅敬祎本期檢索共計(jì)：26052字　　　　　　　　　　　 本期檢索時(shí)間：40分鐘本期檢索需付費(fèi)用：0人民幣收款單位全稱：北京安邦信息科技有限公司北京開戶銀行：交通銀行北京分行芳群園支行 帳 號(hào)：110060667018001066148重要聲明信息均來源于安邦研究人員認(rèn)為可信的公開資料，但我公司對所引用信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。文中的觀點(diǎn)、內(nèi)容、結(jié)論僅供參考，我公司不承擔(dān)任何投資者因使用本信息材料而產(chǎn)生的任何責(zé)任。