【正文】 地170畝，建筑面積：84000㎡?？偼顿Y估算小計：7020萬元。其中：建筑安裝：㎡800元/㎡ = 6720萬元；區(qū)內(nèi)配套：（含區(qū)內(nèi)道路、綠化、給排水、供電、消防等）預估約300萬元；6）會展中心：，建筑面積：37000㎡?？偼顿Y估算小計：7900萬元。其中：建筑安裝：㎡2000元/㎡ = 7400萬元；區(qū)內(nèi)配套：（含區(qū)內(nèi)道路、綠化、給排水、供電、消防等）預估約500萬元；7）美食娛樂區(qū)：，建筑面積：38000㎡?？偼顿Y估算小計：8340萬元。其中：建筑安裝：㎡1800元/㎡ =6840萬元；信息綜合平臺系統(tǒng)：1000萬元區(qū)內(nèi)配套：（含區(qū)內(nèi)道路、綠化、給排水、供電、消防等）預估約500萬元；8）綜合配套區(qū)：生活區(qū)規(guī)劃用地175畝， 建筑面積：239000㎡。總投資估算小計：37350萬元。其中：建筑安裝：㎡1500元/㎡ = 35850萬元；區(qū)內(nèi)配套：（含區(qū)內(nèi)道路、綠化、給排水、供電、消防等）預估約1500萬元。：4309萬元按以上3大項合計金額的2%估算，215430 = 4309萬元；、投資開發(fā)模式與開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏根據(jù)國內(nèi)外物流園建設(shè)的先進經(jīng)驗以及我國市場經(jīng)濟條件，結(jié)合本項目的規(guī)模設(shè)計、功能組合，擬采取先統(tǒng)后分的開發(fā)建設(shè)順序。即首先統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。然后分區(qū)分批建設(shè)。具體順序初步設(shè)計如下：1）統(tǒng)一規(guī)劃、論證、立項、報批；2）統(tǒng)一征地、拆遷、場地平整；3）統(tǒng)一園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4）綜合物流區(qū)建設(shè)5）辦公區(qū)與會展區(qū)建設(shè)；6）建材及家居配送區(qū)建設(shè)；7）義烏小商品產(chǎn)業(yè)園建設(shè)；8）農(nóng)副產(chǎn)品加工配送區(qū)建設(shè)；9）活配套區(qū)建設(shè)。、開發(fā)模式以園區(qū)建設(shè)單位——某某電子科技有限公司發(fā)起，組織項目論證、報批、征地、統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)一綜合物流設(shè)施、辦公管理區(qū)建設(shè)。其他配套產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)通過招商引資渠道吸引社會企業(yè)入園共同開發(fā)建設(shè)與發(fā)展。、管理模式“某某物流產(chǎn)業(yè)園”區(qū)擬采用市場化運作和企業(yè)經(jīng)營管理模式，具體如下：　　1）市場化運作，確保公平競爭。物流園區(qū)是一個交易平臺，是管理服務(wù)的場所，是一個打破部門分割，面向社會的產(chǎn)業(yè)形式。它的生命力在于以資源整合為手段完善服務(wù)功能，吸引和積聚各種物流資源，通過市場化運作，提供物流服務(wù)。 　　2）企業(yè)化經(jīng)營管理，彰顯物流園區(qū)生命力。該物流園區(qū)管理公司必須是物流園區(qū)企業(yè)認可的且運作狀況良好，其性質(zhì)是一個中立機構(gòu)，在政府職能部門與企業(yè)、私人之間起到了協(xié)調(diào)溝通的作用。其主要負責的工作包括：一是物流園區(qū)的總體管理，負責物流園區(qū)從籌建到運營全過程的指導；二是物流園區(qū)的經(jīng)營管理；三是負責物流園區(qū)的營銷、推廣工作；四是為遷入園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種服務(wù)。 　　3）組建物流園區(qū)工商聯(lián)合會。該聯(lián)合會是所有會員單位利益的代表，從事經(jīng)驗和信息交流、協(xié)調(diào)合作、咨詢服務(wù)，同時進行公共關(guān)系、市場營銷等工作。使物流園區(qū)對外有統(tǒng)一的形象和交流的窗口。 、一期建設(shè)投資估算根據(jù)投資經(jīng)營模式的初步設(shè)想，本項目總投資金分為三大部分：1）前期準備與征地費用、2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、3）各大功能區(qū)建設(shè)費用。直接總投資概算為140729萬元。其中：1）前期準備與征地費用25320萬元；2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用6330萬元；3）各大功能區(qū)建設(shè)費用104770萬元；4）投資建設(shè)期管理費用4309萬元項目建設(shè)初期，建設(shè)單位主體負責投資項目包括：1）統(tǒng)一征地、拆遷、場地平整及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：31650萬元2）建材家居配送區(qū)與義烏小商品個產(chǎn)業(yè)園會展區(qū)建設(shè)：17620萬元3）項目前期工作費用：200萬元以上各大項目直接投資估算合計：49470萬元。即本項目一期建設(shè)總投資為：49470萬元。、資金籌措根據(jù)項目投資估算情況及開發(fā)模式與開發(fā)節(jié)奏的設(shè)計，資金籌措初步設(shè)想如下：、一期建設(shè)資金：1）建設(shè)單位自籌：30000萬元；2）銀行貸款：13000萬元；3）政府配套補貼：6470萬元?？蔂幦捻椖客恋爻鲎尳稹㈨椖拷ㄔO(shè)有關(guān)稅費、報建費用等減免方式解決。、其它功能區(qū)建設(shè)資金：重點以招商合作方式，由入園企業(yè)分期投資建設(shè)。、投資效益分析、一期建設(shè)年經(jīng)營收入分類估算：1）物流配送收入：貨物吞運輸量按估算1億萬噸公里，則年收入為：5000萬元。2）商品貿(mào)易收入：吞吐社會消費品總額估算20億元，按2%綜合收益，則年收入為：4000萬元；3）入園企業(yè)場地及綜合配套設(shè)施租賃、合作收入：按用地10萬元/，綜合估算年收入為：7000萬元；4）信息服務(wù)收入：按物流經(jīng)營總量的1%估算，綜合估算年收入為：2000萬元；年收入總額可達：18000萬元。即一期建設(shè)總投入71160萬元，當園區(qū)進入正常經(jīng)營年發(fā)后，每年收入可達到18000萬元。第七章 建 議、政府引導、宣傳與支持物流是支撐國民生活及產(chǎn)業(yè)活動的一項重要功能。物流園區(qū)作為物流體系的基礎(chǔ)設(shè)施，是一項社會屬性較強的公共設(shè)施。 物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)取得政府的重視與支持?！澳衬澄锪鳟a(chǎn)業(yè)園”項目的建設(shè)，必須爭取政府的高度重視，將其培育成新一輪經(jīng)濟發(fā)展的三產(chǎn)業(yè)重要的經(jīng)濟增長點。納入重點建設(shè)項目范疇。各職能部門在項目建設(shè)過程中，應(yīng)給予全面配合支持，以提高效率。“某某物流產(chǎn)業(yè)園”項目的建設(shè)，需要利用政府的宣傳平臺，在整個經(jīng)濟社會進行有效的廣泛的宣傳，以得到政府各部門與社會的廣泛支持，并有利于鼓勵入園企業(yè)的信心，有利于項目建設(shè)融資渠道的暢通?！澳衬澄锪鳟a(chǎn)業(yè)園”的業(yè)務(wù)發(fā)展與招商工作，需要政府搭建公眾宣傳平臺，組織舉辦招商會、展示會等活動，以給予支持?！澳衬澄锪鳟a(chǎn)業(yè)園”項目的建設(shè)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面，應(yīng)爭取政府公用性設(shè)施投資的加入，以壯大項目投資資金。政府對于項目部分公用性基礎(chǔ)建設(shè)投資的方式，可爭取從項目土地出讓金、項目建設(shè)有關(guān)稅費、報建費用等減免等方面變通解決。、加強園區(qū)“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”建設(shè) 　　在取得政府部門的支持下，在稅收及融資和信貸等方面制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策。一是降低物流企業(yè)的土地開發(fā)費用。政府應(yīng)對物流園區(qū)企業(yè)在土地出讓價格、配套設(shè)施費用上給予支持和適當優(yōu)惠。二是減輕物流企業(yè)的稅費負擔。有效解決物流企業(yè)現(xiàn)實存在的重復納稅的問題。三是實施積極的投融資政策。對于按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求規(guī)范運作的現(xiàn)代物流龍頭企業(yè)，可以實行財政貸款擔保，支持企業(yè)優(yōu)先取得貸款，并積極推薦上市融資；并且制定一些鼓勵、引導多元化市場主體投資物流產(chǎn)業(yè)的政策，以增加發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的資金來源。 　　完善相關(guān)的法律法規(guī)制度及經(jīng)營管理體制。制訂相關(guān)法規(guī)和規(guī)則，制止行業(yè)保護、地區(qū)封鎖和有礙公平競爭的行為，健全物流市場約束機制和監(jiān)督機制，積極扶持和引導物流園區(qū)的良性發(fā)展。加強政府部門以及綜合經(jīng)濟、交通運輸、城市規(guī)劃、工商、貿(mào)易等主管部門相互配合、協(xié)調(diào)，運用良好的市場調(diào)節(jié)機制，達到整合各種物流資源的目的。 　　、充分做好前期準備工作1）成立專門的項目前期工作班子，加強統(tǒng)一領(lǐng)導。2）認真研究、分析物流相關(guān)經(jīng)濟、政策與技術(shù)領(lǐng)域的各種有關(guān)情況。3）認真分析某某及周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況與環(huán)境條件、宏觀規(guī)劃。4）對項目的規(guī)模、場址選擇、建設(shè)條件、規(guī)劃的符合性等做深入的了解分析，在基本可能的條件下，進一步進行可行性的分析。、不斷完善物流園的復合功能：1）存儲:物流園區(qū)最基本的功能是存儲功能，它要求配備一定的儲存設(shè)施和設(shè)備，如:自動化立體倉庫。由于園區(qū)中所涉及的很多作業(yè)環(huán)節(jié)如運輸、配送等都要與倉儲、庫存相聯(lián)系，所以存儲的職能是必不可少的，它可以保證物流活動的開展，具有重要的支撐作用。按照存儲物質(zhì)的不同可以分為成件包裝貨物的存儲、集裝箱貨物的存儲、散裝貨物的存儲和活口存儲等。不同種類的存儲方式和作業(yè)內(nèi)容是有區(qū)別的，例如:成件包裝貨物的存儲包括了貨物的檢驗、分揀、運送和儲存等作業(yè):集裝箱貨物的存儲除了集裝箱和貨物的檢驗、儲存外，還包括堆箱、拼箱、裝箱和洗箱等作業(yè)。 2）運輸、配送:物流園區(qū)是整個物流供應(yīng)鏈中的一個節(jié)點，它的作用離不開物流本身所具有的一個重要特性，也就是對所經(jīng)手的貨物安排向下一個物流節(jié)點或者直接向消費者流動，同時由于物流園區(qū)有著相對比較便利的交通優(yōu)勢，所以它就必然具備運輸、配送貨物的功能。對于城際間的貨物運輸，園區(qū)應(yīng)能提供多式聯(lián)運服務(wù)以達到最佳運輸模式組合、最高效率、最短路徑、最少時間、最低費用的要求。對于市內(nèi)貨物配送，主要是能滿足生產(chǎn)商與銷售商的配送、生產(chǎn)商銷售商與超市門店的配送、供應(yīng)商與生產(chǎn)企業(yè)的配送、電子商務(wù)環(huán)境下的物流配送服務(wù)，園區(qū)應(yīng)能提供給客戶不同的配送路線和價格服務(wù)，以滿足不同層次客戶的各自需求。 3）裝卸、搬運:這是為了加快商品在物流園區(qū)的流通速度所必備的功能。園區(qū)應(yīng)配備專業(yè)化的裝卸、提升、運送、碼垛等裝卸搬運機械，提高裝卸搬運作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。 4）包裝:物流園區(qū)的包裝作業(yè)不僅要負責商品的組合、拼裝、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元，同時還要根據(jù)客戶的需要對商品進行必要的商業(yè)包裝。 5）流通加工:主要是方便生產(chǎn)和銷售，由于物流園區(qū)與制造商和分銷商有長期的合作關(guān)系，園區(qū)提供必要的流通加工將很好地解決客戶的問題。這些流通加工功能包括:貼標簽、制作并粘貼條形碼等。 6）信息處理:信息技術(shù)對物流的支持作用越來越明顯，將在各個物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進行實時采集、傳遞和分析，并向客戶提供各種作業(yè)的明細信息及咨詢信息。 、發(fā)展物流延伸服務(wù)功能 1）結(jié)算功能:物流園區(qū)的結(jié)算不僅僅只是物流費用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流園區(qū)還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。 2）需求預測功能:物流園區(qū)應(yīng)能根據(jù)園區(qū)商品進貨、出貨信息來預測未來一段時間內(nèi)的商品進出庫量，進而預測市場對商品的需求。 3）物流技術(shù)開發(fā)與系統(tǒng)設(shè)計咨詢:吸引相關(guān)物流高科技企業(yè)進駐園區(qū)，利用園區(qū)物流企業(yè)密集的資源優(yōu)勢，發(fā)展物流軟件開發(fā)與物流設(shè)施設(shè)備的技術(shù)開發(fā)，形成“第四方物流”利潤增長點。這同時還有利于提升物流園區(qū)的整體競爭力水平。 4）物流咨詢培訓服務(wù):利用物流園區(qū)運作的成功經(jīng)驗及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢，吸引物流咨詢企業(yè)進駐發(fā)展，利用高校、科研、企業(yè)、政府多方合作的優(yōu)勢，開展物流人才培訓業(yè)務(wù)。 、完善配套服務(wù)功能 1）車輛輔助服務(wù):現(xiàn)代停車場、加油、檢修、培訓、配件供應(yīng)等。 2）金融配套服務(wù):銀行、保險、證券等。 3）生活配套服務(wù):住宿、餐飲、娛樂、購物、旅游等。 4）工商、稅務(wù)、海關(guān)等服務(wù):園區(qū)應(yīng)能提供一條龍的相關(guān)服務(wù)。 根據(jù)園區(qū)的功能組合，一般可將物流園區(qū)分為如下幾個作業(yè)區(qū):倉儲作業(yè)區(qū)、流通加工作業(yè)區(qū)、集貨區(qū)、揀貨區(qū)、辦公事務(wù)區(qū)、廠區(qū)相關(guān)活動區(qū)等。各作業(yè)區(qū)擁有不同的作業(yè)項目。附件一：“某某物流產(chǎn)業(yè)園”選址示意圖附件二：“某某物流產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃平面布局示意圖附件三：“某某物流產(chǎn)業(yè)園”功能分區(qū)示意圖