【正文】 謝摘要：伴隨著我國住房市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長。文章通過分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀，找出個人住房貸款風(fēng)險的生成機制，探討我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范的手段和對策，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供參考。 關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險防范 一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀 近年來，國家實施新的個人住房分配政策，取消了福利分房，實行貨幣化分房，并且隨著改革開放后社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境與廣大城鎮(zhèn)居民收入水平、消費觀念的變化，廣大城鎮(zhèn)居民對住房的需求日益增加，使我國個人住房貸款呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2006年4月25日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在京發(fā)布。藍(lán)皮書里指出，目前國內(nèi)個人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，個人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長來緩釋不良貸款率。其次，個人住房貸款質(zhì)量總體較好，風(fēng)險以緩和的方式顯現(xiàn)，但仍應(yīng)予以高度關(guān)注。 二、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概念及特征 （一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概念 個人住房貸款風(fēng)險是指發(fā)放個人住房貸款的銀行和其他金融機構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。按照建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度的要求，借鑒西方發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行風(fēng)險防范的經(jīng)驗，商業(yè)銀行不僅要建立、健全風(fēng)險管理的制度，還要按照業(yè)務(wù)經(jīng)營的特點，建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險管理組織體系及相應(yīng)的風(fēng)險管理模式；在風(fēng)險管理對象方面，要求對包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等在內(nèi)的風(fēng)險進(jìn)行全面管理，要對個人住房貸款業(yè)務(wù)的全過程進(jìn)行管理；在風(fēng)險管理方法上，要求重視定量分析，運用多種數(shù)理模型對風(fēng)險進(jìn)行識別、評價和監(jiān)控，最終確定科學(xué)的風(fēng)險處置措施和補償手段。 （二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的特征 滯后性。個人住房貸款的期限一般為10年20年，最長可達(dá)到30年，這為風(fēng)險的緩慢積聚提供了可能。該項貸款業(yè)務(wù)在中國是從1998年才開始逐步發(fā)展，而業(yè)內(nèi)公認(rèn)個人住房貸款風(fēng)險一般是在貸款持續(xù)期的前半個周期結(jié)束時，即發(fā)放貸款后的5年15年后逐步顯現(xiàn)。 隱蔽性。房貸風(fēng)險發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對稱、經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長期漸變性有很大關(guān)聯(lián)，風(fēng)險并非直接袒露在外，因此容易被忽視。 多樣性。個人住房貸款涉及當(dāng)事人較多，產(chǎn)生的風(fēng)險種類比較復(fù)雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個人住房貸款風(fēng)險的成因，且風(fēng)險的表現(xiàn)形式也多種多樣。而銀行是其風(fēng)險的最直接承擔(dān)者之一。 分散性。個人住房貸款的對象是城市居民消費群體，個人的資信狀況各異，相對于企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，該類貸款的金額偏小，階段性還款現(xiàn)金流也不大，這一切造成銀行信用調(diào)查、跟蹤管理等操作環(huán)節(jié)的信息來源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。 社會性。政府工作目標(biāo)之一是“居者有其屋”，這是保證社會安定團(tuán)結(jié)的重要因素，另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)又是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的助推器，所以政府愿意大力支持個人住房貸款的發(fā)展。在當(dāng)前中國社會保障制度尚不完善的前提下，當(dāng)貸款人違約，銀行行使抵押物處置權(quán)時，有可能造成借款人流離失所，進(jìn)而產(chǎn)生危害社會穩(wěn)定的社會問題。 三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的成因分析 （一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)部成因分析 信息不對稱。是指在經(jīng)濟(jì)行為決策中，經(jīng)濟(jì)主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對稱性和不均衡性。相對于貸款銀行來說，這種不對稱性主要表現(xiàn)為借款人對自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權(quán)、抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。 逆向選擇。是指在個人住房貸款市場上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實其資信狀況的真實性，因此在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。 道德風(fēng)險。是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對稱所引起，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時掌握借款人的經(jīng)濟(jì)條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現(xiàn)違約問題。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。 （二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的外部成因分析 信用機制缺失。信用機制在廣泛意義上維系著一種經(jīng)濟(jì)懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會聯(lián)防是十分有效的，它可以根治市場上存在的失信現(xiàn)象，使市場上的失信行為和銀行的不良信貸現(xiàn)象逐步得以控制。目前我國信用機制尚不完善，主要表現(xiàn)在個人信用意識淡漠，有關(guān)信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會信用制度及管理體系缺失，個人信用評價體系尚未建立。 相關(guān)制度和法律法規(guī)不健全。現(xiàn)階段我國尚無個人住房貸款專項法律，而現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》等都是針對生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過采用質(zhì)押、抵押和保證等風(fēng)險緩釋措施來降低最終違約損失率，個人業(yè)務(wù)的抵押物尤其是住房多數(shù)涉及個人的生活，即使借款人違約，要真正地執(zhí)行也是困難重重。 個人住房貸款安全保障制度尚未建立。個人住房貸款作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動器，已經(jīng)讓大多數(shù)居民接受，但我國還缺乏政府和商業(yè)的保障制度。首先沒有政府機構(gòu)提供保險和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運用個人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個人住房貸款風(fēng)險也不能有效地被轉(zhuǎn)移和分擔(dān)。其次商業(yè)保險品種匾乏，例如，銀行為規(guī)避風(fēng)險，要求借款人在商業(yè)保險公司辦理相應(yīng)的個人住房保險業(yè)務(wù)。 四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其防范 （一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其內(nèi)部防范 加強銀行內(nèi)部管理。銀行是經(jīng)營貨幣的特殊企業(yè)，由于住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實施，使個人住房貸款成為一種趨勢。但個人住房貸款業(yè)務(wù)由于期限長、客戶分期以及房地產(chǎn)本身具有固定性、市場流動性較差等特征，決定了個人住房貸款是一項有風(fēng)險的業(yè)務(wù)。一些風(fēng)險是銀行所不能左右的，而有些風(fēng)險則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。 加強貸款的風(fēng)險管理，做好貸前風(fēng)險防范工作。第一，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項目。嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險。第二，強化對借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人可以貸款的成數(shù)、期限。第三，加強貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險。對借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析是監(jiān)測償還風(fēng)險的重要內(nèi)容。及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險防范的因素，如就業(yè)和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時采取補救措施。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失。 加快推行住房抵押貸款的證券化。住房抵押貸款的證券化是指銀行對住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的在貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保、信用升級后以債券的方式出售給投資者。銀行將住房抵押貸款證券化以后就相應(yīng)把各類風(fēng)險包括道德風(fēng)險轉(zhuǎn)移給投資者。抵押貸款證券化的實質(zhì)是起風(fēng)險分散的作用，而且還提高了銀行資產(chǎn)的流動性。 （二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其外部防范 建立和完善個人住房抵押貸款保險制度。當(dāng)前銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要采取房地產(chǎn)抵押形式，存在著不少的風(fēng)險。為了規(guī)避這些風(fēng)險，借款人可以通過保險來協(xié)助銀行化解房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。但目前個人抵押商品住房保險在設(shè)計上也存在著明顯的弊端，譬如保險金額以房價總額確定、保險內(nèi)容過于狹窄等。這些弊端一方面不利于發(fā)揮保險分散風(fēng)險的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。 優(yōu)化住房貸款保險的具體措施。一是完善目前的保險制度。針對目前存在的問題。采取適當(dāng)?shù)拇胧┩晟谱》抠J款保險制度包括降低房屋保險費率和計算保險費的基數(shù)，擴(kuò)大壽險保險范圍，引入人壽保險與抵押貸款相結(jié)合方式。同時引入保證保險，對借款人的信用進(jìn)行擔(dān)保。保證保險實際上是一種擔(dān)保形式，應(yīng)與建立擔(dān)保制度統(tǒng)籌考慮。二是在保險模式下，政府對低收入者應(yīng)提供保證擔(dān)保和貼息。對于保險公司來說，只有維護(hù)了廣大購房者的利益，最終才能使自己獲得最廣泛的利益。 建立以政府住房擔(dān)保機構(gòu)為主體的個人住房貸款擔(dān)保制度。個人住房擔(dān)保是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，以擔(dān)保為主要形式，溝通、協(xié)調(diào)住宅市場各主體之間關(guān)系，調(diào)整各主體的不同功能，使市場能和諧、有序地運行的活動，它是實現(xiàn)貸款銀行風(fēng)險補償機制的一個重要環(huán)節(jié)。狹義上是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。從性質(zhì)上看，個人住房貸款擔(dān)保本質(zhì)上是一種房地產(chǎn)中介服務(wù)。 建立社會統(tǒng)一的個人信用制度。從社會環(huán)境來看，完善全社會信用環(huán)境，建立個人信用制度是防范貸款風(fēng)險和發(fā)展個人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。雖然目前我國居民個人的信用狀況與建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需求有許多不相適應(yīng)的地方。但在金融業(yè)中一系列旨在推動個人信用制度建立的舉措正在悄然進(jìn)行，表明個人信用制度建設(shè)已引起有關(guān)方面的關(guān)注，也符合時代的需要。所以，當(dāng)務(wù)之急是借鑒國外個人信用制度建立的成熟經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)實際，建立起自己的個人信用制度。 五、結(jié)束語 總而言之，個人住房貸款關(guān)系著千家萬戶，個人住房貸款的風(fēng)險受房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響，反過來又影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于個人住房貸款的風(fēng)險我們一定要有清醒的認(rèn)識，既不能因為存在風(fēng)險，而放棄個人住房貸款市場；又不能為發(fā)展個人住房貸款而忽略風(fēng)險的存在。對于商業(yè)銀行來說，就是在信貸管理中強化風(fēng)險控制，完善個人住房貸款操作規(guī)程，建立全方位的風(fēng)險制約機制，最大限度地確保貸款的安全，從而推動個人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。對于國家和社會來說，通過制定一系列法規(guī)、制度，建立高效的監(jiān)管機構(gòu)體系，成為形成和維持個人住房貸款市場公平交易與公平競爭的信貸秩序的依靠力量。 參考文獻(xiàn)： 宋世成,[J].大連市住房公積金管理中心,2006(1). 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