【正文】 之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。⑵為小區(qū)住宅造勢(shì)目的：把市場(chǎng)的注意力拉至小區(qū)住宅，突出項(xiàng)目形象，以小區(qū)住宅環(huán)境好，綠化率高的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。⑶為樓盤造勢(shì)形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。㈡促銷手段建議 敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。同時(shí)，考慮在黃埔大道設(shè)售樓分部的可行性。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。 利用敝司原有的廣闊客戶資料，通過主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開發(fā)舊客資源。 向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對(duì)本項(xiàng)目有較理性認(rèn)識(shí)，并吸引其到場(chǎng)購買。 針對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。單張夾報(bào)形式可以是通過郵政訂報(bào)系統(tǒng)或報(bào)紙攤檔派發(fā)。展銷會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下：⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi) 針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交⑵贈(zèng)送一年天河公園門票 提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買家體會(huì)發(fā)展商以客為尊的誠(chéng)意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。若發(fā)展商對(duì)自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場(chǎng)上罕有的“三年房屋質(zhì)量免費(fèi)維護(hù)”，可大大增強(qiáng)客戶的信心。 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考：住宅質(zhì)量保證書保修內(nèi)容保修年限保修責(zé)任地基和主體結(jié)構(gòu)50年1. 地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標(biāo)號(hào)不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落屋面防水3年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落1年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂1年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞1年門窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞管道堵塞1年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng)1年防盜對(duì)講機(jī)保修燈具、電器開關(guān)1年衛(wèi)生潔具1年房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾的其它保修項(xiàng)目如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項(xiàng)保修內(nèi)容）保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅使用說明書開發(fā)單位名稱地址電話郵編設(shè)計(jì)單位名稱地址電話郵編施工單位名稱地址電話郵編監(jiān)理單位名稱地址電話郵編住宅部位使用說明和注意事項(xiàng)結(jié)構(gòu)和裝修裝飾上水、下水供電設(shè)施、配電負(fù)荷通訊煤氣燃?xì)庀篱T、門窗承重墻防水層陽臺(tái)其他㈢付款方式建議 針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：付款方式手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款折扣8折9折93折97折簽認(rèn)購書時(shí)付定金10000簽認(rèn)購書七天內(nèi)（扣除定金）30%10%即辦理最高七成二十年銀行按揭10%即辦理最高七成二十年銀行按揭30%(扣除定金)發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成二十年銀行按揭一個(gè)月35%20%10%二個(gè)月30%三個(gè)月10%辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5% ㈣宣傳策略 建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅小區(qū)，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績(jī)。 ⑴廣州日?qǐng)?bào) 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，發(fā)行量50萬份/日以上，銷售網(wǎng)點(diǎn)密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。 ⑵羊城晚報(bào) 全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量80萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。 ⑶廣州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂電臺(tái)。 價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤出入口做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告④地鐵口、公交車站的燈箱廣告⑤項(xiàng)目東北角（向僑穎苑）設(shè)置大型電腦噴畫戶外廣告。 利用戶外廣告的長(zhǎng)期效應(yīng)為項(xiàng)目營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍。⑸DM（Direct Mail）入戶單張 價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。（另案提擬）㈦銷售部署（另案提擬）結(jié) 束 語 就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位，能夠保持一定的銷售業(yè)績(jī)。而對(duì)于上述拋磚引玉的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為，能較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。 基于敝司對(duì)項(xiàng)目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案，望貴司見諒。隨著對(duì)本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項(xiàng)目做成天河區(qū)的精品樓盤。附件一、廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 服 務(wù) 內(nèi) 容 根據(jù)項(xiàng)目的具體特性，敝司可提供多方面的服務(wù)，以協(xié)助貴司對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)工作的順利進(jìn)行，具體內(nèi)容如下：㈠土地評(píng)估 ； ； ； ，規(guī)劃局主管人士咨詢服務(wù)。㈡市場(chǎng)分析 ； ； 。㈢項(xiàng)目定位 ； ； ； ； 、設(shè)備建議； 。㈣銷售企劃 ； ； ； ； ； 、NP、路牌廣告要求； 、樣板房； 、按揭銀行； ； ； 、模型制作商。㈤銷售服務(wù) 、銷售人員； ； ，協(xié)助簽約及收取樓款； 、監(jiān)證、公證、客戶辦理銀行按揭手續(xù)，催交各期樓款及辦理入伙手續(xù)等一系列售后服務(wù)； ； ； 。㈥其他 ； 、清潔公司等； 、監(jiān)理公司、裝修裝飾公司。附件二、項(xiàng) 目 操 作 程 序項(xiàng) 目 理 解辦理銀行按揭手續(xù)辦 理 預(yù) 售 許 可 證市 場(chǎng) 調(diào) 研項(xiàng)目市場(chǎng)定位確認(rèn)銷 售 策 劃 制 定、認(rèn) 可銷 售 講 義 制 定 及 實(shí) 施銷 售 資 料 制 作推廣策略、制定、認(rèn)可項(xiàng) 目 包 裝 完 善、確 認(rèn)展 銷 會(huì)（分 期）成 功 賀 典附件三、資 料 準(zhǔn) 備 內(nèi) 容 為使項(xiàng)目能在公開發(fā)售時(shí)能以最佳的整體形象入市，前期工作的完善不能忽視，敝司協(xié)助實(shí)施的工作內(nèi)容包括： 。 。 、DM、銷售資料設(shè)計(jì)印制。 、模型設(shè)計(jì)制作。 。 。 。 、報(bào)紙、電視、電臺(tái)廣告設(shè)計(jì)制作。附件四、項(xiàng) 目 操 作 所 需 資 料；；；；（或施工證）；（含平立面和整體規(guī)劃）；（含外銷許可證）。80 / 81