泰興如泰運(yùn)河地塊房地產(chǎn)開發(fā)初步可行性研究-資料下載頁(yè)
2025-06-28 15:05本頁(yè)面
【正文】 2年上半年第三期 0 住宅50%260023871 6206 商鋪50%70006344 4441 0 2012年下半年第三期 0 住宅30%260014323 3724 商鋪30%70003806 2664 2013年上半年第三期 住宅40%260013701 3562 商鋪40%70001062 744 0 2013年下半年第三期 0 住宅60%260020552 5343 商鋪60%70001594 1116 合計(jì) 4488 11221 9058 5815 3489 4259 10647 6388 4306 6459 總計(jì) 66131銷售稅金及附加表：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 單位（萬(wàn)元）2008年2009年2010年2011年2012年2013年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年半年1銷售收入 66131 4488112219058581534894259106476388430664592銷售稅金及附加 4001 營(yíng)業(yè)稅及附加（1）*%3637 246617498320192234585351237355交易印花稅（1）*%33 交易管理費(fèi)（1）*%331 225645291721533222323土地增值稅（1）*1%00000000000004所得稅00000000000000項(xiàng)目的毛利潤(rùn)為：銷售總收入—銷售稅金及附加—總成本 =66131—4001—65213 = —3083（萬(wàn)元）項(xiàng)目基本的靜態(tài)指標(biāo)已經(jīng)不能夠達(dá)到，無(wú)法再作進(jìn)一步的現(xiàn)金流量和動(dòng)態(tài)盈利能力分析。相關(guān)原因分析（一）土地成本太高，政府將迎幸橋以北地段也劃為一級(jí)地段（1）本項(xiàng)目地政府的出讓價(jià)格為231萬(wàn)元/畝。本項(xiàng)目地塊以運(yùn)河為分界線，迎幸橋以北為二級(jí)地段，迎幸橋以南為一級(jí)地段。依據(jù)泰興市2002年的基準(zhǔn)地價(jià)表計(jì)算可得：計(jì)算得到迎幸橋以南一級(jí)地段的土地總價(jià)為7895萬(wàn)元，折算為建設(shè)用地為152萬(wàn)元/畝；迎幸橋以北二級(jí)地段的土地總價(jià)為7253萬(wàn)元，折算為建設(shè)用地為77萬(wàn)元/畝。當(dāng)然這是依據(jù)2002年的，新的基準(zhǔn)地價(jià)表政府沒(méi)有出臺(tái)。級(jí)別/用途商業(yè)住宅工業(yè)一1800900400二1200660340三730460290四420340240五340270200（2）迎幸橋以北容積率太低。迎幸橋以北容積率太低，所以造成了北端的土地價(jià)格為77萬(wàn)元/畝現(xiàn)象。（3）政府對(duì)項(xiàng)目地塊的衡量標(biāo)準(zhǔn)太高。以中心商業(yè)城區(qū)的土地價(jià)格來(lái)衡量本項(xiàng)目土地出讓價(jià)格，以郊區(qū)的土地容積率來(lái)衡量本項(xiàng)目，以規(guī)劃后的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。（二）迎幸橋以北經(jīng)濟(jì)條件整體落后，以目前居民的購(gòu)買力有限，所以對(duì)原先的兩棟6層商場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)整，只設(shè)立臨街底下兩層。另外是北面商鋪的銷售價(jià)格太低，而政府以中心城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，這也是影響本項(xiàng)目整體虧損的關(guān)鍵。相 關(guān) 建 議（1）只開發(fā)迎幸橋南端地塊。（政府準(zhǔn)備分成4塊進(jìn)行出讓）（2）迎幸橋北端土地成本靜態(tài)盈虧平衡分析為151萬(wàn)元/畝，建議價(jià)格在130萬(wàn)元/畝以內(nèi)。（3）以開發(fā)迎幸橋南端地塊為主，依據(jù)政府的規(guī)劃速度、整個(gè)前期銷售狀況以及后期銷售價(jià)格預(yù)測(cè)和未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況再考慮后期開發(fā)項(xiàng)目。1迎幸橋南端第一期項(xiàng)目獨(dú)立開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析A、投資估算表序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì) (萬(wàn)元)一開發(fā)成本148381 土地成本71342前期工程成本2063建安工程費(fèi)58734基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7485開發(fā)期間費(fèi)1706不可預(yù)見費(fèi)707二開發(fā)費(fèi)用20621管理費(fèi)用4242銷售費(fèi)用11223財(cái)務(wù)費(fèi)用516合計(jì)16900樓面地價(jià)1366元/平方米建筑成本3235元/平方米B、詳細(xì)投資計(jì)劃表合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 單位：萬(wàn)元2008年2009年半年半年半年半年前期拆遷7134 前期費(fèi)用206 土建 5873 基礎(chǔ)設(shè)施449 299 開發(fā)稅費(fèi) 8585 不可預(yù)見236236235 管理費(fèi)141141142 銷售費(fèi)374374374 合計(jì)854067091135 C、投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 單位：萬(wàn)元2008年2009年半年半年半年半年一投資總額 163848540670911351建設(shè)投資 16384854067091135二資金籌集 163848540670911351自有資金 118848540220911352借款投入 4500 4500 3銷售收入再投入 D、借款還本付息表序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年借款年初借款累計(jì) 466648385016 本年借款4500 4500 本年應(yīng)計(jì)利息516 166172178 本年還本付息5016 5016 年末借款累計(jì) 4666483850160 E、銷售收入估算一覽表年份項(xiàng)目銷售比例銷售均價(jià)（元/平方米）銷售面積（平方米） 2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年2009年上半年第一期 住宅20%30009321 2796 商鋪20%150001128 1692 0 2009年下半年第一期 0 住宅50%300023303 6991 商鋪50%150002820 4230 0 2010年上半年第一期 0 住宅30%300013982 4195 商鋪30%150001692 2538 合計(jì)448811221 6733總計(jì)22442F、銷售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì) 2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年1銷售收入 22442 44881122167332銷售稅金及附加 1356 營(yíng)業(yè)稅及附加（1）*%1233 246617370交易印花稅（1）*%11 交易管理費(fèi)（1）*%112 2256343土地增值稅（1）*1%22545112674所得稅1307261653392 可運(yùn)用資金 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 靜態(tài)評(píng)價(jià)項(xiàng)目所得稅前收益額為3961萬(wàn)元，%項(xiàng)目所得稅后收益額為2654萬(wàn)元，% 現(xiàn)金流量表G、全部投資現(xiàn)金流量表（貼現(xiàn)率I=15%）序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一現(xiàn)金流入22442 4488112216733 1銷售收入22442 4488112216733 二現(xiàn)金流出19272 1建設(shè)投資16384854067091135 2銷售稅金及附加1356 270679407 3土地增值稅22545112674所得稅1307261653392三凈現(xiàn)金流量85406709277797775867四累計(jì)凈現(xiàn)金流量8540152491247226953172五折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量85406256241579284436六累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量85401479612381445317評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=15%）17 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%靜態(tài)投資回收期（年）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）%，基本上處于稅后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平均收益率。不具備一定的優(yōu)勢(shì)。H、自有資金現(xiàn)金流量表（貼現(xiàn)率I=15%）序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 單位：萬(wàn)元2008年2009年2010年半年半年半年半年半年半年一現(xiàn)金流入22442 4488112216733 1銷售收入22442 4488112216733 二現(xiàn)金流出19272 1自有資金11884854022091135 2貸款還本付息50163銷售稅金及附加1356 270679407 4土地增值稅22545112675所得稅1307261653392三凈現(xiàn)金流量8540220927779777851四累計(jì)凈現(xiàn)金流量85401074979721805954五折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量8540206025907928721
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