xx決策分析理論-資料下載頁
2025-06-28 08:51本頁面
【正文】 研究后，投資商需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等對項目的定位（該商業(yè)房地產(chǎn)項目主要服務(wù)的人群）進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于商業(yè)房地產(chǎn)項目的成功將是決定性的。我們不能想象一個商業(yè)房地產(chǎn)項目所在地區(qū)沒有必須的交通設(shè)施以及必要的停車場，它將如何面對市場需要及迎接市場競爭？實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。否則，錯誤選擇發(fā)展位置必然導(dǎo)致投資失敗?！ 》康禺a(chǎn)投資極為強調(diào)地段的重要性，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題?！ ×硗猓煌愋偷纳虡I(yè)房地產(chǎn)項目對位置的要求也不同，如果開發(fā)商不能準確判斷，項目發(fā)生運營問題幾乎是難以避免的?！ ♂槍Σ煌捻椖坑胁煌拇_定方案，投資商需要自己組織團隊進行該項工作的研究分析，或者委托專業(yè)咨詢機構(gòu)協(xié)助進行。市場條件判斷大、中型項目，投資商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。小型項目也存在這樣的問題，只是國內(nèi)開發(fā)商往往對自己的判斷力信心百倍，不愿花時間、資金去做他們認為的低價值事情?！ ≡撆袛嗫梢苑Q之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性?！ ”娝苤?，商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有勢力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目，這樣做的話，項目動工之時，就是項目失敗之日。住宅底商的投資策略住宅底商投資過程包括兩個步驟： 1）住宅底商項目選擇各項因素對商鋪投資決策的影響力度是不同的，各因素對最終住宅底商項目選擇決策的影響力按照重要程度降低順序排列如下：隸屬項目的運營特點（M）、商情因子（E）、客流量（Po）、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（Re）、商鋪初始售價（Pc）、“可視性”因子（Vi）、停車條件（P）、整個項目規(guī)劃的科學(xué)性（D）等。 以上內(nèi)容可以做以下解讀： 商鋪投資者應(yīng)該選擇這樣的住宅底商項目進行投資：初步選擇定位在較高端客戶、規(guī)模較大的住宅社區(qū)為目標，如果該社區(qū)未來客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的23倍，那幺該住宅底商項目可以初步選定。 2）住宅底商選擇 住宅底商最終選擇過程中，需要按照以下從重到輕的順序?qū)ο率鲆蛩剡M行考慮：“可視性”因子（Vi）、樓層（F）、客流量（Po）、商鋪初始售價（Pc）、硬件條件（C）等。 以上內(nèi)容可以做以下解讀： 商鋪投資者選擇住宅底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的“可視性”；一層商鋪的價值最高；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。 3）投資評價 住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。8 /
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