長沙市外來務(wù)工人員廉租房建設(shè)研究-資料下載頁
2025-06-28 06:05本頁面
【正文】 機制,有不少家庭在經(jīng)濟(jì)條件得到改善后購置了第二套住房,他們原有的住房不少因各種原因長期或暫時閑置,這些房屋遍布在市內(nèi)各個社區(qū),如果能積極發(fā)動房屋中介公司及基層社區(qū)力量,對這些房屋進(jìn)行一次摸底并建立有效的房源信息交流機制,既可盤活舊有住房,為房主增加經(jīng)濟(jì)收入,又可拓寬廉租房的來源渠道,減輕政府新建廉租房的資金壓力.(三),城南板塊的整體戰(zhàn)略思想,可考慮先在城東或城南地區(qū)開發(fā)建設(shè)廉租房小區(qū),這不僅符合市場優(yōu)先的原則,也可及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),將損失控制在最小范圍內(nèi).(四),廉租房建設(shè)應(yīng)以租金補貼,租金減免為主,實物配租為輔的配租方式,提高政府的資助效率,補貼額可以隨外來務(wù)工人員收入變動及時進(jìn)行調(diào)整,容易形成退出機制。同時針對性強,可根據(jù)外來務(wù)工人員(或家庭)實際收入情況確定補貼額,體現(xiàn)了公平與效率的兼顧。另外還可積極調(diào)動社會各界,基層社區(qū)及個人的力量,有效盤活現(xiàn)有存量住房資源,推動住房租賃市場的發(fā)展,同時可有效避免低收入外來務(wù)工人員過于集中,防止形成新的貧民窟.(五),進(jìn)一步發(fā)展和完善外來務(wù)工人員廉租房分配制度和運作方式,以最大限度地實現(xiàn)社會公平及社會經(jīng)濟(jì)資源的充分利用.附:《長沙市廉租房建設(shè)十一五規(guī)劃示意圖》附 件 四外國,外省市廉租房建設(shè)經(jīng)驗借鑒一,外國經(jīng)驗借鑒(一)西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗介紹西方發(fā)達(dá)國家在廉租房(在美,英等國稱之為公房)建設(shè)上已形成了一套較為完善的體系.美國的經(jīng)驗是,充分利用存量住房的吸納作用,如采用混合收入方案和私營發(fā)展商補貼方案等來解決弱勢群體的住房問題,降低政府補貼成本.混合收入出租廉租房,在美國又稱為二—八分租公寓,市政府下屬的每一個社區(qū)在審核本社區(qū)開發(fā)商房地產(chǎn)項目時,與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議,在項目完成后,該房地產(chǎn)項目中的一定比例必須按低收入廉價招租,或統(tǒng)一提供給各區(qū)房產(chǎn)局,:房屋建成后,其中80%單元房按市場價格招租房客,其余20%,使房地產(chǎn)開發(fā)商也有利可圖,在市政府優(yōu)惠的稅收政策扶持下,社區(qū)通過自己的努力并與房地產(chǎn)開發(fā)商的通力合作,建設(shè)混合收入出租廉租房,可以替代由市政府大包大攬解決低收入階層家庭住房的問題,(即:推行以房養(yǎng)房),這些模式都具有現(xiàn)實的借鑒意義.日本則多采用低息貸款,優(yōu)惠稅率促進(jìn)廉租房屋的建設(shè)。新加坡對廉租房住戶采取先租后售的方式,通過財政補貼徹底解決這部分人的住房問題.(二)BOT模式簡介BOT在歐美許多國家流行已久,我國甚至我市也開始逐步推廣,長沙市的許多市政建設(shè),大學(xué)生公寓都開始采用這種模式.,即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓模式,是私營機構(gòu)參與國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)的一種形式,自己融資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,并在一定時期內(nèi)經(jīng)營該設(shè)施,通過多年收費來歸還貸款并獲得利潤,一般是政府與私營機構(gòu)簽署協(xié)議,利用項目受益償還投資及營運支出,政府部門是最重要的參與者和支持者,BOT項目必須得到政府的批準(zhǔn),政府部門通常還為經(jīng)營項目的私營機構(gòu)提供部分資金,信譽,履約等方面的支持.假設(shè)有一私人出資方愿意與政府合作,由其發(fā)起設(shè)立廉租房項目公司并融資建設(shè)一棟廉租房,廉租房的租金由個人支付與政府補貼兩部分構(gòu)成,每月末由政府房管部門收繳,按人均住房面積(建筑面積)8平方米計算,由政府劃撥土地并提供稅費減免,取其單位平方造價為800元/ m2(包括建筑安裝成本,配套設(shè)施,綠化及部分無法減免的稅費等),則建造該棟樓的建造成本為2000800=1600000元,再加上每月每人的政府補貼構(gòu)成該廉租房總租金收入,假設(shè)政府每月補貼X元/ m2/人,則該棟樓每月的租金收入為(9250+2000X)元,政府讓出資方經(jīng)營20年,投資方要求受益率為10%.出資方的現(xiàn)金流可以表示為:A為廉租房公司要求的月收入,出資方同意出資的條件是其收益期的凈現(xiàn)值大于等于零(NPV≥0),該項目必須滿足:NPV20=1600000+A(F/A,%,12)(P/A,10%,20) ≥0解上式有:1600000+A≥0則有A≥9728于是用月租金A=(9250+2000X)≥9728求解X,則X≥.二,外省市經(jīng)驗借鑒(一)北京市房地局面向社會籌集廉租房房源北京市市委,市政府為改善最低收入家庭的住房條件,發(fā)公告向社會各單位和個人籌集可出租廉租對象家庭的住房.根據(jù)公告,第一,可用于廉租住房出租的房屋類型位于城八區(qū)范圍內(nèi)或臨近地區(qū),具備入住條件的成套樓房,簡易樓,可用于廉租住房出租的房屋產(chǎn)權(quán)分別為:1,單位和個人擁有產(chǎn)權(quán)的住房。2,個人承租的直管公房及單位的自管房。 3,,超出部分由廉租對象家庭自行承擔(dān)。低于核定數(shù)額的,住房出租可到指定代理單位登記凡向廉租家庭提供住房出租的單位和個人,可到指定租賃代理單位進(jìn)行登記,指定租賃代理單位免收代理費.(二)深圳多渠道增加廉租房源據(jù)了解,深圳廉租住房的房源將由市,區(qū)廉租辦通過多種方式籌集:政府出資興建,收購本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。認(rèn)定符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的安居房。通過地價和稅收減免優(yōu)惠,還將多渠道,多途徑籌集資金,包括市,區(qū)財政撥付的專向資金。住房基金中提取一定比例。住房公積金的部分增值資金。將廉租住房納入社會保障體系,從社會福利獎券的籌集款中適當(dāng)提取一定比例,專向用于廉租住房。接受社會捐贈和通過其他渠道籌集的資金.(三)上海廉租房的退出機制上海市委,市政府于2000年10月開始組織實施廉租住房工作,創(chuàng)造性地制定了以租金補貼,實物配租為內(nèi)容的廉租住房制度,通過試點,上海市基本建立了一套簡便,規(guī)范,高效,雙困準(zhǔn)入機制和公正規(guī)范的審核退出機制,以租金配租為主,實物配租為輔的配租形式,市,其具體做法為:廉租住房辦公室每年都對租戶進(jìn)行年審,對經(jīng)濟(jì)條件和居住條件發(fā)生變化,超過規(guī)定條件的住戶,進(jìn)行及時調(diào)整,因為收入提高,人口變化,住房動拆遷等原因,有許多戶曾經(jīng)享受過廉租住房的家庭退出了廉租行列或調(diào)整了配租金額.(四)其他省市的有益做法在購置廉租房方面,江蘇省連云港市通過購買上市的房改公房擴充房源。上海市主要采取收購舊房和符合標(biāo)準(zhǔn)的空置商品房方式。青島,煙臺,威海等城市允許積壓房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與危陋房改造,實行以房換地,將空置商品房轉(zhuǎn)化為廉租房。深圳拿出部分經(jīng)濟(jì)適用房作為廉租房。廣州改造騰退的舊公有住房。廈門市通過置換籌集用于廉租的舊公有住房.,如北京,目前北京市國土房管局與十四家租賃代理單位簽定了廉租住房服務(wù)確認(rèn)書,指定它們?yōu)樘峁┝夥康募彝ヌ峁┟赓M代理服務(wù),節(jié)約了社會成本,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng).16 / 1
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