【正文】 訊息及研究成果，建立健全一套行止有效的房地產(chǎn)資訊發(fā)佈制度。根據(jù)前面章節(jié)對呼市宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展狀況的分析，我們對本項目所面對的外部環(huán)境已經(jīng)有了瞭解和客觀的分析，整體上來看，呼市目前的房地產(chǎn)市場還處於發(fā)展的態(tài)勢，但隨著土地成本的提升、市場的規(guī)範、消費者的成熟、區(qū)域競爭的加劇，房地產(chǎn)已經(jīng)進入綜合實力競爭的年代，因此市場的分析、產(chǎn)品定位的合理、開發(fā)環(huán)節(jié)的銜接、面對市場變化及時應(yīng)對的能力就是項目成敗的關(guān)鍵如意區(qū)作為開發(fā)區(qū)，其功能定位為高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，並且已經(jīng)形成了一定的雛形，但由於其發(fā)展空間有限，其發(fā)展前景也受到的局限，隨著呼市整體規(guī)劃調(diào)整，如意開發(fā)區(qū)增添了新的功能定位，增添了行政辦公區(qū)的功能，並且在不斷地加強。這種城市功能的變化，給本區(qū)域的房地產(chǎn)專案帶來了外部市場環(huán)境的一些變化：5．1．1自治區(qū)、市政府及相關(guān)機關(guān)單位的進駐形成了行政辦公區(qū)域的基礎(chǔ)，並協(xié)同博物館、大劇院和會展中心，及其周邊道路體系的建設(shè)提升了整個區(qū)域的面貌。5．1．2東河的治理、如意廣場、高爾夫練習(xí)場的落成奠定了良好的生態(tài)基礎(chǔ)，尤其是在缺乏綠色的呼市，其外部環(huán)境優(yōu)勢十分明顯。5．1．3行政管理單位的進駐和高標準城市道路、景觀的建設(shè)佔用了大量的建設(shè)用地，但這些機構(gòu)一般有能力解決住房問題，真正開發(fā)區(qū)可產(chǎn)生大量就業(yè)的企業(yè)不能進駐，無法形成區(qū)域就業(yè)，也就無法產(chǎn)生更多的區(qū)域購房消費群體。5．1．4開發(fā)區(qū)東部受機場的限制無法大面積推進，而東河形成天然的阻隔無法將區(qū)域建設(shè)成片，自治區(qū)和市兩級政府的隔新華大街相忘，也形成了不同的輻射區(qū)域5．1．5基本生活配套設(shè)施基本是空白，形成了睡城的態(tài)勢。總體結(jié)論：如意開發(fā)區(qū)對於住宅開發(fā)來講，總體上是“看上去很美”，城市基礎(chǔ)設(shè)施和景觀的建設(shè)有目共睹，看上去對購房者產(chǎn)生強大的誘惑力，但真正可以產(chǎn)生消費的區(qū)域客戶的容量有限，支援居住的生活配套設(shè)施（如交通、教育、超市、菜市、銀行等）又明顯不足。本區(qū)域的已經(jīng)初步形成了三個次中心：次中心一：以自治區(qū)政府及國際會展中心形成的中心，該中心集中了幾個低密度產(chǎn)品，本區(qū)域目前比較成熟，只是由於幾個代表專案的定位接近，產(chǎn)品定位和銷售價格偏高，所以未成為如意區(qū)房地產(chǎn)的代表。次中心二：以如意廣場向東至東岸一線，本區(qū)域依託管委會、如意廣場、高爾夫練習(xí)場和跨河大橋，形成了一個連貫的線裝分佈，該線裝分佈的終端就是本專案，由於做為本地區(qū)的龍頭項目——東岸銷售狀況不佳，形成了如意區(qū)價格虛高的代表。次中心三：以新華大街的市政府、烏蘭恰特大劇院、內(nèi)蒙博物館和新火車站為核心的新華大街以北區(qū)域，該區(qū)域目前只有一個億峰島項目，看不出板塊，但真正的板塊在其向北的濱海東河新區(qū)，該區(qū)域24000畝的龐大整體規(guī)劃，沒有白塔機場的限制，市場化的專業(yè)運作，並結(jié)合政府的意願，本地區(qū)將有取代如意板塊成為呼市東部的發(fā)展方向和代表區(qū)域，並且本區(qū)域?qū)慕衲觊_始啟動。結(jié)論：呼市東部發(fā)展板塊一直是以如意廣場為中心的發(fā)展，總體上已經(jīng)形成了一些雛形，但未為形成真正有號召力的核心。5．3．1專案開發(fā)的主體基本上是有實力的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)規(guī)模都保持不小的體量，而且密集度較高。5．3．2項目推廣方面都保持不小的投入，項目在呼市都建立了一定的知名度，象代表性的東岸專案在呼市已經(jīng)做到了家喻戶曉。5．3．3產(chǎn)品無論是低密度和高層,基本定位皆為呼市的高端產(chǎn)品1．3．4各專案建設(shè)速度都較快，基本在06年已經(jīng)形成了產(chǎn)品形象，07年都進入到準現(xiàn)房發(fā)售的狀態(tài)在前面內(nèi)容中，我們對周邊項目的銷售狀況已經(jīng)有了詳盡的統(tǒng)計分析，總體上銷售狀況都一般，部分專案更可用慘澹來形容，本地區(qū)甚至造成“有價無市”的局面，並已經(jīng)在市場上形成了口碑，我們分析的原因:5．4．1如意開發(fā)區(qū)屬於政府”造市”的操作模式,政府輿論的宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、兩級政府和相關(guān)機構(gòu)的進駐,在表面上帶動了本區(qū)域的房地產(chǎn)市場,但這種帶動與城市發(fā)展形成了脫節(jié), 公務(wù)員往往可以由單位統(tǒng)一解決住房需求，真正支援購房消費的區(qū)域就業(yè)群又沒有大量產(chǎn)生, 在表面文章做完之後,支持居住的基本城市配套沒有跟上,造成了區(qū)域房地產(chǎn)購買需求不足。5．4．2通過政府造市，區(qū)域周邊道路和景觀環(huán)境確實有所提升，同時也形成了造成了地價的上升, 開發(fā)商在產(chǎn)品定位階段，無論是為了平衡地價,還是容積率的控制原因，未對市場進行客觀的分析 ,都選擇了高端的定位,並認為本地區(qū)一定會受到高端客群的追捧。但做為高端住房消費人群所面臨的爭奪是在全市範圍內(nèi),其選擇面很廣,尤其高端人群在年齡上較多處於承上啟下的階段,其購房和居住要考慮到照顧父母方便,愛人的工作,孩子的就學(xué),不要遠離自己生意的區(qū)域等諸多方面,而這些都是本地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀的明顯不足，造成了區(qū)域房地產(chǎn)購買的吸引力不足。
5．4．3對於新區(qū)來講,往往在前期有較大的升值潛力,有一定的投資價值,而本地區(qū)的項目建設(shè)和推廣啟動基本在06年,已經(jīng)過了呼市整體房價大幅度上升的階段,隨著各項目的建設(shè),銷售回款無法保證的情況下,專案成本和現(xiàn)金流的壓力不斷增加,價格下調(diào)的空間越來越小。5．4．4目前專案產(chǎn)品以中、大戶型為主，產(chǎn)品也已經(jīng)沒有調(diào)整的空間，並且各項目首期開發(fā)建設(shè)的量都不小，目前的產(chǎn)品全部消化大約要兩年。我們的結(jié)論：未來一年中，如意開發(fā)區(qū)市場潛在供應(yīng)量較大，碧龍江畔、麥迪森花苑、吉美家園等項目將會集中上市亮相，這種競爭態(tài)勢也為本案提出了操作要求：必須走一條“和而不同”的推廣路線?！昂汀奔磻{藉眾多項目的紛紛亮相，一同製造區(qū)域地塊的利好聲勢。“不同”的是，必須強調(diào)項目自身的特點和品牌優(yōu)勢，而避免單純的低層面產(chǎn)品價格競爭。因而根據(jù)分析周邊專案的銷售現(xiàn)狀,所以客觀地分析、準確地定位，揚長避短,避免重蹈其他項目的覆轍就的意義就十分重要了。我們正進入一個“高概念”、“高感性”的新時代，以創(chuàng)意、共情、模式識別、娛樂感和意義追尋等“右腦”能力為主導(dǎo)的人和事物將大行其道，這就是概念時代?！つ釥柶娇艘揽课岁P(guān)注的“眼球經(jīng)濟”已經(jīng)逐漸在內(nèi)化為“感覺經(jīng)濟”。僅僅吸引人的關(guān)注只是第一步，還遠遠不夠，在吸引人關(guān)注的同時還需要感覺的對接。感覺經(jīng)濟已經(jīng)無所不在。在第四次人類革命來臨的時候。我們善於挖掘內(nèi)在的力量，形成獨到的潛意識行銷推廣。每一個人都是由“身、心、靈”三部分組成。這其中的“靈”，就是潛意識。通過塑造，形成意識到潛意識再到意識的資訊迴圈,從而更好地解決銷售問題。六. 專案形象定位依據(jù)通過前面的分析，首先擬定基本目標客戶人群6. 1主力目標客戶群定位：從事工作在3年以上，年齡在26至35歲之間，有一定的積蓄，個人或家庭年收入在3萬元至6萬元之間的自用型客戶。6．1．1主力目標客戶群特點分析：自住為購買的主要目的；以公共交通解決上下班交通問題為主；兩口或三口之家；關(guān)心解決基本生活配套的設(shè)施；有相對固定的月收入6．1．2主力目標客群的階層取向：權(quán)力頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層市民階層底層掌握財富升力的中游資產(chǎn)層身份表述政府公務(wù)員異地來呼市創(chuàng)業(yè)者本地具有消費力的市民房地產(chǎn)投資客本案的主力客群將來自于中層商務(wù)精英家庭。其圈層的影響力、積累財富的能力以及生活態(tài)度的共同歸屬足以獨特成群，故我們又將其稱之為：掌握財富升力的，中游社會資產(chǎn)層6．1．3主力目標客群行為與心理洞悉 主力消費群——恪守符合自身的生活STYLEn 這類人群大多處於事業(yè)的快進階段，財富積累速度較為迅速，期望掌握更多的社會資源。n 對於生活品質(zhì)較為挑剔，即使經(jīng)濟實力不甚雄厚，也對環(huán)境、戶型、價格有著理想化的要求。n 事業(yè)有較大的上升空間或個人期望值較高，對於交通和配套設(shè)施有很高的要求，甚至對於鄰居的選擇也較為苛刻，有時會將家作為拓展事業(yè)的平臺。n 家庭觀念濃厚，老人、孩子亦作為影響決策的重要因素。n 大多以自住為主?？粗仫L水與心理暗示的契合。n 投資者對消費品的經(jīng)濟價值敏感，擅長數(shù)理分析和對比，希望獲取高值回報；6．2．1解構(gòu)自身產(chǎn)品力優(yōu)勢解析構(gòu)成產(chǎn)品競爭力的關(guān)鍵因素就是在賣點細分的過程中。行銷推廣是沒有火光的戰(zhàn)場。知己比知彼更有價值。第一 地域價值賣點一：呼市新城核心 如意河畔上東區(qū)呼市新未來 內(nèi)蒙的焦點：如意區(qū)步入如意河上游生活殿堂如意區(qū) 取代賽罕成為發(fā)光鑽石賣點二 ：未來發(fā)展?jié)摿ζ谠S呼和浩特市中心東移 繁榮遠景與民生便利 一手掌握青洲豪庭與新的自治區(qū)黨政辦公大樓和市政府大樓遙相呼應(yīng)預(yù)約如意區(qū)未來政經(jīng)的希望遠景 未來城市最具競爭力的建設(shè)任務(wù)全聚於此市政府重大建設(shè)全部投注如意區(qū)：白塔機場、如意廣場、新火車站、呼和浩特黨政辦公大樓、內(nèi)蒙古黨政辦公大樓……賣點三：高新技產(chǎn)業(yè)的龍頭區(qū)、輻射區(qū)呼市、自治區(qū)對外開放的視窗 依靠環(huán)境招商 如意開發(fā)區(qū)步入高速路第二 交通價值賣點一：立體交通港 時空距離快速縮到最短機場高速 新興火車站隔路相望 10分鐘輕鬆抵達白塔機場 都會機場新幹線 呼市交通快道——繁華寧靜一瞬間東區(qū)快道 超速率集聚如意區(qū)主要幹道：新華東街、機場高速、運經(jīng)二路賣點二：高速鏈結(jié)三大都市圈新城市核心圈——長樂宮商圈——中山路商圈機場高速——新華東街——市中心第三 環(huán)境價值東河/防護林 雙生態(tài)涵養(yǎng)官邸氣息 綠蔽主義生活主張呼市上水如意河環(huán)繞圍拱 生活受濃蔭綠意綠化帶的關(guān)照豪宅都沒有的奢侈享受卻在青洲豪庭覓得……在全呼市最美麗、最具有官宅氣息的東河水岸 今日及未來無可取代第四 空間價值和視覺美學(xué)賣點一：清新外觀 折射出居住者典雅品味 外牆以淡藍及米白為主 以新穎的色彩條子交錯搭配每棟建築均呈現(xiàn)新穎時尚的亮麗壯觀外型簡潔流麗 帶來豪華穩(wěn)重及細膩層次 展現(xiàn)時尚風格建築規(guī)劃擷取都會建築語彙 在簡潔的建築立面中納入變化的線條華麗感賣點二：高調(diào)魅力 華麗過頂頂部蝶型圓頂造型如現(xiàn)代雕塑 彰顯美學(xué)內(nèi)涵深具美學(xué)責任的設(shè)計師共同堅持完美的理想典範第五 建築特色賣點一：新港式建築思維 呈現(xiàn)多項環(huán)保概念11棟16層小高層 演繹純粹居住享受 建築面積11萬平方米 11棟16層小高層住宅組成賣點二：戶型方正 追求居住高舒適性能90189平方米戶型 方正醇鬱單位間隔大小具備 高層更設(shè)有特大專戶 迎合新一代家庭的真正需要頂層獲贈大視野全景露臺第六 能工巨著賣點一：中國建築總公司第五局傾力建造中國建築世界五百強企業(yè)/中國最大的建築企業(yè)集團/中國最大的國際工程承包商專業(yè)的嚴肅態(tài)度 在中建的施工現(xiàn)場一覽無餘這是中建人的精神 表現(xiàn)在對工程絕對負責的使命感上好的材料不一定能蓋出好的住宅 高水準的技術(shù)是關(guān)鍵早期作品：深圳國貿(mào)大廈和信興廣場近期作品：“世界第一高樓”——上海環(huán)球金融中心、中央電視臺新址工程賣點二：深圳藝洲建築師事務(wù)所全情規(guī)劃建築專家及設(shè)計顧問全情打造11萬平方米精品物業(yè) 邀集國家級專業(yè)團隊 打造完美的經(jīng)典建築深圳藝建築師事務(wù)所是中華人民共和國建設(shè)部批準成立的全國首批民營建築師事務(wù)所之一，國家甲級設(shè)計機構(gòu)。擁有5名國家一級註冊建築師；6名國家一級註冊結(jié)構(gòu)工程師；嚴格的、程式化的符合國家要求的品質(zhì)保證體系，確保工程的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場服務(wù)，得到社會的普遍讚賞。多年來事務(wù)所以獨特的風格、一流的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得各界朋友的良好信譽和承認而不斷發(fā)展。第七 配套與安防價值賣點一：無憂配套外部配套：呼和浩特郵政分局、呼和浩特網(wǎng)通分局、中國移動分公司、中國聯(lián)通通訊樞紐大樓均坐落開發(fā)區(qū)。提供國際互聯(lián)網(wǎng)出口帶寬兩個155Mbit/s民族小學(xué)、民族中學(xué) 舉步即達設(shè)有大型商場及菜市場 提高生活便利度內(nèi)部考量：會所和地下停車場等生活設(shè)施一應(yīng)俱全溫情通勤: 專線班車引入社區(qū) 賣點二：首例安全典範社區(qū)自治區(qū)安全廳定向開發(fā)寧靜住宅區(qū) 安防體系首屈一指打造最安全的宅第是開發(fā)商的唯一使命附加賣點方向一 風生水起每座大城市都有一條河 城市的文明就沿著這條河發(fā)展 於是所有的大人物都落腳於此 東河水岸獨擁山水靈氣的壯闊 豐富人文的揮灑 青洲豪庭 成就水岸百坪豪庭的景觀大戶附加賣點方向二 聚居價值上游圈層呼市政經(jīng)人士社交平臺富貴人群聚居共矚之地青洲豪庭住戶多為政府要員 與周邊專案構(gòu)成一派“富”“貴”景象附加賣點方向三 投資價值如意區(qū)超值宅第 增值當然第一港式品質(zhì) 呼市價格 投資價值一目了然 實惠價位 完美性價比 附加賣點方向四 投資背景香港實企 打造呼市品牌力作呼和浩特浩潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 實力之作附加賣點方向五 政務(wù)環(huán)境如意區(qū)與與國際慣例接軌，建立高效、便捷管理體制和運行機制，實行“一站式”審批和“一條龍”服務(wù)6．2．1解構(gòu)競品產(chǎn)品力優(yōu)勢（對外宣講表述）■優(yōu)越的地理位置■幽雅宜人的人居社區(qū)■西班牙生活群體悠然水岸生活 詮釋地中海風情麥迪遜花苑■一曲悠揚歌曲即到家 ■ 25年孕育原生資源■建筑非凡品質(zhì) ■享受綠色的奢侈品■陽光之所 戶戶私享■ 生態(tài)環(huán)保的居住新科技■和城市的未來在一起首席生態(tài)養(yǎng)生名郡億利 傲東國際■龍頭新區(qū)，引領(lǐng)新城市中心向東 ■迅捷路網(wǎng)，騰龍?zhí)煜隆鳊堉I(lǐng)地，品質(zhì)配套 ■古典園林，現(xiàn)代情趣■碧水東河，百畝綠地景觀動線 ■不斷