【正文】 加合計6800附：根據(jù)規(guī)范計算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會所內(nèi)；出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等運(yùn)動場所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積；預(yù)留一定的空間作為以后會所功能變化或增加之用。C、教育本項目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為：1500米序號名稱面積（平米）備注1托兒所500設(shè)置于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段。2幼兒園1000合計1500C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢，按照設(shè)計公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因為敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤，在此形成一個功能完善的商業(yè)區(qū)。序號名稱面積（平米）備注1大型綜合性超市1000設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。2集貿(mào)市場600室內(nèi)市場，出租攤位3洗衣店400設(shè)低中高檔4花店1005中餐廳1000中檔以上餐廳兩個（400*2平米）小餐廳兩個（100*2平米）6西餐廳3007蛋糕房200現(xiàn)場制作8美容、美發(fā)400設(shè)置23個形成競爭態(tài)勢9照相館5008服裝店600設(shè)置45個有特色的服裝店，出租攤位9藥店100主要是對外10服裝加工10011綜合便利店20012其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施1000如移動電話廳、家裝建材等合計6500D、金融機(jī)構(gòu)敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米。序號名稱面積（平米）備注1銀行500與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。2郵局300合計800E、戶外健身配套健康步道兒童游樂園隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價格（%）、戶型（%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。根據(jù)市場調(diào)研報告表明（），本案周邊現(xiàn)有項目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來經(jīng)營管理的方式，少數(shù)采取了開發(fā)商自管的方式。而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對于由“房管時代”轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識,心理承受能力低?！拔飿I(yè)收費(fèi)難”主要是因為很多業(yè)主沒有從根本上認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，而并非無力承擔(dān)。具體到本項目,市場定位的最終目標(biāo)是實現(xiàn)高性價比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念認(rèn)識的差異,這類客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的高低。鑒于本項目的實際情況：1）目標(biāo)客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。2）現(xiàn)階段本項目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時間內(nèi)得到改善。購房者會懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。對本項目而言，提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價，來彌補(bǔ)項目的致命缺欠，提升項目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。該區(qū)域的購房者價格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競爭力。：本案周邊現(xiàn)有項目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)（元）綜合評價歐園北歐印象北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司精圖雅苑百事物業(yè)豐益城市花園（二期）豐臺城建物業(yè)管理有限公司立恒名苑自管經(jīng)營蓮馨嘉園自管華源新第華能物業(yè)蓮香園北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司鼎恒新星開發(fā)商下屬公司盛榮嘉園中視實業(yè)發(fā)展有限公司1盛鑫嘉園中盛鑫物業(yè)西環(huán)景苑中鐵平安信德新時代北京東方宏德投資顧問有限公司莊維花園莊維物業(yè)依蓮軒自管蝶翠華庭待定麗陽四季中鐵太平朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開發(fā)商下屬）為了實現(xiàn)物業(yè)管理的高性價比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問的方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，（），并根據(jù)本項目實際物業(yè)管理的程度上下浮動，浮動范圍上下不超過25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場競爭力。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價方法,以給業(yè)主留下一個定價科學(xué)合理的印象。另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。建議屆時貴方邀請部分已認(rèn)購的客戶參加,這對于加強(qiáng)雙方溝通理解和將來小區(qū)的順利入住有著積極的意義。：物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；2）、化糞池清掏；3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)；4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；4）、信函電報及報刊速遞；5）、訪客留言；6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）；7）、訂餐及送餐服務(wù)；8）、衣物洗燙；9）、家政服務(wù)；10）、接送子女上學(xué)；11）、幼兒托管及老人陪伴；12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）。注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧問行,歷史悠久,信譽(yù)卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊,專長負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗,于1998年取得了國際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書,1999年取得了國際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書。在香港,主要管理項目有全港最大的商場西九龍中心,甲級寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項目。該公司于1988年開始開拓國內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專誠為國內(nèi)客戶提供服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動,防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對客戶服務(wù)工作中實施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),特別重視客戶對管理處工作的投訴及跟進(jìn)。而在內(nèi)部管理運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾,服務(wù)以客為先,力求不斷改進(jìn),自我完善。通過實施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國際級的ISO9002或國內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌?！暗谝惶酱骶S斯”在北京管理的項目包括香江花園、東湖別墅、朝陽園、豐聯(lián)廣場、中關(guān)村大廈、方圓大廈等。戴德梁行梁振英測量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問公司英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個國家一百一十個城市,為客戶提供更臻完善的跨國房地產(chǎn)服務(wù)。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業(yè)管理項目以來,經(jīng)過6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業(yè)管理資源以及對國內(nèi)物業(yè)管理市場的了解和貢獻(xiàn),北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國物業(yè)管理協(xié)會首批理事會員。北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司中國國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)中心）是由對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。1998年,國貿(mào)中心在國家工商局注冊成立了全資子公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會化、專業(yè)化做出貢獻(xiàn)。2000年,國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過ISO9002質(zhì)量體系的國際認(rèn)證,其所管理的國貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國土資源和房屋管理局評為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標(biāo)志。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗的同時,注重將其與我國國際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營管理過程中不斷進(jìn)行深入探索與開拓,從而進(jìn)一步形成一套獨(dú)特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。北京中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)部北京中原物業(yè)顧問有限公司的物業(yè)管理部是一個重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。說其重要是因為物業(yè)管理部占據(jù)著一個龐大的物業(yè)管理市場,說其特殊是因為它的運(yùn)做模式已接近一個公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧的原則。同時,物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個人,2個人到現(xiàn)在的100多人,管理的項目也涉及寫字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問性質(zhì)的服務(wù),幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。為此,物業(yè)管理部于2000年開始申請ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證,并于2000底成功地通過了該認(rèn)證,也使其服務(wù)水平逐漸與國際水平接軌。物業(yè)管理部的過往業(yè)績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。目前所管理和顧問的項目有晨曦花園、方安苑、北京機(jī)械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽佳地園等。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國范圍擴(kuò)展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國性知名物業(yè)管理企業(yè),將運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊，但由于正處于市場拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費(fèi)方面更為優(yōu)惠。同時，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問的小區(qū)物業(yè)管理公司在運(yùn)行之后的半年內(nèi)通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證。這就為物業(yè)管理公司與開發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個量化的標(biāo)準(zhǔn)。深圳市中海物業(yè)管理有限公司是駐香港中資上市公司中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國大陸的實際國情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。公司的經(jīng)營活動以物業(yè)管理為主，同時開展電梯安裝保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備維修、二次供水設(shè)施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設(shè)計、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營。目前已發(fā)展為擁有高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下轄8家子公司的集團(tuán)化企業(yè)。擅長于普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)，價格合理。 中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的多項之最：已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個，占全國國家級優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）%,為國內(nèi)同業(yè)擁有國優(yōu)最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證。區(qū)域市場項目配套設(shè)施狀況－1：區(qū)域市場項目主要樓宇配套物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)電梯供電系統(tǒng)歐園北歐印象寬帶獨(dú)立供暖合資雙路供電精圖雅苑每戶預(yù)留2條電話線，寬頻入網(wǎng)獨(dú)立供暖富士達(dá)雙路供電豐益城市花園（二期）IDD集中供暖