【正文】 加合計(jì)6800附：根據(jù)規(guī)范計(jì)算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會(huì)所內(nèi)；出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對(duì)社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積；預(yù)留一定的空間作為以后會(huì)所功能變化或增加之用。C、教育本項(xiàng)目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開(kāi)發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為：1500米序號(hào)名稱面積（平米）備注1托兒所500設(shè)置于陽(yáng)光充足，接近公共綠地，便于家長(zhǎng)接送的地段。2幼兒園1000合計(jì)1500C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施本項(xiàng)目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢(shì)，按照設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。序號(hào)名稱面積（平米）備注1大型綜合性超市1000設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來(lái)客戶。2集貿(mào)市場(chǎng)600室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位3洗衣店400設(shè)低中高檔4花店1005中餐廳1000中檔以上餐廳兩個(gè)（400*2平米）小餐廳兩個(gè)（100*2平米）6西餐廳3007蛋糕房200現(xiàn)場(chǎng)制作8美容、美發(fā)400設(shè)置23個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)9照相館5008服裝店600設(shè)置45個(gè)有特色的服裝店，出租攤位9藥店100主要是對(duì)外10服裝加工10011綜合便利店20012其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施1000如移動(dòng)電話廳、家裝建材等合計(jì)6500D、金融機(jī)構(gòu)敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米。序號(hào)名稱面積（平米）備注1銀行500與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。2郵局300合計(jì)800E、戶外健身配套健康步道兒童游樂(lè)園隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（%）、戶型（%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（），本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開(kāi)發(fā)商自管的方式。而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí),心理承受能力低。“物業(yè)收費(fèi)難”主要是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，而并非無(wú)力承擔(dān)。具體到本項(xiàng)目,市場(chǎng)定位的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念認(rèn)識(shí)的差異,這類客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的高低。鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況：1）目標(biāo)客戶群的主要購(gòu)買目的是自用而非投資，對(duì)于這一階層來(lái)說(shuō)本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。2）現(xiàn)階段本項(xiàng)目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時(shí)間內(nèi)得到改善。購(gòu)房者會(huì)懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營(yíng)造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。該區(qū)域的購(gòu)房者價(jià)格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)（元）綜合評(píng)價(jià)歐園北歐印象北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司精圖雅苑百事物業(yè)豐益城市花園（二期）豐臺(tái)城建物業(yè)管理有限公司立恒名苑自管經(jīng)營(yíng)蓮馨嘉園自管華源新第華能物業(yè)蓮香園北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司鼎恒新星開(kāi)發(fā)商下屬公司盛榮嘉園中視實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司1盛鑫嘉園中盛鑫物業(yè)西環(huán)景苑中鐵平安信德新時(shí)代北京東方宏德投資顧問(wèn)有限公司莊維花園莊維物業(yè)依蓮軒自管蝶翠華庭待定麗陽(yáng)四季中鐵太平朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)商下屬）為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高性價(jià)比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問(wèn)的方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，（），并根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際物業(yè)管理的程度上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍上下不超過(guò)25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會(huì)成為本案的一個(gè)銷售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價(jià)方法,以給業(yè)主留下一個(gè)定價(jià)科學(xué)合理的印象。另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。建議屆時(shí)貴方邀請(qǐng)部分已認(rèn)購(gòu)的客戶參加,這對(duì)于加強(qiáng)雙方溝通理解和將來(lái)小區(qū)的順利入住有著積極的意義。：物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；2）、化糞池清掏；3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)；4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；4）、信函電報(bào)及報(bào)刊速遞；5）、訪客留言；6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）；7）、訂餐及送餐服務(wù)；8）、衣物洗燙；9）、家政服務(wù)；10）、接送子女上學(xué)；11）、幼兒托管及老人陪伴；12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）。注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(wèn)（北京）有限公司“第一太平戴維斯”是一間國(guó)際知名的物業(yè)顧問(wèn)行,歷史悠久,信譽(yù)卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國(guó)倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊(cè),專長(zhǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),于1998年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書(shū),1999年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書(shū)。在香港,主要管理項(xiàng)目有全港最大的商場(chǎng)西九龍中心,甲級(jí)寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項(xiàng)目。該公司于1988年開(kāi)始開(kāi)拓國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國(guó)內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專誠(chéng)為國(guó)內(nèi)客戶提供服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動(dòng),防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對(duì)客戶服務(wù)工作中實(shí)施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),特別重視客戶對(duì)管理處工作的投訴及跟進(jìn)。而在內(nèi)部管理運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎(jiǎng)罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾,服務(wù)以客為先,力求不斷改進(jìn),自我完善。通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國(guó)際級(jí)的ISO9002或國(guó)內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項(xiàng)目包括香江花園、東湖別墅、朝陽(yáng)園、豐聯(lián)廣場(chǎng)、中關(guān)村大廈、方圓大廈等。戴德梁行梁振英測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問(wèn)公司英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個(gè)國(guó)家一百一十個(gè)城市,為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司自一九九六年在北京接管第一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目以來(lái),經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項(xiàng)目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項(xiàng)目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業(yè)管理資源以及對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的了解和貢獻(xiàn),北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)首批理事會(huì)員。北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國(guó)際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項(xiàng)目。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心（簡(jiǎn)稱國(guó)貿(mào)中心）是由對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán)屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。1998年,國(guó)貿(mào)中心在國(guó)家工商局注冊(cè)成立了全資子公司國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過(guò)該公司對(duì)外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會(huì)化、專業(yè)化做出貢獻(xiàn)。2000年,國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系的國(guó)際認(rèn)證,其所管理的國(guó)貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國(guó)土資源和房屋管理局評(píng)為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標(biāo)志。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國(guó)外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),注重將其與我國(guó)國(guó)際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行深入探索與開(kāi)拓,從而進(jìn)一步形成一套獨(dú)特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司物業(yè)部北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的物業(yè)管理部是一個(gè)重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。說(shuō)其重要是因?yàn)槲飿I(yè)管理部占據(jù)著一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),說(shuō)其特殊是因?yàn)樗倪\(yùn)做模式已接近一個(gè)公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧的原則。同時(shí),物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個(gè)人,2個(gè)人到現(xiàn)在的100多人,管理的項(xiàng)目也涉及寫字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問(wèn)性質(zhì)的服務(wù),幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠(chéng)服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。為此,物業(yè)管理部于2000年開(kāi)始申請(qǐng)ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證,并于2000底成功地通過(guò)了該認(rèn)證,也使其服務(wù)水平逐漸與國(guó)際水平接軌。物業(yè)管理部的過(guò)往業(yè)績(jī)包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國(guó)際別墅城、天建大廈、迪陽(yáng)公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。目前所管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目有晨曦花園、方安苑、北京機(jī)械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽(yáng)佳地園等。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國(guó)范圍擴(kuò)展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國(guó)性知名物業(yè)管理企業(yè),將運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊(duì)，但由于正處于市場(chǎng)拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費(fèi)方面更為優(yōu)惠。同時(shí)，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問(wèn)的小區(qū)物業(yè)管理公司在運(yùn)行之后的半年內(nèi)通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。這就為物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)。深圳市中海物業(yè)管理有限公司是駐香港中資上市公司中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以物業(yè)管理為主，同時(shí)開(kāi)展電梯安裝保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備維修、二次供水設(shè)施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營(yíng)。目前已發(fā)展為擁有高、中級(jí)專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下轄8家子公司的集團(tuán)化企業(yè)。擅長(zhǎng)于普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)，價(jià)格合理。 中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的多項(xiàng)之最：已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個(gè)，占全國(guó)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）%,為國(guó)內(nèi)同業(yè)擁有國(guó)優(yōu)最多；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體系認(rèn)證。區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目配套設(shè)施狀況－1：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目主要樓宇配套物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)電梯供電系統(tǒng)歐園北歐印象寬帶獨(dú)立供暖合資雙路供電精圖雅苑每戶預(yù)留2條電話線，寬頻入網(wǎng)獨(dú)立供暖富士達(dá)雙路供電豐益城市花園（二期）IDD集中供暖