和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層底商住宅加技經(jīng)-資料下載頁
2025-06-28 00:25本頁面
【正文】 十一十二1可研報告編制及審批2初步設(shè)計3場地平整4建筑施工5設(shè)備訂貨6設(shè)備安裝7配套工程第九章 開發(fā)成本及項目投資估算 開發(fā)成本估算依據(jù)本工程總投資估算依據(jù)國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價——方法與參數(shù)》（2006年版）的有關(guān)規(guī)定進行編制。⑴建筑工程和構(gòu)筑物根據(jù)項目區(qū)有關(guān)資料，建設(shè)方案提供的建筑面積及構(gòu)筑物數(shù)量，按平方米造價法，按項目建設(shè)內(nèi)容分別匯總得出直接工程投資。⑵項目購置設(shè)備投資按目前市場最新詢價價格，已包括運雜、安裝等費用。⑶項目前期工作費、開發(fā)費稅費、其他費用均依據(jù)國家和自治區(qū)發(fā)布的有關(guān)稅費征收和計算文件規(guī)定計算而得。⑷管理費用和銷售費用依據(jù)天和房產(chǎn)歷史開發(fā)項目得費用比例綜合取定而得。⑸％，使用一年計算。 項目總投資估算和經(jīng)營資金依據(jù)以上數(shù)據(jù)，編制項目總投資估算為15662萬元，其中土地費用703萬元，前期工作費395萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費171萬元，建筑安裝工程費10224萬元，公共配套設(shè)施建設(shè)費75萬元，開發(fā)間接費0萬元，管理費用326萬元，財務(wù)費用1022萬元，銷售費用1190萬元，開發(fā)期稅費477萬元，其他費用367萬元，不可預(yù)見費712萬元。由于項目產(chǎn)品均當(dāng)年形成實體實現(xiàn)銷售，故開發(fā)期第2年開發(fā)產(chǎn)品成本為零。由于項目產(chǎn)品均用于銷售，開發(fā)企業(yè)未自留固定資產(chǎn)，故項目固定資產(chǎn)投資為零。項目產(chǎn)品在兩年內(nèi)建設(shè)完成，分三年銷售，故第一年經(jīng)營成本8019萬元，第二年經(jīng)營成本6265萬元，第三年經(jīng)營成本1378萬元。具體內(nèi)容詳見附表91～8各表。 成本分析在建設(shè)期內(nèi)各類稅費一般不會發(fā)生大的變化。但由于2008年底以來物價漲幅較大，用于建筑產(chǎn)品的人工費、材料費漲幅較大，特別是鋼材進入2010年后漲價趨勢明顯，是否繼續(xù)保持上漲態(tài)勢尚不能完全肯定，因此要開發(fā)方加強對建筑材料價格變化的關(guān)注，采取各種可行的方式避免不利影響，避免造成開發(fā)成本的大幅度上漲。 資金籌措本項目建設(shè)投資由新疆石河子恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入4000萬元,%；銀行貸款6800萬元，%，在開發(fā)建設(shè)期間通過房屋預(yù)售實現(xiàn)回籠資金4862萬元，%。采用長期貸款每年本金等額償還方案，二年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第二年開始計算。第十章 項目財務(wù)評價、稅金和利潤預(yù)測 銷售收入依據(jù)價格預(yù)測數(shù)據(jù)和市場價格分析，確定普通高層住宅平均銷售價格為3500元/m2，底層商業(yè)建筑為8000元/m2，根據(jù)各類開發(fā)面積，整個項目開發(fā)銷售完畢可以實現(xiàn)銷售收入23797萬元。 經(jīng)營稅金及附加房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅稅率為5％，城市維護建設(shè)稅率為7％，教育費附加稅率為3％。根據(jù)項目銷售收入數(shù)據(jù)，項目全部經(jīng)營稅金及附加為1309萬元。詳見表101《銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表》本項目特點是一次性開發(fā)，全部出售，資金在短期內(nèi)即可全部回收，無法做財務(wù)盈利能力分析。項目土地增值稅按土地開發(fā)當(dāng)年增值額的30％計算，計算項目計算期繳納土地增值稅額為2046萬元。利潤總額＝銷售收－經(jīng)營成本－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅，計算整個項目可以實現(xiàn)利潤總額4778萬元。投資利潤率＝利潤總額/開發(fā)建設(shè)投資＝4778/15662＝％投資利稅率＝利稅總額/開發(fā)建設(shè)投資＝（4778+1309）/15662＝％項目投資利潤率和投資利稅率較高。所得稅率為25％，扣除所得稅后為凈利潤，實現(xiàn)的凈利潤按10％提取盈余公積金，提完盈余公積金后的余額為可供分配利潤，用于利潤分配。計算項目凈利潤為3584萬元，提取盈余公積金358萬元，剩余應(yīng)付利潤3225萬元。詳見表102《損益表》項目在2010年初申請銀行借款6800萬元，兩年應(yīng)計利息1022萬元，在項目實施第三年初，銷售資金回籠后即可還清項目全部借款。由于項目建設(shè)周期短，投入資金短期內(nèi)即全部回籠，故無需做資金平衡分析。 環(huán)境效益分析，注意人與環(huán)境的相協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計理念超前、建筑形態(tài)行云如水、曲線流暢、造型優(yōu)美、新疑時尚、線條和細部處理簡約明快，獨具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計總體潮流。、公建、綠化、建筑小品布局合理巧妙，高低錯落有致，為入住客戶營造出一個環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、注意生態(tài)效益的大型住宅社區(qū)。 社會效益分析，周邊生活設(shè)施將會齊全，緊鄰石河子市北四路交通極為方便。加之近年來周邊地區(qū)已陸續(xù)成片開發(fā)住宅小區(qū)和大型市場，如：天富名城、天富康城、玫瑰園、鳳凰嘉園、天富農(nóng)貿(mào)市場。因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場頗佳。該項目建成后，可滿足市場需求，提高人民居住生活質(zhì)量，為居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項目開發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次和多樣性，提升地價，帶動周遍地區(qū)房地產(chǎn)、餐飲、商品、零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。，為城市建設(shè)擴寬融資渠道，本工程不僅是石河子中心廣場周邊建筑的重要組成部分，也將會和他東側(cè)相鄰的恒河大酒店一起成為城市嶄新的地標(biāo)性建筑。第十一章 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 在經(jīng)過經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項目可行性研究結(jié)論：石河子恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的高層底商住宅項目具有重大社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益，項目可行。 項目建議本項目建筑工程龐大，施工周期較長。工程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取國內(nèi)外商住綜合樓的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質(zhì)量要求較高，投資又大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似施工經(jīng)驗的施工單位進行現(xiàn)場施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)地控制建設(shè)成本，努力降低造價，確保工程建設(shè)按期完成。 附表與附件附表： 項目總投資估算表 前期工作費估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 建筑安裝工程費估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表 開發(fā)期稅費估算表 其他費用估算表 經(jīng)營成本估算表 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表 損益表1 全部投資先進流量表34 / 34
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