【正文】 十一十二1可研報(bào)告編制及審批2初步設(shè)計(jì)3場(chǎng)地平整4建筑施工5設(shè)備訂貨6設(shè)備安裝7配套工程第九章 開(kāi)發(fā)成本及項(xiàng)目投資估算 開(kāi)發(fā)成本估算依據(jù)本工程總投資估算依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)——方法與參數(shù)》（2006年版）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制。⑴建筑工程和構(gòu)筑物根據(jù)項(xiàng)目區(qū)有關(guān)資料，建設(shè)方案提供的建筑面積及構(gòu)筑物數(shù)量，按平方米造價(jià)法，按項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分別匯總得出直接工程投資。⑵項(xiàng)目購(gòu)置設(shè)備投資按目前市場(chǎng)最新詢(xún)價(jià)價(jià)格，已包括運(yùn)雜、安裝等費(fèi)用。⑶項(xiàng)目前期工作費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用均依據(jù)國(guó)家和自治區(qū)發(fā)布的有關(guān)稅費(fèi)征收和計(jì)算文件規(guī)定計(jì)算而得。⑷管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用依據(jù)天和房產(chǎn)歷史開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得費(fèi)用比例綜合取定而得。⑸％，使用一年計(jì)算。 項(xiàng)目總投資估算和經(jīng)營(yíng)資金依據(jù)以上數(shù)據(jù)，編制項(xiàng)目總投資估算為15662萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用703萬(wàn)元，前期工作費(fèi)395萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)171萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)10224萬(wàn)元，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)75萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0萬(wàn)元，管理費(fèi)用326萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1022萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用1190萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)477萬(wàn)元，其他費(fèi)用367萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)712萬(wàn)元。由于項(xiàng)目產(chǎn)品均當(dāng)年形成實(shí)體實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，故開(kāi)發(fā)期第2年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為零。由于項(xiàng)目產(chǎn)品均用于銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)未自留固定資產(chǎn)，故項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為零。項(xiàng)目產(chǎn)品在兩年內(nèi)建設(shè)完成，分三年銷(xiāo)售，故第一年經(jīng)營(yíng)成本8019萬(wàn)元，第二年經(jīng)營(yíng)成本6265萬(wàn)元，第三年經(jīng)營(yíng)成本1378萬(wàn)元。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附表91～8各表。 成本分析在建設(shè)期內(nèi)各類(lèi)稅費(fèi)一般不會(huì)發(fā)生大的變化。但由于2008年底以來(lái)物價(jià)漲幅較大，用于建筑產(chǎn)品的人工費(fèi)、材料費(fèi)漲幅較大，特別是鋼材進(jìn)入2010年后漲價(jià)趨勢(shì)明顯，是否繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)尚不能完全肯定，因此要開(kāi)發(fā)方加強(qiáng)對(duì)建筑材料價(jià)格變化的關(guān)注，采取各種可行的方式避免不利影響，避免造成開(kāi)發(fā)成本的大幅度上漲。 資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資由新疆石河子恒和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入4000萬(wàn)元,%；銀行貸款6800萬(wàn)元，%，在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間通過(guò)房屋預(yù)售實(shí)現(xiàn)回籠資金4862萬(wàn)元，%。采用長(zhǎng)期貸款每年本金等額償還方案，二年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第二年開(kāi)始計(jì)算。第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、稅金和利潤(rùn)預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入依據(jù)價(jià)格預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)價(jià)格分析，確定普通高層住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為3500元/m2，底層商業(yè)建筑為8000元/m2，根據(jù)各類(lèi)開(kāi)發(fā)面積，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢可以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入23797萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)稅金及附加房地產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，城市維護(hù)建設(shè)稅率為7％，教育費(fèi)附加稅率為3％。根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)，項(xiàng)目全部經(jīng)營(yíng)稅金及附加為1309萬(wàn)元。詳見(jiàn)表101《銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》本項(xiàng)目特點(diǎn)是一次性開(kāi)發(fā)，全部出售，資金在短期內(nèi)即可全部回收，無(wú)法做財(cái)務(wù)盈利能力分析。項(xiàng)目土地增值稅按土地開(kāi)發(fā)當(dāng)年增值額的30％計(jì)算，計(jì)算項(xiàng)目計(jì)算期繳納土地增值稅額為2046萬(wàn)元。利潤(rùn)總額＝銷(xiāo)售收－經(jīng)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅，計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4778萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/開(kāi)發(fā)建設(shè)投資＝4778/15662＝％投資利稅率＝利稅總額/開(kāi)發(fā)建設(shè)投資＝（4778+1309）/15662＝％項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和投資利稅率較高。所得稅率為25％，扣除所得稅后為凈利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)按10％提取盈余公積金，提完盈余公積金后的余額為可供分配利潤(rùn)，用于利潤(rùn)分配。計(jì)算項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為3584萬(wàn)元，提取盈余公積金358萬(wàn)元，剩余應(yīng)付利潤(rùn)3225萬(wàn)元。詳見(jiàn)表102《損益表》項(xiàng)目在2010年初申請(qǐng)銀行借款6800萬(wàn)元，兩年應(yīng)計(jì)利息1022萬(wàn)元，在項(xiàng)目實(shí)施第三年初，銷(xiāo)售資金回籠后即可還清項(xiàng)目全部借款。由于項(xiàng)目建設(shè)周期短，投入資金短期內(nèi)即全部回籠，故無(wú)需做資金平衡分析。 環(huán)境效益分析，注意人與環(huán)境的相協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計(jì)理念超前、建筑形態(tài)行云如水、曲線(xiàn)流暢、造型優(yōu)美、新疑時(shí)尚、線(xiàn)條和細(xì)部處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。、公建、綠化、建筑小品布局合理巧妙，高低錯(cuò)落有致，為入住客戶(hù)營(yíng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、注意生態(tài)效益的大型住宅社區(qū)。 社會(huì)效益分析，周邊生活設(shè)施將會(huì)齊全，緊鄰石河子市北四路交通極為方便。加之近年來(lái)周邊地區(qū)已陸續(xù)成片開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)和大型市場(chǎng)，如：天富名城、天富康城、玫瑰園、鳳凰嘉園、天富農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提高人民居住生活質(zhì)量，為居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次和多樣性，提升地價(jià)，帶動(dòng)周遍地區(qū)房地產(chǎn)、餐飲、商品、零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。，為城市建設(shè)擴(kuò)寬融資渠道，本工程不僅是石河子中心廣場(chǎng)周邊建筑的重要組成部分，也將會(huì)和他東側(cè)相鄰的恒河大酒店一起成為城市嶄新的地標(biāo)性建筑。第十一章 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 在經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：石河子恒和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的高層底商住宅項(xiàng)目具有重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目建議本項(xiàng)目建筑工程龐大，施工周期較長(zhǎng)。工程建設(shè)中應(yīng)多聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取國(guó)內(nèi)外商住綜合樓的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，投資又大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類(lèi)似施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)地控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。 附表與附件附表： 項(xiàng)目總投資估算表 前期工作費(fèi)估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 建筑安裝工程費(fèi)估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 其他費(fèi)用估算表 經(jīng)營(yíng)成本估算表 銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 損益表1 全部投資先進(jìn)流量表34 / 34