【正文】 私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的社區(qū)配套方案) 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 分期實(shí)施。，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。③從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。 自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。 ②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，。 詳見表1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個(gè)項(xiàng)目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。l 各種稅費(fèi)按武漢市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。l 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。l 銀行貸款利率按6%計(jì)取。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為40萬/畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和。 建安工程費(fèi)用按570元/ M2計(jì)，總計(jì)6384萬元。 小區(qū)配套費(fèi)按80元/ M2，總計(jì)合896萬元。 、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按45元/ M2計(jì)，總計(jì)504萬元 、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為15元/M2，總費(fèi)用為168萬元。 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%。 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取。 不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取。 建設(shè)期利息。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。，具體計(jì)算見項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表—4）。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。詳見表1《項(xiàng)目總投資估算表》。第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對后湖花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 后湖花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用，如幼兒園、小學(xué)。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1800元/ m 2 小高層住宅 2300元/ m 2 車庫 4萬元 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定后湖花園項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表—5 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： ① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%，%。 ④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表—6 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)后湖花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 根據(jù)表8可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對后湖花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點(diǎn)=%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本=，保本點(diǎn)=%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從武漢市居民的住房消費(fèi)意向看，后湖地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。并隨著后湖地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力