【正文】 代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、IC卡技術(shù)，通過有效的數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)，建立一個(gè)由商業(yè)區(qū)、公寓社區(qū)和酒店綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及O2O互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、家居智能化組成的“三位一體”服務(wù)和管理集成系統(tǒng)。公寓產(chǎn)品將重視設(shè)計(jì)、建立“生活服務(wù)管家”系統(tǒng)，其面向社區(qū)居民提供豐富的O2O生活服務(wù)，以終端智能設(shè)備為主要應(yīng)用載體，提供生活繳費(fèi)、醫(yī)療養(yǎng)老、周邊商圈、智能家居、家庭安防、家庭娛樂等服務(wù)。居民只要通過手機(jī)操作，即可實(shí)現(xiàn)保安、保修、購(gòu)物、配送等各項(xiàng)智能化服務(wù)。該系統(tǒng)還將與市政、水電氣、醫(yī)院、學(xué)校等終端鏈接，使居民在家通過智能手機(jī)等終端設(shè)備，即可享受到智慧型社區(qū)、智能化生活帶來的便捷性、舒適性和幸福感。同時(shí)，該項(xiàng)目還將打造中國(guó)第一個(gè)專業(yè)性的網(wǎng)購(gòu)體驗(yàn)街區(qū)和商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)系統(tǒng)，促進(jìn)入駐商家利用電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大銷售渠道。人性化的無障礙設(shè)計(jì)： 每個(gè)單體和功能區(qū)的出入口都將設(shè)置無障礙通道，建立人性化的消費(fèi)和居家環(huán)境。創(chuàng)新節(jié)能建筑空間：該項(xiàng)目建筑框架填充墻采用輕質(zhì)、保溫、隔音性能優(yōu)越的加氣砼砌塊新型墻體材料。外墻門窗應(yīng)用節(jié)能性能好的塑鋼中空玻璃門窗。建筑外墻應(yīng)用新型集成外墻外保溫面磚。屋頂則是將擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板作為主要隔熱材料,從而改善住宅區(qū)的熱舒適環(huán)境，達(dá)到人們生活、工作的熱舒適要求。七、土地取得方式近日，安徽省出臺(tái)的《關(guān)于貫徹落實(shí)加快調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式促升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施意見》中提出：鼓勵(lì)盤活存量、閑置和低效利用土地，規(guī)定以協(xié)議方式取得的國(guó)有工業(yè)用地，取得出讓方和市、縣規(guī)劃部門的同意，可以改為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途。在簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！兑庖姟愤€提出建立“四督四?！保ǘ叫陆ūｉ_工、督續(xù)建保竣工、督竣工保達(dá)產(chǎn)、督儲(chǔ)備保轉(zhuǎn)化）推進(jìn)機(jī)制，著力提高開工率、竣工率、達(dá)產(chǎn)率和轉(zhuǎn)化率。根據(jù)《意見》精神，為了優(yōu)化高新區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)和提升土地效益水平，助力高新區(qū)“產(chǎn)城一體化”建設(shè)，更好地服務(wù)社會(huì)、服務(wù)園區(qū)，消除土地閑置、工程爛尾的負(fù)面影響，該項(xiàng)目擬將地塊原工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地性質(zhì)。土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換過程將嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方的相關(guān)政策和辦理程序，在政府部門的大力支持下，依法依規(guī)做好土地掛牌、手續(xù)審批（變更），以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，確保轉(zhuǎn)換后的土地早日重新開工、早日投產(chǎn)、早日收益。該項(xiàng)目工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地面積先期以二期用地為主，一期、三期用地性質(zhì)暫時(shí)保持原狀。二期工轉(zhuǎn)商用地面積43329平方米（折合65畝）。第六章 市場(chǎng)前景分析一、商業(yè)市場(chǎng)前景蕪湖居華東中心位置，承東啟西，連南接北，居中靠東，臨江近海，與國(guó)內(nèi)最具活力的長(zhǎng)三角地區(qū)地域相鄰、文化相通。以蕪湖為中心，4小時(shí)陸路交通半徑內(nèi)共有3億多人口和46座大中城市。蕪湖作為我國(guó)中等城市的代表，隨著蕪湖綜合交通樞紐的逐步完善和“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的深入推進(jìn)，不論從區(qū)域、交通優(yōu)勢(shì)，還是自主創(chuàng)新能力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或是發(fā)展?jié)摿?，?guó)內(nèi)大多數(shù)城市都無可比擬，蕪湖將成為國(guó)內(nèi)商業(yè)化投資的首選之地，將來會(huì)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)發(fā)展前景。伴隨著大蕪湖的崛起和城市輻射力的進(jìn)一步增強(qiáng)，蕪湖的商貿(mào)、旅游、商務(wù)、居家、創(chuàng)業(yè)、投資的發(fā)展都將越來越火熱，商機(jī)也會(huì)越來越多。從蕪湖本地的人均收入和支出來看：2015年，我市全年居民人均可支配收入23998元，%；人均消費(fèi)支出14515元，%，人均可支配收入和消費(fèi)支出均列安徽省前茅，商貿(mào)零售業(yè)一片繁榮。2015年，蕪湖的零售業(yè)商貿(mào)單位實(shí)現(xiàn)零售額400余億元，%，住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額約25億元，%。2014年《蕪湖市人民政府關(guān)于加快商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中指出，到2017年我市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額力爭(zhēng)超過1000億元，力爭(zhēng)到2020年，基本形成“城鄉(xiāng)一體、布局合理、競(jìng)爭(zhēng)有序、功能完備”的現(xiàn)代流通體系，將蕪湖打造成為皖江地區(qū)商業(yè)發(fā)展引領(lǐng)之城，安徽省品質(zhì)消費(fèi)歡樂之都、長(zhǎng)江流域重要的商貿(mào)樞紐城市?！兑庖姟吠ㄟ^了一系列富有含金量的政策，支持商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展提升，打造經(jīng)濟(jì)升級(jí)版?！陡２妓埂钒l(fā)布2015年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜，其中，蕪湖位列54位，扣除上海、北京、天津、重慶和省會(huì)、計(jì)劃單列市、副省會(huì)城市，蕪湖在全國(guó)的商業(yè)氛圍還是可見一斑的。隨著蕪湖城市人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平的進(jìn)一步提升，以及作為安徽三大旅游中心之一的“歡樂蕪湖”旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，蕪湖的商業(yè)機(jī)遇前景可觀，雖然有電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，但是實(shí)體商業(yè)經(jīng)濟(jì)還是具有其傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，不是短時(shí)間就能夠被顛覆的。二、公寓市場(chǎng)前景中國(guó)的流動(dòng)人口規(guī)模超過2億，青年人占絕對(duì)比例，且他們的需求以租賃為主，一個(gè)估計(jì)表明這部分人的市場(chǎng)規(guī)模將超過4000億元?，F(xiàn)代的年輕人越來越追求個(gè)性化，具有時(shí)尚、私密、SOHO、自由、小資等標(biāo)簽的公寓產(chǎn)品將是很多年輕人首次置業(yè)的第一選擇。該項(xiàng)目住宅項(xiàng)目全部為精裝修公寓住宅（SOHO）產(chǎn)品，位于弋江區(qū)和高新區(qū)的核心位置，緊鄰蕪湖大學(xué)城，地理位置優(yōu)越，交通便利，占據(jù)了學(xué)區(qū)房（學(xué)校）、高鐵房（高鐵弋江站）和地鐵房（地鐵1號(hào)線）三個(gè)全國(guó)性熱銷的住宅產(chǎn)品。Young（年輕）風(fēng)格、智能化的功能設(shè)計(jì)，買一層贈(zèng)一層的“微復(fù)式”結(jié)構(gòu)，都是本產(chǎn)品的銷售的關(guān)鍵詞，而且具有低總價(jià)、不限購(gòu)、按揭更容易和適宜投資出租等優(yōu)點(diǎn)。該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體有以下幾類：喜獨(dú)立居住的高學(xué)歷青年（符合高校園區(qū)的學(xué)生和年輕老師），外地來蕪的知識(shí)型、技術(shù)型人才（高新區(qū)人才），單親家庭，投資客（不限購(gòu)，低投入，易出租的投資收益行為），創(chuàng)業(yè)起步階段的人群和其他小資群體，其中投資客的購(gòu)房率普遍高于其他幾類消費(fèi)群體，剛需者的購(gòu)房率也較高。該項(xiàng)目商圈覆蓋50萬消費(fèi)群體，綜上所述，其商業(yè)和公寓產(chǎn)品市場(chǎng)前景看好，通過科學(xué)、合理、專業(yè)的網(wǎng)上營(yíng)銷、渠道營(yíng)銷、定向營(yíng)銷、精準(zhǔn)營(yíng)銷等方式，項(xiàng)目的招商和銷售應(yīng)該會(huì)具有良好的業(yè)績(jī)，資金回籠率較高。第七章 投資計(jì)劃、資金來源和施工計(jì)劃一、投資計(jì)劃經(jīng)過初步估算，（含土地費(fèi)用、行政規(guī)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、主體工程建設(shè)、裝飾裝修工程、設(shè)施設(shè)備安裝、附屬配套、企業(yè)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本等），該費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和實(shí)際需要，逐步到位、逐步投資。二、資金來源該項(xiàng)目投資費(fèi)用來源主要有以下幾方面：企業(yè)自籌資金：包含前期基礎(chǔ)（配套）設(shè)施建設(shè)、企業(yè)管理等費(fèi)用已投資6600多萬元，占總投資的50%；眾籌資金：占總投資的20%；社會(huì)融資、銀行貸款：占總投資的30%。三、施工計(jì)劃進(jìn)度安排：該項(xiàng)目二期工程自2016年3月起啟動(dòng)前期準(zhǔn)備工作，計(jì)劃于2016年5月份完成規(guī)劃設(shè)計(jì)（調(diào)整）和工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地程序；6月份所有行政審批手續(xù)報(bào)批、變更結(jié)束，招（投）標(biāo)確立施工單位，具備開工條件；7月份正式動(dòng)工建設(shè)。建設(shè)工期：該項(xiàng)目二期工程計(jì)劃總工期24個(gè)月，2018年8月份可以全部交付并投入使用，屆時(shí)蕪湖的城南、弋江區(qū)和高新區(qū)的核心地段將會(huì)崛起一座亮麗的、現(xiàn)代化的商業(yè)新城，并成為蕪湖南大門的地標(biāo)性建筑。第八章 效益估算經(jīng)過初步估算，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入將達(dá)到15億元人民幣。創(chuàng)稅將達(dá)到億元以上，此僅為項(xiàng)目本身建設(shè)、銷售過程中產(chǎn)生的利稅，在項(xiàng)目所有業(yè)態(tài)進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后，以后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)每年還將至少會(huì)產(chǎn)生億元以上的稅收，財(cái)稅貢獻(xiàn)率十分明顯。另外，本項(xiàng)目的建成將會(huì)解決至少4～5千人的就業(yè)問題，將為我市群眾提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，減輕就業(yè)壓力。經(jīng)過本報(bào)告初步的論證分析：該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)政策和蕪湖市城市規(guī)劃要求，符合蕪湖市城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合弋江區(qū)商業(yè)布局、優(yōu)化，尤其是高新區(qū)“產(chǎn)城一體化”建設(shè)的需求，符合人民群眾生產(chǎn)、生活的需求，符合安徽省《關(guān)于貫徹落實(shí)加快調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式促升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施意見》的文件精神，項(xiàng)目定位精準(zhǔn)，市場(chǎng)前景看好，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒?，?yīng)早日開工、早日投產(chǎn)、早日收益。第九章 風(fēng)險(xiǎn)和建議一、該項(xiàng)目的建造是一個(gè)投資較大的項(xiàng)目，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時(shí)也是必須的。原本該項(xiàng)目一期屬于爛尾工程，其中還有很多的工作需要政府部門的大力支持，包括土地性質(zhì)的變更、行政手續(xù)的報(bào)批等等。二、鑒于目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，以及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，政府應(yīng)該在該項(xiàng)目建設(shè)方面給予土地利用、規(guī)劃、規(guī)費(fèi)，包括土地補(bǔ)差款、土地契稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)等方面予以最大的優(yōu)惠、扶持政策，從推進(jìn)閑置土地有效利用的政策出發(fā)，盡可能減輕投資方的資金壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)。三、該項(xiàng)目應(yīng)充分考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏，尤其是該項(xiàng)目地塊的土地成本不宜過高，且需要嚴(yán)格控制工程成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本。應(yīng)充分發(fā)揮現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)招商、營(yíng)銷力度，建立現(xiàn)代化的管理體系，發(fā)揮現(xiàn)代化的管理手段，確保項(xiàng)目的建設(shè)、銷售和企業(yè)管理都能高效、平穩(wěn)、有序的開展，避免因決策失誤、管理不當(dāng)造成不必要的資金浪費(fèi)和物質(zhì)損失。四、該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商堅(jiān)持品牌化發(fā)展，堅(jiān)持個(gè)性化開發(fā)，目前樓盤“同質(zhì)化”傾向嚴(yán)重，避免趨同性，不跟風(fēng)。以超前的戰(zhàn)略眼光做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，有創(chuàng)新規(guī)劃的概念。充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從消費(fèi)者的角度看項(xiàng)目，讓市場(chǎng)能接受，讓消費(fèi)者能認(rèn)同，營(yíng)銷策劃的作用不亞于規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定周詳、可行、有創(chuàng)意的策劃案推動(dòng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，加快資金回籠，縮短資金積壓周期。安徽浙中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零一六年七月編制附：項(xiàng)目地理位置圖40 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