【正文】 產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。 土地制度 土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響也許是最大的。例如，在中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買(mǎi)賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。 住房制度 住房制度與土地制度一樣，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是最大的。實(shí)行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。 房地產(chǎn)價(jià)格政策 房地產(chǎn)價(jià)格政策，有兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或有意通過(guò)某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。 特殊政策 在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開(kāi)放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)。 具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。 稅收政策 直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。 交通管制 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來(lái)交通便利，但實(shí)際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)格，但對(duì)另一些房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。 八、心理因素 心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有下列七個(gè)：（1）購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個(gè)人偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門(mén)牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；（6）講究風(fēng)水；（7）價(jià)值觀的變化。 九、國(guó)際因素 國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有下列四個(gè) 經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 軍事沖突情況。 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威 脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降。 政治對(duì)立狀況。 如若國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)實(shí)行經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、 終止往來(lái)等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況 這主要是國(guó)與國(guó)之間為吸引外資而進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。 十、其它因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。 第一節(jié)建筑物的分類 一、建筑物的用途分類及特點(diǎn) 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以下兩類： （1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 （2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。 二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。 三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu) 它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。 框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過(guò)端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。 排架結(jié)構(gòu) 主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 其他 由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。 四、建筑高度分類 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 低層：2層及2層以下多層：2層以上，8層以下中高層（又稱小高層）：8層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上 第二節(jié)房屋構(gòu)造概述 一、建筑材料知識(shí) 主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。 水泥 （1）常見(jiàn)水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 （2）水泥標(biāo)號(hào)：水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號(hào)例如：324252625等。 （3）常用水泥的技術(shù)特性 ?凝結(jié)時(shí)效性：水泥的凝結(jié)時(shí)間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開(kāi)始失去可塑性的時(shí)間。終凝為水泥漿開(kāi)始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開(kāi)始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。 ?體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。 ?水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過(guò)程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號(hào)、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。 ?細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。但顆粒越細(xì)，其制作成本越高，并容易受潮失效。 ?標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時(shí)間時(shí)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。 鋼筋 （1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。 按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。 按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)級(jí)別。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合金鋼鋼筋。 （2）建筑用鋼筋的應(yīng)用 ?Ⅰ級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。 ?變形鋼筋中Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。 ?冷加工鋼筋 冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ級(jí)鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。 冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。 木材 （1）木材的種類：分為針葉樹(shù)和闊葉樹(shù)兩類。其中針葉樹(shù)的樹(shù)干長(zhǎng)直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹(shù)材質(zhì)較堅(jiān)硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。 （2）建筑木材的性能與用途 ?紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開(kāi)裂，樹(shù)脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門(mén)窗、屋架、檁條、模板等。 ?魚(yú)鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門(mén)窗、模板、地板等。 ?馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門(mén)窗、櫞條、木柱等。 ?落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹(shù)脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開(kāi)裂。主要用于檁條、地板、木樁等。 ?杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。主要用于制作屋架、檁條、門(mén)窗、腳手桿等。 ?柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。 ?洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅(jiān)固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。 （3）木材的類別 為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。 原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長(zhǎng)度的木材。分直接使用原木和加工用原木。 杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒(méi)有加工成材的杉木，長(zhǎng)度5M以上，梢直徑60mm以上。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。 普通混凝土 （1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤(rùn)滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅(jiān)固整體。 （2）混凝土的性能： ?混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。 ?混凝土的強(qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。 ?混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對(duì)混凝土除要求具有一定的強(qiáng)度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。 黏土磚 黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。 （1）黏土磚的種類： ?標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm115mm53mm。，吸水后約為3Kg。 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mm190mm90mm，每立方米約重1100?Kg。多孔磚的規(guī)格為240mm115mm90mm，每立方米約重1400Kg。 （2）黏土磚的強(qiáng)度：黏土磚的特點(diǎn)是抗壓強(qiáng)度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過(guò)計(jì)算確定。 （3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來(lái)表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。 （4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪?shí)驗(yàn)作出。 （5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無(wú)明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。 二、房屋構(gòu)造組成部分： 房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。 （1）地基和基礎(chǔ)： 地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來(lái)的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。 基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。 （2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來(lái)的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。 （3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時(shí)將建筑物分為若干層。樓板對(duì)墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。 （4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。 （5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。 （6）門(mén)和窗： 門(mén)：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門(mén)兼有采光、通風(fēng)的作用。 窗：其主要作用是通風(fēng)采光。 一般來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門(mén)、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。 基礎(chǔ) （1）基礎(chǔ)的類型 按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。 按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。埋置深度不超過(guò)5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。 按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。 按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。 條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長(zhǎng)的條形基礎(chǔ) ?剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強(qiáng)度較高，而抗彎和抗拉強(qiáng)度較低的材料建造的基礎(chǔ)。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。 ?柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。一般用鋼筋混凝土制作。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。 獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框